Paal Bergs vei 20

Paal Bergs vei 20, 0692 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 163, bruksnummer 81, ideell andel 1/1
Andelsnummer 162, FAGERGÅSA BORETTSLAG, organisasjonsnummer 953948400

Totalt bruksareal BRA: 74 kvm

BRA-i:
4. etasje 72 kvm: Entré, bad, tre soverom, garderobe og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Underetasje 2 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 13 kvm: Balkong.

Leiligheten disponerer et låsbart skap i underetasjen samt en bod på balkong som i henhold til tilstandsrapporten er vurdert som ikke målbare.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.06.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1962. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, og er oppført med kjeller. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader av murverk, fasadeplater og stående trekledning. Etasjeskillere er av betong. Taket er en flat konstruksjon tekket med asfaltpapp. Boligen har vinduer og balkongdør fra 2017 med karmer av tre som er utvendig kledd med metallplater, samt entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Fra stuen er det utgang til en balkong på 13 m².

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten, og anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere. Komfyrvakt er ikke montert på kjøkken.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Overflater gulv: Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte gulvfliser under servant.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert over himling uten sikker avrenning til sluk. Fordelerstammer er ikke tilstrekkelig festet.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Sølvkre: Huseier opplyser om observasjoner av sølvkre på soverom 3 samt bad.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Det opplyses om at vindu på soverom 2 kan være noe tungt å åpne/lukke på vinterstid.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet ble totalrenovert i 2017 av tidligere eier. I 2025 ble det utført rørfornyelse i regi av borettslaget. Borettslaget har også hatt flere runder med maling av fasade på grunn av reklamasjon på tidligere arbeid. Vindu i hovedsoverom kan av og til være vanskelig å lukke på vinterstid.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2017:
- Baderom oppgradert med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger, downlights, vegghengt toalett og rør-i-rør-system
- Kjøkkeninnredning installert med glatte fronter, laminert benkeplate og integrerte hvitevarer
- Nye vinduer og balkong-/terrassedør med karmer og ramme av tre, utvendig kledd med metallplater

Vedlikeholdshistorikk Fagergåsa Borettslag:

2022:
- Rehabilitering av trapp etter brudd i varmekablene med nye varmekabler lagt av HJ Elektro og steinarbeid utført av Bygårdsservice
- Montering av sil ved vanninntaket til hver blokk utført av rørlegger Trond Abrahamsen VVA AS
- Sikring og stabilisering av gittertrapp utført av Bygårdsservice
- Kontroll av takvifter utført av Aktiv ventilasjon AS
- Teknisk befaring av vann- og avløpsrør utført av USBL Prosjekt

2021:
- Rensing av ventilasjonskanaler

2020:
- Økning av effektkapasiteten i sikringsskapene med installasjon av overspenningsvern

2017:
- Fasadeutbedring, utskifting av vinduer og terrassedører i alle leiligheter, nye balkongfronter, oppgradering av felles el-anlegg og utvidelse av uterom i underetasjene

Leiligheten er beliggende i et leilighetsbygg fra 1962 med etasjeskillere av betong og yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Kjøkken og bad ble oppgradert i 2017. Vinduer og balkongdør med karmer av tre, utvendig kledd med metallplater, ble skiftet i 2017 i regi av borettslaget. Borettslaget gjennomførte rørfornyelse i 2025. Oppvarming skjer via radiatorer tilkoblet felles varmesentral, supplert med gulvvarme på bad. Vannrør er av typen rør-i-rør og kobber. Synlige avløpsrør i plast og støpejern. Automatisk vannstopper med fuktsensor er installert på kjøkken. Fordelerskap for rør-i-rør system er plassert på bad. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gang utenfor leiligheten. Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling. Komfyrvakt er ikke montert på kjøkken. Boligen ventileres med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler, med naturlig avtrekk via ventil i vegg på bad og kullfilterventilator på kjøkken. Det er montert elektronisk zipscreen på utsiden av stuevindu, og markise på balkong.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredning fra 2017 med glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrerte hvitevarer: stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Vegghengt ventilator med kullfilter. Automatisk vannstopper med fuktsensor. Åpen løsning mot stue.

BAD:
Baderom oppgradert i 2017. Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Malt himling med downlights. Vegghengt servantinnredning med servant og armatur. Speil med stikkontakt over servant. Dusjhjørne med dører. Vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin. Naturlig avtrekk med ventil i vegg. Rør-i-rør system med fordelerskap plassert på bad. Rørfornyelse gjennomført i regi av borettslaget i 2025.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue og soverom. Fliser på bad og i entré.
Vegger: Malte veggflater.
Himling: Nedsenket himling med downlights. Takhøyde ca. 2,19 meter på bad og ca. 2,4 meter i øvrige rom.

