Lahelleveien 78

Lahelleveien 78, 3218 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 87, bruksnummer 99, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 87, bruksnummer 165, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 123 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 82 kvm: Entre, gang, stue, kjøkken, bad og to soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 14 kvm: Garasje.

Anneks:
1. etasje 17 kvm: Diverse rom/oppbevaring.

Bod:
1. etasje 10 kvm: Oppbevaring.

Åpent areal:
1. etasje 17 kvm: Platting.

Kjelleren har et totalt gulvareal (GUA) på 18 kvm. Hele dette arealet er ikke måleverdig som bruksareal (BRA) grunnet lav takhøyde (1,68 m). Arealet er klassifisert som areal med lav himlingshøyde (ALH).

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.04.2026 utført av Takstmann Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en frittliggende enebolig oppført på støpt betong mot grunn med grunnmur i betongkonstruksjon. Byggeår er ukjent. Yttervegger, etasjeskiller og tak er i trekonstruksjoner. Fasader har stående og liggende trekledning. Etasjeskillet er et trebjelkelag. Takkonstruksjonen er et lukket saltak i tre, tekket med lakkerte stålplater. Vinduer har koblede ett-lags glass og to-lags isolerglass med rammer og karmer i tre, med observerte produksjonsår fra 1973, 1975 og 2012. Ytterdør er i tre med glassfelt, og terrassedører har ett-lags glass. Innvendige dører er slette. Pipen er av tegl, og det er montert vedovn og peis. Det er en nordøstvendt, overbygd platting på 17 m² med utgang fra stue, med dekke av støpt betong og rekkverk av metall.

Garasje er oppført på rammeverk i tre med yttervegger og tak i trekonstruksjoner. Fasaden har liggende trekledning, og taket er et saltak tekket med asfaltbelegg. Garasjen har vippeport.

Anneks er oppført på støpt betong mot grunn og punktfundamenter i betong. Yttervegger og tak er i trekonstruksjoner. Fasaden har liggende trekledning, og taket er et pulttak tekket med metallplater.

Bod er oppført på punktfundamenter i lettklinkerblokker. Yttervegger og tak er i trekonstruksjoner. Fasaden har stående trekledning, og taket er et saltak tekket med takshingel.

Elektrisk anlegg er av type kobber. Sikringsskap med automatsikringer, måler og kursoversikt er plassert i entre.

Det er ikke registrert brannslukkingsutstyr eller røykvarsler i boligen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Bad: Badet bør rehabiliteres. Det er observert sprekk i gulvet. Kan skyldes svikt i etasjeskiller. Avløpsrør og sluk bør skiftes ut. Det kan ikke verifiseres at det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulv- og veggplater. Det er observert fuktmerker og manglende vedheft på elastiske flisfuger i dusjsonen. Det er utført hulltaking og fuktmåling med pigg i treverk i tilliggende konstruksjon til våtrommet. Undersøkelsen viser forhøyede fuktverdier i konstruksjonen.

Anneks
- Anneks: Mindre frittstående bygninger på tomten har ikke vært gjenstand for en detaljert tilstandsvurdering. Det er foretatt en overordnet, forenklet vurdering av tilstanden, og det kan derfor være forhold som ikke er beskrevet. Bygningen bærer preg av alder, og har stedvis fullstendig sammenbrudd.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Drenering
- Drenering: Det er stedvis fall på terrenget inn mot grunnmur. Det er ikke etablert grunnmursplast. Dreneringen vurderes å ha nådd erfaringsbasert funksjonstid, noe som gir økt risiko for redusert funksjon og fuktrelaterte følgeskader over tid. Det registreres salt/kalkutslag på innvendig grunnmursflater som indikerer fukttransport gjennom grunnmuren. I kjeller er det observert fuktmerker.

Grunnmur og fundament
- Grunnmur og fundament: Det registreres riss/ sprekker i grunnmuren.

Krypkjeller
- Krypkjeller: Målingen viser et fuktinnhold opp i mot faren for en skadeutvikling i form av sopp-/råteskader. Krypkjelleren har begrenset tilkomst slik at kontrollen er ikke fullstendig. Det gjøres oppmerksom på at en krypkjeller er en utsatt konstruksjon hvor det er små marginer før skader oppstår, og en inspeksjon av hele krypkjelleren er viktig for stadfesting av tilstand.

