Bekkelagsterrassen 1A

Bekkelagsterrassen 1A, 1177 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 197, bruksnummer 674, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 270 kvm

BRA-i:
2. underetasje 78 kvm: Trappegang, bad, vaskerom, toalettrom, badstue, stue evt. soverom og fire innvendige boder.
1. underetasje 77 kvm: Bad, soverom, kjøkken med åpen løsning, spisestue og stue.
1. etasje 81 kvm: Entré, trappegang, bad, toalettrom, soverom, kjøkken med åpen løsning og stue.

BRA-e:
2. underetasje 21 kvm: Tilliggende utebod.
1. etasje 13 kvm: Frittstående garasje.

Åpent areal:
2. underetasje 27 kvm: Balkong.
1. underetasje 45 kvm: Balkong.
1. etasje 30 kvm: Balkong.

Et uinnredet kaldtloft har et totalt gulvareal (GUA) på 31 kvm, men grunnet skråtak og lav takhøyde er ikke arealet måleverdig som bruksareal (BRA-i). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 31 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.04.2026 utført av Anticimex AS v/Rodrigo Peña. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1989. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong. Yttervegger er av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av synlig murverk og liggende trekledning. Etasjeskillere er av betongkonstruksjoner. Taket er en valmtak-konstruksjon i tre, tekket med takstein fra byggeår. Boligen har vinduer med karmer og ramme av metall fra byggeår. Entrédør har glassfelter, og balkongdører er av metall. Det er tre balkonger i betongkonstruksjoner. Boligen har en elementpipe fra byggeår med peisovn i stue i 1. etasje og åpen peis i stue i 1. underetasje.

Frittstående garasje i betong- og trekonstruksjoner. Fasader av murverk og trekledning. Valmtak i trekonstruksjoner, tekket med takstein. Garasjen er uisolert.

Sikringsskap er plassert i trapp mellom 1. og 2. underetasje. Anlegget er sikret med automatsikringer. Varmtvannsbereder er koblet med stikkontakt.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, inkludert en brannslange under kjøkkenbenken, og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) – Store eller alvorlige avvik:

Våtrom – Bad 1. etasje:
Badet har omfattende alderstegn med bom, riss og sprekker i fliser på vegger og gulv. Fallforhold ved sluk kan ikke vurderes fullt ut grunnet innbygget badekar. Vanntett sjikt, vannrør og avløpsrør er av eldre dato med usikker restlevetid. Sluk er ikke tilgjengelig for kontroll/rengjøring. Naturlig ventilasjon. Hulltaking er ikke utført, men overflatemålinger viste ingen indikasjon på fuktskader.

Våtrom – Bad 1. underetasje:
Riss i fliser, eldre vanntett sjikt med usikker funksjon, rust på skruer i klemring samt eldre vann- og avløpsrør med usikker restlevetid. Naturlig ventilasjon. Hulltaking ikke utført grunnet konstruksjonsoppbygging. Ingen indikasjon på fuktskader ved overflatemåling.

Våtrom – Bad 2. underetasje:
Slitasje, bom i gulvfliser, eldre vanntett sjikt med usikker funksjon, rust i klemring og eldre vann- og avløpsrør. Naturlig ventilasjon. Hulltaking ikke utført. Ingen indikasjon på fuktskader ved overflatemåling.

Våtrom – Vaskerom 2. underetasje:
Løse mykfuger, riss og sprekker i fliser, omfattende bom og tegn til løse gulvfliser. Eldre vanntett sjikt, rust i klemring og eldre vann- og avløpsrør med usikker restlevetid. Naturlig ventilasjon. Hulltaking ikke utført.

Kjøkken – 1. etasje:
Eldre vann- og avløpsrør med usikker restlevetid. Det er registrert tegn til lekkasje under oppvaskkum med påfølgende skader på innredningen. Kjøkkeninnredningen har betydelig slitasje.

Drenering:
Det er registrert tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer som indikerer sviktende drenering. Terreng faller flere steder mot grunnmur, utvendig fuktsikring kan ikke verifiseres, og takvann ledes ikke tilstrekkelig bort fra bygningen.

