Tårnveien 3A

Tårnveien 3A, 1465 STRØMMEN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 79, bruksnummer 142, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 79, bruksnummer 9, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 181 kvm

BRA-i:
Underetasje 77 kvm: Gang, to bad, vaskerom, to soverom, kjøkken og stue.
1. etasje 94 kvm: Entré, bad, tre soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Underetasje 10 kvm: Utebod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Underetasje 40 kvm: Terrasse.
1. etasje 38 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.06.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det er flere betydelige avvik fra godkjente byggetegninger. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1965. Bygningen er fundamentert med betong til stedlige masser og har grunnmur av betong. Etasjeskillere er av betong. Yttervegger er oppført i trekonstruksjon og kledd med stående og liggende kledning. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrekonstruksjon, tekket med stålplater med granulat. Boligen har vinduer med 2-lags isolerglass av eldre dato, malt hovedytterdør og balkongdør. Det er en terrasse på ca. 38 m² i første etasje og en på ca. 40 m² i underetasjen. Boligen har mursteinspipe, men ingen peis er tilkoblet.

Sikringsskapet har automatsikringer. Det er observert enkelte avvik, og det anbefales en utvidet el-kontroll da det ikke foreligger dokumentasjon på hele anlegget.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Konstruksjonene har omfattende skjevheter. Det er registrert sprekker i fliser på terrassen i kjeller.

Underetasje Vaskerom
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet fremstår med eldre utførelse og mangler dokumentasjon på tettesjikt og oppbygging.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertaket. Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Hele takkonstruksjonen er gjenbygget og undertaket er misfarget.
- Vinduer: Det er registrert svertesopp/mugg i flere vinduskarmer.
- Dører: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.

Innvendig
- Overflater: Det registreres svelling på veggoverflater samt gulvoverflater. Det er stedvis svai i gulvet.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet.
- Rom Under Terreng: Det er registrert typisk "kjellerlukt" og etablert utforede trevegger mot grunnmur, som er en risikokonstruksjon.
- Innvendige trapper: Det er betydelig knirk i trapp og påvist dårlig innfesting av rekkverk.
- Innvendige dører: Det er påvist monteringsavvik, dører som tar i karm eller har skjevheter.
- Pipe og ildsted: Avtrekk fra kjøkkenet er tilkoblet pipeløpet.

1. etasje Bad
- Overflater vegger og himling: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.
- Overflater Gulv: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker, at noen fliser har bom (hulrom under), avvik på varmekilde og at høydeforskjellen ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Sluk, membran og tettesjikt: Membran kan ikke konstateres, og mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er påvist fuktskjolder/svelling i skapinnredning og registrert ufagmessig utførelse ved fuging rundt klosettet.
- Ventilasjon: Det registreres ulyd fra viften ved drift.

Kjøkken 1. etasje kjøkken
- Overflater og innredning: Det er påvist skader, svelling og slitasje på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.

Underetasje Bad
- Overflater vegger og himling: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.
- Overflater Gulv: Det er mulighet for at vann ikke vil gå til sluk, det er riss/sprekker i flisfuger og høydeforskjellen ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Sluk, membran og tettesjikt: Membran kan ikke konstateres, og mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er påvist fuktskjolder/svelling i skapinnredning.

Underetasje Bad 2
- Overflater vegger og himling: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.
- Overflater Gulv: Det er mulighet for at vann ikke vil gå til sluk, høydeforskjellen ved dørterskel er mindre enn 25 mm og det er avvik på varmekilde.
- Sluk, membran og tettesjikt: Membran kan ikke konstateres, og mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er påvist fuktskjolder/svelling i skapinnredning.

Kjøkken Underetasje kjøkken
- Overflater og innredning: Det er påvist skader, svelling og slitasje på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger, og det er irr på rør.
- Avløpsrør: Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget, og mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom, og det mangler deksel ved en lufteluke.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Det er sannsynlig at utvendig fuktsikring av grunnmuren mangler, og mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Grunnmur og fundamenter: Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk, og det er utforede trevegger i underetasjen som er en risikokonstruksjon.
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig
- Krypkjeller: Det er ikke adkomst til krypkjelleren.

Tomteforhold
- Forstøtningsmurer: Forstøtningsmurer er ikke vurdert.

