Verven 38

Verven 38, 4014 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 52, bruksnummer 608
Andelsnummer 124, Verven Panorama, organisasjonsnummer 987642319

Totalt bruksareal BRA: 23 kvm

BRA-i:
3. etasje 19 kvm: Gang, bad, kjøkken/stue.

BRA-e:
Underetasje 4 kvm: Bod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.07.2026 utført av Anticimex AS v/Donovan Heathwood. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Velkommen til Verven 38 en arealeffektiv og moderne studioleilighet med attraktiv beliggenhet i populære Badedammen. Her bor du i et av Stavangers mest spennende byområder, med sjøen, flotte turområder, restauranter og Stavanger sentrum bare en kort spasertur unna.

Leiligheten har en smart planløsning som utnytter hver kvadratmeter godt, med åpen stue og kjøkkenløsning, helfliset bad og gode oppbevaringsmuligheter. Bygget har heis, og beboerne disponerer en flott felles takterrasse med gode solforhold og utsikt over byen og fjorden.

En perfekt bolig for førstegangskjøpere, studenter, pendlere eller deg som ønsker en lettstelt leilighet med en svært sentral beliggenhet, nær både byliv og sjø.

Kort fortalt:
-Smart og arealeffektiv studioleilighet med BRA-i på 19 kvm
-Beliggende i 3. etasje med heis
-Lys og åpen stue- og kjøkkenløsning
-Fleksibel planløsning med plass til seng, sofa og spisebord
-Oppgradert kjøkken med oppvaskmaskin og nyere hvitevarer
-Helfliset bad med gulvvarme
-Garderobeløsning i entré
-Egen bod på ca. 4 kvm i kjeller
-Felles vaskerom i kjeller
-Flott felles takterrasse med gode solforhold og utsikt over byen og fjorden
-TV og internett inkludert i fellesutgiftene
-Borettslaget er tilknyttet sikringsordning
-Mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning)
-Ingen forkjøpsrett
-Overtagelse kan skje snarest
-Ingen dokumentavgift ved kjøp
-Perfekt førstegangsbolig, pendlerleilighet eller bolig for studenter

Standard:
Andelsleilighet i leilighetsbygg oppført i 2006. Bærende konstruksjoner og grunnmur i hovedsak av betong. Yttervegger av tegl- og murverk med utvendige fasader av synlig betong og murverk. Etasjeskillere av betong og trekonstruksjoner. Vinduer med karmer av tre fra byggeår. Entrédør med brannklasse B30. Vannrør med rør-i-rør system. Synlige avløpsrør i plast. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann. Hovedstoppekran er plassert i felles gang utenfor leiligheten. Sikringsskap plassert i felles gang, sikret med automatsikringer. Samsvarserklæring foreligger for elektriske arbeider utført i 2025. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler, og mekanisk avtrekk tilknyttet felles anlegg. Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Kjøkken:
Innredning fra 2025. Benkeplate med laminert overflate. Integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Ventilator i overskap. Automatisk vannstopper med fuktsensor. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør i plast. Mekanisk avtrekksventilasjon med tilluftsventiler i vegg og vinduer.

Bad:
Prefabrikkert baderomsmodul fra byggeår (2006). Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Metallplater i himling. Gulvstående servantinnredning. Speilskap med overlys. Dusjhjørne med dører. Vegghengt toalett. Sealingbag montert som alternativ sikring mot lekkasje i innebygget toalettsisterne. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør i plast. Mekanisk avtrekk med ventil i himling. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Parkett i kjøkken/stue. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Malte veggflater i kjøkken/stue. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater i himling i kjøkken/stue. Metallplater i baderomshimling.

Lagring:
Det medfølger en bod i underetasjen på ca. 4 m², med adkomst fra parkeringsanlegget. Boden inkluderer et skap og en hylle.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger salget: kjøleskap. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Elektrisitet. Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2006. Det foreligger ferdigattest for nybygg av 2 boligblokker datert 11.11.2010. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg en revidert ferdigattest i forbindelse med sammenføying av eiendom og etablering av nye andeler, datert 21.04.2017. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 18.05.2004. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, adkomstrett og bruk av bodanlegg, trafostasjon/kiosk og parkering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en attraktiv beliggenhet i populære Badedammen, en av Stavangers mest urbane og ettertraktede bydeler. Området har gjennom de siste årene utviklet seg til å bli et levende nabolag hvor moderne boligbebyggelse, sjøfront, kultur og byliv smelter naturlig sammen.