Balkong, terrasse, platting
- Balkong, terrasse, platting: Det registreres skjevheter i konstruksjonen, og det er observert sprekker i betong.

Vinduer og dører
- Vinduer og dører: Vinduer, terrassedører og ytterdør bærer preg av alder. Det er observert enkelte råteskader og manglende overflatebehandling.

Yttervegger
- Yttervegger: Aldersslitasje er observert på kledningen. Det er stort etterslep på overflatebehandling. Kledningen er stedvis avsluttet for nært terreng. Økt fare for råteskader. Det er observert råteskader enkelte steder. I all hovedsak i nedre del av kledningen og vindskier. Det er manglende gnagersikring.

Renner og nedløp
- Renner og nedløp: Det mangler stedvis nedløpsrør.

Takkonstruksjon og loft
- Takkonstruksjon og loft: Takkonstruksjonen er en lukket konstruksjon. Inspeksjon ikke mulig. På innvendig side er det observert nedbøying enkelte steder. I overgang mellom tak er det observert fuktmerker og påbegynte råteskader. Skjulte skader kan ikke utelukkes. TG 2 er satt for å belyse risiko ved manglende inspeksjonsmulighet i henhold til NS3600.

Taktekking
- Taktekking: Taktekkingen er vurdert å ikke være fagmessig utført. Overgang tak/vegg er vurdert å ha mangelfulle tettedetaljer. Det foreligger ingen dokumentasjon, og alder/fremtidig funksjon er derfor usikker.

Etasjeskille og gulv på grunn
- Etasjeskille og gulv på grunn: Med bruk av nivelleringslaser ble det registrert totalt avvik mellom 15 og 30 mm, i tillegg til lokale skjevheter. Det er målt nivåforskjell på 34 mm på kjøkken og 14 mm i stue.

Kjøkken
- Overflater og innredning: Kjøkkeninnredningen bærer preg av alder og slitasje.
- Avtrekk: Avtrekksvifte av eldre dato har begrenset funksjon.

Avløpsrør
- Avløpsrør: Innvendige avløpsrør har nådd en høy alder og gir økt risiko for skader i tiden som kommer. Det er ikke påvist noen stakeluke i boenheten. Staking kan utføres via sluk eller andre installasjoner med avløp.

Vannledninger
- Vannledninger: Vannrør er vurdert å være fra byggeåret, og har nådd en alder hvor det vil være økt risiko for lekkasjer. Rørstrekk i kjeller er stedvis uisolerte og utsatt for frost.

Varmtvannsbereder
- Varmtvannsbereder: Berederen er over 20 år har usikker restlevetid.

Øvrige innvendige overflater
- Øvrige innvendige overflater: Innvendige overflater bærer i all hovedsak preg av alder og slitasje. Det er slitasje og stedvise fuktmerker på gulvflater. Det er gjenstående arbeider flere steder i boligen.

Garasje
- Garasje: Mindre frittstående bygninger på tomten har ikke vært gjenstand for en detaljert tilstandsvurdering. Det er foretatt en overordnet, forenklet vurdering av tilstanden, og det kan derfor være forhold som ikke er beskrevet. Bygningen bærer preg av alder. Det er gjort observasjoner som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Det kan eksempelvis nevnes følgende: Skjevheter er observert. Bygningen er oppført uten bruk av kapillærbrytende sjikt. Økt fare for råteskader. Det er observert enkelte råteskader. Taktekking bærer preg av alder.

Bod
- Bod: et er foretatt en overordnet, forenklet vurdering av tilstanden, og det kan derfor være forhold som ikke er beskrevet. Bygningen bærer preg av alder. Det er gjort observasjoner som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Det kan eksempelvis nevnes følgende: Skjevheter er observert. Råteskader er observert på kledning og andre konstruksjoner. Taktekkingen bærer preg av alder.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverk balkong/terrasse/utvendig trapp: Rekkverk på balkong/terrasse/utvendig trapp har lavere høyde og større åpninger enn det som kreves etter dagens forskriftskrav. Forholdet tilfredsstiller ikke gjeldende sikkerhetsnivå. For lav rekkverkshøyde gir økt risiko for fallulykker, med fare for alvorlig personskade.

