Sandgata 13

Sandgata 13, 7012 TRONDHEIM
Kommunenummer 5001, gårdsnummer 402, bruksnummer 329, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 229 kvm

BRA-i:
Kjeller: 12 kvm: Grovkjeller
1. etasje 78 kvm: (Inngang fra Sandgata 13): Vindfang, Stue, Kjøkken, Gang, Bad, Soverom. (Inngang fra Tyrkisveita 16): Vindfang, Gang med trapperom, Peisestue.
2. etasje 84 kvm: Stue 1, Soverom 1, Gang/oppholdsrom, Kjøkken, Soverom 2, Bad, Gang, Soverom 3.
3. etasje 29 kvm: Gang/trapperom, Bad, Soverom

BRA-e:
1. etasje 26 kvm: Carport

Åpent areal:
2. etasje 11 kvm: Takterrasse
3. etasje 16 kvm: Takterrasse
3. etasje 9 kvm: Takterrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.04.2026 utført av Stokke Takst og Byggservice AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2) og én tilstandsgrad 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1845. Boligen er oppført som en bygård/enebolig med to boenheter, over to etasjer og loft, samt delvis utgravd kjeller. Grunnmuren er oppført i en kombinasjon av naturstein, tegl og betong. Kjellergulv er utført med skifer og stein. Over kjeller er bygningen oppført i laftet tømmerkonstruksjon, utvendig kledd med trekledning. Taket har saltaksform og er tekket med takpanner i metall. Vinduer og balkongdører er i en kombinasjon av koblede glass og isolerglass.Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Eiendommen har gjennomgått en rekke moderniseringer og påkostninger oppigjennom årene. Vi kan blant annet trekke frem:

-Totalrenovering av kjøkken i den mindre leiligheten i 2026
-Maling av murfasade mot Sandgata i 2026
-Totalrenovering av bad i den mindre leiligheten i 2024
-Nytt kjøkken fra Sigdal i 2023 i den store leiligheten
- Rørfornying av avløpsrør i 2023
- Bad i 2. etg. i den store leiligheten renovert i 2013

For uttømmende oversikt over moderniseringer og påkostninger, se selgers egenerklæring som ligger vedlagt salgsoppgaven.

Fra tilstandsrapport:

1 bygningsdel har fått TG 0: Ingen avvik
6 bygningsdeler har fått TG 1: Ingen vesentlige avvik
17 bygningsdeler har fått TG 2: Vesentlige avvik
1 bygningsdel har fått TG 3: Store eller alvorlige avvik

Rapporten fra takstmann er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. Sammendraget under beskriver avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 og 3:

Tilstandsgrad 2:
Grunn og fundamenter
Grunnmur i naturstein/tegl/betong fra opprinnelig byggeår har riss, sprekker og tegn til fuktpåvirkning. Det er ikke registrert utvendig fuktsikring eller dokumentert drenering. Det er observert fukt i kjeller, vurdert å ha sammenheng med kapillært opptrekk fra grunnen. Forholdene tilsier økt risiko for videre fuktproblematikk.

Yttervegger
Ytterkledning i tre fremstår værslitt med sprekker, skader og manglende muse-/insektsperre. Det er ikke påvist tilstrekkelig lufting bak kledning. Forholdene kan gi redusert levetid og økt risiko for fukt- og skadedyrskader.

Vinduer og ytterdører
Vinduer og dører har aldersrelatert slitasje med avflasset maling, nedbrutt vinduskitt, reduserte pakninger og sprekk i ett glass. Enkelte dører og vinduer har behov for justering. Samlet vurderes det økt risiko for luft- og vanninntrengning.

Balkonger, verandaer og terrasser
Terrasser og balkonger har slitte overflater, sprekker og registrert nedbøyning i bjelkelag under takterrasse i 2. etasje. Tettesjikt har ukjent oppbygning, og rekkverk tilfredsstiller ikke dagens krav til høyde. Det er risiko for videre konstruksjonssvikt og fuktpåvirkning.

Bad i 1. etasje
Overflater vurderes generelt som tilfredsstillende, men dør/omramming i våtsone er utført med materialer som ikke fremstår som fuktbestandige. Selv om dusjkabinett reduserer direkte vannsøl, innebærer dette økt risiko over tid.

Bad i 2. etasje
Badet er oppført i 2013 med våtromsbelegg på vegger og gulv, men det foreligger ikke dokumentasjon på oppbygning av tettesjikt. Det er registrert svakt fall mot sluk, sluk er ikke tilgjengelig for inspeksjon, og materialer i våtsone er delvis lite fuktbestandige. Samlet gir dette usikkerhet rundt fuktsikring og restlevetid.

Bad i 3. etasje
Det er registrert misfarging og tegn til muggsopp i fuger og overflater i våtsone, trolig relatert til fuktpåvirkning og utilstrekkelig ventilasjon. Gulvet har manglende fall mot sluk, og sluk/membran har ukjent utførelse uten dokumentasjon.

