Ørefiske

Ørefiske, 1488 HAKADAL
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 14, bruksnummer 512, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: {obruar} kvm

BRA-i:
Hytte 1:
1. etasje 28 kvm: Stue, Kjøkken, Vindfang, Alkove

Hytte 2:
1. etasje 10 kvm: Vindfang, Stue

BRA-e:
Hytte 2:
1. etasje 1 kvm: Toalettrom

Uthus:
1. etasje 7 kvm: Bod

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.08.25 utført av Gunnar Mårdalen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. HER KAN DU BEKSRIVE ALDER OG BYGGEMÅTE OG PÅPEKE AVVIKENE. 

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Fritidsbolig 1:
TG3:
Utvendig > Taktekking Vurdering av avvik:
• Det er påvist skader eller avvik på selve taktekkingen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Eldre/værslitasje grunnet manglende vedlikehold, værpåkjenning og elde etc.
Konsekvens/tiltak
• Taktekkingen må skiftes eller utbedres.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
• Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende
konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
Om oppussing ikke utføres kan ytterligere skader oppstå. Skader kan plutselig oppstå på eldre bygningsdeler som forårsaker skader/utgifter.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Utvendig > Veggkonstruksjon
Vurdering av avvik:
• Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
• Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen.
• Det er påvist omfattende skade i fasade.
• Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
• Det er påvist store sprekker/skader i mur-/betongkonstruksjoner.
• Isolerte murelementer er ikke tilfredsstillende tildekket ut ifra krav til brannsikring.
Eldre stamme, ved åpning av konstruksjoner kan det avdekkes avvik. Eldre fasade, forkantbord, vindskier med slitasje, sprekker som skyldes værslitasje og
manglende vedlikehold m.m.
Konsekvens/tiltak
• Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.
• Råteskader i bordkledningen kan fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar
tiltak.
• Råteskadet trekledning må skiftes ut.
• Murelementer må tildekkes med ubrennbare materialer.
• De påviste skader må utbedres.
• Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.
• Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper
ideelle forhold for råtesopp og muggvekst.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Om oppussing ikke utføres kan ytterligere skader oppstå.
Kostnadsestimat: Over 300 000

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Taket er etter stor sannsynlighet i dårlig tilstand, nærmere undersøkelser anbefales.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Tilgang til hele loftet bør etableres. Oppussing/rehabiliteringer
må påregnes.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Utvendig > Vinduer
Vurdering av avvik:
• Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Eldre vinduer med begrenset isolasjonsevne og slitasje på karmer etc. grunnet bruk, værslitasje m.m. Punkterte vinduer er vanskelig å oppdage i enkelte
tilfeller/værtyper, eventuell punktering kan ikke oppdages før ved eks. et væromslag etc.
Konsekvens/tiltak
• Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Skader kan plutselig oppstå på eldre vinduer som forårsaker
skader/utgifter, samt luftlekkasjer, punktering etc. med nedsatt isolasjonsevne. Eldre vinduer, utskiftninger og oppussing må påregnes.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000