Her bor du med kort gangavstand til Stavanger sentrum samtidig som du har sjøen, badeplasser og flotte rekreasjonsområder rett utenfor døren. Langs Den Blå Promenade kan du spasere eller jogge hele veien inn til sentrum, mens Badedammen byr på bading, soling, grilling og et yrende folkeliv gjennom sommermånedene. For den som liker sauna finnes populære sjøbad og badstuer bare få minutters gange unna.

Nabolaget har et stort utvalg av hyggelige serveringssteder og møteplasser. Blant favorittene finner du Ostehuset Øst, Kanelsnurren, Fortou, Bydelsbaren Øst og Brøl. Like ved ligger også Tou Scene, som byr på konserter, kunstutstillinger, arrangementer og et spennende kulturmiljø året rundt.

Dagligvarebutikk ligger bare et par minutters gange fra leiligheten, og i nærområdet finner du også treningssentre, solstudio og Handelshøyskolen BI. Dette gjør området spesielt attraktivt for både studenter, unge voksne og pendlere.

Fra leiligheten er det kun 10–15 minutters gange til Vågen og Stavanger sentrum med et bredt utvalg av butikker, restauranter, kaféer, kino og øvrige servicetilbud. Samtidig oppleves området som rolig og tilbaketrukket med lite trafikk og en avslappet atmosfære.

Kollektivtilbudet er svært godt med bussholdeplasser, flybuss og fergeforbindelser i umiddelbar nærhet, noe som gjør det enkelt å komme seg rundt både i Stavanger-regionen og videre.

En ekstra kvalitet ved eiendommen er den flotte felles takterrassen. Her kan du nyte sol fra formiddag til kveld, panoramautsikt over byen og fjorden, samt et fantastisk sted for både morgenkaffen, avslapning og hyggelige sammenkomster.

Veibeskrivelse: Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Nymansveien barnehage (1-5 år) 0,8 km
- Steinhagen barnehage (1-5 år) 1 km
- Tinnfabrikken barnehage (1-5 år) 1 km

Skoler:
- Lervig skole (1-7 kl.) 0,9 km
- Storhaug skole (1-7 kl.) 1 km
- Nylund skole (1-7 kl.) 1,2 km
- St. Svithun skole (8-10 kl.) 1,4 km
- Kannik skole (8-10 kl.) 2,4 km
- Bergeland videregående skole, 1,2 km
- Stavanger katedralskole, 1,4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 5.446 kvm som tilhører borettslaget. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk. Uteområdene er opparbeidet med plener, beplantning, hageanlegg, asfalterte veier og betongheller. Eiendommen grenser mot en hekk ved Bybrua som vedlikeholdes av borettslaget.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Det medfølger ikke garasje- eller parkeringsplass til denne leiligheten. Det er imidlertid flere parkeringsmuligheter i umiddelbar nærhet.

Borettslaget disponerer et felles garasjeanlegg med totalt 70 parkeringsplasser. Disse er ikke knyttet til bestemte andeler, men kan overdras mellom andelseiere eller selges sammen med andelen. En andelseier kan eie inntil to plasser. Det betales et månedlig beløp til dekning av drift og vedlikehold av parkeringskjelleren.

Andelseiere med parkeringsplass har rett til å få etablert egen ladestasjon for elbil av merket Zaptec, montert av Rogaland Elektro AS. Ved tilknytning betaler eier en fellesandel på kr 2 350 (KPI-justert fra jan 2018).

Uteområdet har fem gjesteparkeringsplasser, forbeholdt gjester og skal ikke benyttes av beboere.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan 1940, "Plan 1940, Verven 24-36", datert 22.03.2004, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Hoveddelen av eiendommen er regulert til boliger i felt A og B. Planen omfatter også arealer regulert til felles lekeareal, felles avkjørsel, parkering og gang-/sykkelvei.

I reguleringsbestemmelsene stilles det krav til fasademateriale, der minst 60 % skal være tegl. Det er også stilt krav om etablering av minimum 900 m² felles rekreasjonsområde på taket av bygningene.

Eiendommen omfattes også av eldre reguleringsplaner for mindre delarealer, hovedsakelig til offentlig trafikkområde og park. Dette gjelder plan 1777 "Badedammen vest", plan 1205 "Badedammen" og plan 703 "Strømsteinbrua, horisontaltrase".

Eiendommen omfattes av Kommunedelplan 129K "Stavanger sentrum", vedtatt 03.11.2019. I henhold til planens bestemmelser gjelder kommunedelplanen foran kommuneplanen ved motstrid. Eiendommen omfattes også av den nyere Kommuneplanens arealdel 2023-2040 (KP 2023-2040), vedtatt 28.06.2024. I begge planer er arealbruken avsatt til boligbebyggelse.

