Rabbeveien 19B

Rabbeveien 19B, 0580 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 123, bruksnummer 554, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 227 kvm

BRA-i:
-1. etasje 110 kvm: Bad, entré, 2 soverom, kjellerstue, 4 boder, gang, vaskerom og trapperom
1. etasje 91 kvm: Bad, kjøkken, 2 soverom, stue og gang

BRA-e:
-1. etasje 26 kvm: Garasje

Åpent areal:
-1. etasje 26 kvm: Terrasse
1. etasje 42 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.10.2025 utført av Øyum, Erik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det er avvik fra originale byggetegninger. Underetasjen er ikke byggemeldt og er ikke godkjent for varig opphold. Se punkt om ferdigattest.

Her kan du vise til punkt om ferdigattest og beskrive konsekvens under det punktet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Sveiset banebelegg (takpapp, membran) på det meste av arealet. Takrenner og beslag i standard beslagsplate i stål. Pipen er heltekket. Bindingsverkvegger med utvendig malt panel. Skråtak i trekonstruksjoner. 2- lags isolerglass i trerammer. Dobbelglassvinduer i stuen. Profilert ytterdør med glassfelt med Yale Doorman. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Totalt 24 bygningsdeler er tildelt TG2:

Utvendig:
- Taktekking, takrenner, pipe/ildsted grunnet mer enn halvparten av forventet brukstid er passert
- Veggkonstruksjon grunnet påvist spredte råteskader i bordkledningen
- Vinduer grunnet alder
- Balkong grunnet rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Trapper grunnet sprukket flis i trappen ned. Det er oppsprukne fuger i trappen.

Innvendig:
- Overflater underetasje grunnet avflasset maling, sprekker/riss i støpen. Vegg u. etg, vertikalt riss/sprekk i muren.
- Etasjeskiller grunnet målt høydeforskjell som er mer enn dagens krav for TG0/1
- Radon: det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Rom under terreng grunnet påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur
- Dører dørbladet i glassdøren er skjevt

Våtrom
- Overflater bad 1. etasje grunnet påvist at flisfuger har riss/sprekker.
- Innredning 1. etasje: det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Avtrekk kjøkken: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Kjøkken har omluftsløsning (kullfilter). Gjeldende fagstandard (NS 3600), krever mekanisk avtrekk fra kokesonen for å kunne gi TG 1.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger, varmtvannstank og avløpsrør grunnet alder
- Ventilasjon grunnet påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Elektrisk anlegg grunnet fagområde utenfor takstmannens kompetanse

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering fordi mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet
- Grunnmur og fundamenter fordi forblendingen av grunnmuren er oppsprukket flere steder. Årsaken kan være dårlig forankring og/eller setninger.
- Forstøtningsmur: Det er registrert skråriss som er symptom på setninger.
- Utvendige vann -og avløpsledninger fordi mer enn halvparten av forventet brukstid er passert

Bygningsdeler med TG3:
- Trapper grunnet åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper, åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav og det er ikke montert rekkverk.
- Bad underetasje fordi det må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Vaskerom grunnet trenger oppgradering for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Bygningsdeler med TGIU:
- Takkonstruksjon/Loft: hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bør sette seg inn i tilstandsrapportens detaljer.

Selger informerer om at det var observert litt sølvkre på bad før oppussing i 2016.

Selger informerer om at det ble utført asfaltering av uteområde av firma i 2018, plattinger ute bygget i koronatiden av eier.

Nærmere innhold:

1. ETASJE

Boligens 1. etasje består av en stue som brer seg over nesten hele planet, et stort separat kjøkken, et bad og 2 romslige soverom.

STUE
Stuen er boligens sosiale samlingspunkt, og har god plass til å møblere med sofa, salongbord og TV-seksjon. Stuen er lys og innbydende, med naturlig lysinnslipp og en luftig romfølelse. Det er også en naturlig plass å møblere med et spisebord- perfekt for å invitere venner og familie på besøk. Peisen varmer godt på årets kjølige dager. Det er rikelig med lysinnslipp gjennom store vindusflater som skaper en åpen og luftig romfølelse. Fra stuen er det utgang til den store uteplassen.

TERRASSER
Terrassen er av god størrelse, med plass til å møblere i soner. Taket gjør at man kan bruke plassen også de dagene regnet melder seg. Her er det perfekt å nyte årets varmere dager. Fra terrassen kommer man rett ned til uteplassen nede. Plassen er pent opparbeidet med sitteplasser og arbeidsbenk- perfekt til grilling og sosiale sammenkomster.

KJØKKEN
Svært funksjonelt kjøkken med tidløs innredning fra Epoq. Fronter med profilerte fronter og benkeplate i laminat med underlimt oppvaskkum. Hvitevarene er sømløst integrert og består av induksjonstopp, to innebygde stekeovner (kombi komfyr damp/stek, kombi komfyr mikro/stek), kjøleskap og oppvaskmaskin. Kjøkkenet har svært god benke- og oppbevaringsplass. Kjøkkenøya er en funksjonell arbeidsflate som effektiviserer matlagingen.