Forstøtningsmur:
Det er registrert betydelige skjevheter, deformasjoner og utglidning i murverket.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) – Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken i underetasje har eldre vann- og avløpsrør, utilstrekkelig ventilasjon og slitt innredning.
Toalettrom i 1. etasje og 2. underetasje har slitasje, sprekker/bom i fliser samt eldre vann- og avløpsrør. Det er registrert lekkasje fra toalettsisterne i 2. underetasje.
Eldre vannrør i boligen generelt, og innvendig stakeluke er ikke påvist.
Innvendige overflater, dører og trapper har aldersrelatert slitasje og enkelte skader.
Rom under terreng har fuktrisiko knyttet til utlektede konstruksjoner. I 2. underetasje er det registrert forhøyede fuktverdier og salt-/kalkutslag, trolig relatert til dreneringsforhold.
Deler av kaldloftet lot seg ikke inspisere.
Badstuen har lukkede veggkonstruksjoner som regnes som fuktrisikokonstruksjoner, og servicehistorikk for teknisk utstyr er ukjent.
Fasader har sprekker/riss som kan indikere bevegelser eller setninger. Begrenset lufting bak murverk.
Vinduer og balkongdører har passert forventet levetid. Entrédør har begynnende slitasje.
Yttertaket har alders- og slitasjepreg med usikker restlevetid. Taket er kun kontrollert fra stige. Snøfangere mangler, og beslag/takgjennomføringer viser slitasje.
Balkonger har slitasje og bom i flislagte dekker.
Grunnmur har riss og sprekkdannelser.
Utvendige vann- og avløpsledninger har usikker restlevetid.
Garasjen har slitt fasade og eldre taktekking med usikker restlevetid.
Radonmåling er ikke utført, og radonnivået er derfor ukjent.

TGIU (ikke undersøkt):

Det har ikke vært mulig å kontrollere gnagersikring bak ytterkledning.

HMS-forhold:

Balkongrekkverk tilfredsstiller ikke dagens krav til sikkerhet på grunn av for store åpninger og/eller utilstrekkelig høyde.
Forstøtningsmur mangler tilfredsstillende rekkverk og representerer fare for liv og helse.
Enkelte løse stikkontakter med spenningsførende deler utgjør en sikkerhetsrisiko og krever umiddelbar utbedring.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom tidligere. Selger opplyser at det er utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom av faglærte, men kjenner ikke til årstall eller hva slags arbeid som er utført, og det foreligger ingen dokumentasjon. Det antas også at det er utført arbeid på det elektriske anlegget av faglærte siden huset ble bygget, men det foreligger ingen dokumentasjon. Selger opplyser også at det nylig har vært en lekkasje i kjøkkenet i øverste etasje.

Fra Bekkelagsterrassen strekker huset seg ned i skråningen i tre plan, med utsikt over Nesodden, Asker, Bærum og Oslo vest og sentrum fra de fleste av rommene. Eneboligen fra 1989 har en planløsning som gir hvert plan sin egen karakter: øverste etasje med entré, stue, kjøkken og soverom, midtre plan med stue, spisestue, kjøkken og soverom, og nederste plan med stue eventuelt soverom, badstue og boder. Tre balkonger med flisbelagte gulv gir utgang fra stuene på hvert plan. Boligen er fra byggeår i sin helhet og bærer preg av dette. Alle tre baderom og kjøkkenet i øverste etasje har et oppgraderingsbehov, og den nye eieren vil ha mulighet til å sette sitt eget preg på eiendommen fra grunnen av. Det er utsikten og beliggenheten som definerer denne eiendommen.

Entré:
Inngangen er på øverste plan, og entrén leder direkte inn i husets sentrale trappegang. Veggene er kledd med trekledning, og profilerte innerdører gir adgang til soverom, bad og toalettrom. Trappen ned til underetasjene har rekkverk og håndløpere av tre, med teppekledde trinn. Fra trappeplanet er det oversikt over stuen og peisovnen, og dagslyset fra stuens store vindusflater treffer allerede her.