Utvendig > Dører
Vurdering av avvik:
• Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader.
Eldre vindu/dør, med begrenset isolasjonsevne pga. værslitasje, bruk og utvendig fuktbelastning, slitasje av pakninger etc. Punkterte vinduer er vanskelig å
oppdage i enkelte tilfeller/værtyper, eventuell punktering kan ikke oppdages før ved eks. et væromslag etc.
Konsekvens/tiltak
• Lokal utbedring/utskifting av fukt/råteskadet treverk.
• Døren(e) står foran utskiftning.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Det må påregnes oppussing, utskiftninger av pakninger, glass
og vedlikehold av dører. Om dette ikke utføres kan det gi nedsatt isolasjonsevne og nedkorte brukstid.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Innvendig > Overflater
Vurdering av avvik:
• Det er stedvis påvist synlige skader på overflater.
• Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Slitte overflater pga. bruk og manglende vedlikehold.
Konsekvens/tiltak
• Overflater må utbedres eller skiftes.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Konsekvensen
vurderes å være liten. Ved manglende vedlikehold av innvendige overflater kan dette medføre redusert brukstid for overflatematerialer.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Innvendig > Pipe og ildsted
Vurdering av avvik:
• Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe.
• Pipevanger er ikke synlige.
Det anbefales at pipe / røykrør og ildsteder kontrolleres spesielt. Dette er viktige bygningstekniske installasjoner og ved feil er konsekvensen stor.
Konsekvens/tiltak
• Pipe kan ikke brukes før den er utbedret forskriftsmessig.
• Pipevanger må gjøres tilgjengelig.
Anbefales sjekk med lokale brann/feiervesen. Dette er viktige bygningstekniske installasjoner og ved feil er konsekvensen stor ved pipebrann/brann. Feil
ved pipe og ildsteder kan gi økt risiko for brannutvikling. Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader.
Enkelte ildsteder har mulighet for plassering nærmere en 30 cm. til brennbart materiell, dette må undersøkes nærmere med monteringsanvisningen for
det aktuelle produktet. Dette må gjøres før ildsted tas i bruk.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Tekniske installasjoner > Branntekniske forhold
Se i tilstandsrapporten under punktet.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Vurdering av avvik:
• Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
• Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
Eldre drenering pga. manglende vedlikehold og utskiftninger av drensledninger og drenerende masser.
Konsekvens/tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
• Det må foretas utskiftning av drenering/tettesjikt.
• Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist.
• Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Eldre drenering, drenering er anbefalt vedlikehold ca. hvert 5
år. Dreneringens funksjon vil naturlig være nedsatt pga. alder og bruksbelastning over tid samt manglende vedlikehold. Skader kan plutselig oppstå.
Utskiftninger må påregnes. Om oppussing/utskiftning ikke utføres kan ytterligere skader oppstå. På bakgrunn av innvendige observasjoner med saltutslag
og fuktmerker må det påregnes utskiftninger av drenering og tilstøtende masser mot grunnmur.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Tomteforhold > Terrengforhold Gå til side
Vurdering av avvik:
• Eiendommen ligger i flomutsatt område.
• Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.
Boligen ligger innenfor faresoner iht. sonekart.
Konsekvens/tiltak
• Det bør foretas terrengjusteringer.
Det vises til vedlegg/risikorapport til denne rapporten. Det anbefales undersøkelser angående hyppighet og risiko for flom og ras innenfor berørte
områder. Konsekvens er at ras og flom kan oppstå som berører eiendommen. Terrengfall inn mot bygninger gir økt fuktbelastning, terrengjusteringer må
foretas for å lukke avviket.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

TG2:
Utvendig > Nedløp og beslag
Vurdering av avvik:
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
• Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Eldre takrenner, nedløp, beslag med slitasje som skyldes værslitasje og manglende vedlikehold m.m.
Konsekvens/tiltak
• Stigetrinn og plattform for feier må monteres.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å
si noe om.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Skader kan plutselig oppstå på eldre bygningsdeler som
forårsaker skader/utgifter. Påregnelig med enkelte sprekker etc. i skjøter m.m. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes.

Utvendig > Utvendige trapper
Vurdering av avvik:
• Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
• Betongtrapp har mindre sprekker/skader
Det mangler håndløper.
Konsekvens/tiltak
• Åpninger i rekkverk må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.
• Det er ikke krav om utbedring av åpninger i rekkverk til dagens forskriftskrav.
• Påviste skader må utbedres.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Utbedringer må påregnes pga. sikkerhet, person skader kan
oppstå.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Vurdering av avvik:
• Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Årsak vurderes å være setninger, belastninger med møbler og løsøre etc.
Konsekvens/tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig
som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Konsekvensen ved ikke utbedringer anses som liten men kan
påvirke innrednings-muligheter, skap etc.

Innvendig > Radon
Vurdering av avvik:
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak
• Det bør gjennomføres radonmålinger.
Det må gjennomføres radonmålinger for å lukke avviket i NS3600. Konsekvens med radon i boliger kan være helsemessige skader.