Bad og vaskerom:
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt på grunn av bygningsmessige hindringer.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Det er avvik i rømningsveier.
- Det er manglende rekkverk/annen sikring på forstøtningsmurer som krever dette utifra dagens krav.
- Det er tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggtekniske forskrift.
- Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2010:
- Oppgradert bad i 1. etasje etter tekniske forskrifter fra perioden 1997-2010
- Oppgradert bad i underetasjen etter tekniske forskrifter fra perioden 1997-2010
- Oppgradert bad 2 i underetasjen etter tekniske forskrifter fra perioden 1997-2010

Ukjent årstall:
- Etablert tilbygg ved stue i 1. etasje (benyttes som entré)
- Etablert tilbygg ved tidligere vindfang i 1. etasje
- Etablert balkong i 1. etasje
- Tidligere bod i underetasje tatt i bruk som vaskerom
- Bod ved trappegang i underetasje tatt i bruk som soverom og etablert nytt vindu
- Etablert balkong/terrasse i underetasje
- Oppgradert elektrisk anlegg med automatsikringer

Eneboligen fra 1965 i Sagdalen er en praktisk enebolig over to plan, med en selvstendig enhet i underetasjen. Hovedetasjen rommer stue, kjøkken, tre soverom og bad, mens underetasjen har en tilsvarende komplett planløsning med stue, kjøkken, bad, vaskerom og egne soverom. Begge etasjer har tilgang til terrasse. Boligen er fra byggeår og bærer preg av dette, med overflater og tekniske installasjoner som gjenspeiler alderen. Det er avdekket forhold ved boligen som kjøper bør sette seg inn i gjennom tilstandsrapporten, herunder ulovlige tilbygg og bruksendringer som ikke er godkjent av kommunen. Interessenter bes sette seg inn i informasjon under punkt om ferdigattest. Eiendommen egner seg for den som ønsker en enebolig med utleiemulighet, og som er forberedt på å ta tak i nødvendig oppgradering over tid.

1. ETASJE

Entré:
Entréen er etablert i et tilbygg ved stuen. Det er varmekabler i yttergang. Herfra er det adkomst videre inn i boligens hovedetasje.

Stue:
Stuen har malte plater i himling og vegger med malte plater og tapet. Gulvet er lagt med laminat og fliser. Takhøyden er målt til 2,44 m. Det er stedvis svai i gulvet og svelling på overflater, noe som gjenspeiler boligens alder. Fra stuen er det utgang til terrassen på ca. 38 m², bygget i trekonstruksjoner med rekkverk av stål. Terrasse i 1. etasje er ikke omsøkt og godkjent av kommunen. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Kjøkken:
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter, laminat benkeplate og nedfelt vask. Over kokeplassen er det kjøkkenventilator med avtrekk ut. Innredningen har svelling og slitasje utover normal bruksslitasje, og det må påregnes lokal utbedring eller utskiftning.

Soverom:
Hovedboligen har tre soverom i 1. etasje. Rommene har overflater tilsvarende resten av etasjen.

Bad:
Badet har flislagte vegger og gulv, og himling med malte plater. Innredningen består av klosett, servant nedfelt i innredning og dusjkabinett. Det er opplegg for vaskemaskin. Varmekilden er en reflektorovn. Ventilasjon skjer via elektrisk styrt vifte. Badet har et oppgraderingsbehov.

UNDERETASJE

Underetasjen er registrert som en selvstendig boenhet (Tårnveien 3 B) med egen planløsning bestående av gang, stue, kjøkken, to bad, vaskerom og soverom. Takhøyden i stuen er målt til 2,38 m. Etasjen har utforede trevegger mot grunnmur. Det er registrert typisk kjellerlukt. En innvendig trapp forbinder etasjene. Trappen har knirk og rekkverket har dårlig innfesting, noe som bør utbedres.

Stue:
Stuen i underetasjen har himling av malt betong og vegger med panel. Gulvet er lagt med fliser og laminat. Her er det god plass til å innrede med både sofagruppe og spisebord.

Kjøkken:
Kjøkkenet i underetasjen har innredning med glatte fronter, laminat benkeplate og nedfelt vask. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut over kokeplassen. Det er god oppbevaringsplass i både skuffer og skap.

Soverom:
Underetasjen har i dag to soverom. Det gjøres oppmerksom på at det ene soverommet er byggemeldt som "disponibel bod tilhørende hoveddel", og er ikke dokumentert godkjent for varig opphold og heller ikke som en del av utleieenheten. Det er også satt inn vindu i rommet. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon. Det andre soverommet har god plass til både seng, nattbor dog ønsket oppbevaringsmøblement.

Bad:
Badet i underetasjen har flislagte vegger og gulv, og himling med malte plater. Innredningen består av klosett, servant nedfelt i innredning og dusjhjørne med skyvbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin. Ventilasjon skjer via elektrisk styrt vifte. Badet har et oppgraderingsbehov.