Stue:
Stuen i øverste etasje har skrå takflater som gir rommet ekstra høyde, og en peisovn med glassdør i hvitmalt murverk er plassert sentralt i rommet. Trekledning på én vegg gir varme til uttrykket. Store skyvedører og vinduer med metallkarm vender mot balkongen og fjorden. Utsikten over Bunnefjorden og Nesodden fyller hele vindusflaten. Parkett på gulvet. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen.

Kjøkken:
Kjøkkenet er i åpen løsning og har innredning fra byggeår med profilerte fronter. Benkeplate av tre og fliser. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Frittstående kjøleskap med fryser. Takhengt ventilator. Brannslange under kjøkkenbenk. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Kjøkkenet har et oppgraderingsbehov.

Soverom:
Soverommet i øverste etasje har parkett på gulvet og vegger med malte flater og trekledning. Profilerte innerdører. Naturlig ventilasjon via ventiler. Rommet har plass til dobbeltseng og direkte tilgang til bad.

Bad og toalettrom:
Badet i øverste etasje har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt flate i himling. Vegghengt servantinnredning, speil med overlys og vegghengt baderomsmøbel. Innebygget badekar med vegghengt badekararmatur. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekksvifte i himling. Luftespalte for overstrømning under dør. Badet har et oppgraderingsbehov. Toalettrommet har flisbelagt gulv, flislagte vegger og malt himling. Vegghengt servant, speil med overlys og gulvstående toalett. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Naturlig avtrekksventil i himling. Luftespalte for overstrømning under dør.

Balkong 1. etasje:
Fra stuen er det utgang til en balkong i betongkonstruksjon med flisbelagt gulv og rekkverk av tre, metall og mur. Balkongen vender mot fjorden med utsikt over Bunnefjorden og Nesodden. Uteplassen har vedlikeholdsbehov.

Stue 1. underetasje:
Ned trappen åpner underetasjen seg til et stort rom med åpen peis i hvitmalt murverk og store vindusflater mot fjorden. Parkett og laminat på gulvet. Tapetserte og malte veggflater. Profilerte innerdører, enkelte med glassfelt. Naturlig ventilasjon via ventiler. Fra stuen er det direkte utgang til den største balkongen.

Spisestue 1. underetasje:
Spisestuen er en del av det åpne planets midtre sone og har plass til et stort spisebord. Innebygde bokhyller i tre langs veggen gir rommet karakter. Store vinduer mot fjorden. Parkett og laminat på gulvet. Tapetserte og malte vegger.

Kjøkken 1. underetasje:
Kjøkkenet er i åpen løsning med innredning fra byggeår og profilerte fronter. Benkeplate av tre og fliser. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert platetopp og kjøleskap. Ventilator i overskap. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast.

Soverom 1. underetasje:
Soverommet i 1. underetasje har parkett og laminat på gulvet, tapetserte og malte vegger og malt himling. Profilerte innerdører. Naturlig ventilasjon via ventiler.

Bad 1. underetasje:
Badet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt himling. Vegghengt servantinnredning, speil med overlys og gulvstående toalett. Dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Naturlig avtrekksventil i himling. Luftespalte for overstrømning under dør. Badet har et oppgraderingsbehov.

Balkong 1. underetasje:
Den største balkongen har utgang fra stuen og vender mot fjorden med utsikt over Bunnefjorden, Nesodden og småbåthavnen nedenfor. Betongkonstruksjon med flisbelagt gulv og rekkverk av tre, metall og mur. Uteplassen har vedlikeholdsbehov.

Stue / Soverom 2. underetasje:
Nederste plan har en stue med gulvflater av parkett, fliser og malt betong, vegger med malte flater og trekledning og malte flater i himling. Profilerte innerdører, enkelte med glassfelt. Naturlig ventilasjon via ventiler. Utgang til balkong. Dette rommet brukte eier som hovedsoverom med eget tilliggende bad.