Innvendig > Krypkjeller
Vurdering av avvik:
• Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er
utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved
temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med
krypkjelleren.
• Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller.
• Det er manglende fuktsperre på bakken.
• Krypkjeller har en uavklart situasjon, konstruksjon med skadepotensiale
Kryprom/krypkjellere er en risikokonstruksjon, nærmere undersøkelser anbefales.
Konsekvens/tiltak
• Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig.
• Bedre ventilering må etableres.
• Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Det kan ikke utelukkes skjulte fuktproblematikk.
Oppussing/rehabiliteringer samt nærmere undersøkelser må påregnes. Konsekvensen med økt fuktbelastning i boliger kan være vekstvillkår for sopp og
råteskader.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Ikke dagens krav til ventilasjon som er balansert ventilasjonsanlegg, naturlig ventilasjon med klaffventiler, vurderes til å ikke virke optimalt til dagens
forventet bruk og bruksbelastning.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Boligen tilfredsstiller ikke dagens krav til ventilasjon samt inneklima, det må foretas nærmere undersøkelser samt utbedringer for å oppnå dagens krav til
ventilasjon. Ved dagens bruk vurderes ikke ventilasjonen til å fungere optimalt eller være tilstrekkelig. Dårlig inneklima kan oppstå samt kondensskader
om oppussing/rehabiliteringer ikke foretas.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Vurdering av avvik:
• Grunnmuren har sprekkdannelser.
Årsak kan være setninger, bevegelser, trykkbelastning etc.
Konsekvens/tiltak
• Påviste skader må utbedres.
• Lokal utbedring må utføres.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Utbedringer må påregnes, ytterligere skader kan oppstå.

Kjøkken > 1 Etasje > Kjøkken > Overflater og
innredning
Vurdering av avvik:
• Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken.
Eldre innredning med stedvis slitasje.
Konsekvens/tiltak
• Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes for å få innredningen
opp til dagens standard og forventet utsende og bruk. Konsekvensen anses som liten utover det estetiske.

