Vekslerveien 1

Vekslerveien 1, 0585 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 124, bruksnummer 215, seksjonsnummer 1
Andelsnummer 72, Løren Torg Borettslag, organisasjonsnummer 992627867

Totalt bruksareal BRA: 83 kvm

BRA-i:
Leilighet:
3. etasje 77 kvm: Entrè, stue, kjøkken, to soverom, bad og bod.

BRA-e:
Leilighet:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod.
3. etasje 1 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
Leilighet:
3. etasje 11 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en bod i kjeller.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 31.08.2024 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur, skillende dekker og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Utvendige fasader forblendet med pusset mur, teglstein og panel. Flatt yttertak som er utvendig tekket med papp/membran (ikke besiktiget). Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Leiligheten ble oppført i 2008 og har kun 12% TG2. Det gjøres spesielt oppmerksom på:
- Våtrom - Bad: Det er stedvis riss/sprekker i flisfuger. Kan skyldes utettheter i tettesjikt. Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft. Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
- Kjøkken og øvrige rom: Gulvoverflater bærer preg av slitasje.

Det ble ikke funnet noen punkter med TG3 i rapporten.

Romslig og moderne 3-roms med sørvestvendt balkong på ca. 11 kvm. Store vindusflater og gjennomgående planløsning gir rikelig med dagslys og luftig atmosfære. Leiligheten ligger svært sentralt på Løren, med Løren Torg, parker, kaféer og restauranter i umiddelbar nærhet.

Kjøkken: Praktisk adkomst fra entré til kjøkkenet, som er fra byggeåret og har profilerte fronter. Benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum og ett-greps armatur. Det er benkebelysning og stikkontakter over kjøkkenbenken. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin, samt frittstående kjøleskap med fryser. Ventilator er plassert i overskap. Gulvet er belagt med parkett, og vegger og himling har malte flater. Fliser mellom benk og overskap gir et stilrent uttrykk. Mikrobølgeovn, koketopp (induksjon), stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Bad: Badet har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger fra 2008. Himlingen består av takplater. Innredningen inkluderer vegghengt servantskap med dører, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speil med overlys og dusjnisje med glassvegg. Dusjarmatur og toalett er vegghengt. Det er opplegg for vaskemaskin.

Øvrige detaljer: Gulvflater i leiligheten er belagt med parkett. Vegger og himling har malte flater. Leiligheten har glatte innerdører og balansert ventilasjon.

Kjekt å vite:
- Det er tillatt å benytte elektrisk og gassgrill på terrassene
- Vannbåren gulvvarme i baderomsgulv
- Dører og vinduer fra byggeår
- Automatsikringer plassert i innvendig bod
- Balansert ventilasjon med varmegjenvinning
- Sentralfyring med radiatorer. Fjernvarme
- Dørcalling med video
- Rett over kjøpesenter

PlussBasis som dekkes av Serviceavgiften på Løren Torg:
- Bemannet resepsjon med et serviceinnstilt vertskap alle hverdager
- Dagens aviser og et utvalg magasiner, kaffe og te i serviceområdet
- Middagsservering på torsdager, vafler på tirsdager og kaffe og kake på fredager
- Trådløst nettverk og fri bruk av PC
- Selskapsrom med fullt utstyrt kjøkken som kan reserveres til private arrangementer og selskaper
- Gjesteleilighet som kan reserveres av familie og venner (ca. kr 600,- per natt)
- Treningsrom med apparater (06:00-23:00 alle dager)
- Felles takterrasse med fin utsikt
- Opplevelsestilbud som matkurs, vinklubb, teaterkvelder mm.
- Informasjon om kulturtilbud og aktiviteter
- Vakthold fra Awarn security
- Viken Fiber - TV/bredbånd/telefoni

I tillegg finnes PlussMeny:
- Hjemmeservice og renholdstjenester
- Vask og renseritjenester
- Håndverkertjenester
- Bilpleie og dekkskift
- Catering og selskapsservice
- Tilsyn av bolig i ferie og fravær