Brannsikkerhet - Manglende utstyr: Det er ikke registrert brannslokkingsapparat i boligen. Manglende brannslokkingsapparat reduserer muligheten for å begrense eller slokke en brann i tidlig fase. Dette kan føre til raskere brannutvikling, økt risiko for personskade og større materielle skader ved brann. Forholdet tilfredsstiller ikke grunnleggende krav til brannsikkerhet.

Det er ikke registrert røykvarsler i boligen. Manglende røykvarsler reduserer muligheten for tidlig varsling ved brann. Dette kan føre til forsinket rømning, økt risiko for alvorlig personskade og tap av liv. Forholdet tilfredsstiller ikke grunnleggende krav til brannsikkerhet og kan medføre ansvar for eier.

Manglende snøfanger: Snøfangerutstyr er ikke etablert. Snøfangerutstyr er anbefalt mot naturlige gang- og oppholdsarealer.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Ingen dokumentert oppussingshistorikk tilgjengelig.

Med unik beliggenhet helt ned mot Lahellefjorden, egen vannlinje og tilhørende brygge, representerer denne eiendommen noe langt utenom det vanlige.

Her har du et eget fristed ved sjøen, omgitt av vakker natur og ro – samtidig som området er veletablert og attraktivt.

Eiendommen har vært i samme families eie siden 1985, noe som vitner om hvor spesielt dette stedet er. Når slike eiendommer først skifter eier, skjer det sjelden – og det er mange år siden sist en tilsvarende eiendom har vært tilgjengelig på Lahelle. Deler av tomten strekker seg helt ned til sjøen, og med eiendommen følger både brygge og platting ved Lahellefjorden.

Naturtomt som byr på flere flotte oppholdsplasser med nydelig utsikt over fjorden fra ulike nivåer.

Det er ikke boplikt i Sandefjord.

Det er også opparbeidet en parkeringsplass ved brygge, noe som er særdeles praktisk.

Bygningsmasse må renoveres!

Nøkkelkvalifikasjoner:
*Fantastisk sjøutsikt
*Brygge og platting ved sjøen
*Romslig eiet tomt på ca. 2.573 kvm
*Badestrand 3 minutter unna utgangsdøren
*Unike turområder i skog og natur
*Idyllisk trappeadkomst med port ned til Lahelleveien
*Parkeringsplass ved brygge.

Boligen varmes opp med elektrisk oppvarming og vedfyring via vedovn og peis.

Det foreligger avvik/anmerkninger vedrørende skorsteinsløp og ildsted fra 16.05.2023: Feiing ikke utført. Varsel ikke bekreftet. Tilstand på pipe/ildsted er ukjent.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ingen ferdigattest eller dokumentasjon fra byggeår. Megler kan derfor ikke dokumentere eiendommens opprinnelige lovlighet. Det foreligger ferdigattest datert 14.03.1969. Attesten gjelder tilbygg og ombygging av hytte til enebolig. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kommentar Sandefjord kommune: For denne eiendommen mangler det tegninger i den opprinnelige byggesakmappa i kommunens byggesaksarkiv. Byggesaksarkivet er imidlertid ufullstendig, så manglende dokumentasjon betyr ikke mistanke om ulovlig oppføring.

Det foreligger ferdigattest datert 14.03.1969. Attesten gjelder tilbygg og ombygging av hytte til enebolig. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger byggemeldte tegninger datert 1968. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning/bygningsmasse. Avvikene er som følger:
- Godkjente tegninger viser tre soverom, mens dagens planløsning har to soverom.
- Godkjente tegninger har bad ved vindfanget. Dagens løsning har bad i gang ved soverom.
- Rom i kjeller er ikke godkjent grunnet takhøyde. Rom er ikke registrert/godkjent hos Sandefjord kommune.
- Det er etablert en overbygd platting på ca. 18 m² som ikke er vist på de godkjente tegningene. Oppføring av terrasse/platting kan være søknadspliktig avhengig av størrelse og utforming.
- Det er oppført en garasje, et anneks og en bod på eiendommen. Det er ikke funnet dokumentasjon på at disse bygningene er omsøkt eller godkjent.
- Det foreligger ingen dokumentasjon på at brygge/platting er søkt og godkjent hos Sandefjord kommune. Megler opplyser at brygge fremkommer på flyfoto så tidlig som 1981.