Fritidsbolig 2:
TG3:
Utvendig > Taktekking
Vurdering av avvik:
• Det er påvist skader eller avvik på selve taktekkingen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
• Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
Eldre/værslitasje grunnet manglende vedlikehold, værpåkjenning og elde etc.
Konsekvens/tiltak
• Taktekkingen må skiftes eller utbedres.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
• Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende
konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
Om oppussing ikke utføres kan ytterligere skader oppstå. Skader kan plutselig oppstå på eldre bygningsdeler som forårsaker skader/utgifter.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Utvendig > Veggkonstruksjon
Vurdering av avvik:
• Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader.
• Det er ingen lufting i konstruksjonen.
• Det er stedvise sprekkdannelser i forblending/utvendig puss.
Eldre stamme, ved åpning av konstruksjoner kan det avdekkes avvik. Eldre fasade, forkantbord, vindskier med slitasje, sprekker som skyldes værslitasje og
manglende vedlikehold m.m.
Konsekvens/tiltak
• Påviste skader må utbedres.
• Utvendige sprekkdannelser må tettes.
• Plast/diffusjonssperre i etasjeskillet må etableres og luftingen på loftet forbedres.
• Sprekker i grunnmuren må tettes.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Om oppussing ikke utføres kan ytterligere skader oppstå.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Taket er etter stor sannsynlighet i dårlig tilstand, nærmere undersøkelser anbefales.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Tilgang til hele loftet bør etableres. Oppussing/rehabiliteringer
må påregnes.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Utvendig > Vinduer
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
• Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
Eldre vinduer med begrenset isolasjonsevne og slitasje på karmer etc. grunnet bruk, værslitasje m.m. Punkterte vinduer er vanskelig å oppdage i enkelte
tilfeller/værtyper, eventuell punktering kan ikke oppdages før ved eks. et væromslag etc.
Konsekvens/tiltak
• Vinduer med råteskader må erstattes med nye.
• Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Eldre vinduer med stor slitasje, utskiftninger må påregnes. Om
utskiftninger ikke utføres vil dette medføre energitap, lekkasjer etc.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Utvendig > Dører
Vurdering av avvik:
• Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
Eldre vindu/dør, med begrenset isolasjonsevne pga. værslitasje, bruk og utvendig fuktbelastning, slitasje av pakninger etc. Punkterte vinduer er vanskelig å
oppdage i enkelte tilfeller/værtyper, eventuell punktering kan ikke oppdages før ved eks. et væromslag etc.
Konsekvens/tiltak
• Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut.
• Det må foretas lokal utbedring.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Det må påregnes oppussing, utskiftninger av pakninger, glass
og vedlikehold av dører. Om dette ikke utføres kan det gi nedsatt isolasjonsevne og nedkorte brukstid.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Innvendig > Overflater
Vurdering av avvik:
• Det er stedvis påvist synlige skader på overflater.
• Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Slitte overflater pga. bruk og manglende vedlikehold.
Konsekvens/tiltak
• Overflater må utbedres eller skiftes.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Konsekvensen
vurderes å være liten. Ved manglende vedlikehold av innvendige overflater kan dette medføre redusert brukstid for overflatematerialer.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Innvendig > Pipe og ildsted
Vurdering av avvik:
• Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
• Pipevanger er ikke synlige.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Plate av ubrennbart materiale på gulv mangler foran din peis. Platen skal rekke minst 300 mm ut foran ildstedets fremkant, med mindre annet står
beskrevet i monteringsanvisningen. Det anbefales at pipe / røykrør og ildsteder kontrolleres spesielt. Dette er viktige bygningstekniske installasjoner og ved
feil er konsekvensen stor.
Konsekvens/tiltak
• Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.
• Pipevanger må gjøres tilgjengelig.
• Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.
Anbefales sjekk med lokale brann/feiervesen. Dette er viktige bygningstekniske installasjoner og ved feil er konsekvensen stor ved pipebrann/brann. Feil
ved pipe og ildsteder kan gi økt risiko for brannutvikling. Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader.
Enkelte ildsteder har mulighet for plassering nærmere en 30 cm. til brennbart materiell, dette må undersøkes nærmere med monteringsanvisningen for
det aktuelle produktet. Dette må gjøres før ildsted tas i bruk.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000

Tekniske installasjoner > Branntekniske forhold
Se under punktet på tilstandsrapporten.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Vurdering av avvik:
• Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
• Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
Eldre drenering pga. manglende vedlikehold og utskiftninger av drensledninger og drenerende masser
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas utskiftning av drenering/tettesjikt.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
• Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist.
• Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Eldre drenering, drenering er anbefalt vedlikehold ca. hvert 5
år. Dreneringens funksjon vil naturlig være nedsatt pga. alder og bruksbelastning over tid samt manglende vedlikehold. Skader kan plutselig oppstå.
Utskiftninger må påregnes. Om oppussing/utskiftning ikke utføres kan ytterligere skader oppstå. På bakgrunn av innvendige observasjoner med saltutslag
og fuktmerker må det påregnes utskiftninger av drenering og tilstøtende masser mot grunnmur.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Tomteforhold > Terrengforhold
Vurdering av avvik:
• Eiendommen ligger i flomutsatt område.
• Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.
Boligen ligger innenfor faresoner iht. sonekart.
Konsekvens/tiltak
• Det er behov for umiddelbare tiltak.
• Det bør foretas terrengjusteringer.
Det vises til vedlegg/risikorapport til denne rapporten. Det anbefales undersøkelser angående hyppighet og risiko for flom og ras innenfor berørte
områder. Konsekvens er at ras og flom kan oppstå som berører eiendommen. Terrengfall inn mot bygninger gir økt fuktbelastning, terrengjusteringer må
foretas for å lukke avviket.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

TG2:
Utvendig > Nedløp og beslag
Vurdering av avvik:
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
• Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Eldre takrenner, nedløp, beslag med slitasje som skyldes værslitasje og manglende vedlikehold m.m.
Konsekvens/tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å
si noe om.
• Det er ikke behov for utbedringstiltak for snøfangere i nær fremtid.
• Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav.
• Stigetrinn og plattform for feier må monteres.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Skader kan plutselig oppstå på eldre bygningsdeler som
forårsaker skader/utgifter. Påregnelig med enkelte sprekker etc. i skjøter m.m. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes.

