Kjellbergveien 46

Kjellbergveien 46, 3213 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 122, bruksnummer 223, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 328 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 139 kvm: Hoveddel: Entré, gang, stue, kjøkken, bad, toalettrom, vaskerom og spisestue. Utleiedel: Entré, stue, kjøkken og soverom.
2. etasje 65 kvm: Gang, bad, omkledningsrom og tre soverom. ( soverom nr.3 som er vist i plantegningen er ikke søkt/ godkjent )

BRA-e:
Enebolig:
Kjeller 55 kvm: Kjeller og bod.

Garasje:
1. etasje 47 kvm: Dobbelgarasje og trimrom.

BRA-b:
Garasje:
1. etasje 22 kvm: Hagestue.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 12 kvm: Sydvendt terrasse med utgang fra spisestue.
1. etasje 10 kvm: Sydvendt terrasse tilknyttet utleiedel.

Garasje:
1. etasje 44 kvm: Plattingområde.

ALH - areal lav himling
GUA - gulvareal

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 92 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 65 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 27 kvm. Kjelleren har et totalt gulvareal (GUA) på 101 kvm, men grunnet manglende permanent, gangbart gulv er kun 55 kvm av arealet måleverdig som bruksareal.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.10.2025 utført av Anticimex AS v/Bjørn Christian Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en frittliggende enebolig med ukjent byggeår, oppført over to plan og kjeller, med en utleiedel i 1. etasje. Boligen er oppført på støpt betong mot grunn med grunnmur i naturstein. Yttervegger og etasjeskillere er i trekonstruksjoner, hvorav deler av etasjeskilleren mot 1. etasje har sin opprinnelige stubbloftskonstruksjon med leire som isolasjon. Fasaden er kledd med stående trekledning fra 2010. Taket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med betongtakstein fra ca. 1990. Boligen har vinduer med to- og tre-lags isolerglass med produksjonsår hovedsakelig fra 2010 og nyere. Ytterdøren til eneboligen er fra 2005, mens ytterdøren til utleiedelen er fra 1994. Det er en teglsteinspipe fra byggeåret, som ble rehabilitert med innvendig metallrør i 2023 i eneboligdelen. Eiendommen har flere terrasser og uteplasser, inkludert en sydvendt terrasse på 12 m², en annen på 10 m² tilknyttet utleiedelen, og en innglasset hagestue på 22 m².

Garasje med trimrom og hagestue ble oppført i 2009. Bygningen er oppført på støpt betong mot grunn, med yttervegger og tak i trekonstruksjoner. Fasaden har stående trekledning, og saltaket er tekket med betongtakstein. Garasjen har elektrisk leddport.

Det elektriske anlegget for eneboligen er fra 2020, mens anlegget for utleiedelen har ukjent alder. Begge anlegg har sikringsskap med automatsikringer. Det er fremlagt en rekke samsvarserklæringer for arbeid utført mellom 2009 og 2023, inkludert rehabilitering av anlegget i eneboligen, installasjon i garasje og diverse mindre jobber.

Boligen har tilstrekkelig med røykvarslere. Det mangler godkjent slukkeutstyr i utleiedelen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Ildsteder / skorsteiner innvendig - utleiedel
- Skorsteiner inne i boligen: For liten avstand mellom pipeløp og brennbart materiale i henhold til brannkrav i etasjeskiller. Grunnet skorsteinens tilstand har leietaker fått beskjed om at det ikke må fyres i ildstedet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - bad utleiedel
- Ventilasjon: Tilluftsspalte er ikke etablert. Sanitærutstyr / innredning: Servant har sprekk/riss i porselen. Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Det vurderes at det ikke er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommet. Rommet tilfredsstiller ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet. Forutsetter fortsatt bruk av dusjkabinett. Det er stedvis motfall på gulvflater utenfor dusjsonen.

Våtrom - vaskerom
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Gulvbelegg er benyttet som fuktsikring. Ukjent alder tilsier at restlevetiden er usikker/ukjent. Det kan ikke verifiseres at det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets veggflater. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres. Fallforhold (gulv): Lokalfall i sluksonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Til informasjon: Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 5 mm og det er etablert oppkant ved dør, ca 40 mm. Dette er vurdert til å være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.

