Henrik Sørensens vei 26

Henrik Sørensens vei 26, 1065 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 107, bruksnummer 788
Andelsnummer 296, ELLINGSRUDÅSEN BORETTSLAG, organisasjonsnummer 848616672

Totalt bruksareal BRA: 92 kvm

BRA-i:
3. etasje 70 kvm: Entré, to soverom, toalettrom, bad, stue og kjøkken.

BRA-e:
Underetasje 7 kvm: Bod.

BRA-b:
3. etasje 15 kvm: Innglasset balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1971. Bygningen er fundamentert med grunnmur av betong, antatt til stedlige masser. Yttervegger er oppført med betong/murverk og er utvendig forblendet med teglstein. Etasjeskillere er av betong. Bygningen har en flat takkonstruksjon som er antatt tekket med asfalttakbelegg eller takfolie, men taket er ikke besiktiget. Vinduer har 2-lags isolerglass fra 1995 og 2005. Leiligheten har en brann- og lydklassifisert entrédør og en skyvebalkongdør med 2-lags glass fra 1995. Det er en vestvendt innglasset balkong på ca. 15 m² i betongkonstruksjon. Siden 2017 er det utført oppgraderinger som bytte av innmat i sikringsskap, installasjon av ny varmtvannsbereder og rens av ventilasjonsanlegget i 2023.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Innmat i sikringsskap ble byttet med overspenningsvern i 2017, og det ble da også montert nye stikkontakter og lagt opp ny kurs til stue og kjøkken. Det ble utført tilsyn av anlegget i 2019 uten avvik.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Etasjeskiller: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Avviket ble målt i soverom ved toalettrommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad:
- Overflater Gulv: Det ble ikke registrert synlige avvik på overflater på befaringsdagen. Tilstandsgraden settes på bakgrunn av alder.
- Sluk, membran og tettesjikt: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Det er gitt TG2 grunnet alder og/eller slitasje til vinduer og balkongdør, overflater på bad samt vannledninger og avløpsrør.

TGIU:
- Hulltaking på badet er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Ved åpning av glassfelt ble rekkverkshøyden målt til 0,98 m.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2017:
- Oppgradering av elektrisk anlegg (innmat i sikringsskap med overspenningsvern, nye stikkontakter og kurser, dimmere, bryter til varmtvannsbereder og lamper), utført av Raufoss Installasjon AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Skiftet varmtvannsbereder (ca. 120 liter) og installert lekkasjesikring, utført av Søstrene Amundsen Rørleggerbedrift AS.

2005:
- Skiftet deler av vinduer (2-lags isolerglass).

Leiligheten har en gjennomgående og luftig planløsning, og består av entré, gang, to soverom, bad, toalettrom, stue og kjøkken. Fra stuen er det adkomst til en vestvendt, innglasset balkong.

Entré:
Entréen er lys og innbydende og gir et umiddelbart godt førsteinntrykk. Entréen leder inn til gangen som fordeler til soverommene, bad og toalettrom, og videre mot stuen.

Stue:
Store vindusflater slipper lyset inn og skaper en luftig romfølelse med en generøs takhøyde på 2,49 meter. Planløsningen gir god plass til sofagruppe og spisebord, og gangen mot soverommene skaper et tydelig skille mellom oppholdssonene og de private rommene. Fra stuen er det adkomst til den innglassede balkongen via skyvedør.

Balkong:
Den vestvendte innglassede balkongen nås via skyvebalkongdør fra stuen. Innglassingen holder på varmen og forlenger sesongen, og en terrassevarmer er montert. Gulvet er lagt med gummifliser av eier. Rekkverket er i stålkonstruksjoner med glassfelt. Det er montert stikkontakt på balkongen.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen er med profilerte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Overskap med lys i underkant gir god arbeidsbelysning over benkeplaten. Av integrerte hvitevarer er det kjøl/fryseskap, platetopp, mikro og stekeovn. Kullfilterventilator over kokeplass. En innebygd benk gir ekstra sitteplass ved kjøkkenvinduet. Varmtvannstanken på ca. 120 liter ble installert i 2017 og er plassert i kjøkkeninnredningen, med tilhørende lekkasjesikring.