Utvendig > Utvendige trapper
Vurdering av avvik:
• Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
• Betongtrapp har mindre sprekker/skader
Det mangler håndløper.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke krav om utbedring av åpninger i rekkverk til dagens forskriftskrav.
• Påviste skader må utbedres.
• Åpninger i rekkverk må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Utbedringer må påregnes pga. sikkerhet, person skader kan
oppstå.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Vurdering av avvik:
• Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Årsak vurderes å være setninger, belastninger med møbler og løsøre etc.
Konsekvens/tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig
som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Konsekvensen ved ikke utbedringer anses som liten men kan påvirke innrednings-muligheter, skap etc. Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for
å unngå større skade eller følgeskader.

Innvendig > Radon
Vurdering av avvik:
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak
• Det bør gjennomføres radonmålinger.
Det må gjennomføres radonmålinger for å lukke avviket i NS3600. Konsekvens med radon i boliger kan være helsemessige skader.

Innvendig > Krypkjeller
Vurdering av avvik:
• Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og
råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller.
Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.
• Det er begrenset ventilering/luftgjennomstrømning i krypkjeller.
• Krypkjeller har en uavklart situasjon, konstruksjon med skadepotensiale
Kryprom/krypkjellere er en risikokonstruksjon, nærmere undersøkelser anbefales.
Konsekvens/tiltak
• Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader.
• Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Det kan ikke utelukkes skjulte fuktproblematikk.
Oppussing/rehabiliteringer samt nærmere undersøkelser må påregnes. Konsekvensen med økt fuktbelastning i boliger kan være vekstvillkår for sopp og
råteskader.

Innvendig > Innvendige dører
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Dør subber mot karmer, slitasje på dør, årsak kan være manglende vedlikehold, bruksbelastning og skjevheter i etasjeskiller.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Oppussing/utskiftninger må påregnes. Det må påregnes
justeringer, oppussing av overflater og manglende vedlikehold gir avkortet brukstid.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Ikke dagens krav til ventilasjon som er balansert ventilasjonsanlegg, naturlig ventilasjon med klaffventiler, vurderes til å ikke virke optimalt til dagens
forventet bruk og bruksbelastning.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Boligen tilfredsstiller ikke dagens krav til ventilasjon samt inneklima, det må foretas nærmere undersøkelser samt utbedringer for å oppnå dagens krav til
ventilasjon. Ved dagens bruk vurderes ikke ventilasjonen til å fungere optimalt eller være tilstrekkelig. Dårlig inneklima kan oppstå samt kondensskader
om oppussing/rehabiliteringer ikke foretas.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Vurdering av avvik:
• Grunnmuren har sprekkdannelser.
Årsak kan være setninger, bevegelser, trykkbelastning etc
Konsekvens/tiltak
• Påviste skader må utbedres.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Utbedringer må påregnes, ytterligere skader kan oppstå.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er tegnet boligforsikring på eiendommen.
Det vil av denne grunn ikke være anledning til å tre inn i boligforsikringen ved evt. skade mellom budaksept og overtakelse.

Velkommen til visning – Strandlinjeperle ved Skåltjern i hjertet av Nordmarka

Dette er en sjelden mulighet til å sikre seg en eiendom med unik beliggenhet – helt nede ved bredden av idylliske Skåltjern, i det populære Ørfiske hyttefeltet i Nordmarka. Her får du ekte markaidyll, ro og privatliv, med direkte tilgang til vannet og marka som nærmeste nabo.