Kjøkken - utleiedel
- Innredning: Kjøkkeninnredningen bærer preg av slitasje. Hakk, merker og svelleskader er observert.

Toalettrom
- Ventilasjon: Tilluftsspalte er ikke etablert.

Øvrige rom - utleidel
- Overflater himling: Himlingsflater bærer preg av alder. Overflater gulv: Laminat bærer preg av alder. Det er stedvis knirk i gulvflater. Innerdører har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes.

Rom under terreng
- Helhetsvurdering: Det er sprekker i det støpte dekket. Selger opplyser at sprekkene stammer fra riving av eldre toalettrom i kjelleren. Det er eldre råteskader på enkelte trekonstruksjoner. Det er fuktmerker ved kjellerdør. Er vurdert å skyldes nedbør, men dette kan ikke verifiseres uten observasjon over tid. Deler av kjelleren har jordgulv. Det er etablert fuktsperre mot grunn, og det er installert mekanisk avfukter. Selger opplyser at deler av etasjeskiller mot 1.etasje har sin opprinnelige stubbloftskonstruksjon, med stubbloftfsleire som isolasjon. Det er registrert kreosotlukt i kjelleren. Ukjent omfang. Kjelleren er å anse som en grovkjeller og fungerer etter dagens bruk, men bør holdes under oppsyn. Det er utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS). Det ble ikke registrert forhøyede verdier. Målingene viser vektprosent under 16. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold.

Innvendige trapper
- Innvendige trapper: Trappen har ingen håndløpere.

Etasjeskiller
- Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 31 mm i stue og 50 mm på kjøkken. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Det er ikke observert tegn til pågående setninger eller andre forhold som tilsier at skjevhetene er pågående. Ingen tiltak er vurdert som nødvendig eller hensiktsmessig. TG 2 er satt for å belyse forholdet.

Radon
- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. Det gjøres oppmerksom på at Radonmåling med godkjente verdier er et krav ved utleie.

Yttervegger
- Fasader inkl. kledning: Aldersslitasje er observert på kledningen. Sprekker i endeveden. Enkelte råteskader er observert i nedre del av kledningen. Overflatebehandlingen bærer preg av alder/slitasje.

Yttertak
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje. Taket har nådd mer enn halvparten av forventet levetid. Taket er noe mosegrodd. TG 2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.
- Konstruksjon: Takkonstruksjonen er en lukket konstruksjon. Inspeksjon ikke mulig. Skjulte skader kan ikke utelukkes. TG 2 er satt for å belyse risiko ved manglende inspeksjonsmulighet i henhold til NS3600.
- Gesimsløsninger: Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims.
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Det er ikke etablert snøfangerutstyr på taket.

Terrasser
- Terrasser på terreng (understøttet av bjelker / pilarer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Høyde til terreng er målt til 1,00 meter. Dette er å anse som et avvik fra dagens byggteknisk forskrift. TG 2 i henhold til NS3600.

Drenering
- Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i underetasjen. Tilstanden må derfor vurderes ut fra alder. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Enkelte taknedløp har kun utkast, og ikke forsvarlig bortledning av takvann. Grunnmuren mangler utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå.

Frittstående byggverk - garasje
- Annet: Terrenget har fall inn mot bygningen. Selv om det er etablert drensrenne ved garasjeport er det observert vann på garasjegulvet på befaringsdagen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Våtrom - bad enebolig
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Dokumentasjon på utførelse/produkter/uavhengig kontroll er ikke fremlagt, og bør fremskaffes hvis mulig. Bildedokumentasjon fra rehabilitering er lastet opp til boligmappa.no.

Våtrom - vaskerom
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Kjøkken - enebolig
- Innfelte/gjennomgående installasjoner: Gjennomføring tilknyttet avtrekksvifte er ikke undersøkt grunnet manglende tilkomst.

