Kullmileveien 13

Kullmileveien 13, 1482 NITTEDAL
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 13, bruksnummer 240, seksjonsnummer 10, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 13, bruksnummer 139, ideell andel 7/2640
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 13, bruksnummer 150, ideell andel 7/2640

Totalt bruksareal BRA: 161 kvm

BRA-i:
Enebolig kjedet:
1. etasje 67 kvm: Entre, bad, kjøkken, spiseplass, stue.
2. etasje 67 kvm: Stue, 3 soverom, bad, garderobe.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje: 27 m². Garasje, utebod.

Arealer på loft måles til 10kvm, men er ikke måleverdig som bruksareal grunnet lav takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport datert 22.04.2026 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk.

KORT FORTALT
- Kjedet enebolig over to plan.
- Boligen var ferdigstilt i 2017.
- Familievennlig planløsning.
- Grensende til skogsområde.
- Parkering i integrert garasje.
- Elbillader montert.
- To flotte og romslige terrasser.
- Hovedsoverom har balkong.
- Lettstelt og romslig hage i bakkant av bolig.
- Entré med garderobeløsning.
- Kjøkken ligger åpent mot stue.
- Hvitevarer integrert i kjøkken.
- Stue/spisestue med peisovn.
- Lys loftstue i andre etasje.
- Delikate bad i begge etasjer.
- Tre soverom med oppbevaring.
- Ett rom tilknyttet garderoberom.
- Balansert ventilasjonsanlegg.
- Vannbåren varme i gulv.

E N T R É
Eneboligen har et pent inngangsparti med overbygg, utebelysning og hvit inngangsdør med sidefelt i glass. Entreen består av grå gulvfliser, malte vegger, vannbåren gulvvarme og downlights. Rommet har et praktisk rom under trappa for sko-og klesoppbevaring, og det er montert flere knagger på veggene. Entreen ligger tilknyttet bad, har åpen inngang til stue og kjøkken, samt en pen tretrapp til etasjen over.

K J Ø K K E N
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen med downlights i himling og lekker, stilren kjøkkeninnredning fra Sigdal. Innredningen har slette fronter, høytrykkslaminat benkeplate, god benkebelysning og underlimt oppvaskkum i metall. Integrert i innredningen har kjøkkenet en induksjonstopp, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryseskap. Mikrobølgeovn i overskap og stekeovn under platetoppen. Det er også en moderne ventilator montert over platetoppen. Kjøkkenet har i tillegg to doble stikkontakter på vegg.

S T U E R
Hovedstuen er et meget tiltalende rom med 1-stavs eikeparkett, dempet fargetone på vegger og downlights i himling. Med både balansert ventilasjon, vannbåren gulvvarme og peisovn er et lunt, behagelig innemiljø sikret. Endeveggen har store, sprossekledde vinduer og doble glassdører ut til terrasse. Stuen er ellers av en meget god størrelse, noe som gjør det enkelt å innrede i flere soner.

I andre etasje ligger en innbydende loftstue med 1-stavs eikeparkett på gulv, lysmalte veggflater og rekkverk i eik med stålspiler mot trappeløpet. Stuen får naturlig lys via sprossekledde vinduer på to sider av rommet og en balkongdør med glassfelt åpner opp til en skjermet takterrasse.

B A D / V A S K E R O M
Eneboligen har delikate bad i begge etasjer. Badet i første etasje er lyst og pent med flislagte overflater og gulvvarme. Innredningen er hvit med glatte skuffefronter og heldekkende servant samt høyskap. Over servanten er det montert speil med integrert belysning. For øvrig har badet veggmontert toalett, dusjhjørne med innfellbare glassdører og opplegg for vaskemaskin.

Det lekre badet i andre etasje har store fliser på gulv og vegger, gulvvarme og downlights i himling. Innredningen er hvit med glatte skuffefronter i, høyskap, heldekkende servant og speil med integrert belysning. Badet har ellers veggmontert toalett og dusjhjørne med innfellbare glassdører. Her er det også opplegg for vaskemaskin.

