Skibheiveien 55

Skibheiveien 55, 4900 TVEDESTRAND
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 29, bruksnummer 77, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 309 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 198 kvm: Entré, stue/kjøkken, TV-stue, spisestue, teknisk rom, vaskerom, kjølerom, garderobe, bar, to baderom, omkledningsrom og tre soverom.

BRA-e:
Garasje med hybel:
1. etasje 67 kvm: Garasje, hall/entré.
2. etasje 30 kvm: Hybel: Soverom, stue/tekjøkken, to boder og baderom.

BRA-b:
Enebolig:
1. etasje 14 kvm: Innglasset balkong.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 177 kvm: Terrasser.

Takstmann har oppgitt 33 kvm som ikke måleverdig areal (ALH) over garasjen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.05.2026 utført av Yngve Ottervig. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Tegninger fra kommunen stemmer ikke helt overens med dagens løsning, fasaden er endret, men form og størrelse er tilsvarende tegning. Noen endringer i planløsning er også utført, ref. punkt ferdigattest i salgsoppgaven.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen er jevnlig og godt vedlikeholdt, med høy standard og flere større oppgraderinger de siste 15–20 årene. Blant annet:
Nytt torvtak i 2018 (etterfylt 2020/2022)
Renoverte bad i 2009 med vannbåren gulvvarme
Nytt kjøkken i 2004
Innglasset balkong, takterrasse og flere terrasser
Etterisolering av østvegg, nye vinduer flere steder, ny hovedytterdør mv.

Tilstandsrapportens hovedkonklusjon:
Boligen fremstår som velholdt med hovedsakelig TG 0 og TG 1. Det er likevel noen avvik (TG 2) og ett større avvik (TG 3) som kjøper bør være oppmerksom på:
Viktige merknader fra rapporten:

Vaskerom: TG3 på ventilasjon (mangler både tilluft og mekanisk avtrekk). Anbefales utbedret.
Badene: TG2 på fallforhold til sluk, høydeforskjell ved dørterskel, utførelse rundt sluk/klemring samt manglende lekkasjesikring på innebygd sisterne. Noe redusert funksjon på avrenning, men hulltaking viste ingen fuktskader.
Tekniske installasjoner: Innvendige og utvendige vann- og avløpsrør fra 1976/2009 har passert halvparten av forventet levetid (TG2).
Sikkerhet/helse: Ingen radonmåling eller radonsperre er foretatt. Rekkverk på balkong/terrasse er lavere enn dagens krav. Mangler rekkverk på utvendige trapper.

Anbefalinger fra takstmannen:
Montering av waterguard på kjøkken og komfyrvakt.
Bedre ventilasjon i vaskerom.
Radonmåling anbefales.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Sammendrag selger egenerklæring, kort oppsummert:
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun av faglært: Mur og Naturstein AS, Tvedestrand Elektro AS og Rørlegger Erling Olsen AS i 2009 ble begge bad renovert/fornyet.
2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja
2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene? Ja, fakturaer
2.3 Er arbeidet byggemeldt? Vet ikke
3. Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
Tett sluk/tilbakeslag på vaskerom for ca. 10 år siden. Fikset av Rørlegger Erling Olsen AS. Ikke skjedd siden.
9. Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
Ja, Har ved noe få anledninger hørt mus i tak. Har hatt Anticimex her, samt tettet langs kledning med musebørste. Ikke hørt noe siste 3-4 år.
11. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, Tak hovedhus ble byttet i 2018 (sveiset membran på hele taket).
12. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun av faglært: Kile Håndlaft AS + Byggmester Vidar Nilsen AS + Geir Byvold Holding AS
2010: Ny yttervegg + nye vinduer på vegg ut mot sjøen. 2018: Nytt dekke tak + takterrasse
13. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun faglært: Tvedestrand elektro, byttet innmat i sikringsskap i 2009
13.1 Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Ja, Tvedestrand elektro
15. Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
Ja: Zaptec i garasjen.
24. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller målinger?
Ja, If boligsjekk i 2023
Tilleggskommentar: Kronologisk oversikt over forhold/arbeider/tiltak som selger kjenner til fra 1976 til d.d. kan fremlegges.
Selger har selv utført mye av malerarbeidene på hus og garasje, både innvendig og utvendig. Selger har også selv lagt tarkett i garasjen.

Interessenter oppfordres til å lese gjennom tilstandsrapport og egenerklæringsskjema som er vedlagt salgsoppgaven.

