Sverres gate 16

Sverres gate 16, 1607 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 300, bruksnummer 1248, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 160 kvm

BRA-i:
1. etasje 70 kvm: Entré, bad, 2 soverom, kjøkken, og stue
2. etasje 68 kvm: Entré, gang, bad/vaskerom, 2 soverom, kjøkken, og stue

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 22 kvm:

Åpent areal:
1. etasje 39 kvm: Nordvendt markterrasse

2 etasje har areal lav himling på 5 kvm og GUA - gulvareal på 73 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.08.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligen ble bygget i 1924. Boligen er registrert i Sefrak registret med id 103 304 172. Boligen er oppført etter byggeforskrifter som gjaldt på oppføringstidspunktet.
Nåværende eier overtok boligen i 2009. Bygningen er oppført på ringmur av naturstein. Etasjeskille av trebjelkelag, antatt isolert med stubbloftsleire. Yttervegger antas oppført med konstruksjonsvirke
og knubb, utvendig kledd med eternittplater. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak, tekket med takstein e.l (ikke besiktiget).

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
Taktekking og Takkonstruksjon/loft- Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Undertak (Diffusjonsåpent) er eldre enn 13 år. Loftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon og det mangler dokumentasjon på utførelsen.

Yttervegger/Veggkonstruksjon- Utvendige plater har sprekker/skader. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Eternittplater på veggen anses ikke som helsefarlige så lenge de er intakte, men krever særskilt håndtering ved rehabilitering eller riving grunnet mulig asbestinnhold. Det registreres stedvis knekte plater, noe som kan medføre økt risiko for fuktskader og skade på underliggende bygningsdeler.

Vinduer og takvinduer/takluke/overlys- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år

Ytterdører- Det er påvist avvik rundt innsettningsdetaljer

Terrasse og platting på terreng- Det er registrert værslitte terrassebord. Det er ikke montert rekkverk på balkong eller terrasse.

Innvendige overflater - Det ble registrert forhøyninger i skjøter og sårskade på gulvet. Det er påvist støvkondens og heksesot/kjemisk sverting. Det ble registrert sprekk i tak. Det ble registrert at tapetskjøter har løsnet enkelte steder

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner- Det er registrert merkbare nedbøyninger/skjevheter på 25 mm på kjøkken gulvet i 1. etasjen.

Innvendige trapper- Det er registrert knirk i trappen. Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører.

Innvendige dører- Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører.

Bad/vaskerom 2 etasje- Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det foreligger ikke dokumentasjon på at det er benyttet egnet maling på veggene. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om overflatens egnethet og holdbarhet. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er påvist skader, svelling eller lignende på innredning. Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.

Bad 1 etasje- Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det foreligger ikke dokumentasjon på at det er benyttet egnet maling på veggene. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om overflatens egnethet og holdbarhet. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er påvist skader, svelling eller lignende på innredning

Kjøkken 2 etasje- Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010. Det ble registrert fuktsvelling på kjøkkeninnredningen, samt en revet list på benkeplaten.
Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010.

Kjøkken 1 etasje- Det ble registrert fuktsvelling på kjøkkeninnredning. Det forsert avtrekket fra kokesone i kjøkkenet er Ikke tilfredsstillende.

Innvendige vannledninger- Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Innvendige avløpsrør- Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon

Varmtvannsbereder/tank- Det er ikke påvist tilfredstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht gjeldene forskrift

Fuktsikring og drenering- Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Grunnmur og fundamenter- Grunnmuren har sprekkdannelser.

Terrengforhold- Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren. Eiendommen ligger i et flomutsatt område i henhold til kommunedelsplan/NVE.

TGIU (Tilstandsgrad ikke undersøkt)
Pipe/skorsteiner- Selger opplyser at den ikke er i bruk. - Pipe/ildsted er begrenset kontrollert av takstmannen. Det anbefales på generelt grunnlag undersøkt av brann/feievesen. For å finne nøyaktig tilstand kreves det kamera inspeksjon

Krypekjeller- Det er krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Krypkjeller var låst på befaringsdagen og er da ikke befart.

Bad i 1 etasje- Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen punkter i fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun faglært - Firmanavn Husker ikke, autorisert rørlegger
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Etablert nye bad med dusj, servant og toalett i begg etasjer, 2010

Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i
underetasje/kjeller?
- Bare kryprom under 1. etg 

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun faglært - Firmanavn Husker ikke, autorisert elektriker
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Lagt nytt el anlegg i hele huset fra inntak. 2010

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Innvendige overflater og faste innredninger har varierende alder og tilstand. Flere oppgraderinger er utført i nyere tid, flere må påregnes på bakgrunn av blant annet alder og bruksslitasje. Dagens tilstand er dermed et spennende utgangspunkt for oppussing og modernisering, hvilket også utgjør en naturlig anledning til å sette eget preg på boligen.

Malerarbeider er utført i flere rom i løpet av de seneste tre årene. Nytt elektrisk anlegg ble trukket opp i hele boligen i 2010.

Boligens to kjøkken har innredning av ulik alder og omfang. Kjøkkenet i første er nyest og i best tilstand, men anbefales utstyrt med avtrekk og lekkasjedeteksjon. Kjøkkeninnredningen i andre etasje er til dels av eldre dato og naturlig gjenstand for utskiftning på sikt.

På badene ble det utført vesentlige oppgraderinger i 2010. Begge er gitt TG 3, hvilket betyr at fornying/renovering må påregnes. De er imidlertid funksjonelle og har inntil nylig vært i daglig bruk, med dusjkabinett som begrenser vann på gulv og vegger.