S O V E R O M
Eneboligen har tre pene soverom i andre etasje, alle med god plass til garderobeløsninger. Hovedsoverommet er romslig med god plass til dobbeltseng og nattbord på hver side. Rommet har også et tilknyttet garderoberom med pen innredning og doble glassdører ut til egen balkong. Ekstra lagringsplass finnes på kryploft med gulvflate på 10 kvm for oppbevaring.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Følgende medfølger ikke salget: alle garderobeskap (inkludert de som står inne i klesrommet), hyller/reoler i garasje og bod, uttrekkbar skjermvegg som står på terrassen over garasjen, stige som henger på veggen, hageslangetrommel, alt av lamper, samt gardinstenger. Kun integrerte hvitevarer medfølger.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av ildsted, gulvvarme/varmekabler på begge bad, radiatorer/vannbåren varme fra varmesentral samt panelovn i utebod.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 10.10.2017. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Selger opplyser at det ikke er foretatt vesentlige endringer i selgers eiertid. Det er lagt gulv på loftet slik at det kan benyttes til lagring, samt bygget kott under trapp.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser. Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dokumentnummer: 954306, tinglyst: 03.12.2010
Type heftelse: Utbyggingsavtale i forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan for eiendommen Kruttverket gnr. 13/bnr. 17 mellom NCC Bolig AS og Nittedal kommune.

Dokumentnummer: 522330, tinglyst: 25.06.2013
Type heftelse: Erklæring om rett for kommunen til å føre tilsyn og vedlikeholde ledningsnett over eiendommen. Eiere av eiendommen gnr. 13/bnr. 240 forplikter seg til ikke å oppføre bygg eller plassere beplantninger som vil være til hinder for framkommeligheten for kommunens tilsyn og vedlikehold. Eventuelle setningsskader ved arbeid med ledningsnettet, som påføres bebyggelse oppført nærmere kommunalt ledningsnett enn 4 meter, skal ikke belastes kommunen.

Dokumentnummer: 915872, tinglyst: 06.10.2016
Type heftelse: Erklæring om rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde vann- og avløpsledninger over eiendommen. Det tillates ikke å bygge permanente konstruksjoner over ledninger/kummer. All bygging, samt beplantning/lekeapparater/installasjoner, nærmere enn 4 meter fra ledninger skal godkjennes av kommunen.

Dokumentnummer: 1105971, tinglyst: 29.11.2016
Type heftelse: Erklæring for opprettelse av eierseksjonssameier. Denne boligen har seksjonsnummer 7 med en sameiebrøk på 1/22.

01.01.2020 - Dokumentnr: 1412372 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0233 Gnr:13 Bnr:240 Snr:10

01.01.2024 - Dokumentnr: 157247 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3031 Gnr:13 Bnr:240 Snr:10

Servituttene vil følge eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Leietaker må følge sameiets vedtekter på lik linje som eier.
I henhold til sameiets vedtekter er kortidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn ikke tillatt. Seksjonseier plikter å på forhånd melde bruker og bruksoverlatingens varighet til styret. Eventuelt registreringsgebyr til forretningsfører dekkes av seksjonseier.

Styret planlegger ikke økninger i felleskostnadene, det kan faktisk bli en reduksjon i fra nyttår. Grunnen er at det nå ikke blir kollektiv tv avtale med riks-TV, kun internett fra Nokab 500/500 (omkobllinger i Juni i år) .

Boligen ligger i et familievennlig og etablert boligområde på Kruttverket/Rotnes i Nittedal kommune med kort vei til skoler på alle alderstrinn og barnehage. Det er også kort vei til butikker, buss og Nittedal togstasjon. Fra boligen er det nært til Rotnes/Sørli barneskole, og sogner til Nittedal ungdomsskole og Bjertnes videregående skole. Det er barnehager på Rotnes, Kruttverket og Sørli.

Av fritidsaktiviteter finnes fotballbane, lekeplass, idrettshall, svømmehall, badevann, hestesenter med rideskole og golfbane. Sentralanlegget i Nittedal ligger kort vei unna og her finner man et stort antall fotballbaner, skatepark, treningshall, friidrettsbane og en skøytebane. Her er også sykkelbaner, lysløype, rulleskiløype og skiskytterstadion. Det er populær badeplass ved Høldippeldammen litt nord for Nittedal stasjon, samt ved Ørfiske. Det er heller ikke langt til Movatn, Kjulstjern og mange andre flotte vann.

Rotnes er et «tur-mekka» for den friluftsinteresserte. Med store uberørte naturområder og langrennsløyper like ved, er det lett å skjønne hvorfor. Marka ligger rett utenfor døra til boligen og både sommerstier og vinterstier samt lysløypa starter ved tomtegrensa. Her kan man ta på seg skiene ved ytterdøra og gå rett ut i oppkjørte skiløyper hele vinteren.
Boligen er et utmerket utgangspunkt for turer i marka med stier og løyper til hele Nordmarka inklusiv Varingskollen og Ørfiske. I samme område ligger også kommunens nye kulturhus og bibliotek.

