Normannsgata 4

Normannsgata 4, 0655 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 231, bruksnummer 22, ideell andel 1/1
Andelsnummer 120, Normannsgata 4 Borettslag, organisasjonsnummer 990567816

Totalt bruksareal BRA: 48 kvm

BRA-i:
3. etasje 48 kvm: Entré, stue/kjøkken i åpen løsning, soverom med garderobe, flislagt bad, innvendig bod.

Åpent areal:
3. etasje 2 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.08.2025 utført av Glenn Andre Lislerud.

En lekker 2-roms leilighet beliggende på flotte og sjarmerende Kampen. Bygget er fra 2008 og leiligheten ligger i byggets 3. etasje med adkomst via felles trapperom med heis og callinganlegg. Leiligheten består av stue og kjøkken i åpen løsning, entré, soverom, bad og innvendig bod. Fra stuen er det utgang til leilighetens balkong som var ny i 2019.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. rapporten oppført med yttervegger forblendet med teglstein mot gate og platekledning mot bakgård. Utkraget balkong i stålkonstruksjon med glassrekkverk. Vinduer og balkongdører er med 2-lags isolerglass fra 2018, og ytterdør er av type brann- og lyddør. Innvendig er boligen hovedsakelig med parkett på gulv og platekledde vegger.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2:
Våtrom - Overflate vegger og himling:
– Dør til badet er plassert i direkte våtsone, og materialer er ikke egnet for større fuktpåkjenninger. Utførelse med membran/tettesjikt bak er ukjent og ikke dokumentert
– Det er registrert skade/slitasje på dørblad
– Servantinnredning har noe slitasje og oppheng er reparert
– Generelt slitasje på veggflater og utstyr

Våtrom - Overflate gulv:
– I dusjsonen registreres stedvis svakt fall ved siden av sluk. Konsekvensen er at vann blir liggende etter bruk, noe som over tid kan gi misfarging og risiko for skader
– Det er misfarging i fuger, både i mykfuger og i flisfuger. Dette kan være tegn på fuktpåvirkning og gir økt risiko for svekket tetthet over tid

Våtrom- Membran, tettesjikt og sluk:
– Dokumentasjon på fagmessig utførelse av badet er ikke fremlagt. Tilstrekkelig dokumentasjon er ofte en kortfattet redegjørelse om hva som er gjort på badet, med tilhørende beskrivelse av hvordan gulv og vegger er utført. Badet er bygget før krav om dokumentasjon, men dokumentasjon ville gitt informasjon om valgte løsninger
-Over halvparten av forventet brukstid for membranløsningen er forbigått, normal forventet brukstid på smøremembran er ca. 25 år. Det må forventes at bad har begrenset gjenværende levetid

Kjøkken:
– Frontene på innredningen har ujevne glipper og trenger justering. Konsekvensen er redusert funksjon og økt slitasje på hengsler og beslag
– Kjøleskapet har dårlige pakninger som ikke tetter tilfredsstillende. Konsekvensen er at kjøleeffekten blir svekket, noe som kan føre til økt strømforbruk, kondens og at hele kombiskapet må påregnes skiftet
– Generelt normal slitasje på fronter og benkeplater, i henhold til alder og bruk

VVS - WC og innvendig vann- og avløpsrør:
– Vegghengte toaletter har ikke spalte for synliggjøring av eventuell lekkasje fra innebygget sisterne og kan heller ikke forventes å være plassert i vanntett hulrom. Dette var ikke påkrevd da toalettet ble installert, men nevnes for å belyse risiko for lekkasjer som ikke nødvendigvis oppdages tidlig
– Anlegget er fra byggeår, utskiftninger må kunne påregnes ved oppgradering av rom med vanninstallasjoner

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Delikat og stilfull 2-roms andelsleilighet med balkong, heis og tilgang til felles takterrasse samt mulighet for parkeringsleie i byggets garasjekjeller. Leiligheten i ligger flott til i 3. etasje i moderne bygg fra 2008. Leiligheten er oppgradert med nytt kjøkken i 2016, balkong i 2019 og nytt gulv samt malte overflater i 2025. Leiligheten er også lys og luftig og med god plass til å ha venner og familie på besøk. Inneboden og all oppbevaringen gjør den superpraktisk og lett å holde ryddig. Dette er rett og slett en strøken leilighet som er klar
til innflytting!