Konsekvens ved ovennevnte punkter (avvik) er at bygningsmasse må rives/endres til hva som faktisk er godkjent. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Bestemmelse om vannledning tgl. 08.09.1958 med dagboknr. 2142
Eiendommen er beheftet med en erklæring som gir tillatelse til å legge vann- og kloakkledninger langs Lahelleveien. Eier forplikter seg til å utføre arbeidet etter anvisning fra vegvesenet, gjenopprette vegen, og er ansvarlig for eventuell skade. Tillatelsen er midlertidig, og eier må på egen kostnad foreta endringer eller fjerne anlegget om vegvesenet finner det nødvendig. Reparasjon av skader på vegens faste dekke utføres av Sandefjord kommune på eierens bekostning.

Bestemmelse om bebyggelse tgl. 15.09.1969 med dagboknr. 4580
Eier av gnr. 87, bnr. 99 samtykker i at en brygge oppføres langs grensen mot naboeiendommen gnr. 87, bnr. 178. Det er en forutsetning at bryggen ikke anvendes for båtplasser, ilandstigning eller annet på den siden som vender mot gnr. 87, bnr. 99.

Bestemmelse om vann og kloakkledning tgl. 12.08.1993 med dagboknr. 5027.
Forbud mot bebyggelse nærmere ledningen enn 4 m. Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. Det ligger offentlige vann/rørledninger over deler av herværende eiendom.

Eiendommens rettigheter:
Erklæring/avtale tgl. 25.06.1968 med dagboknr. 2531.
Rettighet hefter i: KNR: 3907 GNR: 87 BNR: 22 Eier av gnr. 87, bnr. 99 har rett til å plassere en septiktank på eiendommen gnr. 87, bnr. 22, samt senere foreta nødvendige reparasjons- og rensearbeider. Retten gjelder også for senere eiere av gnr. 87, bnr. 99.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Selger bærer risikoen for at kjøper kan få tinglyst skjøte uten andre heftelser enn de som det er avtalt at følger med i handelen. Gjennomføring av handelen er betinget av det ikke er tinglyst heftelser som ikke lar seg innfri/slette.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Bygningsmasse bærer preg av dårlig vedlikehold og må renoveres!

Bygningene blir ikke ytterligere vasket, rengjort eller ryddet og leveres slik de fremstår på visning.

Brygge som ligger i tomtegrense nordvest eies og disponeres av nabo (gnr. 87, bnr. 178). Nevnte forhold er tinglyst på herværende eiendom.

Byggeår er estimert til å være ca. 1958, avvik kan forekomme grunnet manglende dokumentasjon.

Eiendommen har en svært attraktiv og idyllisk beliggenhet på Lahelle, med kort rusleavstand til sjø, badestrender og flotte turområder. Kun ca. 2 minutters gange fra boligen ligger Lahelle badestrand – en populær møteplass gjennom sommeren og et kjent samlingspunkt på Sankthansaften, hvor det tradisjonelt tennes stort bål og skapes hyggelig stemning for både store og små. Området byr på flere badeplasser, og bryggen er et naturlig samlingspunkt hvor barn og unge tilbringer lange sommerdager med krabbefiske og bading.

Lahelle er kjent for sin sjarmerende sørlandsidyll med koselige smågater, vakre omgivelser og nærhet til sjøen. Lahellefjorden frister med flotte holmer som fylles av båtliv og sommerstemning på varme dager, og med båt er veien kort videre ut til både Tønsbergfjorden og Tjøme.

For den aktive ligger GØIF idrettsanlegg kun få minutter unna. Anlegget tilbyr flere fotballbaner og gode aktivitetsmuligheter for både barn og voksne.

Daglige innkjøp gjøres enkelt på Joker på Gjekstad, som også holder søndagsåpent.

Den populære Kyststien på Østerøya starter like ved utgangsdøren og strekker seg helt ut til Tønsberg Tønne sør på øya. Langs stien passerer man flere idylliske badeplasser og attraktive fiskeområder.

På Lahelle finner man også Bondens Hage – et hyggelig samlingssted med kafé, blomsterhandel og flotte selskapslokaler oppført i 2022.

Å bo på Lahelle gir en helt spesiell livskvalitet. Her kombineres nærhet til sjø, natur og rekreasjon med korte avstander til butikk, idrettsanlegg, lekeplasser og flere flotte badestrender langs vakre Lahellefjorden.