Eiendommen består av en eldre hovedhytte med behov for vedlikehold og oppgradering, men med mye sjel og potensial for å skape din egen hyttedrøm.

Hovedhytta har en lun, innglasset balkong, en romslig stue med åpen peis og en tradisjonell ved-/koksovn som gir ekte hyttefølelse. Fra stuen er det adkomst til et enkelt kjøkken med liten benkeplate og sovealkove innenfor – i dag innredet med to køyesenger.

I tillegg finnes det en liten anneks-/gjestehytte, som består av en entré og et rom som kan brukes som soverom eller ekstra oppholdsrom. Her er det også et lite rom tiltenkt som toalettrom. På eiendommen står det også et lite uthus brukt som bod.

Tomten er delvis gjengrodd, men her ligger det et flott potensial for deg som ønsker å rydde frem solrike uteplasser og utsikt. Ved hovedhytta finner du en naturlig uteplass med kort og enkel adkomst rett ned til vannet – perfekt for morgenkaffen, kveldsbad eller bare å nyte stillheten.

Her får du en helt spesiell beliggenhet – og en eiendom som med litt kjærlighet og innsats kan bli en ekte perle i Nordmarka.

Åpen peis og vedovn i stue i hytta.

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden 1956. 
Det foreligger byggetillatelse gitt 24/10-56 og tegninger.
Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført. 
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3232/14/512:
14.09.1956 - Dokumentnr: 3674 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:

Knr:3232 Gnr:14 Bnr:1

01.01.2020 - Dokumentnr: 1495818 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0233 Gnr:14 Bnr:512

01.01.2024 - Dokumentnr: 162813 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3031 Gnr:14 Bnr:512

09.01.2001 - Dokumentnr: 339 - Rettigheter iflg. skjøte
Rettighet hefter i: Knr:3232 Gnr:14 Bnr:1270

Bestemmelse om veg

Kan ikke slettes uten samtykke fra Nittedal kommune

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen selges som et tvangssalg og i henhold til Lov om tvangsfullbyrdelse og ikke etter avhendingslova. Dette innebærer vesentlig avvik fra et normalt salg ved at kjøper har en større risiko for eiendommens tekniske tilstand, og kjøper må være innforstått med at det kan være svært vanskelig å nå fram med en mangels klage etter kjøp av tvangssalgsbolig. Samtidig avviker tidsfrister for bud og rutiner for oppgjør fra et normalt salg.

Det vises for øvrig til "Orientering til kjøpere om tvangssalg ved medhjelper" som er vedlagt salgsoppgaven. Ta kontakt med megler dersom noe er uklart.

Frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 kvm er unntatt fra energimerkingsplikten og energiattest er derfor ikke innhentet.

Områdebeskrivelse – Ørefiske og Skåltjern, Nordmarka

Hytta ligger på det populære hyttefeltet Ørefiske, vakkert beliggende i hjertet av Nordmarka – et av Oslos mest ettertraktede friluftsområder. Her finner du ekte markaidyll, med rolig beliggenhet omgitt av stille skog og krystallklare vann.

Området er kjent for sitt rike turterreng året rundt – med et omfattende nettverk av merkede stier, skiløyper og skogsbilveier som gir uendelige muligheter for fotturer, langrenn, sykling, bærplukking og jakt. Fra hytta er det kort vei til både Ørfiske, Trehørningen og flere andre vakre vann – og med egen strandlinje til Skåltjern har du naturen rett utenfor døren.

Ørefiske hyttefelt ligger samtidig i tilknytning til et av de mest urørte og stille områdene i Nordmarka, noe som gir en sjelden følelse av fred og nærhet til naturen – uten å være langt unna byen. Adkomsten skjer via skogsbilvei store deler av året, med enkel ankomst til hyttefeltet enten til fots, med sykkel, eller på ski om vinteren.

Skåltjern er et stille og idyllisk vann, perfekt for bading, padling og fiske. Vannet er omgitt av gammel granskog og har et nærmest eventyrlig preg – et lite naturparadis i seg selv.