Skibheiveien 55 ble oppført i 1976 av byggmester og to tomter ble slått sammen til en stor en. I 1983 ble garasjen satt opp og uteområdet ble opparbeidet gjennom årene. I 1991 ble carporten tilbygget, både carport og garasje, samt utvidelse av terrasse ble gjort av fagfolk. I 1995 ble det satt opp leskur på terrasse og i 1996 ble det lagt tregang langs husets fasade. Boligen har siden blitt oppgradert i flere omganger og under her nevnes noe:
2004 - Nytt kvalitetskjøkken med hvitevarer fra HTH, samt benkeplate i stein og heltre. Oppvaskmaskinen er fra 2022. Det samme året ble det også lagt nytt dekke og forsterket fundamentering på terrasse. Eier installerte også "wirebelysning" i stuetaket innvendig og ellers fjernkontrollert belysning, downlights med mer. Det ble også satt inn peis på kjøkkenet, fliser over komfyr og nye fliser på det ene badet. Huset ble beiset utvendig og malt innvendig i flere rom.

Begge varmepumpene ble installert i 2005. I 2007 ble det satt inn tak over kjøkkenterrasse av byggmester. Hovedinngangsdøren ble skiftet til ny dør fra Solfjeld og det ble satt opp nye takrenner/nedløp av byggmester i 2008. Loftet er isolert i 2009 og det ble samme året lagt asfalt på den kommunale veien og inn til portstolpene. I tillegg ble det byttet innmat til sikringsskapet av autorisert elektriker. I 2009 ble begge bad renovert, flytesparklet gulv i gangene, bar, kjøkken og stue, samt montert vannbåren gulvvarme som er koblet til varmepumpe. Alle gulvene ble også flislagt dette året.

2010 - Ny kledning på yttervegg mot øst, samtidig som det ble lektet ut 10cm, nye vinduer og ny skyvedør.
2012 - Plastfliser på gulv i garasje.
2014 - Byttet ut tidligere porter på garasje til isolerte garasjeporter.
2014 - Ny varmepumpe i garasjen og innglassing av balkong/kjøkkenterrasse.
2015 - Ny peis montert på kjøkkenterrasse. Det ble lagt nye aluminimumsbeslag på alle toppbord og nytt vindu i garderoberom.
2018- Nytt tak med ny torv og ny takterrasse, samt vindeltrapp/glassrekkverk tilhørende takterrassen. Terrassen ble på nytt renovert og utvidet ved soverom. Rundkjøringen ble asfaltert samme året.
2019 - Det ble satt inn speilskyvedører i garasjen. Helt nytt bad og nytt gulv i gangen tilhørende garasjen, samt malt innvendige vegger. Skigarden ble også satt opp dette året.
2022 - Gammelt topplag jord på tak ble tatt bort og nytt lag med ca. 7 kubikk takjord ble lagt på og blandet i restene. Påbegynt maling mot plen. Tujahekker ble klippet ned og trimmet med mange timers arbeid. Det ble satt inn nye glass i vinduer på alle soverom i oktober dette året.
2023 - Elbillader montert. -det ble strekt kabel fra sikringsskap til garasje (7,2kw, 32A) med god kapasitet.
2025 - Byttet kontrollpanel (Roth) under bardisk og etterisolert rør fra utedel til varmepumpe.

Dette er informasjon basert på hukommelse/diverse kvitteringer, det kan være noe avvik i informasjonen. Det understrekes også at det er brukt fagfolk til alt, med unntak av innvendig maling og mindre småfiks.

Selger informerer at torvtaket lever sitt eget liv, og fremstår frodig og grønt hvert år. Taket trenger strengt tatt intet vedlikehold. Huseier har likevel valgt å klippe gresset på taket èn gang hvert år (etter vekstsesongen er over, gjerne i oktober). I tillegg har han gjødslet taket i april hvert år, for maksimal vekst. Torvtaket gir en god isolasjon, både mot lyd og varmetap, og er ellers en fryd for øyet hele vekstsesongen. Taket på hovedhuset ble belagt med ny sveiset membran i 2018.

Følgende hvitevarer medfølger: Oppvaskmaskin, stekeovn, koketopp, mikrobølgeovn og kjøleskap.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vannbåren varme (luft til vann) på begge begge badene i huset, samt kjøkken, gang, hall og stuer. Det er installert tre varmepumper (luft til luft), en på kjøkkenet, en i stuen og en i garasjen, samt vedfyring i flere rom.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1977. Det foreligger ferdigattest for bolighuset datert 02.05.1977. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Følgende dokumenter er mottatt fra kommunen:
Vedtak bygging av bolighus
Hustegning - datert 26.06.1975
Vedtak garasje - datert 08.10.1982
Garasjetegning - stemplet av kommunen 24.09.1982
Vedtak på carport og forlengelse av altan - datert 15.08.1991
Tegning av ny torv, utvidet terrasse og leskur - Stemplet av kommunen 26.09.1994
Melding om vedtak: Etablering av takterrasse og trapp, datert 11.10.2017. Det er gitt tillatelse til 15m².
Bruksendring med vedtak 2026 for garasje med hybel.