Lagring:
Garderobe i leiligheten. Garderobeskap med skyvedører og speilfront i entré. Bod i underetasjen på ca. 2 m², merket 4A. Låsbart skap i underetasjen, merket 4A (ikke målbart). Utvendig bod på balkong (ikke målbar).

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: 2 string-hyller på kjøkken. Hvitevarer på kjøkken med unntak av frittstående fryser medfølger. Disse er noen år gamle, og det medfølger ingen garantier ut over eventuelle leverandørgarantier.

Fjernvarme og elektrisitet. Oppvarming av boligen skjer via radiatorer tilkoblet felles varmesentral (fjernvarme), samt gulvvarme på bad.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 15.03.1968. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Opprinnelige boder er omgjort til garderobe. Løsningen er søknadspliktig, og det er ikke søkt kommunen i dette tilfellet.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet opprinnelig kjøpekontrakt for tomten til borettslaget og dokument tilknyttet fordeling av disposisjonsrett av 33 plasser i garasjen til Rustadterrassen borettslag. Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i Paal Bergs vei på Rustad i bydel Østensjø, i et etablert boligområde med grønne omgivelser tett på. Fra balkongene er det fritt utsyn over idrettsanlegget nedenfor og åsen på den andre siden, med Oslos åsrygg synlig i horisonten.

Rustad skole ligger ett minutt med gange herfra, og det er flere barnehager i nærheten med blant annet Østensjøstua barnehage og Lopperud barnehage. Borettslaget sogner til Skullerud ungdomsskole, som nås på under ti minutter til fots. Dagligvarehandelen er enkel å få unnagjort, med Nærbutikken Rustad (Søndagsåpen) og Kiwi på Bogerud Senter -begge i gangavstand. Oppsal-, Manglerud- og Bøler senter er få minutter unna med bil.

Marka er lett tilgjengelig herfra. Merkede stier inn mot Østmarka starter rett i nærheten, med Nøklevann og Rustadsaga innen rekkevidde til fots. Om vinteren er det skiløyper i umiddelbar nærhet. Østensjøvannet, med sine turstier rundt vannet, ligger også i området - med tursti mot vannet knappe 150 meter unna.

Kollektivtilbudet er godt. Bogerud T-banestasjon med linje 3 ligger rundt 5 minutters gange unna, og derfra er det under tjue minutter til sentrum. Det går også buss fra området, blant annet i retning Helsfyr, Grorud, Holmlia og Hauketo. I tillegg går både fly- og nattbussen fra Bogerud t-bane. Vitusapotek Bogerud og øvrige servicetilbud på Bogerud Senter er i kort gangavstand.

Det vil bli skiltet godt med visningsskilt til fellesvisning. Gateparkering til visning i Paal Bergs vei.

Barnehager:
Østensjøstua barnehage (1-5 år): 5 min. gange
Rustad Gård barnehage (1-5 år): 8 min. gange
Lopperud barnehage (0-5 år): 7 min. gange

Idrett og fritid:
Rustad: 2 min. gange
Skullerud Sport Senter: 10 min. gange
EVO Bøler Senter: 19 min. gange/4 minutter med bil

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 25 515 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er pent opparbeidet med grøntarealer, lekeplasser, sitteplasser og andre fellesarealer.

Gateparkering etter stedets gjeldende bestemmelser.

Borettslaget har flere ladeplasser for el-bil og ladbare hybridbiler på eget parkeringsområde nærmest Rustad skole. Bruk av ladeplassene er basert på app-betaling.

Det er mulig å leie p-plass i borettslaget. Det er også mulighet for kjøp av parkeringsplass i parkeringskjeller under Rustadterrassen brl. når andre andelseiere velger å selge sine plasser der. Ca. 30 plasser tilhører beboere i Fagergåsa borettslag. Det er kun tillatt med én parkeringsplass per andel.

Det er normalt godt med plasser til gateparkering i området for øvrig.

Det medfølger ingen garasje eller parkeringsplass til denne leiligheten.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan datert 19.08.2026 med tilhørende reguleringsbestemmelser S-3905 vedtatt 11.06.2002. Området for øvrig er regulert til offentlig kjørebane/veigrunn, friområde/park, turvei og tomt for offentlig bygning (skole og daginstitusjon) m.m.

Det er ingen plan- eller byggesaker per 19.08.2026 som har direkte innvirkning på Paal Bergs vei 20. Området beliggende ved t-banen (Bogerud nærsenter og Kiwi) har over lengre tid vært diskutert oppgradert og er regulert til Bolig/Forretning/Annen privat eller offentlig tjenesteyting i henhold til reguleringsplan s-5105 datert 16.12.2020. Planen er å bygge ut Bogerud Torg. Les mer om prosjektet her: https://www.obos.no/bolig/prosjekt/bogerud-torg

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 006,- pr. mnd. og inkluderer: fyring, varmtvann, felleskostnader drift, avdrag og renter på fellesgjeld mm.