Overflater og innredninger:
Gulv: Hovedsakelig laminat, fliser og belegg.
Innervegger: Hovedsakelig tapet, panel og fliser.
Himlinger: Hovedsakelig plater.

Kjøkken 1. etasje: Skapinnredning med profilerte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Ventilator.

Kjøkken 2. etasje: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Ventilator.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Bad 2. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet.
Det foreligger en anmerkning/mangel i fra feiervesnet vedrørende brennbart materiale for nær sotluke. Nåværende eier har tettet pipen i 2010.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1924 
Kommunen opplyser at det verken foreligger plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen fra den gang eiendommen ble oppført i kommunens arkiver Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Siden det ikke foreligger godkjente tegninger er rommenes godkjente bruk ukjent. Betegnelse av rommene er beskrevet med utgangspunkt i rommenes bruk og er ingen bekreftelse om at rommenes faktiske bruk er godkjent.

Det foreligger byggemeldt tegning for påbygg ( trapp)ute fra 1952
Det foreligger godkjente bygningsstegninger som viser tilbygg og løft av tak andre etasje fra 1957 med innvendige tegninger for begge etasjer med fasade som viser to innganger.
Det er ikke fullstendig samsvar mellom byggemeldte tegninger fra 1957 mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen
1. etasje- Det er oppført en lettvegg i stuen og det er etablert et ekstra soverom. Det er etablert en gang mellom kjøkken og bad. Eksisterende soverom er redusert i størrelse sammenlignet med opprinnelig tegning.

Der foreligger byggemeldt tegning for frittstående garasje datert 06.06.1974

Ovennevnte tiltak har verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.
Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 225, tinglyst 12.01.1993, type heftelse: Erklæring/avtale - Denne omhandler innløsning av festetomt med Fredrikstad kommune med bestemmelser om om anlegg og vedlikehold av ledninger mm og bestemmelse om gjerde.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Den del av boligens 2 etasje som er innredet som en uteleiedel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen.  I matrikkelrapport fremkommer det en enebolig og ikke tomannsbolig.
Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Selger har ikke bebodd eiendommen da den har vært utleid og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Apenesfjellet er et intimt nabolag med både egenart og sjarm, fremmet blant annet av eldre og til dels rustikk trehusbebyggelse. Kvartalene i nabolaget er svært fredelige og minner lite om nærheten til de ellers travle bygatene. Like fullt bor du her midt i sentrum og nyter godt av kort vei til alle byens tjenester og tilbud.

Sentrum har gjennom de seneste årene opplevd stor utvikling og en generell revitalisering. Hele sentrumskjernen er tilført et betydelig løft, blant annet gjennom ny bebyggelse i spennende arkitektur samt nye sosiale møteplasser i parker og på torv. Sentrum er på kort tid blitt et vesentlig mer attraktivt sted å bo. Med byutviklingen har også tilbudet av kultur og samlingssteder blitt større og tilbyr i dag noe for de fleste.

Til bussterminalen og byens kollektive nav er det kun få meter å gå. Herfra går busslinjer videre i de fleste himmelretninger, også til Oslo og Oslo Lufthavn Gardermoen. Til togstasjonen er det rundt 10 minutter å gå, reisetiden med toget videre til hovedstaden tar om lag én time.

Et stort kollektivt pluss er ikke minst også fergene på elven, et gratis tilbud som gjør det enkelt å forflytte seg både internt i sentrum, til Østsiden og Gamlebyen, eller helt ut til Gressvik. Fergene har hyppige avganger dagen gjennom.

Med utgangspunkt i Apenesfjellet er det kort vei også til friområder rundt byen, i første rekke Fredrikstadmarka som er like velegnet for utflukter som for treningsøkter. I marka finnes blant annet lysløype og kilometervis av preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid. Tar du turen over elven til Kråkerøy, opplever du straks både skjærgård og landlige omgivelser.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Trara skole (1-7 kl.) 367 elever, 21 klasser 0.9 km
Cicignon skole (1-10 kl.) 455 elever, 26 klasser 1 km
Gudeberg barne- og ungdomsskole (1-10 kl) 385 elever, 23 klasser 2.6 km
Childrens International School Fredrikstad 231 elever, 12 klasser 2.9 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 180 elever, 6 klasser 2.1 km
Hans Nielsen Hauge vgs
Akademiet vgs. Fredrikstad 90 elever 0.8 km

Barnehager:
Speiderfjellet barnehage (1-5 år) 32 barn 0.5 km
St.Hansfjellet barnehage (1-5 år) 27 barn 0.8 km
Kråkeby barnehage (1-5 år) 90 barn 1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca 247,7 kvm
Eiendommen tilfredstiller ikke dagens krav til stedfesting av eiendomsgrenser. Grensene er usikre og det vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket.

Med boligen følger det med en eldre frittstående garasje på 22 kvm.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan Apenesfjellet med reg.bestemmelser til plan P- hus i Apenesfjellet dater 19.8.1981 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 med formål Bebyggelse og anlegg og hensynssone kulturmiljø og krav vedr. infrastrukter

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 20 457,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer årlig eiendomsskatt som utgjør kr 5 743,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 084 984,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

3 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

75 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
76 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
95 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 076 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 095 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Blisto AS

Etter nærmere avtale.

Selger kan ikke tegnet boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke utvidet  kr 25 500,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger / Overtagelse pr stk  kr 3 200,00

Utlegg:
Innhenting av off. opplysninger Fredrikstad/Sarpsborg legalpant  kr 346,00
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 030,00
Tinglysing sikring  kr 500,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Buysure ekskl. tilstandsrapport  kr 16 950,00
Foto - Dronefoto og dag   kr 5 200,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 67-0228/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.24228

Sist oppdatert: 13. august 2026 kl. 13:06