Kjøkken - utleiedel
- Innfelte/gjennomgående installasjoner: Gjennomføring tilknyttet avtrekksvifte er ikke undersøkt grunnet manglende tilkomst.

Yttertak
- Takgjennomføringer: Ikke undersøkt. Taket er inspisert fra stigetrinn på taket.

Grunnmur og fundamenter
- Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser om en lekkasje på badet i leiligheten i 2025, som ble utbedret av fagfolk ved at det ble lagt ny påstøp, sveiset belegg og skiftet sluk og røropplegg. Badet i 2. etasje ble totalrehabilitert i 2020, og toalettrommet ble oppgradert samme år. Ved ekstremvær i 2024 ble det observert noen vanndråper i kjøkkentaket i leiligheten, men inspeksjon avdekket ingen feil. I perioden 2020-2025 ble totalt 13 vinduer og en verandadør skiftet. I kjelleren er det registrert kapillært fuktoppsug i delen med jordgulv, hvor det er lagt fuktsperre og installert en permanent avfukter. Dreneringen på vestsiden ble utført i 2003. Det er utført omfattende elektrisk arbeid av fagfolk i perioden 2020-2023, inkludert nytt opplegg for lys, stikk og varme, montering av billader og frakobling av gamle stoffkabler. Rørarbeid inkluderer omkobling av avløp fra kjøkken i leiligheten (2024), nytt vann- og avløpsopplegg på bad i 2. etasje (2020), og opplegg for utevann på garasjen (2022). Pipen i boligdelen ble rehabilitert med stålrør i 2023. Det er observert skogsmus i kneloft og kjeller på høsten.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Utbedring av bad i leiligheten. Ny påstøp og sveiset belegg. Sluk og tilknyttet røropplegg ble skiftet. Samsvarserklæring foreligger.

2024:
- Omkobling av avløpsrør fra kjøkken i leiligheten til hovedavløpsrør, utført av Rørleggermester T. Almankås AS.
- Utskifting av vinduer i spisestue.

2023:
- Utskifting av 11 vinduer og 1 verandadør.
- Tilkobling av ny lampe på vaskerom og garasje, utført av PMH AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Opprydding i elektrisk anlegg i kjeller, utført av Fjorden Elektro AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Rehabilitering av pipe med stålrør ( hoveddelen ). Pipeløp til kjeller ble støpt igjen, ny sotluke montert i spisestue og nytt taktrinn montert.
- Feilsøking av jordfeil på kjøkkenkurs. Kabel i kjeller ble frakoblet. Samsvarserklæring foreligger.

2022:
- Montert billader i garasje, utført av PMH AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Elektrisk arbeid i forbindelse med isolering av garasje, utført av PMH AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Lagt opp utevann på garasjen, utført av Rørleggermester T. Almankås AS.
- Montert ny luft/luft varmepumpe (Mitsubishi), utført av Kind Energy Saving AS.

2021:
- Utskifting av vinduer på soverom 2 og vaskerom, samt nye terrassedører og takvinduer.

2020:
- Oppgradert bad i 2. etasje. Det ble støpt nytt gulv med varmekabler, lagt ny membran og fliser, etablert nytt røropplegg og montert ny spotbelysning. Samsvarserklæring foreligger.
- Oppgradert toalettrom. Sluk fra dusj ble tettet, nytt røropplegg til vask og toalett ble lagt. Nye fliser og gips.
- Større elektrisk arbeid med nytt opplegg for lys, stikk og varme, nye kurser i tavle, ny fordeling i kjeller, nytt opplegg for varmtvannsberedere og jording, utført av PMH AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Utskifting av vinduer på soverom 3 og bad.

2019:
- Installert luft/luft varmepumpe (Mitsubishi) i spisestue.

2016:
- Installert to nye varmtvannsberedere (Høiax Titanium Standard).

2010:
- Ny utvendig stående trekledning.

2003:
- Drenering på vestsiden av boligen i forbindelse med omkobling av overvann/avløpsrør, utført av Carl C. Fon.
- Utskifting av utvendige vann- og avløpsledninger.