BAD
Badet er pent flislagt og er innredet med vegghengt toalett, dusjhjørne med glassdører, Foss Bad servantskap med servant og vegghengt speilskap. Badet ble pusset opp i 2016 av fagfolk.

SOVEROM
Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er rikelig med naturlig lysinnslipp. Den romslige skyvedørsgarderoben gir godt med oppbevaringsplass.

SOVEROM II
Etasjens andre soverom er også av god størrelse, og passer perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor.

UNDERETASJE

Videre kommer man ned til boligens underetasje. Underetasjen består av entré, kjellerstue, 2 soverom, 4 boder, et bad og et vaskerom. Det gjøres spesielt oppmerksom på at underetasjen ikke er byggemeldt og ingen av rommene er godkjent for varig opphold. Se punkt om ferdigattest.

SOVEROM
Romslig soverom med plass til seng, nattbord og kommode. Rommene passer som barnerom, gjesterom eller kontor.

KJELLERSTUE
Kjellerstuen er perfekt som egen barne/ungdomssone, eller som TV-stue, spillerom eller lekerom. Her er det kun kreativiteten som setter begrensinger. Her kan man møblere i soner- alt etter eget ønske og behov.

BAD
Badet er flislagt og består av badekar, servant med ett greps blandebatteri og gulvstående toalett. Badet har elektrisk vifte.

VASKEROM
Praktisk vaskerom med både plass og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, samt en utslagsvask.

BOD
Det er 4 boder i underetasjen. Her er det rikelig med oppbevaringsplass.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger på kjøkken: Kjøleskap(full høyde), kombi komfyr damp/stek, kombi komfyr mikro/stek, stekeplate (80cm), ventilator, oppvaskmaskin.

Følgende medfølger av plantepotter/kasser: Utepotter m/store planter følger ikke med (viftelønn, magnolia osv), mens tre-kassene kan bli stående.

Det medfølger en safe, som er fastmonert i kjeller.

Boligen varmes opp via varmepumpe, panelovner, gulvvarme og peisovn.

Det er varmekabler i følgende rom: kjøkken og bad i 1.etasje, soverom + kjellerstue i underetasjen. Feil på varmekabler soverom kjeller.

Det foreligger en tilsynsrapport med henvisning til ferdigattest datert 24.01.1958. Dette er en indikasjon til at bygget er lovlig oppført.

Videre foreligger det ferdigattest for tilbygget datert 06.10.1971.

Byggetegningene fra tilbygget stemmer delvis overens med boligens 1. etasje. En vegg er tatt ned mellom to soverom. Bad er ikke byggemeldt som bad, og deler av bad er betegnet som kott i originale byggetegninger. Badet er ikke omsøkt og er ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og må eventuelt brukes til midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Hele boligens underetasje er ikke byggemeldt, og det foreligger ikke byggetegninger for etasjen. Ingen av rommene i etasjen er godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Garasje er byggemeldt i 1989.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst én servitutt på eiendommen. Denne sier blant annet:
- Tilkomstveien er tinglyst veirett til denne eierseksjonen. Gjensidig vedlikeholdsplikt over denne samt. bl. a fellesanlegg.
- Det er et bekkeinntak i enden av tomten som åtte eiendommer(inkludert denne eiendommen) forvalter og må holde åpent.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Risløkka er et barnevennlig og grønt område i Oslo, med villaer, rekkehus og store hager. Her finner du flotte parker og kort vei til Lillomarka med turstier, skiløyper og slalåmbakke på Årvoll og Grefsen. For den aktive finnes flere treningssentre og gode fritidstilbud for barn.

I nærområdet ligger både Meny, Rema 1000, Kiwi og apotek. Videre kort vei til flere servicetilbud på både Løren, Ulven og Bjerke. Det finnes et bredt utvalg av både skoler og barnehager i området, eiendommen sogner til Løren skole. Av restauranter er Paviljongen i Bjerkedalen Park en meget bra nabolagsrestaurant, som burde prøves!

Like i nærheten ligger Bjerkedalen park - et populært rekreasjonsområde med badedam, kafé, ballplass, paviljong og grønne omgivelser. Her renner også Hovinbekken gjennom et idyllisk skogholt med naturpark, aktivitetsløype og sitteplasser.

Kort vei til Løren og Økern. Sistnevnte er etterhvert under stor utvikling, og skal bli hjertet i Oslos nye bydel Hovinbyen – med boliger, skole og park. Eiendommen har en svært sentral beliggenhet med enkel adkomst til Ring 3, E6 og offentlig transport. Her bor du i nærhet til alt du har behov for i hverdagen, og likevel i grønne og tilbaketrukne omgivelser.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Løren skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 891 kvm.

Det er nøyaktige grenser.

Man har veirett over Rabbeveien 19 for å komme til denne eiendommen. Det følger også med plikt til å være med på vedlikehold der man har veirett.

Boligen har garasje. Det er flere muligheter for parkering i gårdsplassen.

Boligen har el-bil lader i dag.