Bad, vaskerom og toalettrom 2. underetasje:
Badet i 2. underetasje har flislagt gulv, flislagte vegger og malt himling. Vegghengt servantinnredning og speil med overlys. Dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur. Badekar med innebygget badekararmatur. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Naturlig avtrekksventil på vegg. Badet har et oppgraderingsbehov. Vaskerommet har flislagt gulv, vegger med malte flater og sokkelfliser, malt himling, vegghengt utslagsvask med armatur og opplegg for vaskemaskin. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Naturlig avtrekksventil på vegg. Luftespalte for overstrømning under dør. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov. Toalettrommet har flisbelagt gulv, vegger med trekledning og sokkelfliser og panelbord i himling. Gulvstående toalett. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Naturlig avtrekksventil i himling. Luftespalte for overstrømning under dør.

Badstue:
Badstuen fra byggeår har heltre gulv og malt betong, panel på vegger og panelbord i himling. Elektrisk badstueovn. Naturlig avtrekksventil på vegg.

Balkong 2. underetasje:
Nederste balkong har utgang fra stuen og vender mot fjorden. Betongkonstruksjon med flisbelagt gulv og rekkverk av tre, metall og mur. Uteplassen har vedlikeholdsbehov.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue og soverom i 1. etasje. Parkett og laminat i stue, spisestue og soverom i 1. underetasje. Parkett, fliser og malt betong i stue i 2. underetasje. Heltre gulv i badstue. Fliser på alle bad og vaskerom. Fliser i entré og toalettrom.
Vegger: Malte flater og trekledning i stue og soverom i 1. etasje. Tapetserte og malte flater i 1. underetasje. Flislagte vegger på bad og vaskerom. Trekledning og sokkelfliser i toalettrom i 2. underetasje. Panel på vegger i badstue.
Himling: Malte flater gjennomgående i oppholdsrom. Panelbord i himling i badstue og toalettrom i 2. underetasje.

Lagring:
Fire innvendige boder i 2. underetasje. Tilliggende utebod med adkomst via balkongen i 2. underetasje. Frittstående garasje i betong- og trekonstruksjoner med fasader av murverk og trekledning, valmtak tekket med takstein. Garasjen er uisolert.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Det er gulvvarme på baderom i 1. etasje og på baderom i 1. underetasje. Boligen har også peisovn med glassdør i stue 1. etasje og åpen peis i stue 1. underetasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1989. Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 02.04.1992 for enebolig med carport. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg dokumentasjon på kommunal godkjenning fra 1990/1995 for endring av opprinnelig carport til garasje og bolig. Det foreligger ikke ferdigattest for dette tiltaket. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10.

Det foreligger godkjente og byggemeldte byggetegninger fra hhv. 22.03.1987 og 10.03.1990. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Det er foretatt enkelte endringer i vegginndelinger, og det er blant annet etablert et nytt kjøkken i 1. underetasje i arealer som opprinnelig ble godkjent til kjellerstue og arbeidsrom. Endring av romfunksjon hvor rommene holdes innenfor samme lovlige brukskategori (hoveddel til hoveddel) er normalt ikke søknadspliktig.

På eiendommen er det en tilliggende utebod på 21 kvm med adkomst via balkong i 2. underetasje. Det foreligger ikke dokumentasjon på at disse spesifikke strukturene er byggemeldt slik de fremstår på eiendommen i dag. Oppføring av garasjer, boder og tilbygg kan være søknadspliktig avhengig av størrelse og utforming. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen:
Dagboknr. 114331, tinglyst 10.02.2014:
Eier av eiendommen gnr 197, bnr 674 har samtykket til at det på naboeiendommen gnr 197, bnr 316, seksjon 1-6 kan oppføres garasjer nærmere enn 4 meter fra eiendomsgrensen. Garasjene aksepteres oppført inntil 1,25 meter fra eiendomsgrensen. Samtykket er ugjenkallelig.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Huset har blitt vasket ned til visning og blir ikke ytterligere vasket til overtakelse, boligen overtas slik den er.

Bekkelagsterrassen 1A har en av de mest attraktive beliggenhetene på Bekkelaget – høyt, fritt og tilbaketrukket, i enden av en liten, trafikkskjermet blindvei. Her bor du i rolige og etablerte omgivelser med en panoramautsikt få boliger i Oslo kan matche. Fra eiendommen strekker utsikten seg utover Oslofjorden, øyene, småbåthavnene og inn mot byens silhuett. Gjennom årets sesonger kan du følge det levende båtlivet på fjorden, nyte vakre soloppganger og oppleve stemningsfulle kvelder med solen som speiler seg i vannet.

