Mellombølgen 56

Mellombølgen 56, 1157 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 137, ideell andel 1/1
Andelsnummer 40, Pynten Borettslag, organisasjonsnummer 948976242

Totalt bruksareal BRA: 71 kvm

BRA-i:
1. etasje 67 kvm:
Entré, bad, to soverom, stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm:
Bod.

TBA (åpent areal):
1. etasje 2 kvm:
Balkong.

Boligen disponerer 1 kjellerbod på 4 kvm. Bod utenfor leiligheten er fellesareal som borettslaget kan omdisponere.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.07.2025 utført av Tron Bentestuen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk oppført i 1959. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med mur- og trekonstruksjoner. Etasjeskiller av betongdekke. Vinduer fra 2019 med 3-lags glass i trekarmer med aluminiums beskyttelse. Malt, glatt entrédør brannklasse B30, lydklasse 35dB. Balkongdør med 2-lags glass i trekarmer. Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør). Synlige avløpsrør av plast, mulig støpejern i etasjeskille. Leiligheten er tilknyttet fjernvarmeanlegg med vannbåren varme til radiatorer. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I tilstandsrapporten har følgende fått TG2: Rekkverkshøyden på balkongen er under 1 meter og avviker fra dagens byggteknisk forskrift. Det er noen skjevheter i etasjeskillende. Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er ikke utført med radonsperre.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Velkommen til en gjennomgående og tiltalende 3-roms leilighet med en attraktiv beliggenhet i et stille og veletablert boligområde. Her bor du i rolige og grønne omgivelser, med lekeplasser og store grøntarealer rett utenfor døren. Området er svært barnevennlig og har gangavstand til alt du trenger i hverdagen – inkludert kollektivtransport, turområder, dagligvarebutikker (bl.a. søndagsåpen Bunnpris), skoler, fritidstilbud og øvrige servicetilbud.

Leiligheten fremstår som svært innbydende, med moderne og gjennomførte farge- og materialvalg. Hele leiligheten, med unntak av baderommet, ble pusset opp i 2018, og gir et helhetlig og stilrent inntrykk. Videre er leiligheten oppgradert med ny baderomsinnredning i 2024, malt i 2025 og byttet til led-belysning i 2023.

Leiligheten ligger i høy 1. etasje uten gjenboere, og er gjennomgående med en åpen og arealeffektiv planløsning. Her får du alt du trenger: et stilrent og romslig kjøkken fra 2018 i åpen løsning mot spisestue og stue, og med utgang til overbygget balkong. Videre byr boligen på to store soverom, et av Lambertseters største baderom (oppusset i regi av borettslaget i 2015), samt en romslig og praktisk entré.

Entré:
Leiligheten ønsker deg velkommen med en lys og romslig entré med garderobeskap og en praktisk nisje for ekstra lagring.

Baderom:
Fra entréen er det direkte adkomst til et meget stort og utvidet baderom som ble pusset opp i regi av borettslaget i 2015. Videre ble baderommet oppgradert i 2024 med nye baderomsmøbler. Baderommet har fliser på vegger og gulv. Det er vannbåren gulvvarme og downlights i tak. Badet er utstyrt med servantskap med to servanter, badekar, dusj, vegghengt toalett og opplegg til vaskemaskin. Bygningssakkyndig har kommentert at ved fuktsjekk med fuktindikator ble det er registrert fuktforskjeller i nedre del av vegg mot entre i dusjsonen. Dette er ikke er unormalt ved dusjing direkte på flislagte flater. Ved hulltaking ble det ikke påvist unormale forhold. Badet har kun naturlig ventilasjon. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Stue, spisestue og kjøkken:
Videre fra entréen går du inn i et åpent rom med stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning. Den sosiale og åpne løsningen gir god plass og flere innredningsmuligheter, og kan enkelt deles inn i ulike soner. Her er det god plass til både sofagruppe og spisebord. De store vindusflatene mot syd sørger for at rommet bades i naturlig lys.

Et tidsriktig og moderne kjøkken oppusset i 2018, som kombinerer funksjonalitet med estetikk. Den åpne løsningen skaper en inviterende atmosfære. Kjøkkenet er effektivt innredet med behagelige farger og tidløs design, og har rikelig med plass for de mest aktive hobbykokker. Kjøkkenet har høy innredning til tak som gir ekstra god skapplass, samt meter på meter med benkeplater i laminat som gir rikelig med arbeidsplass. Videre har kjøkkenet integrerte hvitevarer som inkluderer: induksjon topp, stekeovn, micro, kjøl/frys, kaffemaskin og oppvaskmaskin. Alle integrerte hvitevarer medfølger. Integrert ventilator med kullfilter (TG2). Flott kjøkkenøy som gir ekstra oppbevaring og som fungerer som en pen avskjerming mellom kjøkken og stue. Bygningssakkyndig har kommentert at det ikke er montert komfyrvakt eller lekkasjestopper. Varmluftfunksjonen på stekeovnen er defekt. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Den åpne løsningen, fargevalg og de store vindusflatene understreker det luftige og åpne i dette store rommet, og skaper et rom med høy trivselsfaktor.