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med radiatorer tilkoblet varmesentral, i kombinasjon med varmepumpe som også kan benyttes til kjøling. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 16.07.2008. Brukstillatelsen gjelder for hus B og C med tilhørende fellesområder, utomhus og garasje.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Det må bekreftes at sluttdokumentasjon iht Vann- og avløpsetaten er innsendt.
- Sluttrapport for avfallshåndtering må innsendes til behandling.
- Ved nybygg med egen adresse må sort-hvitt husnummerskilt og eventuelle henvisningsskilt monteres på godt synlig sted.
- Det forutsettes at produkter som er benyttet i byggverket innehar nødvendig produktgodkjenning, at produktet tilfredsstiller gjeldende norsk forskriftskrav og at Produktsertifikatet samsvarer med de produktene som faktisk har blitt montert.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet:
Erklæring/avtale om:
- Rettigheter og plikter ved bygging, drift og vedlikehold av nettstasjon
- Adkomst til underjordisk parkeringsareal med flere bestemmelser
- Rett til installasjoner i etasjeskillet med flere bestemmelser
- Kabler for strøm, telefoni og data med flere bestemmelser
- Fjernvarme med flere bestemmelser
- Varme-, ventilasjon- og sanitæranlegg (VVS) med flere bestemmelser
- Overflatevann med flere bestemmelser
- Park og skulpturer med flere bestemmelser
- Bestemmelse om adkomstvei til avfallsanlegg og teknisk rom med flere bestemmelser
- Bruksrett til tekniske rom med flere bestemmelser
- Rettighetshaver: SELVAAG PLUSS SERVICE AS. Bruksrett til serviceområdet. Bruksrett til parkeringsplass. Bruksrettene faller bort 01.01.2023.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten ligger i Løren Torg, rett over et hyggelig lite kjøpesenter. Her kan du faktisk gå innendørs til butikken! Få minutters gange til Løren t-banestasjon.
Det er lagt vekt på attraktive uterom for beboerne med blant annet egen skulpturpark. Forretninger, kafeer og restauranter innen gangavstand. Peppes Pizza, den indiske restauranten Sanjay's, meksikanske Chilango, Baker Hansen, Baker Nordby, Kaffebrenneriet og Bake Me Up er hyggelige møtesteder. Ved Krydderhagen finner du WB Samson, Sugar & Spice, 8 Fish Sushi, Stykke Pizza, Hasle Linie Gastropub og Smoothie Zone på Vinslottet frister også. Borterst i Lørenveien finner du Kãi (Izakaya), Massimo Pizza, Noa, Vu kjøkken, Dil Se, Guru og Tiffany's (burgers and bowls) i Peter Møllers vei. Gastropuben Fryd finner du på Løren Torg. Nabolaget har to nye hotell: Quality Hotel Hasle Linie med Bistro X og Bar X ved Vinslottet og Radisson RED-hotell i Økern Portal, hvor du også finner Studio Jobbsprek samt et utvalg av spisesteder.

Dagligvarer handler du hos Meny, Rema 1000 eller Kiwi. Joker og Løren Frukt & Grønt har søndagsåpent. Domino's Pizza og UMai Sushi har også mye godt i diskene sine. Bokhandler Norli tilbyr skrivesaker og lesestoff. I tillegg finnes frisør, hudpleie, fysioterapeut, kiropraktor, Empet Løren Dyreklinikk, Green Kids second hand, Blomsterpikene, Squeeze, Europris, Apotek 1 og Sinsenklinikken legesenter og STERK treningsstudio for den som vil noe mer med treningen sin.
På Vinslottet finner du Spar Mat, Norex Market, Apotek 1, frisører, Jysk, Normal, Synsam, Claire Woman, Sterk Legevakt Øst, Elsykkelbutikken og du kan stikke innom Kitch'n og interiørbutikken Houz for å få hjelp til å pynte opp hjemme. Barna har det gøy på leke- og læringssenteret Lille Lab/Mini slottet.

Kort vei til Oslos nye legevakt på Aker Sykehus som åpnet i 2023. Post-i-butikk hos Bunnpris i Grenseveien, pakkeutlevering på Rema 1000 og flere pakkeutleveringsstasjoner på Løren. Vinmonopolet finner du på Carl Berner og Hasle Torg. Hasle Torg bidrar også til et enda større servicetilbud i nabolaget. Fint med mini-gjenbruksstasjon i krysset Dag Hammarskjølds vei og Peter Møllers vei.

Det er et stort aktivitetstilbud for store og små i nabolaget. Kanonhallen som brukes til kulturarrangementer som julemesse, konserter og utstillinger ligger like ved. Fra 2021 ble det karakteristiske industrilokalet én av Nationaltheatrets scener i Oslo. Det er en rekke aktiviteter på Løren. Hasle-Løren IL holder til ved Lørenhallen og har et bredt tilbud og tilbyr fotball, ishockey, sykkel, ski, multisport, innebandy og håndball. Sinsen-Refstad (SRIL), driver aktivitetstilbud for barn og unge i området Sinsen, Refstad, Løren, Frydenberg og Hasle.

Det er også Taekwon-Do, Wushu og andre kampsportklubber i området. Sinsen Tennisklubb har fire grusbaner og sandvolleyballbane, samt Tennis Arena hall på Hasle med 11 tennisbaner inne. Danseskolen Danseløvene med mange spennende kurs, samt Sinsen Musikkorps som tilbyr fine aktiviteter for beboerne på Løren. Aktivitetsskolen er også en fin møteplass for barna.