Bekkelaget er kjent som et av Oslos mest ettertraktede villaområder, og kombinerer naturskjønne omgivelser med nærhet til byen. Beliggenheten gir enkel tilgang til både sentrum og marka, samtidig som man bor skjermet fra byens støy. Oslo sentrum ligger kun en kort sykkel-, bil- eller trikketur unna.

I gangavstand finner du Holtet, bydelens lokale handelssentrum, med et bredt utvalg servicetilbud. Her ligger blant annet den populære delikatessebutikken Jacobs, søndagsåpen dagligvarebutikk, Åpent Bakeri, Lofthus Samvirkelag, Kaffebrenneriet, apotek, treningssenter og flere hyggelige spisesteder. For et enda større utvalg er det kort vei til både Sæter og Lambertseter, som byr på et rikt utvalg av butikker, caféer, restauranter, vinmonopol, bibliotek og kino.

Området byr på fantastiske rekreasjonsmuligheter året rundt. Innerst i Bekkelagsterrassen går det tursti direkte til Byskogen og videre til Ekebergskråningen naturreservat, med flotte utsiktspunkter og naturopplevelser. Like i nærheten ligger også Ekebergsletta, Ekebergparken og et bredt tilbud av idretts- og fritidsaktiviteter for både barn og voksne.

Når sommeren melder sin ankomst, er veien kort til sjøen. Via turstiene i området kommer du raskt ned til Paddehavet, småbåthavnene og Bekkelagsbadet – et moderne bade- og parkanlegg med stupetårn, sandvolleyballbane, parkouranlegg, grøntområder og gode fasiliteter for både store og små.

For den aktive finnes et bredt spekter av fritidstilbud i nærområdet, med blant annet Bækkelagets Sportsklub, Nordstrand IF, tennisanlegg, treningssentre og flotte tur- og sykkelmuligheter langs fjorden. Dette er en beliggenhet som kombinerer det beste av sjø, natur og byliv – i et av hovedstadens mest attraktive boligområder.

Bekkelagsterrassen er en liten privat vei rett på nedsiden av Solveien. Veien starter som blindvei, innerst mot sentrum, og strekker seg parallelt med Solveien bort til Furubråtveien. Adkomst til Bekkelagsterrassen fra både Solveien og Furubråtveien. Bekkelagsterrassen 1 ligger innerst den delen av veien som er blindvei. Herfra går det gangsti rett til Solveien samt "kjærlighetstien" som tar deg rett ned til gangbro over til Nedre Bekkelaget og sjøen.

Flere barnehager i nærområdet.
Eiendommen sogner til Kastellet skole (1.-10. klasse).

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 765 kvm. Tomten er skrånende og opparbeidet med innkjørsel og diverse beplantning.

På eiendommen er det en frittstående garasje og parkering på egen innkjørsel.

Det er mulighet for å installere ladeboks for elbil ved huset eller i/ved garasjen, da det finnes strømuttak der.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til spesialområde bevaring (bygninger og kulturmiljø) og bolig i henhold til reguleringsplan S-4275, "Reguleringsplan med reg.best. for Nordstrandskråningen, vegetasjonsområde Grotteveien", datert 25.10.2006, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Byggesaker i området:
Bekkelagsterrassen 1 E - oppføring av garasje.
Solveien 21 - Oppføring av to eneboliger og riving av eksisterende bolig. Det er pr. nå gitt avslag på søknaden.

Det foreligger byggegrenser på tomten på både vestsiden og østsiden av eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 34 181,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatten for inneværende år er kr. 8 449,-

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 7 513 034,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

16 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

422 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
423 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
443 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
17 323 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
17 343 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Erling Gjerdrum Kagge, Leif Gjerdrum Kagge og Gunnar Gjerdrum Kagge

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER  kr -10 000,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger inkl. alle.  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 65 000,00
Foto - Dagfoto  kr 5 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0088/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2688

Sist oppdatert: 03. juni 2026 kl. 20:20