Ytre Ulvøya 25

Ytre Ulvøya 25, 4770 HØVÅG
Kommunenummer 4215, gårdsnummer 79, bruksnummer 5

Totalt bruksareal BRA: 153 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 81 kvm: Entré, dusjrom, kjøkken, spisestue, gang, stue og soverom.
2. etasje 37 kvm: Gang og tre soverom.

BRA-e:
Sjøbu:
1. etasje 27 kvm: Stue/kjøkken, badstue og soverom.

Uthus:
1. etasje 8 kvm: Bad og bod.

Åpent areal:
Sjøbu:
1. etasje 28 kvm: Terrasse/brygge.

Terrassen er stedvis oppført langs terreng og er derfor vanskelig å måle helt nøyaktig, noe avvik kan forekomme. Det er kun terrasse/brygge i trekonstruksjoner som er oppmålt, flater med betong og bruddskifer er utelatt fra arealoppmåling.

Fritidsbolig loftsetasje:
Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 43m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er 37m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6m2. Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH). Se mer utfyllende informasjon i rapportens premisser om areal.

Hems sjøbu:
Arealet på hems måles til 14m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.
Det gjøres oppmerksom på at arealene i sjøbu og uthus ikke er vurdert som BRA-i på bakgrunn av at de ikke oppfyller alle hovedfunksjoner slik at de
kan vurderes som en selvstendig boenhet. Vurdering av romfunksjoner baseres på skjønnsvurderinger gjort på befaringstidspunktet.

Vedlagte plantegninger er målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.09.2024 utført av Anticimex v/ Halvard Grina. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag fra takstmann:
Fritidsbolig med 1.etg. og loftsetasje over deler av boligen. Boligen er påbygget med entré og bad i ettertid. Tomt opparbeidet med blant annet plenareal, diverse beplantning, samt trapper og flater i betong og naturstein. Frittstående uthus med bad og bod. Sjøbu med stue/kjøkken, soverom, badstue og hems, samt terrasse/brygge. Fritidsboligen er oppført med grunnmur i naturstein (opprinnelig del) og lettklinkerblokker (tilbygg). Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med krypkjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasadene er kledd med liggende og stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Halvvalmet tak i trekonstruksjoner (ikke besiktiget). Yttertak er utvendig tekket med takstein. Vinduer med karmer av tre, og tolags glass. Elektrisk oppvarming.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG 1 i orden 36%
TG 2 Alder, slitasje, skader mv. 51%
TG 3 Strakstiltak nødvendig 7%
TGIU Ikke undersøkt 6%.

Ytterlig informasjon om TG2 finner du i boligens tilstandsrapport side 10-22.

Spesifikasjon av TG3:
- Krypekjeller: Det er utført fuktmåling med pigg i trevirke (i etasjeskille og søyler/pilarer) på tilfeldige steder. Det ble målt forhøyede fuktverdier. Målingene viser vektprosent over 20.
Årsaken er forhøyet fuktighet i krypkjelleren som kan skyldes svakheter med dreneringen og/eller fuktoppsug fra grunnen. Det er observert fukt og vann på grunnen. Det er registrert spor etter treskadeinsekter i trekonstruksjoner (blant annet etasjeskille), skjulte skader og pågående aktivitet av treskadeinsekter kan ikke utelukkes. Forslag til tiltak mot fukt er å etablere en 0.20mm dampsperre mot grunnen
med drenerings-åpninger i de laveste partiene og installere krypgrunnsavfukter, samt utbedre dreneringen. Sjablongmessig prisanslag gjelder for ytterligere undersøkelser for å avdekke eventuelle skjulte skader i konstruksjoner, for etablering av dampsperre mot grunnen og krypgrunnsavfukter. Vedrørende drenering, se under avsnitt "Drenering". Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000.

- Fasader ink. kledning: Kledningen er stedvis råteskadet, hovedsakelig i nedre del. Dette gjelder gavlvegg mot soverom 1.etg. (vest) og langvegg mot gang 1.etg.(mot sundet) Råteskader må utbedres. Sjablongmessig prisanslag gjelder for utskifting av kledning på de to nevnte fasadene. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000.

Drenering, helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i krypkjelleren. Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble observert symptomer på fuktinnsig/fuktskader i krypkjelleren som tilsier funskjsonssvikt. Se under avsnitt "krypkjeller". Det er ikke registrert fuktsikring mot grunnmuren og det er ikke etablert tilstrekkelig fall på
terrenget rundt boligen, samt at takvann ikke er ledet bort, dette tilsier økt fare for fuktvandringer i konstruksjoner under bakkenivå. Dreneringens alder og observert
tilstand tilsier at utbedringer/utskiftninger må påregnes. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke skadeårsak/-omfang. Sjablongmessig prisanslag gjelder for total fornying av dreneringen, inkl. blant annet fuktsikring, etablering av tilstrekkelig fall rundt boligen og bortledning av takvann. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000.