Bad 2:
Det andre badet i underetasjen har flislagte vegger og gulv, og himling med malte plater. Innredningen består av klosett, servant nedfelt i innredning og dusjhjørne med skyvbar glassdører. Ventilasjon skjer via elektrisk styrt vifte. Varmekilden er en panelovn. Badet har et oppgraderingsbehov.

Vaskerom:
Vaskerommet er etablert i et rom som tidligere var bod, og bruksendringen er ikke dokumentert godkjent. Se punkt om ferdigattest for mer informasjon. Rommet har flislagte vegger og gulv, og himling av malt betong. Det er opplegg for vaskemaskin. Vaskerommet har ingen ventilasjon, og har et oppgraderingsbehov.

Terrasse:
Fra underetasjen er det adgang til en terrasse på ca. 40 m², bygget i trekonstruksjoner med rekkverk av stål. Her er det svært gode muligheter for å nyte sommerens varme dager. Dokumentasjon på byggemelding eller godkjenning foreligger ikke, se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Overflater:
Gulv: Laminat og fliser i 1. etasje og underetasje.
Vegger: Malte plater, tapet og panel.
Himling: Malte plater og malt betong.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Boligen varmes opp med elektrisitet. Det er installert reflektorovn på bad i første etasje og panelovn på bad 2 i underetasjen.

Avtrekk fra kjøkkenet er tilkoblet pipeløpet. Pipeløpet kan ikke benyttes før dette er fjernet og tettet av en fagperson.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1965. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig innflytningstillatelse ble gitt 17.03.1965. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
- Puss av innvendig kjeller gjenstår.
- Innredning av soverom i kjeller gjenstår.
- Puss av kjellermur utvendig gjenstår.
- Takstige mangler og denne må anskaffes snarest.
- Husnummerskilt må anskaffes straks.
- Arbeidsbrakke må fjernes snarest og innen den 1/4.65.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Midlertidig innflytningstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er utstedt ferdigattest for etablering av ny boenhet og tilbygg bolig datert 07.12.2016. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Byggetillatelseskort for garasjetilbygg, datert 27.08.1973. Av tilhørende approbasjon (datert 14.08.1973) fremgår følgende betingelser: Garasjevinduene skal være trådglass, garasjeporten må brannteknisk behandles på innsiden, og betongberegning må innsendes. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes, og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningsloven kap. 32.

Dagens planløsning, fasade og bruk samsvarer ikke med godkjente byggetegninger. Det er i 1. etasje etablert et tilbygg ved stuen (nå benyttet som entré), samt at et tidligere vindfang i samme etasje som også fremstår som et tilbygg. Videre er det oppført en balkong på ca. 38 m² i 1. etasje, og en terrasse på ca. 40 m² ved underetasjen. Det foreligger ikke dokumentasjon i kommunens arkiv på at disse tilbyggene og utendørskonstruksjonene er byggemeldt eller godkjent. Oppføring av tilbygg samt terrasser og balkonger av en slik størrelse er normalt søknadspliktige tiltak.

Det ene soverommet i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som bod tilhørende hovedel jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold (soverom) er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Dette soverommet har også fått et nytt vindu som ikke er omsøkt. I tillegg er en tidligere bod i samme etasje tatt i bruk som vaskerom uten at dette er dokumentert byggemeldt eller godkjent. Etablering av våtrom i arealer godkjent som tørr bod kan være søknadspliktig. Det er videre laget en større gang og entré i underetasje. Utvendige boder er også utvidet uten at dette er omsøkt/godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene og endringene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko knyttet til ovennevnte forhold samt sluttføring av tiltak vedr. garasjetilbygg.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Heftelser på hovedbølet (Gnr. 79, Bnr. 9):

1957/4147-1/8 20.09.1957 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om avståelse av veggrunn
Eier er forpliktet til å opparbeide gate og kloakk når kommunen forlanger det. Dersom kommunen selv utfører arbeidet, må eier refundere utleggene. Ved overtakelse av vedlikeholdet overdras gategrunn og kloakk vederlagsfritt til kommunen. Erklæringen kan ikke slettes uten kommunens samtykke.

1977/5358-1/8 17.08.1977 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
Rettighetshaver: Gnr: 79 bnr. 148
Eier av gnr. 79 bnr. 9 gir eier av gnr. 79 bnr. 148 tillatelse til å bygge 0,40 meter fra felles grense. Eier av gnr. 79 bnr. 9 forplikter seg til ikke å bygge nærmere dette bygget enn det som følger av bygningsloven. Erklæringen kan ikke slettes uten bygningsrådets samtykke.