Dette er en innholdsrik og vesentlig oppgradert enebolig med en separat, godkjent utleiedel. Eiendommen kombinerer en landlig og tilbaketrukket atmosfære med kort vei til Sandefjord sentrum. Hoveddelen er modernisert med gjennomgående god standard, inkludert et kjøkken fra 2013, bad og toalettrom fra 2020, og et oppgradert elektrisk anlegg. En dobbelgarasje med en innglasset hagestue på 22 m² og et stort, hellelagt uteområde skaper en ekstra sosial sone store deler av året.

Hoveddel:
Entré:
Inngangsdøren med kodelås fører inn til en romslig og innbydende entré. Her er det god plass til å ta imot gjester, og en stor skyvedørsgarderobe sørger for praktisk og ryddig oppbevaring av yttertøy og sko. Det vakre Terracotta fliser fra Ulfven lagt i fiskebeinsmønster, kombinert med varme i gulvet, gir rommet en eksklusiv og lun velkomst. Det kan åpnes opp inn bak garderobeskapet om man ønsker å ta i bruk leiligheten i hoveddelen.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2013 har en delvis åpen løsning mot stue og spisestue. Innredningen, med profilerte fronter og benkeplater i heltre, er bygget rundt en praktisk kjøkkenøy med underlimt vask og barløsning. Alle hvitevarer er integrerte, inkludert stekeovn og mikrobølgeovn i høyskap. En peisovn fra Jydepeisen er plassert mellom kjøkkenet og spisestuen. Fra kjøkkenet er det doble dører ut til en sørvendt terrasse på 12 m².

Spisestue og stue:
I åpen forbindelse med kjøkkenet ligger den romslige spisestuen, som ved behov kan skjermes med doble dører. Her er det godt med plass til et stort spisebord, og rommet varmes behagelig opp av en luft-til-luft-varmepumpe fra 2019. Videre inn i stuen åpner det seg flere møbleringssoner som gir fleksible innredningsmuligheter. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og gir flott utsikt over de omkringliggende jordene. Både stue og spisestue har Weitzer parkett med varmefolie, og overflatene ble oppgradert i 2020.

Vaskerom og toalettrom:
Første etasje har et praktisk, separat vaskerom med benkeplate, utslagsvask og opplegg for vaskemaskin. I tillegg finner du et eget toalettrom som ble oppgradert i 2020, med lekre 60x60 fliser på gulv og deler av veggene. Rommet fremstår moderne og stilrent, med vegghengt toalett og elegant servantinnredning.

Andre etasje:
Gang:
En trapp med trinn i eikeparkett leder opp til andre etasje. Her møtes du av en lys og åpen gang som fordeler til etasjens tre soverom, omkledningsrom og bad. Takvinduer gir godt med dagslys.

Bad:
Badet ble totalrehabilitert i 2020 og fremstår som et lyst og moderne rom med gjennomgående gode materialvalg. Det har store fliser på gulv av typen 41zero42 med gulvvarme og en kombinasjon av flislagte og malte flater på vegg. Innredningen og skap fra Lystad spesialinnredninger, består av en romslig trebenk med doble, toppmonterte servanter med Tapwell kraner og gode oppbevaringsmuligheter. Rommet har både frittstående badekar og dusjhjørne med regnfallsdusj, samt vegghengt toalett. To vinduer gir svært gode lysforhold og utsyn over nærliggende jorder. Vipp belysning.

Soverom og omkledningsrom:
Andre etasje inneholder tre soverom og et separat omkledningsrom. Hovedsoverommet er romslig, med plass til dobbeltseng, arbeidsplass og en stor skyvedørsgarderobe. De to andre soverommene har også god størrelse for seng og møblering. Alle overflatene ble oppgradert i 2020.

Utleiedel:

Den separate boenheten i første etasje har egen inngang og en praktisk planløsning. Enheten består av entré, stue, kjøkken, bad og ett soverom, og har utgang til en egen, sørvendt terrasse på 10 m².