Eiendommen berøres av hensynssone for flomfare (H320) i både kommunedelplan og kommuneplan. Bestemmelsene innebærer krav om at det ved nye tiltak skal gjøres nærmere analyser av flomfare. For deler av sonen er det krav om at bebyggelse skal sikres mot havnivåstigning slik at bygningsdeler under kote +2,06 moh. tåler midlertidig oversvømmelse.

Eiendommen berøres av hensynssone for grønnstruktur (H540). Innenfor sonen skal allmennhetens tilgang til og opplevelse av områdene vektlegges. Sammenhenger i grønnstrukturen skal ivaretas for både mennesker og naturverdier.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3.354,- pr. mnd. og inkluderer bl.a.: Styre- og forretningsførerhonorar, vaktmestertjenester, drift og vedlikehold, TV/bredbånd, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, strøm i fellesarealer, brann- og lekkasjevarsling, samt renter og avdrag på fellesgjeld.

Spesifikasjon av felleskostnadene p.t.:
- Felleskostnader drift: kr 1.229,-
- A konto renter: kr 721,-
- A konto avdrag: kr 1.404,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 000,- pr. år.
TV/internett er levert av Altibox og inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi for 2025 var kr 1.700.000,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 13.910,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 212.564,- pr. 16.07.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 66.611.432,- pr. 16.07.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Lånenummer: 135511806
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 16.07.2026: kr 66.611.432,-
Andel av saldo: kr 212.564,-
Innfrielsesdato: 30.09.2036 (41 terminer gjenstår)
Type Rente: Flytende
Rente: 4,03 % p.a.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja.

Individuell nedbetaling av fellesgjeld under IN-ordningen kan foretas fire ganger i året med terminforfall. Avtale om nedbetaling må inngås med forretningsfører (Bate) senest innen henholdsvis 1. mars, 1. juni, 1. september eller 1. desember.

1 900 000,00 Prisantydning
212 564,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 112 564,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 121 866,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 131 816,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ole-Martin Gjerland Myklebust og Anna Helland

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Verven Panorama.
- Borettslaget består av 126 andeler fordelt på to bygninger i Verven 36 og Verven 38.
- Forretningsfører er Bate boligbyggelag.
- Borettslaget har egen nettside: www.vervenpanorama.no.

Dugnad må påregnes. Det gis «dugnadslønn» for arbeid som avtales med styret.
Dyrehold er tillatt, men må meldes til styret før anskaffelse. Dyreeier er forpliktet til å følge borettslagets regelverk, som blant annet omfatter båndtvang, ansvar for skader og fjerning av ekskrementer.
Det er forbudt å bruke grill på balkongen. Røyking er forbudt i alle innvendige fellesarealer. Montering av markiser krever styrets samtykke.
Borettslaget har felles takterrasse, porttelefon, sykkelrom og fellesvaskeri.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Installering av varmepumper for varmtvann (2025)
- Utskifting av system for brannvarsling og anskaffelse av system for varsling av vannlekkasje (2024)
- Utskifting av markterrasser (2023)
- Rens av alle private og felles rør for avløp og ventilasjon (2022)

Planlagte påkostninger:
- På generalforsamlingen 27.04.2026 ble det vedtatt en samlet oppgradering av teknisk infrastruktur (adgangskontroll, porttelefoni, felles-WiFi og garasjeport) med en økonomisk ramme på inntil 1 000 000 kr.
- Rens av ventilasjonssystemet er planlagt i 2027.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Årsresultatet for 2025 viste et overskudd på kr 6.993.509. Borettslagets egenkapital var kr 93.602.794 per 31.12.2025. Disponible midler var på samme tidspunkt kr 5.299.012. Kommunale avgifter forventes å øke i 2026 som følge av innføring av eiendomsskatt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Styret vil ikke godkjenne kjøpere som har til hensikt å drive boligspekulasjon.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Borettslaget er tilknyttet en sikringsordning gjennom Klare Finans AS. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Styret har de siste periodene behandlet saker knyttet til ulovlig bruksoverlating, der det har vært krav om tvangssalg og tvangsfravikelser. Det pågår også oppfølging mot Lyse/Altibox om refusjon for feilfaktureringer.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Snarest

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 6 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer   kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 227,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Foto  kr 4 200,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 33-0040/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Mariero
Langflåtveien 29, 4017, STAVANGER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR33.2640

Sist oppdatert: 06. august 2026 kl. 13:18