Balkong:
Videre fra stuen/spisestuen er det utgang til sydvendt balkong på 2 kvm. samt «lounge» område. Balkongen er overbygget, noe som gjør den brukbar også på regnværsdager.

Soverom:
Leiligheten har to store og lyse soverom som vender ut mot en stille og skjermet bakgård. Begge rommene har garderobeskap og plass til både seng og skrivebord – perfekt for både barn og voksne. Moderne fargevalg og gode lysforhold gir en innbydende atmosfære.

Ekstra lagring:
Det medfølger en kjellerbod på ca. 4 kvm, som gir praktisk ekstra lagringsplass.

Kort oppsummert:
Mellombølgen 56 er en svært innbydende og gjennomført leilighet i et rolig og barnevennlig nabolag – perfekt for deg som ønsker en moderne bolig med nærhet til alt. Dette er en bolig man virkelig kan trives i.

Velkommen til visning!

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer og vannbåren gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 19.11.1962, for fasadekledning og nye vinduer datert 06.11.1991, for tak over balkonger datert 21.10.1997 og for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner datert 18.05.2015. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler jfr. info fra forretningsfører; Ventilasjon - spalteventiler og luftespalter i dør.
Servituttene vil følge eiendommen.

Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Boligen har en attraktiv og sentral beliggenhet i et veletablert og trivelig boligområde på Lambertseter, med umiddelbar nærhet til flotte skogsområder og gode turmuligheter. Området er svært populært, og kombinerer det beste av naturnære omgivelser og urbane fasiliteter. Her finner du lekeplasser, fritidstilbud, treningssentre, barnehager, skoler og svært gode kollektivforbindelser.

Bergkrystallen T-banestasjon (linje 1 og 4) og Rema 1000 ligger i ca 2 min gange fra leiligheten. Det går også buss fra Langbølgen, inkludert flybuss med forbindelse til Gardermoen. (Se www.ruter.no for rutetider.)

Lambertseter Senter ligger i gangavstand og byr på over 80 butikker, flere spisesteder, Vinmonopol, Deichman-bibliotek og Symra Kino. Dagligvarehandelen er lett tilgjengelig med både Kiwi, Rema 1000 og søndagsåpen Bunnpris i nærheten.

Det er også kort vei til Sæter Torg, med et variert utvalg av kaféer og spisesteder som Samson, Norlaks, Poppel vinbar, Egon og Joe & The Juice. Her finnes også flere dagligvarebutikker, som Meny, Rema 1000 og Gutta på Haugen, samt apotek, bokhandel, Mester Grønn og ulike nisjebutikker.

Holtet ligger også innen kort avstand og tilbyr servicetilbud som Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, Kaffebrenneriet, søndagsåpen Joker, indisk take-away, Mester Grønn, apotek, bank, jernvarehandel og treningssenter (BestHelse).

Området har et rikt frilufts- og aktivitetstilbud. Det er kort vei til Brannfjellskogen og Ekebergsletta med lysløyper, idrettsanlegg, minigolf, husdyrpark, ridesenter, store friområder, skulpturpark og Ekebergrestauranten. Østmarka ligger også i nærheten og byr på bade- og fiskevann, turstier, sykkelveier og skiløyper. Østensjøvannet, et kjent fuglereservat med tilrettelagte gangveier, er et annet nærliggende rekreasjonsområde. Nøklevann ligger en kort sykkeltur unna og byr på både bading og skiløyper av høy kvalitet.

På varme sommerdager er det enkelt å ta seg til populære badeplasser langs Bunnefjorden som Katten, Sæterstranda, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta – alle innen behagelig sykkelavstand.

Det finnes også et bredt utvalg av idrettstilbud i området:
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK): En av landets fremste, med base i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Lambertseter IF (LIF): Tilbyr et bredt spekter av idretter som fotball, friidrett, håndball, innebandy og badminton.
Sloreåsen alpinbakke (Ljan IF): Et populært vintertilbud i nærområdet.
Nordstrand IF: Har et omfattende idrettsmiljø for håndball og fotball, samt tilbud for funksjonshemmede og en egen triatlongruppe. Her finnes også treningssenter og spisested.
Nordstrand Tennisklubb (NTK): Med utebaner og innendørshall.
Roklubb: Beliggende på Malmøya.
Flere treningssentre finnes i nærområdet, blant annet SATS på Lambertseter og Karlsrud, EVO på Sæter, BestHelse på Holtet og treningssenter i Nordstrand Arena.
I tillegg er det et rikt foreningsliv med tilbud innen turn, dans, kor og speider.