Stue og kjøkken:
Stuen har plass til en sofagruppe og en liten spiseplass. Her er det en vedovn fra Dovre, men det er for tiden fyringsforbud for denne grunnet tilstand på skorsteinen. Kjøkkenet har en egen innredning med profilerte fronter og laminatbenkeplate, med nisjer for hvitevarer. Innredningen bærer preg av slitasje.

Soverom og bad:
Soverommet har plass til seng og garderobeskap. Badet ble utbedret i 2025 med nytt, sveiset belegg på gulv, samt nytt sluk og røropplegg. Rommet er utstyrt med dusjkabinett, toalett, servantinnredning og har opplegg for vaskemaskin.

Uteområder og garasje:

Hagestue og uteplass:
I tilknytning til garasjen ligger en innglasset hagestue på 22 m². Dette er et lunt og allsidig rom med peis og et enkelt utekjøkken. Skyvedører i glass åpner opp mot et hellelagt plattingområde på 44 m², som binder sammen hagestuen og hagen.

Garasje:
Dobbelgarasjen fra 2009 er på 47 m² og inneholder også et separat trimrom. Garasjen har elektrisk leddport, godt med belysning og stikkontakter, samt et ladepunkt for elbil.

Overflater:

Gulvoverflater: Eikeparkett, fliser, vegg-til-vegg teppe, laminat og belegg. Varmefolie i entré, stue, spisestue og kjøkken i hoveddel.
Vegger: Hovedsakelig malte, slette flater. Også tapet, mdf veggplater og malt trepanel.
Himling: Hovedsakelig malte, slette flater og malt trepanel. Også tak-ess himlingsplater og mdf panel. Innfelte downlights i entré, stue, spisestue, kjøkken, gang 2. etasje, bad 2. etasje og omkledningsrom.

Lagring:
Skyvedørsgarderobe i entré og på ett soverom i hoveddelen. Garderobeskap på ett soverom i hoveddelen og på soverom i utleiedelen. Kjeller med utvendig adkomst inneholder bod. I tillegg er det lagringsplass i dobbelgarasjen.

Smarthus:
Futurehome smrthussystem til å styre lys og varme.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven.

Følgende medfølger i tillegg: Dekoder.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Eneboligen varmes opp med elektrisitet og vedfyring. Det er installert en luft/luft varmepumpe av merket Mitsubishi fra 2019 i spisestuen. Gulvvarme er installert på badet, og varmefolie på gulv i kjøkken, stue og spisestue. Det er en peisovn av merket Jydepeisen Panorama på kjøkkenet i eneboligen. I stuen i utleiedelen er det en vedovn av merket Dovre, men det er gitt beskjed om at det ikke må fyres i denne grunnet skorsteinens tilstand.

Det er registrert et avvik for østre pipe som må renoveres dersom den skal tas i bruk.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Kommunen mangler bygningstegninger for eiendommen, men dette skyldes trolig et ufullstendig arkiv – ikke at bygningen er ulovlig. Kommunen tar forbehold om mulige feil i opplysningene og har ikke ansvar for økonomiske konsekvenser ved bruk av dem.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998, jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon:
- Godkjenning av melding om mindre byggearbeid for påbygg, datert 10.01.1992. Ut i fra tegningene er det ikke tegnet inn soverom nr.3 ( se plantegning - det minste soverommet som er markert som soverom 3) - men et lekerom. I senere tid har "arken" i 2.etasje blitt forlenget. ( 2010/2011 ut i fra kart ??? ) Dette finnes det ikke papirer på i arkivene til kommunen. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.
- Godkjenning av melding for garasje og utestue, datert 14.09.2004. Det fremgår av dokumentet at det skal gis tilbakemelding når byggetiltaket igangsettes og når det er ferdig. Det foreligger ikke ferdigattest på arbeidene.