Løren Velforening er dyktig til å få fokus på Løren og har fått inn flere midler som bidrar til utvikling av området. I løpet av året arrangeres det flere kulturbegivenheter: karneval for de minste, Quiz-kvelder, utendørs kino i parken, Lørendagen og Hallo-Venn om høsten, tenning av julegrana på Løren Torg, julemarked og juletrefest som alle samler naboene.

Løren er ikke langt unna sentrum og har godt kollektivtilbud. Ca. 300 m til nye Løren t-banestasjon og ca. 1 km til Økern med buss og t-bane. Hasle t-bane er også i gangavstand, og der finner du også 21-bussen som tar det til bl. a. Grünerløkka. Buss stopper på Sinsen og på ring 3. Flybussen stopper 500 m unna i Dag Hammarskjølds vei samt ringveisbussene 23 og 24. Fra Sinsen kan du også reise med trikk. I tillegg buss og t-bane på Hasle. Bysyklene er også et fint alternativ i sommerhalvåret. Gangavstand til Carl Berner, Sinsen, Aker Sykehus, Storo, Økern, Hasle, mm.

Fra Løren er det også kort vei til fantastiske Grefsenkollen hvor du finner en av de beste utsiktene i byen over Oslo og Oslofjorden. Det er også et av de mest populære turmålene i Lillomarka, enten du kommer hit for utsikten eller planlegger å overnatte i hengekøye.

Nærmeste nabolag, Økernområdet er i stadig utvikling, og er spådd til å bli et av Oslos viktigste knutepunkter. Økern Sentrums hovedfokus er å ta et helhetsgrep om stedsutviklingen og skape et moderne og integrert bysentrum med mangfold. Målet er å etablere et totalt tilbud for befolkningen. Økern skal utvikles til å bli en levende og spennende by for alle. Stikkord: Rekreasjon, kunst, kultur – og fritidstilbud, spennende arkitektur og utsmykning, alternativ utforming av bomiljøer, kaféliv, kunst og designerbutikker, bevaring av historiske spor, osv.

Les mer om Løren på www.loren.no og "nye" Økern på https://vimeo.com/523755815

Med t-bane:
Linje 4 til T-banestasjonen Løren T. Boligen er ca. 4 minutters gange unna.

Med buss:
Linje FB3A, FB3B, 23 og 24 til bussholdeplassen Lørenvangen. Boligen er ca. 7 minutters gange unna.

Med trikk:
Linje 17 til trikkestasjonen Sinsenterrassen. Boligen er ca. 16 minutters gange unna.

Med tog:
Linje RE30 og R31 til togstasjonen Grefsen stasjon og Tøyen stasjon. Boligen er ca. 23 minutters gange unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er kort vei til skoler og barnehager i området.

Skoler:
Løren skole (1-7 kl.): 0.6 km
Sinsen skole (1-7 kl.): 0.8 km
Teglverket skole (1-10 kl.): 1.1 km
Frydenberg skole (8-10 kl.): 0.4 km
Wang Ung Oslo (8-10 kl.): 0.7 km
Kuben videregående skole: 1.6 km
Valle Hovin videregående skole: 2.0 km

Barnehager:
Kanonen barnehage (1-5 år): 0.3 km
Espira Gartnerløkka barnehage (1-5 år): 0.3 km
Brødfabrikken Fus barnehage (1-5 år): 0.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 6.939 m² som tilhører borettslaget. Tomtearealet er opparbeidet med plenarealer, prydbusker, trær og diverse beplantning.   

Gjesteparkering med betalingsautomat under senteret.

Ekstra garasjeplass kan leies hos Onepark. Det er også mulig å bli medlem av Hertz Bilpool på Løren. Flere offentlige parkeringsplasser i området med gratis parkering etter kl. 20:00. Nærmeste offentlige lademulighet for elbil er under Løren Torg i Lørenveien 44.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig, forretning, kontor, allmennyttig formål (treningssenter/galleri) og bevertning i henhold til reguleringsplan S-4189 datert 16.11.05.

Området er under utvikling og støy må forventes i området.

Det er pågående reguleringssak i Lørenvangen 22 og Peter Møllers vei 13 for omregulering av eiendommene fra næring til bolig med saksnummer 201509417. Det ble 25.02.2025 sendt ut et alternativ til begrenset høring med frist for tilbakemeldinger 25.03.2025.

Det er en pågående byggesak i Lørenvangen 25 vedrørende oppføring av to leilighetsbygg med saksnummer 202550349. Her var det avtalt et møte 27.02.2025. Det foreligger tillatelse til riving av eksisterende bygg under saksnummer 202550624.

Det skal bygges en aktivitetspark med grøntarealer og flerbrukshall i Lørenveien 64.