Soverom:
Leiligheten har to soverom, begge med adkomst fra gangen. Det ene soverommet har god plass til dobbeltseng og nattbord på begge sider. Det andre egner seg godt som gjesterom, barnerom eller hjemmekontor- alt etter eget ønske og behov.

Bad:
Badet er innredet med servant nedfelt i innredning og dusjkabinett. Det er opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekk bidrar til behagelig inneklima.

Toalettrom:
Separat, praktisk toalettrom med toalett og servant nedfelt i innredning. Mekanisk ventilasjon.

Overflater:

Gulv: Laminat i stue/kjøkken og gang. Belegg på soverom og toalettrom. Fliser på bad.
Vegger: Malt tapet og malte plater. Våtromstapet og fliser på bad. Fliser over benkeplate på kjøkken.
Himling: Malt betong.

Lagring:
Kjellerbod i underetasjen på ca. 7 m², disponert av leiligheten.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget:

Gjesterom:
- Hemnes skohylle og bokhylle samt vegghengt speil medfølger ikke.
- Sengen på gjesterommet kan medfølge om ønskelig.

Bad:
- Vaskemaskin kan følge med om kjøper ønsker.

Kjøkken / Stue:
- Hemnes vitrineskap og TV benk medfølger ikke.

Balkong:
- Lampe medfølger ikke

Boligen varmes opp med direkte elektrisk oppvarming, fordelt som punktoppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligblokken er oppført i 1971. Det foreligger ferdigattest for bygget datert 11.06.1975. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg en ferdigattest for utvidelse av balkonger datert 02.01.1997.

Det ble den 05.09.2000 gitt igangsettingstillatelse til innglassing av balkonger. Tiltaket er utført i regi av borettslaget, men det ble ikke søkt om ferdigattest. Det er borettslaget sitt ansvar å søke til kommunen om ferdigattest når tiltaket er ferdigstilt. Konsekvensen ved søknad kan være at tiltaket ikke godkjennes av kommunen og må tilbakeføres.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger som stemmer med dagens bruk. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommens rettigheter:

1977/30-1/105 03.01.1977 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 107 BNR: 852
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger sentralt og familievennlig til på Karihaugen/Ellingsrud, i et veletablert boligområde med store, grønne fellesarealer mellom blokkbebyggelsen. Her er det lett å trives for både store og små, med en praktisk hverdag hvor det meste er innen kort gangavstand.

Området har nærhet til Østmarka, som byr på rekreasjonsmuligheter året rundt, med turstier, lysløyper, badeområder og populære Mariholtet. Det er også et stort fritidstilbud med blant annet et privat ridesenter, flerbrukshall og fotballbane. Ellingsrud IL tilbyr et bredt idrettstilbud, med aktiviteter som fotball, håndball, allidrett, bandy og tennis.

For barnefamilier er beliggenheten ideell. Flere barnehager ligger bare noen få minutter unna til fots. Ellingsrudåsen barneskole og Ellingsrud skole for ungdomstrinnet er også en kort spasertur unna. Nærområdet byr på ballbane og lekeplasser, som gir gode muligheter for lek og aktivitet etter skoletid.

Kollektivtilbudet er svært godt. Fra Ellingsrudåsen T-banestasjon, som er innen gangavstand, tar linje 2 deg til sentrum på under 20 minutter. For den handleglade er det kort vei til både Metro Senter og Furuset Senter, som har et bredt utvalg av butikker, spisesteder og andre servicetilbud. Nærmeste dagligvarehandel finnes også i gangavstand.

Området gir også gode rekreasjonsmuligheter. For de som liker å holde seg i form, finnes det flere treningssentre i nærheten. Vinterstid er det kort vei til SNØ, Norges eneste helårs skianlegg, som byr på flotte forhold for både alpint og langrenn. Ellers er det fine turmuligheter i nærområdet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Ellingsrudåsen skole.

Ellingsrudåsen skole er under ombygging, og elevene der skal i mellomtiden gå på Bredtvet skole. Rivning er planlagt med oppstart høsten 2025, og med påfølgende oppstart av grunnarbeider og bygging i 2026. Ferdigstillelse er satt til begynnelsen av 2029, men det jobbes for å kunne bli ferdige tidligere og åpne til skolestart i 2028.

Det kan leses mer om ombyggingen på Oslo sine sider: https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/nye-ellingsrudasen-skole/

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 31 003 kvm som tilhører borettslaget.