For garasjen som ble godkjent i 2004, foreligger det ikke ferdigattest. Tiltak omsøkt etter 1. januar 1998 skal i utgangspunktet avsluttes med ferdigattest. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Tinglyst 14.05.2012 Erklæring/avtale
Felles ansvar for felles del av vannledning. Gjelder denne registerenheten med flere.
Eierne av gnr. 122, bnr. 3, gnr. 122, bnr. 117, og gnr. 122, bnr. 223 er solidarisk ansvarlige for felles del av vannledningen. Eierne av gnr. 122, bnr. 117 og gnr. 122, bnr. 223 gis rett til å foreta nødvendige reparasjoner, vedlikehold og fornyelser. Ved arbeider på ledningen forplikter eierne av gnr. 122, bnr. 117 og gnr. 122, bnr. 223 seg til å sette eiendommen gnr. 122, bnr. 3 i samme stand som før. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra Sandefjord kommune.

Tinglyst 23.12.2015 Bestemmelse om vannledning.
Rettighetshaver: KNR: 3907 GNR: 122 BNR: 255
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Eier av gnr. 122 bnr. 223 ( denne eiendommen ) gir eier av gnr. 122 bnr. 255 rett til å koble seg på vannledningen med en boenhet. Eierne er solidarisk ansvarlig for vedlikehold, reparasjoner og fornyelser for den delen av ledningsnettet de er brukere av. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra Sandefjord kommune.

Eiendommens rettigheter:
Tinglyst 14.05.2012 Bestemmelse om vannledning.
Rettighet hefter i: KNR: 3907 GNR: 122 BNR: 1
Rettighet hefter i: KNR: 3907 GNR: 122 BNR: 265 FNR: 0 SNR: 1
Rettighet hefter i: KNR: 3907 GNR: 122 BNR: 265 FNR: 0 SNR: 2
Rett til fornyelse og vedlikehold
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Eiendommen har rett til å føre vannledning over gnr. 122, bnr. 3. Eierne av gnr. 122, bnr. 3, gnr. 122, bnr. 117, og gnr. 122, bnr. 223 er solidarisk ansvarlige for felles del av vannledningen. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra Sandefjord kommune.

Tinglyst 23.12.2015 Bestemmelse om vannledning.
Rettighet hefter i: KNR: 3907 GNR: 122 BNR: 255
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Gjelder denne registerenheten med flere.
Eiendommen har rett til å føre vannledning over gnr. 122 bnr. 255. Eierne er solidarisk ansvarlig for vedlikehold, reparasjoner og fornyelser for den delen av ledningsnettet de er brukere av. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra Sandefjord kommune.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Bolig med to boenheter som fritt kan leies ut. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Fra Kjellbergveien 46 bor du i et rolig og svært attraktivt boligområde med nærhet til natur, gode fritidsmuligheter og korte avstander til alt du trenger i hverdagen. Beliggenheten er etterspurt nettopp fordi den kombinerer fredelige omgivelser med enkel tilgang til både skole, fritid og sentrum.

Like ved finner du Marumskogen, et populært turområde med stier og løyper som passer perfekt for både gåturer, løping og sykkel. Her kan du nyte skogens ro, sanke bær og ta deg en avkobling når som helst på året. Kun et lite stykke unna ligger også Sandefjord Golf, med et flott 18-hulls anlegg som gjør det enkelt å dyrke hobbyen i grønne og åpne omgivelser.
For sommerlige dager er Granholmen et naturlig treffpunkt. Her får du strandliv, bademuligheter, brygge, badstue og en hyggelig kiosk/restaurant på campingplassen. Området har en herlig atmosfære på varme dager og er spesielt populært blant ungdom som elsker å bade og være sosiale. Ønsker du en rask og bynær dukkert, ligger Strømbadet nede i sentrum – perfekt for et kjapt avbrekk.

Hverdagen fungerer svært godt med kort vei til flere dagligvarebutikker. Du har både Kiwi Ranvik og Meny Stadiontunet i nærheten, og tar du veien mot Pindsle finner du Meny, Extra og Rema 1000 – et bredt og praktisk utvalg for alle behov. Det er også enkel tilgang til idrettsområdet i Bugården, med flotte aktivitetsmuligheter.