Kampen ligger høyt og fritt, og er kjent for sitt særegne, trivelige og barnevennlige bomiljø. En unik blanding av sjarmerende trehusbebyggelse og flotte teglsteinsgårder med store, grønne lunger imellom. Her får man virkelig følelsen av å være på taket av Oslo, samtidig som du har umiddelbar nærhet til storbyen. Kampen beskrives ofte som en idyllisk oase midt i byen med koselige gater, sjarmerende småhus og herlige parker som skaper en stemningsfull atmosfære.

E n t r é :
Entré med adkomst via heis. Her er det god plass til yttertøy og skooppbevaring. Dørcalling. Velkommen inn! Ekstra plass til oppbevaring også i den innvendige boden i tilknytning til inngangspartiet.

S t u e :
Lys og romslig stue med god plass til både spisestue og sofagruppe. Det er åpen stue- kjøkkenløsning som setter et sosialt preg på boligen. Stuen er malt i en dus og nøytrale farge og har mye naturlig lysinnslipp fra de store vinduene og balkongdøren. Dette gjør leiligheten lys og luftig.

K j ø k k e n :
Delikat kjøkken med moderne innredning fra Epoq fra 2016. Kjøkkenet er stort og åpent, noe som gjør det veldig sosialt når man har gjester på middag. Her er god plass til oppbevaring i både høyskap, over- og underskap, samt skuffer. Innredningen består av benkeplate i kompositt/corian og integrert oppvaskmaskin, stekeovn, platetopp, samt kjøl-/fryseskap. Mekanisk ventilator er plassert over platetopp. Praktisk kjøkkenøy skaper fint skille mellom kjøkken og stue. Kjøkkenøya har benkeplate i heltre. Kjøkkenøya gir kjøkkenet et sosialt preg og som sikrer både benkeplass, samt ekstra oppbevaringsplass. Det er naturlig plass til et par stoler ved kjøkkenøya som egner seg perfekt til frokost og raske måltider.

B a l k o n g :
Hyggelig balkong etablert i 2019. Her er plass en mindre sittegruppe og hyggelig utsyn. Balkongen blir en naturlig forlengelse av stuen på varme dager. Selger opplyser om at det er sol på balkongen fra kl. 14:00 og utover. Balkongen har rekkverk i glass. Balkongen og takterassen med utsikt til Holmenkollen og Oslofjorden har av nåværende eier blitt flittig brukt til sammenkomster med gode venner. Perfekt for å reservere til 17. mai og bursdager.

B a d :
Romslig og moderne bad med lun gulvvarme og stilig baderomsinnredning som gir en følelse av velvære . Badet er flislagt og innredet med vegghengt servant med speilskap, vegghengt toalett og dusjhjørne med glassvegger. Det er god plass til oppbevaring i skap under servant og i speilskap. Opplegg for vaskemaskin.

S o v e r o m :
Leilighetens soverom har plass til dobbeltseng og nattbord. Det er etablert en smart garerobeløsning på vegg som sikrer god oppbevaringsplass, samt god plass til oppbevaring i medfølgende skyvedørsgarderobe. Soverommet er malt en behagelig, dus farge og har parkett på gulv.

I n n v e n d i g b o d :
Praktisk innvendig bod med god plass til oppbevaring. Boden er innredet med diverse, smarte hyller og knagger som medfølger salget.

Gulv: I stue, kjøkken og gang er det lagt ny og flott fiskebensparkett i 2025. Parkett på soverom og flislagt gulv med varmekabler på bad.
Vegger: Malte vegger. Fliser på bad. Vegger er malt i senere tid og fremstår jevnt over hele og pene.
Himling: Malt betonghimling. Downlights i tak på bad.
Tak: Malte himlinger. Takhøyder på ca. 2,39 meter i oppholdsrom og ca 2.21 meter på bad.

Selgers beskrivelse:
"Beliggenheten er fantastisk. Dette er Oslos koseligste nabolag, med gangavstand til alt, for oss som bruker byen. Samtidig er det et rolig og vennlig nabolag, som har fått en skikkelig oppgradering de siste årene med alle kafeene og serveringsstedene som har åpnet. Et nabolag som sjarmerer alle. Både turister og osloborgere. Folk valfarter fra andre deler av byen for å oppleve Kampen torg. Og for å spise utsøkt bakverk fra Farine. Jeg har forelsket meg i nabolaget og flytter derfor kun 600 meter opp gaten for å få mer plass. Det blir ofte møtt med begeistring når jeg sier at jeg bor på Kampen. Dette er i tillegg den mest praktiske leiligheten jeg har bodd i. Heis og sentralvarme er perfekt. Jeg har ikke opplevd noen feil eller mangler i de seks årene jeg har bodd her. Balkongen og takterrassen med utsikt til Holmenkollen og Oslofjorden har blitt flittig brukt til sammenkomster med gode venner.