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:
6. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
- Skorsteinen er slitt.Ovn i stue og peis plomberes fram til event rehabilitering av skorstein og grue.

7. Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
- Noe skjevhet i gulv, naturlig ift alder

9. Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende?
- Har vært mus noen år, noe maur

Tilleggskommentar:
Fritidseiendommen ble kjøpt ca 1981-82 og overdratt til tre arvinger i 2019. Benyttet som ferie-fritidsbolig.

Velkommen inn i dette sjarmerende huset som stort sett har bevart sine flotte detaljer fra byggeåret 1852. Eiendommen har blitt godt vedlikeholdt igjennom årene- både utvendig og innvendig. Vinduer, dører, himling og vegger er godt bevart iht. det originale uttrykket. Det er originale tregulv i flere av rommene. Huset, sjøboden og uthuset er malt utvendig i nyere tid.

Stue:
Svært koselig stue med hyggelig utsyn til sundet. Det er malte tregulv, flotte takbjelker og vegger med brystpanel og tapet. Det er adkomst til stuen fra trappehallen og soverommet. I stuen står det i dag en flott etasjeovn som ikke er i bruk etter tilsyn fra brannvesen. For å kunne benytte seg av begge pipeløpene i stuen og kjøkkenet, må pipene rehabiliteres.

Spisestue:
Stue som benyttes som spisestue, med laftede vegger. Det er god plass til et stort spisebord.

Kjøkken:
Kjøkkenet var i utgangspunktet adskilt fra soverommet og trappehallen med det som tidligere var en mellomgang. Rommene ble slått sammen og oppgradert med nye gulv og kjøkkeninnredning på 80-tallet av nåværende eiere. Pipeløpet må ifølge eierne rehabiliteres før peisovnen/gruen kan tas i bruk, og er ifølge eierne flyttet på i forbindelse med sammenslåingen av rommene. Kjøkkenet har en passende innredning i tre med integrert stekeovn og platetopp og åpen løsning for kjøleskap. Det er kun de nevnte hvitevarene som følger med. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Soverom:
Soverom i 1. etasje med tapet på veggene og godt med naturlig dagslys.

Inn fra gangen/entréen er det baderom med dusj og servant med innredning. Rommet har flislagt gulv, og har godt med oppbevaring i hyller.

I loftsetasjen er det gang og 3 soverom. Nåværende eiere har endret på planløsningen i loftsetasjen i nyere tid. Det er satt opp en lettvegg i det som tidligere var ett soverom, slik at det i dag er to rom av en fin størrelse i tillegg til hovedsoverommet. Det foreligger ingen originale bygningstegninger/dokumentasjon av huset, og det må tas høyde for at rommene i loftsetasjen ikke er godkjent til varig opphold.

I uthuset er det toalettrom med vannklosett og servant med innredning samt en bod. Det er et pumpehus på baksiden av uthuset.

Annekset ble oppført på 80-tallet, og har standard fra denne tiden. Det er innredet med stue/kjøkken, soverom, badstue og hems. Det finnes ingen dokumentasjon som bekrefter lovligheten av annekset hos kommunen, og det som i salgsoppgaven/tilstandsrapporten betegnes som soverom kan hende ikke er godkjent til varig opphold.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Møbler og inventar kan medfølge etter avtale, med unntak av diverse små lamper, vegghengte skap og diverse smått inventar.

Boligen varmes opp med elektrisitet. Det er to pipeløp som ikke er i bruk i dag, i stuen og på kjøkkenet. Pipene må rehabiliteres før de kan tas i bruk.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til bolig/sommerhus siden 1852.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det foreligger ikke originale bygningstegninger av boligen, noe som er normalt med tanke på boligens alder. Det foreligger heller ikke tegninger, søknad om tiltak eller lignende for annekset. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet, og det som i salgsoppgaven/tilstandsrapporten betegnes som soverom må tas høyde for at det ikke er godkjent til varig opphold.

Det foreligger dog godkjente bygningstegninger for tilbygget (entré og baderom). Videre har vi mottatt fra kommunen en ustemplet tegning av den ene fasaden på uthuset.
Det er et par avvik fra tegningene i forbindelse med tilbygget og til dagens planløsning: Det er satt inn et lite vindu i kjelleren på høyre side av trappen på fremsiden av huset. I tillegg var det opprinnelig en gang mellom soverom og kjøkken (der hvor peisovnen står nå).
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Det har kun blitt foretatt en forenklet energimerking av boligen.