Dette er et område som passer perfekt for deg som søker en tilbaketrukket hytte med ekte markafølelse, men samtidig ønsker et aktivt friluftsliv hele året.

Veibeskrivelse Se Google maps til Movaten togstasjon.
Veien videre fra togstasjonene er en bomvei så det vil bli felles oppmøte ved togstasjonen også kjører vi samlet inn til hytten.

For de som ønsker og møte direkte på hytten ligger hytten som en av de siste langs veien som går ned fra Ørefiskefiltet og ned mot Skåltjern(sørsiden) Lett adkomst med sykkel langs grusvei.

Eiertomt på 2852 kvm. tomten ligger flott til med strandlinje ned mot Skåltjern, delvis naturtomt, gress, prydbusker.

Parkering på egen gårdsplass, plass til én bil.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Fritidsboligen er regulert etter kommuneplanens arealdel 2024-2035 og trådte i kraft 13.05.2024.

Kommunale avgifter er kr 514,- for inneværende år. I dette inngår feiing/tilsyn.
Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer.
Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Formuesverdi for 2023 var kr 249.485,- ifølge skatteetaten.

2 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

62 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
63 590,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 563 590,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Romerike og Glåmdal tingrett, Jonas Kure Buer og Kari Borge

Etter gjeldende regelverk vedr. tvangssalg, konf. megler eller les info. på bud skjemaet.
Eiendommen vil ikke bli ryddet, tømt eller rengjort før overtakelse. Dagens eier kommer til å ta med seg sine personlige saker,
og det som eventuelt er igjen på overtakelse må kjøper selv rydde opp i.
Overtakelsen kan tidligst skje 3 måneder etter bud inngåelse.

Det kan ikke tegnes boligselgerforsikring ved tvangssalg da kontraktspart er Tingretten og salget skjer etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i regelverket og lese salgsdokumentasjonen nøye før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at kjøpers muligheter for reklamasjon er redusert ved kjøp av bolig etter tvangsfullbyrdelsesloven.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er mulig å tegne Boligkjøperforsikring i forbindelsen med tvangssalg.

Det gjelder egne budregler for tvangssalg, og disse er beskrevet i «Orientering til kjøpere av tvangssalg». Budgivere må sette seg inn i orienteringen før man inngir bud. 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må budet være signert og legitimasjon må være fremlagt. På grunn av de spesielle reglene for tvangssalg er det dessverre ikke mulig å inngi bud elektronisk via Krogsveen.no. Eventuelle forhøyelser eller endringer på budet kan skje pr sms eller på e-post. 

Kjøper vil som vanlig få tilsendt budjournal etter at eiendommen er solgt. Budgiver kan også få utlevert en kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salget av denne eiendommen er et tvangssalg gjennom medhjelper, og selges etter
Tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11.
Dette innebærer at kjøper har begrensede muligheter til å fremsette eventuelle mangelskrav.
Mangel kan foreligge hvis eiendommen ikke svarer til gitte opplysninger om vesentlige forhold, eller det er forsømt å gi opplysninger om vesentlige forhold som medhjelper måtte kjenne til, eller den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Manglende/feil opplysninger må ha innvirket på kjøpet. Det vises til tvangsfullbyrdelseslovens §11-39 for nærmere informasjon og alle vilkår. Dersom eiendommen har mangler, kan det kreves prisavslag, men kjøpet kan ikke heves. Det kan også forekomme at boligen overleveres uten normal rydding og rengjøring, samt at nøkkelsett ikke er komplett. Omkostninger må i så tilfeller dekkes av kjøper.

Meglers vederlag betales av oppdragsgiver og er avhengig av kjøpesummens størrelse, og beregnes i henhold til satser i Forskrift om tvangssalg ved medhjelper, kap. 3.
I tillegg mottar megler oppgjørshonorar kr 6.385,- samt dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 62-0001/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nittedal/Hadeland
Mattias Skytters vei 2, 1482, NITTEDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR62.251

Sist oppdatert: 30. oktober 2025 kl. 12:00