Skoleveien er kort og trygg, med gangavstand til Virik skole og flere barnehager i nærområdet. Ungdomsskolen og Sandefjord videregående ligger også lett tilgjengelig, og bussforbindelser i nærheten gjør det enkelt å komme seg rundt.
Sandefjord sentrum ligger bare rundt 15 minutters gange fra eiendommen, og byr på hyggelige butikker, spisesteder, caféer og et godt utvalg av servicetilbud. En svært praktisk beliggenhet for deg som ønsker nærhet til både natur, aktivitetstilbud og byliv.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

- Virik barnskole [ 350m ]
- Ranvik ungdomsskole [ 1,8km ]
- Wang ung [ 4,2 km ]
- Sandefjord videregående [ 1,7 km ]
- Flere barnehager i nærheten, som f.eks : Furustad barnehage [ 2,3 km ], Ranvik barnehage [ 1,8km ] og Soltoppen barnehage [ 2,4 km ]

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 711,3 kvm. Tomten er pent opparbeidet med plen, beplantning, hekk og steinsatte uteplasser. Gårdsplassen er belagt med belegningsstein.
Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Sandefjord kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen har en dobbelgarasje med elektrisk leddport og oppstillingsplasser for flere biler på en hellelagt gårdsplass. Det er installert elbillader. I tillegg har eiendommen bruksrett mot øst til 2 biloppstillingsplasser og søppelhåndtering på naboeiendommen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det er tinglyst en erklæring om felles ansvar for felles del av vannledning.

Eiendommen er uregulert.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023, vedtatt 21.09.2023. Hele eiendommen på 711 m² er i planen avsatt til spredt boligbebyggelse, framtidig, innenfor felt LSB. Dette er en del av et LNF-område (Landbruks-, natur- og friluftsområde). For spredt boligbebyggelse i LNF skal grad av utnytting ikke overstige 25 % BYA eller BYA 400 m².

Eiendommen ligger i et LNFR-område (Landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde).

Hovedbygningen er SEFRAK-registrert. SEFRAK (Sekretariatet for registrering av faste kulturminner) er et landsomfattende register over eldre bygninger og andre kulturminner. Registreringen innebærer ikke automatisk vern, men kommunen skal vurdere kulturhistorisk verdi før eventuelle riveløyver gis. Endringer på bygningens eksteriør kan kreve godkjenning.

Eiendommen berøres av hensynssone H530: Hensyn friluftsliv. Områder avmerket med hensynssone friluftsliv har, i tillegg til viktige landbruksinteresser, også stor verdi for friluftsliv. Ved lokalisering og utforming av tiltak i disse områdene skal hensynet til friluftsliv ivaretas så fremt dette ikke er i konflikt med landbruks- og næringsinteresser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter inkluderer avløp, feiing, renovasjon og vann.

Årsprognose for 2025 var kr 24 316,92.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 30.165 kWh pr. år.
Boligen har TV/internett via Sandefjord Bredbånd til kr 1 439,- pr. måned med 500/500-linje.
Årlig bygningsforsikring hos Gjensidige er på kr 20 100,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Eiendommen er bundet av Norgespris-avtalen for strøm, som gjelder fra 01.10.2025 til 01.10.2026. Norgespris er en statlig finansieringsordning som garanterer en fast strømpris på 40 øre/kWh ekskl. mva (50 øre/kWh inkl. mva). I tillegg til Norgespris-prisen betaler forbruker nettleie, elavgift, Enova-avgift og eventuelt påslag fra kraftleverandør. Avtalen er knyttet til målepunktet og overføres automatisk til ny eier ved eierskifte. Månedlig forbruk er begrenset til 5 000 kWh for boliger; overskytende forbruk faktureres til markedspris.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr 1 504 866,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 019 465,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

9 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

229 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
250 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 440 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Martine Bjørvik Hagen og Thomas Bjørvik Hagen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000

Vederlag:
Fotopakke  kr 4 800
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900
Markedsføringspakke  kr 27 450
Oppgjør  kr 7 500
Tilrettelegging  kr 12 000

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 166
Tinglysing sikring  kr 545

Oppdragsnummer 22-0412/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.25412

Sist oppdatert: 04. april 2026 kl. 21:05