Det medfølger parkeringsplass i felles garasjebygg. Plassen er utstyrt med ladeplate for elbil, og det betales ikke separat leie for plassen. Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Borettslaget har parkeringsplasser i garasjeanlegg og på uteområder, som tildeles av styret. Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan Bebyggelsesplan for boligfeltene A, B, og C samt for parkeringsfeltet H på østre del av Ellingsrudåsen (ID: 26069), datert 07.08.1969, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av pågående saker i nærheten:

- Saksnummer 202019844 - Reguleringssak - Harald Sohlbergs vei 17 - Detaljregulering - Ellingsrudåsen skole. Oslobygg KF foreslår å omregulere Harald Sohlbergs vei 17 for å rive eksisterende skole og erstatte den med nybygg. Skolen videreføres som 3-parallell barneskole med inntil 630 elever. Spesialavdelingen, Arken, skal utvides til 16 elevplasser. Det foreslås nybygg i 4 etasjer fordelt på to volum som forbindes med en passasje. Skolegården skal oppgraderes og tilrettelegges for de ulike aldersgruppene ved skolen. Spesialavdelingen vil også få et eget uteområde som er skjermet fra resten av skolegården. Detaljregulering ble godkjent av bystyret den 26.03.2025.

- Saksnummer 202020090 - Reguleringssak Harald Sohlbergs vei 7-9 - Planforslag til offentlig ettersyn - detaljregulering. Mehargruppen AS foreslår å omregulere Harald Sohlbergs vei 7-9 fra parkeringsplasser, dagligvarebutikk og fritidsklubb, til boliger med underjordisk parkering, fritidsklubb, forretning og annen utadrettet virksomhet, samt et offentlig torg, en felles møteplass og oppgradering av eksisterende snarvei i nordvest med belysning. Planforslaget sikrer omtrent 31 nye leiligheter i varierte størrelser, fra 35 kvadratmeter til over 110 kvadratmeter. All ny bebyggelse innenfor planområdet blir på en etasje, med unntak av ny boligblokk som har åtte etasjer over bakken.

- Saksnummer 202302012 - Reguleringssak: Gamle Strømsvei 110 - Planinitiativ i avklaringsfase før offentlig ettersyn - boliger - Ellingsrud gård. Bygge boliger der ridehallen står og ombygge låven til delvis boliger og delvis andre formål.

Opplistingen er ikke uttømmende, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i pågående plansaker på Planinnsyn via Oslo kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 379,76 pr. mnd. og inkluderer: Internett, kommunale avgifter, rehabilitering av garasje, drift og vedlikehold, nedbetaling av fellesgjeld, forretningsførsel, styrehonorar, vaktmestertjenester m.m.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 3 283,20
- Rehab garasje: kr 140,-
- Trappevask: kr 100,-
- Internett: kr 273,-
- Akonto renter (Lån 83987208123): kr 583,56

Avdragsfriheten på lån 83987208123 opphører i oktober 2026. Kapitalkostnadene per måned vil da øke med avdragsbetaling. En potensiell endring i felleskostnader fra 01.11.2026 er estimert til mellom 150-250 kr per måned for alle leiligheter.

Borettslaget er tilknyttet Ellingsrud Kabelnett AS (EKN) for Kabel-TV. Det pågår en prosess for en mulig avvikling av EKN for å modernisere TV- og internettløsningen og inngå en ny avtale med en fiberleverandør.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune som p.t ikke påfaller eiendommen.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 800,- pr. år. / 6 500 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 172 857,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 19 832,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 266 881,46 pr. 11.05.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 125 379 424,- pr. 11.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987145288
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 11.05.2026: kr 1 987 719,-
Andel av saldo: kr 4 227,03
Innfrielsesdato: 01.01.2033
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,85%

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987174733
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 11.05.2026: kr 44 014 866,-
Andel av saldo: kr 93 467,37
Innfrielsesdato: 01.09.2042
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,85%

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987190569
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 11.05.2026: kr 1 956 036,-
Andel av saldo: kr 4 157,99
Innfrielsesdato: 01.04.2035
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,85%

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987202818
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 11.05.2026: kr 2 908 681,-
Andel av saldo: kr 6 175,35
Innfrielsesdato: 01.09.2041
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,85%

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987208123
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 11.05.2026: kr 67 699 789,-
Andel av saldo: kr 144 386,-
Innfrielsesdato: 30.10.2056
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,85%
Avdragsfrihet til og med: oktober 2026

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987238197
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 11.05.2026: kr 6 812 333,-
Andel av saldo: kr 14 467,72
Innfrielsesdato: 01.04.2054
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,85%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån). Ordningen gjelder for lån 83987208123.