Vi har også et styre som jobber godt for beboernes ve og vel. Absolutt et veldrevet borettslag."

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alle hvitevarer og vaskemaskin kan følge med ved salg.

Sentralvarmeanlegget i bygget er tilknyttet fjernvarmeanlegg. Varmekabler i gulv på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på oppføring av boligblokk, datert 21.11.2012 Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger også ferdigattest for gjennomføring av ventilasjonsrør gjennom tak i ventilasjonsrom datert 08.04.2015, samt ferdigattest for oppføring av balkonger datert 21.07.2020.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Kampen har noe å by på for alle og enhver. Her bor du i et rolig og urbant område med kort vei til det meste. Ønsker du en bedre middag ligger velrennomerte Kampen Bistro like rundt hjørnet. Her kan du nyte riktig god husmannskost i det mange mener er blant Oslo beste restauranter. Bistroen deler hus med bydelshuset på Kampen og har en hjemmekoselig atmosfære med brune bord, "loppemarkedsfunn" og stearinlys. Med uteservering om sommeren og regelmessige konserter er dette et populært møtested for Kampianerne. Er du kaffetørst så finner du Kampen kaffe & bar og Farine kun tre minutter unna som serverer deg førsteklasses espresso.

Dagligvarehandelen er godt dekket med Rema 1000 på Jordal og Coop Extra i St. Halvardsgate, i tillegg til Tøyen Torg som tilbyr et variert utvalg av butikker, apotek og populære spisesteder.

Med Øya-festivalen etablert i Tøyenparken, finner du Norges største musikkfestival noen minutter unna. På sommerstid arrangeres også Kampendagene, en ordentlig folkefest tre dager til ende. Da fylles gatene med karneval og barneteater for de minste og musikk fra Kampen Janitsjarorkester. På kveldstid fortsetter arrangementet innendørs med nachspiel på Kampen Scene i Kampen Bydelshus.

Gangavstand til Oslo S gir enkel tilgang til både lokaltog og regiontrafikk, og kollektivtilbudet i området er svært godt: Buss 20 og 37 går døgnet rundt fra Galgeberg, og både Tøyen og Ensjø T-banestasjoner er kun en kort spasertur unna.

Nærområdet byr på et rikt utvalg av grønne parker og rekreasjonsmuligheter. Du finner både Botanisk hage, Tøyenparken og Kampen park rett i nærheten, i tillegg til Klosterenga park og turmuligheter langs Alnaelva og gjennom Svartdalsparken. Kampen Park er også et populært sted å tilbringe late sommerdager med grilling og gode venner. Jordal idrettspark gir muligheter for sport og fritidsaktiviteter, og for de treningsglade er SATS Kampen og flere treningssentre lett tilgjengelige. Liker du ishockey eller foretrekker skateboard, er det kort vei til Jordal Amfi og Jordal Skatepark. c

Med Kampen Skole, Kampen kunstbarnehage og flere andre barnehager like i nærheten er området særdeles barnevennlig. Ikke mange bydeler er forunt å ha sin egen bondegård. Kampen Økologiske Barnebondegård ligger mellom Kampen skole og T-banestasjonen på Ensjø. Den ble opprinnelig startet i 1994 av tre jenter som syntes det var for lite dyr i nærmiljøet, og ville ha en bondegård. Siden starten har bondegården på Kampen huset små og store dyr, tatt i mot over 200 000 barn og voksne og vært et sted der bydelens barn kan lære om husdyr, gårdsliv og grønnsaker.

Kombinasjonen av sentral beliggenhet, utmerkede kollektivforbindelser, et rikt utvalg av servicetilbud og grønne lunger, gjør Nedre Kampen til et svært attraktivt sted å bo. Her får du en urban livsstil med enkel tilgang til byens fasiliteter, samtidig som du kan nyte rolige omgivelser. Et ideelt valg for den som søker det beste av bylivet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 902 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget har en stor takterrasse med flott utsikt over hele Oslofjorden, innredet med sittegrupper og pergola. Indre gårdsrom er pent opparbeidet med blomsterbed, steinlagte partier og gressplen og er oppgradert de senere årene.