Lørenveien mellom Lørenvangen og Økernveien er nylig oppgradert. Det er bedre tilrettelagt for myke trafikanter, med bredere fortau og opphøyde sykkelfelt i begge retninger. Lørenveien er en del av Den grønne ringen som skal binde sammen eksisterende og nye nabolag og grøntområder i hjertet av Hovinbyen. For å få plass til vegetasjon og møteplasser er ett kjørefelt fjernet og Lørenveien er gjort enveiskjørt fra øst mot vest. Entreprenøren fullførte oppgraderingen av Lørenveien i slutten av juni 2024 og Oslo kommune ved Bymiljøetaten har igjen overtatt det tidligere anleggsområdet. Det innebærer at Bymiljøetaten har tatt over driftsansvaret av arealet.

Området rundt Løren og Økern er fortsatt under utvikling og det må forventes byggeaktivitet i området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  8.024,-  pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag, forretningsførsel, drift og vedlikehold, utvendig bygningsforsikring, fjernvarme og varmtvann, kommunale avgifter, grunnpakke TV og internett.
Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.02.2025.

Felleskostnadene fordeles slik:
A konto strøm, varme og varmtvann kr 825,00
Techem energimåling kr 49,00
Eiendomsskatt kr 178,50
Renteutgifter kr 1.1870,02
Avdrag kr 223,02
Selvaag Pluss kr 1.460,00
Driftsutgifter kr 1.224,83
Telefoni, bredbånd, tv kr 440,00
Driftskostnader borettslag kr 2 436,04

Luftfiltre kr 320,- per leilighet betales i april og november via felleskostnadene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 3.500 kwh. pr. år.
Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 787 136,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 148 544,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 8.872,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 276.753,- pr. 21.08.2025

Total fellesgjeld lån 1: for boligselskapet er kr 26.627.648,45,- pr. 21.08.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,44%
Lånets løpetid: 30.11.2058
Avdragsfrihet: Nei.

Total fellesgjeld lån 2: for boligselskapet er kr 2.482.422,- pr. .21.08.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,44%
Lånets løpetid: 30.05.2040
Avdragsfrihet: Nei.

03.06.2025: Lån er innvilget med totalt kr 5 000 000,- med 2 delutbetalinger. 1. delutbetaling er utbetalt med kr 2 500 000,-.

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Kr 276.753,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 1.410,06,-.

6 050 000,00 Prisantydning
276 753,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 326 753,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 337 793,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Inger Helene Ruud

Leiligheten er tilknyttet Løren Torg Borettslag (org.nr. 992627867) som består av til sammen 108 andeler.
Borettslagets andeler har følgende adresser: Lørenveien 44 A-C, Vekslerveien 1 og Leyrins gate 2.
Selskapet eier 8621/14566 deler av Eierseksjonssameiet Lørenveien 44.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning, tlf. 22 86 55 00.
Avtale med Awarn security om vakthold.
Vaktmestertjenester blir utført av Bygårdservice AS.
Avtale med Hafslund om leveranse av energi.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å grille på balkong med gassgrill og elektrisk grill, så sant dette er i henhold til brannforskrifter.
Dyrehold er tillatt, men dyr kan ikke luftes eller oppholde seg på fellesområdene. Se Husordensreglene punkt 11.
Egen nettside: https://vibbo.no/loren-torg
Borettslaget har avtale med Selvaag Pluss: http://www.selvaagbolig.no/pluss#r5oRiIfXpOx6QCIz.97
Bare enkeltpersoner (fysiske personer) kan være andelseiere i borettslaget.
Borettslaget er medlem i Løren Velforening: Alle andelene har pliktig medlemskap i Løren Velforening. Velforeningen skal ivareta driften av Lørenparken og øvrig infrastruktur på Løren. Kostnadene til drift og vedlikehold av parken dekkes av samtlige eiere i de omkringliggende eiendommer, inkludert andelene i Løren Torg. Dette betales gjennom felleskostnadene.

Det praktiseres IKKE forkjøpsrett i borettslaget.

Foretatt påkostninger de siste år:
- 2024-2025: Fasaderehabilitering
- 2023-2024: Noe vedlikeholdsarbeid, på svalgangene, der dører og noe treverk er byttet ut. Arbeidet med flere vannlekkasjer.
- Montert nye porttelefoner.
- Hjertestarter er montert i Fellesområdet.
- 2019: Gårdstunet fikk frisket opp plenen.
- 2018: Utvendige fasader av tre ble malt.
- Ventilasjonsanlegg kontrollert og renset.
- Kontroll og spyling av avløp i leilighetene.
- Byttet armatur i garasjeanlegget.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen er løpende, såfremt premie med forfall 1. februar er betalt.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 38 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse utover 1 stk a kr 2.500,-  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 038,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 2 560,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 3 990,00

Oppdragsnummer 63-0173/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Jessheim
Skovly Promenade 10, 2066, JESSHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR63.25173

Sist oppdatert: 27. oktober 2025 kl. 10:48