Ørneveien 13

Ørneveien 13, 3209 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 128, bruksnummer 228, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 195 kvm.

BRA-i:
Kjelleretasje 74 kvm: Gang, vaskerom/baderom, tørkerom, hobbyrom, to boder og kott.
1. etasje 80 kvm: Vindfang, gang, toalettrom, kjøkken, spisestue, stue, to soverom og kott.

BRA-e:
1. etasje 27 kvm: Garasjeplass og bod.

BRA-b:
1. etasje 14 kvm: Innglasset terrasse.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 21 kvm: Overbygd inngangsparti og terrasse.

Arealet på loftet måles til 14 kvm med lav himlingshøyde (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Kommentar til arealmålingen
Takhøyder er målt på tilfeldige steder i boligens etasjer:
1. Etasje: Det er målt 2,38 meter takhøyde i stuen og på kjøkkenet
Kjelleretasje: Det er målt mellom 1,92 og 1,97 meter i kjelleren.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.10.2026 utført av Anticimex AS v/Sverre Alexander Enersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2) og 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Enebolig oppført i 1961, med tilbygg fra 1983. Boligen er oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur i betong-/murkonstruksjoner, pusset og malt innvendig og utvendig. Etasjeskiller og bærende konstruksjoner i tre samt yttervegger med liggende trekledning. Saltak tekket med takstein fra ukjent årstall. Vinduer og ytterdører er av varierende alder, hovedsakelig fra byggeåret og senere utskiftninger.

Frittstående garasje og bod oppført i 1966. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn, uisolerte yttervegger i trekonstruksjoner med liggende trekledning og saltak tekket med metallplater.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gangen. Det elektriske anlegget er i hovedsak fra byggeåret, og det anbefales en utvidet el-kontroll utført av kvalifisert elektrofaglig person.

Boligen har røykvarslere, brannslange og komfyrvakt.

For ytterligere opplysninger om byggemåte og teknisk tilstand vises det til tilstandsrapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler:
TG3 – Store eller alvorlige avvik
- Vaskerom/bad i kjeller: Rommet har eldre overflater med betydelig slitasje og skader. Det er registrert løse våtromsplater, skader på gulvbelegg og stedvis feil fall på gulvet. Tettesjiktet vurderes som utett, og vann- og avløpsrørene har usikker fremtidig funksjon.
- Rom under terreng/kjeller: Det er registrert omfattende fuktproblemer, blant annet fuktskader, råte og lukt i veggkonstruksjoner. Fuktmåling viste kritisk høyt fuktnivå på 43,6 vektprosent, noe som indikerer pågående fuktskade. Det er også registrert fuktgjennomslag og salt-/kalkutslag på grunnmur og gulv.
- Vinduer: Vinduene har høy alder, slitasje og stedvise skader, blant annet et sprukket kjellervindu. Nåværende og fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Drenering: Det er registrert tegn til fuktinntrengning som tyder på sviktende drenering. Forventet funksjonstid vurderes som passert. Terrenget har stedvis fall mot grunnmuren, som vurderes å mangle utvendig fuktsperre.

TG2 - Avvik som kan kreve tiltak:
Det er registrert TG2 på kjøkken, toalettrom, vann- og avløpsrør, stoppekran, varmtvannsbereder, varmepumpe, innvendige overflater, kaldtloft, ytterkledning, ytterdører, yttertak, terrasse, utvendig trapp, grunnmur, forstøtningsmur, utvendige vann- og avløpsledninger, septiktank og garasje.
Avvikene gjelder blant annet alder, slitasje, skader og usikker fremtidig funksjon. Det er også registrert følgende forhold som bør fremheves:
- Kaldtloft og yttertak: Fuktmerker og svertesopp i undertaket, manglende dampsperre og utilstrekkelig lufting av takkonstruksjonen. Taktekking og undertak har aldersrelatert slitasje.
- Forstøtningsmur: Skjevheter, deformasjoner og tegn til utglidning på muren mot boligen på nordsiden.
- Garasje: Stedvise råteskader, slitasje på tak og fasader samt vesentlige sprekker og skader i betonggulvet.
- Septiktank: Det foreligger ikke dokumentasjon på rensefunksjon, kontrollrapporter eller tankens tilstand.