Flere private og offentlige barnehager i området.
Iht. Utdanningsetaten sogner eiendommen til Lambertseter Skole. Kort gangavstand til skoler på alle trinn.

Dersom ovennevnte skole- og barnehagetilbud er av vesentlig betydning for kjøper må interessenter selv sjekke med skolesjefens kontor og/eller bydelsadministrasjonen. Bydelens barnehagetilbud kan studeres nærmere på Oslo kommunes hjemmesider: www.bydel-nordstrand.oslo.kommune.no

Eiet tomt på 66 291 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområder er opparbeidet med plenarealer, trær, prydbusker, diverse beplantning, sittegrupper, lekeapparater, sykkelparkering, biloppstillingsplasser og asfalterte internveier.

Borettslaget har 117 parkeringsplasser m/motorvarmeuttak, 50 parkeringsplasser m/ladeuttak og 57 garasjeplasser m/motorvarmeuttak som leies ut til beboerne etter venteliste. Garasje innskudd er kr. 2000,-.
Gratis gateparkering etter områdets bestemmelser, samt mulighet, iht selger, til 16 timers gratis parkering ved Narvesen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-438 datert 16.05.1952 med tilhørende oppfølgingsplan V071156 datert 07.11.1956.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Det er planlagt oppføring av blokk med næring og bolig i Mellombølgen 141, ved Bergkrystallen.
Det er planer for utvikling med 70 nye boliger, barnehage og næring og etablering av torg på Bergkrystallen, ved T-banen. Dette vil medføre at bussen mister sin snumulighet og at den derfor vil måtte kjøre i sløyfe via Glimmerveien, Feltspatveien og Mellombølgen.

Det foreligger en søknad om oppføring av 2 boligbygg - Nye Bergkrystallen Torg. Saksnummer: 202304813

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser.

Felleskostnadene er kr 5.014,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring, varmtvann og vannbåren gulvvarme på bad à konto, grunnpakke internett/tv, nedbetaling av andel fellesgjeld, forretningsførsel, trappevask, vedlikehold, kommunale avgifter og bygningsforsikring. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2 500 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Global Connect AS som leverandør av internett. Tv-signalene leveres av Riks-Tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 297 262,- ifølge selger. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 189 046,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 36.141,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 274 787,- pr. 01.05.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 152 468 523,- pr. fordelt på 2 lån og lånevilkårene er:
Lån 1:
Restsaldo: 152.000.000,-
Andel av restsaldo: 274.520,-
Rentebetingelser: 5,15%, flyt
Lånets restløpetid: 26 år

Lån 2:
Restsaldo: 365.118,-
Andel av restsaldo: 0,-
Rentebetingelser: 5,25%, flyt
Lånets restløpetid: 1 år 11 md.

4 650 000,00 Prisantydning
274 787,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 924 787,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 944 039,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hilde Simonsen

Leiligheten er tilknyttet Pynten Borettslag.
Borettslaget består av 566 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS avd. Forkjøp
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter regler fastsatt i husordensreglene.
Vaktmester i borettslaget.
3 fellesvaskerier i borettslaget.
Borettslaget har eget festlokale, Fryser'n, som leies ut til ulike selskapeligheter til beboere i borettslaget.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025: Det er boret etter bergvarme, og prosjektet nærmer seg ferdigstillelse.
2022: Lekeplassen er oppgradert.
2021: Påbegynt oppgradering av lekeplass v/ Mellombølgen
2020: Bytte av porttelefoner
2019-2020: Utskiftning av vindu og balkongdører (ikke høyblokk)
2016-2018: Etablering av 50 ladestasjoner
2014-2016: Maling av oppganger, 1-årskontroll av våtrom, solgt vaktmesterleil. i Grusveien 1, ferdigstilt rehab. av undersentraler, felles varmeanlegg inklusive radiatorer rehabilitert og innregulert (ikke høyblokk), Ny heis i høyblokk, vinduer skiftet i høyblokk.
2012: Utbedring av fasader

Planlagte påkostninger:
Iht. styreleder er det pr. 04.08.2025 ingen vedtatte påkostninger i borettslaget.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 – tolv– måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.900,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0175/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.25175

Sist oppdatert: 12. august 2025 kl. 16:02