Borettslaget har garasjeplasser som kan leies ut. Prisliste i dag er kr 1.000,- uten ladning og kr 1.500,- med ladning (ikke inkludert strøm). Leieretten følger den enkelte leilighet og kan overdras sammen med denne. Garasjeplassene leies ut fortrinnsvis til andelseierne i borettslaget og etter venteliste. Det går heis direkte fra garasjeanlegg og opp i 3.etasje. Det er i dag kun en på venteliste (ekstern) ifg styreleder, slik at om kjøper av denne leiligheten ønsker garasje, vil vedkommende stå som nr 1 på ventelisten for parkeringsplass.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Pågående byggesaker:
- Jordalgata 2 - Oppføring av pergola på takterrasse. Se saksnummer: 202553273 for mer informasjon.
- Normannsgata 5 - Nye balkonger. Se saksnummer: 200801692 for mer informasjon.

Pågående plansaker:
- Saksnr: 202305104. Saken gjelder: Åkebergveien 11 - Nytt Oslo fengsel på Grønland. Sakstype: Detaljregulering.

Disse plan og byggesakene kan medføre støy/ulempe ved prosess. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https:// https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  5 090,-  pr. mnd. og inkluderer: Fjernvarme, varmtvann, internett, kapitalkostnader, trappevask, drift og vedlikehold, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, diverse honorarer m.m.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: 3 919,-
Fjernvarme: 943,-
Internett: 228,-

Felleskostnadene justeres normalt årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Styret planlegger en økning i felleskostnadene ved neste budsjett pga. økte kostnader.

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten. Avlesning av forbruk gjøres etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning.

Strømforbruket fra nåværende eier foreligger ikke fra selger.
Boligen er tilknyttet Lynet Internett som leverandør av internett og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 069 532,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 278 128,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 23 283,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 167 098,- pr. 23.04.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 30 629 574,- pr. 23.04.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Svenska Handelsbanken AB
Lånenr.: 90537044674
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,14%
Restsaldo 5 292 269,-
Innfrielsesdato: 01.05.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: Svenska Handelsbanken AB
Lånenr.: 90537044682
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,14%
Restsaldo 24 678 869,-
Innfrielsesdato: 01.05.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: Svenska Handelsbanken AB
Lånenr.: 90537079923
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,14%
Restsaldo 231 761,-
Innfrielsesdato: 01.07.2027
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: Svenska Handelsbanken AB
Lånenr.: 90537059949
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,14%
Restsaldo 426 675,-
Innfrielsesdato: 01.05.2027
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Andel formue er kr 23 283,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 167 098,- pr. 23.04.2025

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av deler av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget.IN lånet for denne leiligheten er innfridd.

4 750 000,00 Prisantydning
167 098,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 917 098,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 928 138,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Munevver Yildiz

Normannsgata 4 borettslag består av 43 andelsleiligheter.
Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 990567816
Dyrehold er tillatt.
Dugnad må påregnes.
Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Borettslagets revisor er BDO AS.
Forsikret hos: Gjensidige Forsikring - polisenummer 88914601.
Komplett drift AS som ivaretar vaktmesteroppgaver for borettslaget.
Se borettslagets hjemmeside:

Foretatte påkostninger de senere år:
- 2018: Oppgradering takterrasse
- 2018: Balkongutbygging
- 2012: Oppgradert svalganger og trapper

Planlagte påkostninger:
Det er planlagt å befare balkongene da en av balkongene har sklidd litt. Styreleder er usikker på om det kun gjelder denne ene eller om det er flere. Styret håper på å få kostnaden på garanti. Ellers er det ingen andre planlagte påkostninger pr. 28.08.2025 etter samtale med styreleder.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Eiendommen er seksjonert i tre seksjoner, og borettslaget består av èn samleseksjon for boliger. Styret har i samarbeid med OBOS jobbet med å etablere et formelt sameie mellom borettslaget og de to næringslokalene i bygget. Prosessen er nå i sluttfasen, og vi forventer at dette vil bidra til en mer strukturert ansvarsfordeling mellom partene. Sameiet vil, når dette er ferdigstilt, forpliktende vedtekter som også vil gjelde for borettslaget og dets beboere.

En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av styret for at ervervet skal bli gyldig overfor laget. Andelen kan ikke gyldig overdras eller erverves uten at erververen samtidig overtar borettsinnskuddet. Styret kan ikke nekte godkjenning når det ellers ikke er saklig grunn for det.

Ihht. borettslagets vedtekter kan fysiske personer og juridiske personer kan være andelseiere i borettslaget.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. Ingen forkjøpsrett i borettslaget.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Eksklusiv salgsoppgave: kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg: 11 153,-.

Oppdragsnummer 40-0178/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.25178

Sist oppdatert: 28. august 2025 kl. 15:53