Helse, miljø og sikkerhet (HMS)
Det er registrert flere forhold som ikke tilfredsstiller dagens sikkerhetskrav:
- Innvendig trapp mangler håndløper på begge sider, har for store åpninger i rekkverket, smale trinn og stedvis lav ganghøyde.
- Yttertaket mangler snøfangere og takstige.
- Rekkverket ved inngangspartiet er lavere enn dagens krav.
- Utvendig trapp og forstøtningsmur mangler tilfredsstillende rekkverk.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen har gjennomgående eldre standard, i hovedsak fra byggeåret 1961 og 1980-tallet. Det er utført enkelte oppgraderinger gjennom årene, men boligen har et betydelig behov for modernisering og oppussing.

Kjøkkenet har eldre innredning fra 1980-tallet, mens toalettrommet i 1. etasje og det kombinerte vaskerommet/baderommet i kjelleren har eldre standard. Innvendige overflater består blant annet av gulvbelegg, tepper, fliser, tapet og trepanel.

Boligen har flere oppbevaringsmuligheter i kott og boder, samt uinnredet kaldtloft. På eiendommen står også en frittstående garasje med tilhørende bod.

For nærmere informasjon om boligens tekniske tilstand, registrerte avvik og anbefalte tiltak vises det til tilstandsrapporten.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmepumpe og elektrisitet. Luft-til-luft-varmepumpe er plassert i spisestuen i 1. etasje (fra ca. 2005–2010). For øvrig oppvarming med elektriske panelovner, blant annet på toalettrom og i kjeller.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1961. Det foreligger ferdigattest for enebolig datert 30.08.1962. Ferdigattesten har anmerkning om at rekkverk på hovedtrapp gjenstår. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

For frittliggende garasje oppført i 1966 foreligger det byggetegninger datert juli 1966.

For tak over terrasse (tilbygg for loggia) oppført i 1983 foreligger det godkjenning fra Sandefjord bygningsråd datert 28.06.1983 og byggetegninger datert 10.07.1982. Det ble skrevet at det var krav om at melding gis til bygningskontrollen når byggearbeidet skulle påbegynnes; dette ser ikke ut til å ha funnet sted.

Det er ikke fremlagt ferdigattest for disse tiltakene i mottatt dokumentasjon. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggetegninger for eneboligen datert 14.02.1960. Ligger vedlagt som vedlegg.

Det er registrert avvik mellom originale byggetegninger og dagens planløsning. I 1. etasje viser tegninger tre soverom, mens boligen i dag benyttes med to soverom og en spisestue, der ett tidligere soverom er innlemmet i stue- og spisestuearealet. Rommet som på tegningene er godkjent som bad, er i dag kun innredet som toalettrom. I kjelleren benyttes tidligere vaskerom som kombinert bad og vaskerom, og det er etablert et kott under trappen som ikke fremgår av tegningene.

Kjellerstuen er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom jf. originale byggetegninger, bruken/ innredningen av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.
Takhøyder er målt på tilfeldige steder i kjelleretasjen: Målt mellom 1,92 og 1,97 meter i kjelleren.

Terrassen mot vest ble i 1983 godkjent med takoverbygg, men fremstår i dag som en innglasset terrasse. Innglassing av terrasse er en fasadeendring som normalt er søknadspliktig. Det foreligger ikke dokumentasjon på godkjenning av innglassingen i mottatt dokumentasjon.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 4243
Tinglysningsdato: 18.10.1966
Servitutten omhandler: Erklæring der eier av gnr. 128, bnr. 228 gir eier og fremtidige eiere av gnr. 128, bnr. 229 veirett over eiendommen langs grensen mot naboeiendommen i syd-øst.

Eiendommens rettigheter:

Dagboknummer: 2166
Tinglysningsdato: 26.07.1960
Servitutten omhandler: Bestemmelse i skjøte om at eier og rettsetterfølgere har rett til å legge kloakk over hovedbruket (gnr. 128, bnr. 19) frem til bekk. Rettigheten hefter også i gnr. 128, bnr. 211 og gnr. 128, bnr. 593.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger fint til i et etablert og attraktivt boligområde på Hystad, ca. 2,5 km sør for Sandefjord sentrum. Boligen ligger innerst i en blindvei uten gjennomgangstrafikk, i rolige og barnevennlige omgivelser. Her får man en tilbaketrukket beliggenhet med en nesten landlig følelse, samtidig som sentrum og hverdagens fasiliteter er lett tilgjengelige.