Kjeller (rom under terreng)
Kjelleren fremstår uinnredet med fuktige forhold, riss og nedbrytning av fuger/mørtel i grunnmur. Ventilasjon vurderes som mangelfull, og det er registrert fuktindikasjoner i både vegger og gulv. Forholdene er typiske for eldre bygninger, men gir økt risiko for dårlig inneklima.

VVS – innvendige vann- og avløpsrør
Røranlegget har sammensatt alder og mangler dokumentasjon. Hovedstoppekran er ikke lokalisert eller funksjonstestet. Det må påregnes økt risiko for feil og behov for utskiftninger over tid.

Varmtvannsberedere
To beredere i kjeller mangler lekkasjesikring og sluk for avrenning. Ved lekkasje er det risiko for fuktpåvirkning av tilstøtende konstruksjoner.

Ventilasjon
Boligen har i hovedsak naturlig ventilasjon med begrenset luftutskifting. Det er observert indikasjoner på fuktpåvirkning på innsiden av enkelte vinduer, noe som kan tyde på perioder med høy luftfuktighet.

Tilstandsgrad 3:
Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen)
Taktekking av eldre dato med betydelig slitasje. Det er registrert manglende tak/vegg-beslag i overgangssoner, nedbøyning og deformasjon i flere takplater, slitt overflate og manglende snøfangere. Forholdene gir økt risiko for vanninntrengning, følgeskader på undertak og veggkonstruksjoner samt risiko for snø- og isras. Tiltak vurderes som nødvendige på kort sikt. Sjablongmessig kostnadsklasse: høy (over kr 300 000,-).

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Selger opplyser om følgende: Skadede gulvåser på terrasse i bakgård er byttet, samt at takrenne over garasjeport er reparert. Videre er nedløpsrør og renne ved takterrasse 2. etg. rensket, samt at flere takplater er skrudd til. Alt er utbedret etter at takstmann var på befaring.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk

Eiendommen er brukt til boligformål siden 1845. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger opprinnelige byggegodkjente tegninger eller attester i byggesaksmappene eller i elektronisk arkiv for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger imidlertid: 

- Godkjent søknad av 21.05.1975 om innredning av bad og wc i 1. etasje, utvidelse av kjøkken i 1. etasje samt innredning av dusj og wc i 2. etasje. 
- Godkjent søknad av 28.11.1978 om å skifte vinduer fra T-post til 2-rams sprossevinduer.
- Godkjent søknad av 02.09.1980 om endring av bakgård, riving av uthus og bygging av nytt uthus med port for innkjøring av bil og takterrasse i to plan med forbindelse til 3. etg. på hovedhuset. 
- Avslag på søknad av 03.10.1973, 23.01.1974 og 05.06.1974 om endring fra bolig til to butikker i 1. etasje, innredning av treroms leilighet mot Sandgata, hybelleilighet mot Tyrkrisveita og leilighet på loft.

Dagens løsning avviker fra tegninger vedlagt søknader av 21.05.1975 og  02.09.1980. Spesielt gjøres det oppmerksom på at det både i 2. etasje og loftsetasje er gjort påbygg på deler av terrassene der det i 2. etasje er bygget soverom på 11,5 kvm og i loftsetasje er det bygget bad og gang/trapperom. Tiltakene er ikke byggemeldt, og rommene kan ikke lovlig tas i bruk. Tiltakene er søknadspliktige etter plan- og bygningsloven og da  bygget har antikvarisk verdi B vil tiltakene trolig kreve godkjennelse av Byantikvar.

Videre er det foretatt innvendige endringer i planløsning som flytting av bad, wc og kjøkken sett opp mot tilgjengelige tegninger. På grunn av eiendommens antikvariske verdi kan disse endringene være søknadspliktige.

I tilgjengelig dokumentasjon (tegninger, søknader, matrikkel) fremstår eiendommen uten kjeller. Og det foreligger ikke søknader eller dokumentasjon på utgraving av kjeller.

Selger overtok eiendommen slik den fremstår i dag. Kjøper overtar alt ansvar, risiko og eventuelle kostnader knyttet til de ovennevnte forhold. Konsekvens kan være pålegg om opphør av bruk, retting, tilbakeføring/riving.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Se i den forbindelse pkt. "Ferdigattest".

Ifølge Trøndelag brann og redningstjeneste IKS er siste varslet tilsyn og feiing 20.06.2025 ikke utført og det bes tas kontakt for ny avtale. Det er registrert følgende avvik på eiendommen pr. 25.03.2026:

24.11.2021 -Slukkeutstyr bør byttes/service
26.11.2021 - Ovn er feilmontert - Åpen peis er koblet sammen med søyleovn
24.11.2021 - Røykrør fjernes og tettes igjen forskriftsmessig - Gjelder røykrør på soverom
24.11.2021 - Skorstein - Innkledd skorstein 1. etg. Innkledd en side på stue og mangler tilgang til en side.

Det ble for øvrig utført Branntilsyn i 2015 hvor tilsynssaken ble avsluttet i 2017 etter at alle avvik ble lukket.