Varingskollen Alpinsenter ligger noen minutters kjøretur fra eiendommen. Senteret har et utmerket familietilbud med varierte bakker for alle ferdighetsnivåer, samt to serveringssteder med varmestue. Golf kan du spille på Hauger golfbane som ligger vakkert til i sydhellingen mot Hellerudsletta eller på flotte Aas gård, helt nord i bygda.

Ved Nittedal stasjon er det dagligvarebutikk med post i butikk, og her ligger også frisør. I Stasjonsvegen finner en også den hyggelige kafeen Nybrent. Joker Rotnes, Bunnpris, Coop og Rema 1000 Nittedal ligger i nærområdet. Ønsker du ytterligere servicetilbud er det kort vei til Mosenteret, hvor det er forretninger, bank, apotek, vinmonopol og gode servicetilbud. I samme område ligger kommunens nye kulturhus. Også Lillestrøm, Strømmen og Oslo ligger godt innen rekkevidde med bil eller offentlig kommunikasjon.

Området har kollektivtilbud via buss og tog. Det er nært til Nittedal stasjon som er tilknyttet Gjøvikbanen. Herfra bruker toget ca. 30 min til Oslo. Ved å benytte bil tar det ca. 10 min til Hagan, 15 min til Hakadal, 18 min til Skedsmokorset, 20 min til Strømmen, 32 min til Oslo sentrum og 37 min til Oslo Lufthavn.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
Kruttverket FUS barnehage (0-6 år) 0.4 km
Stubben barnehage (0-6 år) 0.9 km
Nygård barnehage (0-6 år) 1.2 km

Skoler
Sørli skole (1-7 kl.) 1.3 km
Rotnes skole (1-7 kl.) 1.3 km
Nittedal ungdomsskole (8-10 kl.) 1.7 km
Bjertnes videregående skole 1.9 km
Stovner videregående skole 14.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 278 kvm. Utearealet er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen.

Eiendommen har asfaltert gårdsplass i forkant av boligen og en pen, lettstelt hage i bakkant. Utenfor stuen i første etasje ligger en markterrasse på 36 kvm.
Terrassen har levegg mot nabo, samt levegg i det ene hjørnet, god utebelysning og markise montert på overbygg. I hagen finner man både plommetre og bærbusker.

Fra loftstuen er det utgang til en ytterligere terrasse på 27 kvm. Terrassen ligger over garasjen, godt skjermet mellom byggene og med glassrekkverk i begge ender. I tillegg er det også en herlig balkong på 10 kvm utenfor hovedsoverommet. Balkongen har terrassebord på dekke, glassrekkverk og fin utsikt til skogsområder.

Boligen disponerer parkering i en integrert garasje med elbillader. Det er ytterligere plass til parkering i forkant av garasjen. Sameiet har i tillegg gjesteparkering. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen. Selger opplyser at hver av boligene i sameiet har egen, boret brønn til grunnvann til aggregat.

Fellesutgiftene er kr. 1700,- pr. mnd. og inkluderer: Bredbånd/TV, styre-, revisjons- og forretningsførerhonorar, snøbrøyting, drift og vedlikehold.

Fellesutgiftene fordeler seg slik:
Felleskostnader kr. 1408,-
Bredbånd kr. 292,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Styret planlegger ikke økninger i felleskostnadene, det kan faktisk bli en reduksjon i fra nyttår. Grunnen er at det nå ikke blir kollektiv tv avtale med riks-TV, kun internett fra Nokab 500/500 (omkobllinger i Juni i år) .

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr. 18.234,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, målerleie, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales á konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter. I henhold til Nittedal kommune er normalt forbruk stipulert til ca. 50 kubikkmeter pr. person pr. år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr. 11.217,- pr. år. Boligen har en årlig forsikringspremie på kr. 11.400,-. Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.706.948 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

8 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

212 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
213 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
233 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 713 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 733 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Matias Hermanrud Fjeld og Tonje Soler Johansen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Kullmileveien Boligsameie, med sameiebrøk 1/22.
Sameiet består av 22 enheter.
Forretningsfører er BORI BBL, tlf. 63 89 02 00. 
Dyrehold er tillatt.
Foretatt påkostninger de senere år: 
Planlagte påkostninger:  

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Selskapet er ikke med i sikringsordning for fellesutgifter.
Alle forsikrer sine egne boliger.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 30 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører USBL  kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nittedal - byggetegn  kr 765,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nittedal kommune, bebygget  kr 4 364,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr
Fotopakke med plantegninger (ekstra for kveldsbilder/dronefoto)  kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 62-0030/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nittedal/Hadeland
Mattias Skytters vei 2, 1482, NITTEDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR62.2630

Sist oppdatert: 21. mai 2026 kl. 14:32