3 990 000,00 Prisantydning
266 881,46 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 256 881,46 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje
8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
10 346,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 296,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 267 227,46 Totalpris inkl. omkostninger
4 277 177,46 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Ivar Holter-Nilsen og Øyvind Holter-Nilsen

Leiligheten er tilknyttet Ellingsrudåsen Borettslag.

- Borettslaget består av 496 leiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Protector Forsikring Asa, med polisenummer 1465950.

Borettslaget er tilknyttet OBOS, og det kreves medlemskap i OBOS for å kunne eie boligen. Dersom flere skal eie boligen sammen, må alle være medlemmer.

Dugnad må påregnes. Borettslaget har 12 fellesvaskerier, sykkelboder, selskapslokale for utleie og parsellhager/dyrkekasser. Daglig drift og vedlikehold ivaretas av Sameiet Ellingsrudåsen Vaktmestersentral. Beboere har vedlikeholdsplikt for egen leilighet, inkludert årlig kontroll av blant annet vifter, brannslukningsapparat og stoppekran. Brannvarslingsklokke over inngangsdør må ikke demonteres.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025:
- Utskifting av brannslukkingsapparater i fellesarealer og hos andelseiere.
2024:
- Oppgradering av felles sikringsstavler i oppganger.
- Utskifting av alle lyskilder til LED.
2023:
- Rehabilitering av høyblokker (utskiftning av tegl, isolasjon, vinduer og balkongdør).
- Ventilasjonsrens i alle ventilasjonskanaler og ventilasjonssjakter.
2021:
- Installering av infrastruktur for lading av elbil.
2018:
- Rehabilitering av 7 punkthus (skiftet vinduer, etterisolert fasader, ny teglstein, etterisolert tak, nye takluker for brannsikring).
2010:
- Rehabilitering av garasjeanlegg, finansiert via fellesgjeld.

Planlagte påkostninger:
- Det pågår et forprosjekt for rehabilitering av rør og våtrom. Rapporten fra forprosjektet anbefaler utskifting av avløpsrør inne i leilighetene, noe som i praksis vil kreve at badene bygges opp på nytt. Saken skal behandles videre. Det er p.t ikke vedtatt noe kostnadsestimat eller noe nærmere informasjon om når dette vil påbegynnes. Kostnadsøkning må påberegnes når dette igangsettes.
- Avdragsfriheten på et av borettslagets lån opphører i oktober 2026, noe som vil medføre økte kapitalkostnader på gjeldende lån.
- Styret har fått fullmakt til å avvikle Ellingsrudåsen kabelnett (EKN) og inngå avtale med en ny fiberleverandør. Det er ikke vedtatt når dette vil skje og hvilken leverandør som erstatter EKN. Kostnadsendringer på påberegnes.
- Det er vedtatt å utrede salg av tre felleslokaler, betinget av bruksendringstillatelse fra kommunen.
- Modernisering eller utskifting av heiser er under vurdering og har et kostnadsestimat på ca. 13 000 000,- ifølge styreleder. Ingen ting er vedtatt og når dette igangsettes er usikkert. Økning av fellesgjeld de neste årene må påberegnes.
- Utskifting av røykvarslere og enkelte fellesdører er planlagt for 2026.

Årsresultatet for 2025 var på kr 2 311 344,-. Borettslagets disponible midler per 31.12.2025 var kr 7 648 189,-.

Borettslaget er i en juridisk prosess mot OPAK AS. Saken gjelder krav om erstatning som følge av påstått rådgivningsfeil i forbindelse med rehabilitering av høyblokkene, hvor det er avdekket manglende friskluftinntak og kondensproblemer. Saken er sendt til Oslo Tingrett.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt – Start Smart   kr -6 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Start smart - Kjøpsrådgivning   kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse ( Maks 1 stk)   kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 438,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 10 760,00
Foto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0186/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26186

Sist oppdatert: 22. mai 2026 kl. 23:42