Det er i dag to boenheter på eiendommen, den ene har atkomst fra Sandgata 13, den andre fra Tyrkrisveita. Boenheten med atkomst fra Tyrkrisveita fikk tildelt offisiell adresse Tyrkrisveita 16 26.02.2014.

Det informeres om at den store leiligheten er utleid pt. Leieforholdet opphører 30.06.2026.

Eiendommen har en attraktiv og sentral beliggenhet i Trondheim sentrum, med umiddelbar nærhet til et bredt utvalg av service- og kulturtilbud. I nærområdet finner du alt du trenger i hverdagen – dagligvarebutikker, kjøpesentre, treningssentre, restauranter, kaféer, kino og teater, samt et variert uteliv.

Boligen ligger i gang- og sykkelavstand til flere av byens sentrale utdanningsinstitusjoner, som NTNU (Kalvskinnet), BI Norwegian Business School og NTNU Handelshøyskolen. I tillegg ligger St. Olavs Hospital og flere større arbeidsplasser innen kort avstand.

Området har svært gode kollektivforbindelser. Fra Prinsens gate går det hyppige avganger med både buss og flybuss til resten av byen og omegn, og Trondheim sentralstasjon ligger i kort gangavstand med gode togforbindelser nord- og sørover.

Fra eiendommen er det kort vei til flotte rekreasjonsområder. Ta en spasertur langs Nidelva via den populære Hjertepromenaden, som leder deg til Bakklandet, Marinen og Nidarosdomen.

I nærheten finner du også Ravnkloa, hvor det om sommeren går båt ut til Munkholmen. Mot Skansen finner du flotte sjøområder og hyggelige serveringssteder som Lille Skansen. På andre siden av elven ligger Solsiden, kjent for sitt livlige miljø med restauranter, uteservering og aktiviteter. Videre finner du Bakklandet med sjarmerende trehusbebyggelse, brosteinsgater og koselige kaféer.

For den turglade er det kort vei til Bymarka med et omfattende tur- og løypenett, samt fine turmuligheter langs Ilavassdraget. Trikkeholdeplass for Gråkallbanen i St. Olavs gate gir enkel tilgang til marka året rundt.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
- Løkkan barnehage (1-5 år) 0,5 km
- Birralee barnehage (3-5 år) 0,8 km
- Midtbyen barnehage (1-5 år) 0,8 km

Skoler:
- Birralee International School Trondheim 0,8 km
- Nidelven skole (1-10 kl.) 1 km
- Steinerskolen i Trondheim (1-10 kl.) 1 km
- Ila skole (1-7 kl.) 1,2 km
- Rosenborg skole (8-10 kl.) 1,9 km
- Trondheim Katedralskole (600 elever) 0,7 km
- Thora Storm videregående skole (1100 elever) 0,8 km

Offentlig transport:
- Dronningens gate 0,2 km
- Dronningens gate 62 0,2 km
- Skansen stasjon 0,7 km
- Trondheim S 0,8 km
- Trondheim Værnes 32,2 km
- Hovedbusstopp i Prinsens gate og i Kongens gate.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 125 kvm.

I egen integrert carport på 26 kvm.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bevaring av bygninger i henhold til reguleringsplan r0118 Midtbyplanen datert 28.08.1981 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger i område som i Kommunedelplanens arealdel 2022-2034 (27.03.2025) er avsatt til bevaring av kulturmiljø og framtidig sentrumsformål.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert med verneklasse B (høy antikvarisk verdi) Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Ved istandsetting/vedlikehold legges det stor vekt på bevaring av aldersverdier og fasadedetaljer. Tilpasninger og mindre endringer for å sikre fortsatt bruk vil kunne være akseptable så lenge de ikke svekker den antikvariske verdien.

Kontakt megler for mer informasjon.

Kommunale avgifter for de siste 12 måneder har beløpt seg til kr. 38.845-. I dette inngår gebyr for vann, avløp, feiing/tilsyn og eiendomsskatt.

Kommunale avgifter i Trondheim Kommune er fordelt på 12 terminer. Kommunale avgifter og gebyrer kan avvike fra en termin til en annen og fra år til år.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 46.000,-.

Selger opplyser om et strømforbruk på 7 300 kwh for liten leilighet og 24 000 kwh for stor leilighet pr år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1.860.241,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 7.440.963,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 8.685 pr. år og inngår i eiendommens kommunale avgifter.

7 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

198 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
199 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
219 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 149 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 169 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Monument Eiendom AS

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Vederlag: 1,50 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 100 000,00.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver med omslag  kr 5 000,00
Tilrettelegging  kr 19 000,00
Visninger  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Trondheim kommune  kr 3 441,00
Tinglysing sikring  kr 500,00

Andre utgifter:
Annonse BoligGuiden helside  kr 6 000,00
Tilstandsrapport   kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 68-0040/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Trondheim
Fjordgata 82, 7010, TRONDHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR68.2640

Sist oppdatert: 27. april 2026 kl. 16:18