2017/621288-1/200 13.06.2017 BESTEMMELSE OM VANNLEDNING
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 79 BNR: 259

2017/621288-2/200 13.06.2017 BESTEMMELSE OM KLOAKKLEDNING
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 79 BNR: 259
Eiendommen er beheftet med en rettighet for gnr. 79 bnr. 259 til tilkopling av vann og kloakk.

Heftelser på eiendommen (Gnr. 79, Bnr. 142):

1964/1634-2/8 27.05.1964 RETTIGHETER IFLG. SKJØTE
Bestemmelse om generende virksomhet
Med flere bestemmelser
Skjøtet inneholder flere bestemmelser: 1. Kommunen har rett til å anlegge og vedlikeholde ledninger for vann, kloakk og strøm over eiendommen. 2. Det kan ikke drives handels-, håndverks- eller industrivirksomhet uten kommunens samtykke. 3. Regulert gategrunn overdras til kommunen når opparbeidelsen starter. 4. Eier plikter å bevare trær på tomten, og felling krever samtykke fra bygningssjefen.

Eiendommens rettigheter:

2012/1053727-2/200 11.12.2012 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 79 BNR: 259
Bestemmelse om eksisterende utsiktsforhold
Med flere bestemmelser

2012/1053727-3/200 11.12.2012 BESTEMMELSE OM KLOAKKLEDN
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 79 BNR: 259
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut.  Det gjøres oppmerksom på at det ene soverommet i utleiedelen er godkjent som en bod til hoveddelen og ikke er godkjent for varig opphold. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eiendommen ligger i Sagdalen, et etablert og rolig boligområde med kort vei til både Strømmen sentrum og marka. Herfra er det gangavstand til Sagdalen skole og flere barnehager, som gjør hverdagslogistikken enkel. Nærmeste dagligvarehandel er bare noen få minutters gange unna.

Med Sagdalen stasjon kun tre minutter unna til fots, er pendlerhverdagen effektiv. Toget tar deg til Oslo S på litt over 20 minutter, og til Lillestrøm på få minutter. Strømmen sentrum med Strømmen Storsenter, bibliotek, restauranter og kafeer ligger også innenfor en kort spasertur.

For rekreasjon og friluftsliv starter Sagstien like ved. Denne turveien følger Sagelva gjennom historisk industri- og kulturlandskap, og er tilrettelagt for både gående og syklende. Langs elven finner man også Mølleparken med Strømmensaga. Om sommeren er det kort vei med bil til populære badeplasser som Nebbursvollen friluftsbad.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 1 204 kvm. Eiendommens tomtegrenser er målt til "mindre nøyaktig" med avvik på 32-100 cm.

Parkering på egen tomt.

Det er mulighet for montering av ladeboks på husveggen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023–2035 datert 14.06.2023 avsatt til boligbebyggelse (nåværende).

I henhold til kommuneplanen er eiendommen i støykrav sone 2 (øvrige sentrale utbyggingsområder). Dette innebærer at det ikke tillates støyfølsomt bruksformål i rød støysone, og at utenfor 50 % av støyfølsomme rom (soverom og stue/oppholdsrom) skal det være stille side på fasade. Av disse skal minst ett rom være soverom. Eiendommen er også innenfor et prioritert vekstområde og konsesjonsområde for fjernvarme, som innebærer tilknytningsplikt ved tiltak over 500 m² BRA.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleireskred, ifølge NVEs aktsomhetskart. Området ligger under marin grense, og det er ifølge NVEs kart stor mulighet for marin leire.

Det er registrert mistanke om grunnforurensning i nærområdet (Lokalitet 18481, SK4 Henrik Ibsens vei).

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 49 388,67 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 52 382,14.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 16 528,45 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25 000,- pr. år. / 155 685 kWh. pr. år.

Nåværende eier har forsikring i Gjensidige med en forsikringspremie på ca. 13 454,-.

Boligen er tilknyttet kabel-tv og internett, selger betaler ca. kr 1000,- månedlig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 894 322,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

6 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

158 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
159 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
179 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 509 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 529 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mehmood Amjad og Trine Mehreen Vinkenes Amjad

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 55 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger (Betaler maks for to)  kr 4 000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 665,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 34 260,-
Foto (Dag- og kveldsbilder)  kr 9 000,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 18 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester:
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0542/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25542

Sist oppdatert: 03. august 2026 kl. 11:46