For barnefamilier er beliggenheten særlig praktisk. Det er kort vei til både skoler, barnehager og idrettstilbud, med blant annet Ranvik ungdomsskole og tilhørende idrettsanlegg i nærområdet. Store Bergan barneskole ligger også i kort avstand, og det finnes flere barnehager i området, blant annet Sole og Ranvik.

Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres på Ranvik eller Thorøya, mens Meny Åsane byr på et godt utvalg og en innholdsrik ferskvaredisk. Sandefjord sentrum ligger kun en kort kjøretur unna, med Hvaltorvet, restauranter, kulturtilbud, butikker og øvrige servicetilbud.

Området byr samtidig på svært gode tur- og rekreasjonsmuligheter. Hjertnesskogen og Marum har flotte tur- og treningsområder, og ved Marum ligger også Sandefjord Golfklubb. På sommerstid er populære Granholmen et naturlig utfartssted, med badestrand, brygge og servering i høysesongen – kun en kort sykkeltur fra eiendommen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen "til salgs"-skilt på boligen, samt at det vil bli satt ut visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler
- Store Bergan barneskole [ 2,2 km ]
- Ranvik ungdomsskole: [ 1,5km ]
- Sandefjord videregående skole: [ 3,7 km ]
- Flere barnehager i nærheten som Ranvik barnehage, Sole barnehage og Soltoppen barnehage.

Idrett og fritid
- Marumskogen [ 3,2 km ]
- Store Bergan idrettsplass [ 2,2 km ]
- Team treningssenter [ 1,4 km ]
- Sørbyøya hestesenter [ 4,5 km ]

Dagligvare
- Kiwi Ranvik [ 1,4 km ]
- Meny Åsane [ 3,1 km ]
- Rema 1000 Thorøya [ 1,7 km ]

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 531,4 kvm. Tomten er svakt skrånende og opparbeidet med innkjøring og gårdsplass belagt med asfalt og belegningsstein, forstøtningsmurer, terrasse, blottlagt fjell, plenarealer og diverse beplantning. Naboeiendommen gnr. 128, bnr. 229 har tinglyst veirett over eiendommen langs grensen i sydøst.

Parkering i frittstående garasje med manuell vippeport, samt på egen tomt i innkjøring og på gårdsplass belagt med asfalt og belegningsstein. Det er innlagt strøm og belysning i garasjen.

Første del av innkjøringen deles med naboeiendommen i Ørneveien 15.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Boligen er tilknyttet en privat septiktank som deles med naboen. Tanken tømmes gjennom kommunal tømmeordning omtrent hvert annet år. Eiendommen har privat septiktank.
Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023 datert 21.09.2023 avsatt til boligbebyggelse, nåværende. Hele eiendommens areal på 1 531 m² er avsatt til dette formålet (områdenavn B).

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Hensynssone H310: Ras- og skredfare
Hensynssonen dekker hele eiendommen (1 531 m²). Ifølge kommuneplanens bestemmelser pkt. 5.1.2 b skal faren for områdeskred vurderes for planer og tiltak under marin grense i henhold til pbl. § 28-1 og TEK17 § 7-3 med veiledning, herunder NVEs veileder 1/2019. Ved byggesak innenfor hensynssonen må det dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet mot områdeskred. I henhold til bestemmelsenes pkt. 1.1.1 kan tiltak i eksisterende boligbebyggelse ikke medføre nye boenheter innenfor hensynssone H310.

Ca. 50 meter sørvest for eiendommen (gbnr. 128/299 i Svaleveien) pågår det detaljreguleringsarbeid (sak 20250002) for oppføring av boligbebyggelse for Jotun-ansatte på et område på ca. 5,4 daa, noe som kan medføre økt utbygging og aktivitet i nærområdet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15 275,22 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 13 790,-. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk på ca.16 000 kWh pr. år. Det har bodd ett menneske i boligen.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Fremtind Forsikring som koster kr 12 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Kostnader til privat brøyting utgjør ca. kr 3 500,- pr. år.

Eiendommen deler felles septiktank med naboeiendommen i Ørneveien 15, som tømmes hvert annet år med delte kostnader.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 311 717 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

5 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

145 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
146 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
165 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 946 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 965 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Yngvar Andersen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Fotopakke  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger / Overtagelse  kr 2 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 504,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige ved salg 5,8 mill  kr 33 118,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0289/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26289

Sist oppdatert: 09. oktober 2026 kl. 16:39