Månedlige felleskostnader fordeler seg slik:
- Felleskostnader drift: kr 4 752,-
- Avdrag lån 1636.86.49280: kr 75,-
- Renter lån 1213.90.00925: kr 631,-
- Avdrag lån 1213.90.00925: kr 314,-
- Renter lån 1636.86.49280: kr 234,-

Felleskostnadene justeres normalt 1 gang årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Løpende kostnader oppgitt av selger:
- Strømforbruk: ca. kr 11 797 pr. år (tilsvarer ca. 4 457 kWh pr. år).
- TV/internett: Tilknyttet kabel-TV og internett fra Telenor ("Frihet M" fleksibelt poengsystem). Dekoder følger med leiligheten ved salg.
- Alarm: Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 5 425 031,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 17 856,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 202 378,- pr. 26.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 41 575 847,18 pr. 26.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Boligkreditt AS v/DNB Bank ASA
Lånenummer: 12139000925
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo pr. 26.06.2026: kr 30 336 803,-
Andel av saldo: kr 147 670,-
Restløpetid: 87 terminer (Siste termin 30.12.2047)
Rente: 5,15 % pa.

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 16368649280
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo pr. 26.06.2026: kr 11 239 044,-
Andel av saldo: kr 54 708,-
Restløpetid: 112 terminer (Siste termin 30.03.2054)
Type Rente: Flytende
Rente: 5,15 % pa.
Merknad: Lånet utbetales i flere omganger.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 270 000,00 Prisantydning
203 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 473 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 255,00  Gebyr for forhåndsavklaring av forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 345,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 295,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 482 345,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 492 295,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Eva Margrethe Brodtkorb og Morten Andresen

Leiligheten er tilknyttet Fagergåsa Borettslag.
- Borettslaget består av 208 boenheter og ingen næringslokaler.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Borettslaget er tilknyttet Boligbyggelaget Usbl.
- Forsikringsselskap er If Skadeforsikring NUF med polisenummer SP586802.
- Borettslagets hjemmeside er www.fagergasa.no / www.fagergasa.net.

Det avholdes både vår- og høstdugnad i borettslaget.
Anskaffelse av husdyr er tillatt etter skriftlig søknad og godkjennelse fra styret. Husdyrholdet er regulert i et eget husdyrreglement.
Trappevask utføres ukentlig av innleid firma.
Borettslaget har 8 fellesvaskerier, lekeplass og sykkelboder.
Det er kun tillatt med gass- og elektrisk grill på balkonger og uteplasser.
Kjøkkenvifter skal være av type kullfiltervifte og kan ikke kobles direkte til ventilasjonsåpningene.
Oppsetting av parabolantenne forutsetter skriftlig søknad og godkjenning fra styret.
Borettslagets fargekode 31593 (nanoduk) gjelder ved utskifting eller nyanskaffelse av markiseduk.
Det er ikke tillatt å dekke til glasset på balkongfrontene eller ha oppheng på utsiden.
Banking og boring er ikke tillatt etter kl. 21.00 på hverdager og etter kl. 17.00 på lørdager. På søndager og helligdager skal det være ro.

På generalforsamlingen 22.04.2026 ble det vedtatt å reversere vasketidene tilbake til 3-timers økter på hverdager. Styret vil også utrede en beredskapsplan frem til neste generalforsamling.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Rørfornying av rørstammer i leilighetene (2025), kostnad ca. kr 11 200 000.
- Maling og utbedring av vestvegger (2025), kostnad kr 2 641 520.
- Oppgradering av uteområder (2025).
- Oppgradering av ladetilgang for elbil (2024).

Planlagte påkostninger:
- Maling av balkongtak der det er behov. Oppstart er forventet våren/sommeren 2026.
- Rørfornying av bunnledningene er utsatt og forventes gjennomført om noen år.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025: underskudd (kr -4 630 105,-).
Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 2 138 189,-.
Egenkapital pr. 31.12.2025: kr -19 381 624,- (negativ på grunn av historisk kostberegning av fast eiendom).
Budsjettet for 2026 legger opp til et positivt årsresultat på kr 1 266 580,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av Boligbyggelaget Usbl har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader. Tilbyder er Klare Finans AS. Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Visninger pr stk kr 2 900,00
Fysiske salgsoppgaver kr 5 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 30 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 17 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 5 138,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring kr 14 257,00
Foto kr 4 700,00
Styling med fotograf kr 2 000,00
Tilstandsrapport kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0058/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2658

Sist oppdatert: 21. august 2026 kl. 21:40