Megler oppfordrer til at man viser hensyn ved kjøring inn til eiendommen, da det bor og ferdes mange barn i området. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter til annonserte visninger. Det vil bli satt opp til-salgs-skilter på boligen. Eventuelt se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen

Boligen ligger med fin gangavstand til Helgerød barneskole, samt Breidablikk ungdomsskole. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Med en unik beliggenhet helt ned mot Lahellefjorden, egen vannlinje og tilhørende brygge, representerer denne eiendommen noe langt utenom det vanlige. Her får du følelsen av et privat fristed ved sjøen, omgitt av vakker natur og ro – samtidig som området er veletablert og attraktivt.

Eiendommen har vært i samme families eie siden 1985, noe som vitner om hvor spesielt dette stedet er. Når slike eiendommer først skifter eier, skjer det sjelden – og det er mange år siden sist en tilsvarende eiendom har vært tilgjengelig på Lahelle.

Den romslige naturtomten på ca. 2 570 kvm byr på flere flotte oppholdsplasser med nydelig utsikt over fjorden fra ulike nivåer. Her er det gode muligheter for å skape flere lune soner tilpasset egne ønsker og behov.

Deler av tomten strekker seg helt ned til sjøen, og med eiendommen følger både brygge og platting ved Lahellefjorden. Bryggen egner seg for mindre båt (jolle) grunnet lav vannstand, men gir en sjarmerende nærhet til sjøen.

Dette er en eiendom for deg som verdsetter beliggenhet, natur og sjeldenhet – en mulighet som ikke lar seg gjenskape.

Idyllisk trappeadkomst med port ned til Lahelleveien

Tomten består av 2 matrikler/bruksnummer: Gnr. 87, bnr. 99 (ca. 2.177 kvm.) , 165 ca. 396 kvm.)

Det gjøre oppmerksom på at det kan være noe avvik på oppgitte tomteareal, da grense til sjølinje alltid er usikker. Som nevnt nedenfor er trolig tomtegrense mot gnr. 87, bnr. 178 noe feil, og herværende tomt har trolig noe mindre areal en oppgitt.

Megler har fått opplyst at tomtegrense mot gnr. 87, bnr. 178 er feil, og at brygge nordvest skal ligge langs tomtegrense mot herværende eiendom. Det er eier av gnr. 87, bnr. 178 som eier denne bryggen. Dette stemmer også overens med tinglyst bryggerett (Bestemmelse om bebyggelse tgl. 15.09.1969 med dagboknr. 4580. Eier av gnr. 87, bnr. 99 samtykker i at en brygge oppføres langs grensen mot naboeiendommen gnr. 87, bnr. 178. Det er en forutsetning at bryggen ikke anvendes for båtplasser, ilandstigning eller annet på den siden som vender mot gnr. 87, bnr. 99)

Eiendommen har en garasje med vippeport og oppstillingsplass for flere biler på gruset gårdsplass.

Det er også opparbeidet en parkeringsplass ved brygge.

Eiendommen har adkomst via privat vei. Megler er usikker på brøyteavtale, men det må påregnes kostnader til drift og vedlikehold av felles adkomstvei.

Det foreligger ingen tinglyst veirett (over gnr. 87, bnr.22) til herværende eiendom. Selger opplyser at nåværende adkomstvei har blitt benyttet siden eiendommen ble kjøpt i ca.1985.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Det ligger offentlige vann/rørledninger over deler av herværende eiendom.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023, vedtatt 21.09.2023, avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til Kommuneplanens arealdel 2023:
- Hensynssone H310: Ras- og skredfare.
- Hensynssone H320: Flomfare.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14 354,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Megler estimerer årlig strømforbruk til ca. 18 000 kWh.

Megler er usikker på brøyteavtale, men det må påregnes kostnader til drift og vedlikehold av felles adkomstvei.

Boligen har trolig Telenor som leverandør av tv/internett signaler.

Årlig forsikring estimeres til ca. kr. 10.000,-

Kjøper må også beregne kostnader til innboforsikring.

Fullmektig har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2024 var kr 815 262,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 261 046,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

6 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

150 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
151 090,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
170 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
6 151 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 170 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gunvor Therese Evje

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av fullmektig iht hennes kjennskap om eiendommen. Da hun ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0103/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26103

Sist oppdatert: 24. april 2026 kl. 14:59