Videre er det gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei med privat stikkvei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen berøres av reguleringsplan med planid: 202102096, pågående plansak (revisjon av S-4220 småhusplanen). Småhusplanen sier noe om hvordan det kan bygges og fortettes på eiendommer i områder som er omfattet av denne reguleringsplanen. Planen legger også begrensninger for hvor mye det er lov å bygge på eiendommene. Når en revidert småhusplan er vedtatt av bystyret og blitt rettskraftig, vil den gi nye juridisk bindende føringer og rammer for byggesaksbehandling i områdene der planen gjelder.

Det er vedtatt midlertidig forbud mot tiltak som gjelder for eiendommen. Plan- og bygningsetaten vedtar midlertidig forbud mot tiltak i påvente av ny regulering, jf. plan- og bygningsloven § 13-1.Forbudet gjelder for de arealene som er omfattet av reguleringsplan S-4220 (småhusplanen).

Videre berøres eiendommen av strategisk plan for Hovinbyen, som gir rammer for byutvikling av Hovinbyområdet de neste tiårene. Planen viser et overordnet grep, samt strategier og tiltak for videre utvikling. Hovinbyen transformeres fra å være et område preget av store lager- og industriarealer, til å bli et attraktivt byområde med mange nye boliger og arbeidsplasser. Planen er retningsgivende, men ikke juridisk bindende.

Utdrag av planer i nærheten av eiendommen:

Saksnummer 202305755 - Byggesak - Rabbeveien 21 - Oppføring av tilbygg. Tiltaket omfatter oppføring av et tilbygg på boligens østre side. Tilbygget vil medføre en økning av BYA på 15 m2. Ansvarlig søker har redegjort for at %-BYA på eiendommen etter tiltaket er gjennomført vil være 23,1 %. Det ble gitt rammetillatelse den 07.11.2023.

Saksnummer 202455709 - Byggesak. Rabbeveien 12 C - Tilbygg og fasadeendringer. Søknaden handler om fasadeendring, det vil si at det settes inn to nye vinduer på fasade vest og det etableres et rekkverk foran dør på fasade øst. Tiltaket er noe omprosjektert underveis, slik at tilbygg utgår fra søknaden. Det ble gitt tillatelse til tiltak den 09.07.2024.

Saksnummer 202556847 - Byggesak - Skogvollveien 11 E - Påbygg og underbygg. Det søkes om å rive dagens garasje og bygge ny nærmere Skogvollveien, 10 meter i fra senter vei (se egen dispsøknad for avstand vei). Ny garasje blir også 5,4 m2 mindre enn eksisterende garasje, som vil redusere dagens BYA fra 24,6%. Det ble sendt søknad om rammetillatelse 06.08.2025.

Saksnummer 202318252 - Byggesak - Nordalveien 20 B - Oppføring av hagestue med underliggende bod på eksisterende terrasse. Tiltaket omfatter oppføring av hagestue med underliggende bod. Tiltaket medfører ingen endring av %-BYA, da tiltaket oppføres på måleverdig del av eksisterende terrasse. Eiendommen har en %-BYA på 23,67 %. Eiendommen ligger i bydel Bjerke. Igangsettingstillatelse ble gitt 30.07.2025.

Saksnummer 202203297 - Byggesak - Risløkkveien 41 B - Tilbygg bolig og garasje, bruksendring av underetasje til hoveddel og fasadeendring. Deler av tiltaket ble godkjent den 08.04.2025 og deler av tiltaket ble avslått. Godkjent: Tilbygg i form av utvidelse av inngangstrapp og tak over inngangsparti, bruksendring av deler av underetasje fra tilleggsdel til hoveddel og fasadeendringer. Avslått: tilbygg til eksisterende garasje i form av bod med pipe/skorstein og tilbygg i form av utvidelse av veranda i 1.etasje.

Saksnummer 202306965 - Byggesak - Skogvollveien 22 B - Oppføring av nytt påbygg, nytt tilbygg og bruksendring i deler av eksisterende kjeller. Søknaden omfatter etablering av et mindre tilbygg og et påbygg over nesten hele eksisterende bolig i Skogvollveien 22 B, bydel Bjerke. Det er også søkt om bruksendring av deler av boligens eksisterende kjelleretasje.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter anbefales å sette seg inn i planene på Oslo Kommune sine sider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 30 647,75,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp, renovasjon og feiing- og tilsynsgebyr.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18 000- pr. år. / 23 400 kwh. pr. år. 

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 000,-

Boligen er tilknyttet Viken Fiber/Altibox. Selger har i dag 500/500, og betaler ca. kr 1 300,-/mnd med TV- og internett. Selger sier man også kan velge Canal Digital.

Boligen er tilknyttet alarm hos Sector Alarm. Abonnement må tegnes selv.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 3 471 397,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 11 387 710,-/13 885 588,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

11 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

282 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
303 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
11 603 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Frode Midtgård og Karianne Thun

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt selger: Tidl. kunde 10% av totalsum  kr -30 000,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger (alle inkl.)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo vann og avløp  kr 163,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 850,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reg.best Oslo-eneb/rekkeh  kr 913,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 849,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 59 955,00
Foto  kr 15 000,00
Tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00

Oppdragsnummer 54-0105/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.25105

Sist oppdatert: 27. oktober 2025 kl. 12:12