Eiendommen har en nydelig beliggenhet på Ytre Ulvøya som ligger i inngangen til Ulvøysund. Boligen ligger i et verneverdig område, omkranset av flere sjarmerende og historiske hus. Eiendommen ligger kun en kort båttur over sundet hvor medfølgende biloppstillingsplass ligger.
Det er enkelt å komme seg til tettsteder som Brekkestø som byr på Landhandel og isbar, Skottevik feriesenter med enkel dagligvare og restaurant samt Lillesand som byr på et godt utvalg av restauranter, kaféer, nisjebutikker og dagligvarebutikker. Tar du turen over Kvåsefjorden, kommer du til skjærgården i Kristiansand. Her vil du også finne et rikt utvalg av servicefasiliteter samt Sørlandssenteret som har flere byggevareforhandlere og andre kjedebutikker. Dagligvarehandelen kan gjøres på Matkroken i Indre Årsnes som ligger ca 6 km før Ulvøysund.

Litt historie fra eiendommen og området rundt: Steinmassen mellom denne eiendommen og leirskolen, stammer fra Napoleonskrigene på starten av 1800-tallet ifølge eier. De brukte knausen til utsiktspunkt, og kunne komme seg raskt over for å varsle. Denne steinmassen er fredet. Dypvannsbryggen på fremsiden av huset kalles for "kanonbrygga", og stammer fra den samme tiden.

Det er adkomst med båt rett over sundet. Velforeningen har en liten robåt som kan benyttes for en kort periode til å hente sin egen båt på eiendommen.
Megler vil avtale visning og fremkomst med hver enkelte visningsdeltaker.

Eiertomt på 3 929 kvm. Dette er en svært romslig tomt med rikelig med boltreplass for store og små. Eiendommen har en lang strandlinje hvor mye naturlig tomt grenser til sjøen. Det er flotte, solrike sitteplasser på fremsiden av huset hvor dypvannsbrygga/kanonbrygga ligger. På baksiden av huset strekker tomten seg helt ned til sjøen hvor annekset ligger. I denne vika vil båten ligge nokså i le ved brygga. Det er også bademulighet med badestige her. Tomten er delvis opparbeidet med gressplener og annen beplantning. Videre er det en del naturtomt.. Huset er omkranset av mye grøntarealer og beplantning som busker og trær.
Det er noen fiktive grenser og hjelpelinje til vannkant iht. grunnkart.

Det medfølger biloppstillingsplasser (2 stk på rad) på fastland i underkant av 100 meter fra brygga ved Ulvøysund.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vannett med vannledning ut fra fastland. Eiendommen er tilknyttet renseanlegget på Havglimt, med pumpehus på baksiden av uthuset.

Eiendommen er regulert til Bevaringsområde i henhold til "Ulvøysund (Verneplan)" datert 26.03.1992 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen tilhører også Kommuneplanens arealdel 2023-2035 datert 06.09.2023 for Lillesand kommune. Delareal: 1.460kvm: Flomfare. Delareal: 3.929kvm: LNRF areal. Delareal: 3.410kvm: Bevaring kulturmiljø.

Interessenter bes sette seg inn i reguleringsplanen iht. bevaring av eiendommen. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen (fritidsbolig, anneks og uthus) er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Kommunale avgifter er kr 8.163,- for år 2024. I dette inngår gebyr for vanngebyr, gebyr for slam, feiing og hytterenovasjon. Ifølge kommunen er prognose for kommunale avgifter for inneværende år kr 8.961. 

Eiendommen er tilknyttet offentlig vannett med vannledning ut fra fastland. Eiendommen er tilknyttet renseanlegget på Havglimt, med pumpehus på baksiden av uthuset.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5-6.000,- pr. år. / 3087 kwh. pr. år. Dette baserer seg på at eiendommen brukes kun i sommerhalvåret.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7.290.
Velavgift til Ulvøysund vel er kr 300 pr. år.
Boligen er ikke tilknyttet kabel tv eller bredbånd per i dag.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. 

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Eiendomsskatten utgjør kr. 13.898 pr år. Ifølge kommunen er prognose for eiendomsskatt for inneværende år kr 21.733.

12 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

323 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
344 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
13 294 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ingunn Wiig, Birgit Wiig og Ola Wiig

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Lillesand kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,1% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke på fritidsbolig: kr 25.500,-
Visningsgaranti: 8.000,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 31-0235/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kristiansand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR31.24235

Sist oppdatert: 19. april 2025 kl. 14:37