Opprinnelig hustegning samsvarer for det meste med dagens løsning. Det er tegnet inn bad i tilknytning til hovedsoverommet som i dag er omkledningsrom (endring fra hoveddel til tilleggsdel er søknadspliktig). Fasaden samsvarer ikke helt, men form og størrelse skal være lik tegning i dagens løsning. To soverom er slått sammen til et stort soverom (ikke søkndaspliktig). Det er ett par mindre avvik på innvendige løsninger som ikke er søknadspliktige endringer.

Garasjen er godkjent slik den står i dag med loft/hybel. Det er ikke ferdigattest på garasjen, og vil heller ikke være mulig å ettersøke dette.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4213/29/77:
Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Garasjedelen som er innredet som en hybelleilighet er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Selger opplyser at de brøyter selv i samarbeid med nabo. De har en kraftig snøfres, Honda HS970 m/belter som fungerer godt ved snøfall. Denne kan medfølge etter nærmere avtale. Ny eier kan også inngå avtale med traktorbrøyting ved behov/ønske.

Kommunale opplysninger ble innhentet i 2024, men er i dag oppdatert via kommunens hjemmeside og bruksendring mottatt fra selger som er vedlagt salgsoppgaven.

Det er fylt ut en enkel energiattest som er vedlagt salgsoppgaven. Det tas forbehold om mindre avvik i denne.

Eiendommen ligger helt fantastisk til i enden av veien med natur og sjø i utsikten. Det er kort avstand til sentrum, butikker, restauranter, bakerier, Grisen storsenter, Grenstøl Handel og mye mer. Det tar ca. 10 minutter til fots fra boligen til sentrum. I tillegg til sentral beliggenhet er tomten plassert godt med magisk utsikt og gode solforhold. Eiendommen ligger helt usjenert i høyden med enkel adkomst og ingen innsyn. I tillegg til å ligge usjenert, så omkranses hele eiendommen av skog med et yrende fugle-og dyreliv. Både barnehage og skole, samt VGS ligger også få minutter unna. Tvedestrand VGS ligger ca. 8-10 minutter unna til fots, der finnes det også et flott badevann med brygge. Det er muligheter for leie av båtplass i sentrum. Tar man båten ut i Tvedestrandsfjorden kan man nyte svaberg og idyll i indre Sørlandsleia som strekker seg fra Lyngør til Arendal, eller ta en fartsfylt båttur til Risør i Skagerrak. Tar man båten til Lyngør, Borøy, Furøya eller Sandøya kan man nyte et glass med noe kaldt i, og en bedre middag. Det er også bakeri, butikker og vakre turveier ute på øyene.

I Tvedestrand sentrum finnes det også badepark i Tjenna. Foretrekker man å bade i sjøen er det flere bademuligheter i gangavstand fra boligen, men også på idylliske sandstrender i nærområdet. Det er flere nisjebutikker i sentrum i gågata som byr på spennende skatter. Til Nes Verk fra eiendommen er det knapt ti minutter i bil, der er det golfpark med 18- og 9-hulls baner, golfsimulator, utleie av golfbil og mye mer.

Eiendommen ligger ca. 20 minutter fra Arendal sentrum og ca. 30 minutter unna Risør sentrum. Brokelandsheia er ca. 25 minutter unna i bil, der er det både dyrehage, matutsalg i forskjellige former og et rikt næringsliv.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Offentlig transport:
Tvedestrand Øvre torv 1 km
Grenstøl bussterminal 4.5 km
Kristiansand Kjevik 1 t 8 min

Barnehager
Bronsbu barnehage (1-5 år) 1.3 km
Lyngbakken barnehage (1-5 år) 1.9 km
Blåbærskogen naturbarnehage (0-5 år) 2 km

Skoler:
Tvedestrand barneskole (1-7 kl.) 2.3 km
Lyngmyr skole (8-10 kl.) 2.3 km
Tvedestrand videregående skole 1.8 km

Dagligvare:
Joker Tvedestrand ca. 10 min til fots
Coop Extra Tvedestrand ca. 15 min til fots

Varer/Tjenester:
Grisen Storsenter 5 min med bil
Vitusapotek Tvedestrand ca. 10 min til fots
Tvedestrand Vinmonopol ca. 10 min til fots

Fantastisk, romslig tomt med flatt og opparbeidet uteareal. Dette var to tomter som ble slått sammen til en. Det er fantastisk utsikt til havet, Tvedestrandsfjorden og innseilingen til sentrum. Eksklusiv innkjørsel med egen rundtkjøring og god plass til parkering. Eiendommen har et velstelt og solrikt uteområde med flere terrassesoner; bla. en flott takterrasse og en innglasset balkong med peis. Eiendomsgrenser er oppgitt som nøyaktig i eiendomskart fra kommunen. Bygningsmassen er innenfor tomtegrenser.

Det er rikelig plass til parkering på egen tomt. Det tilhører også dobbel garasje med to el-porter, i tillegg til en carport.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, med privat stikkvei inn til eiendommen. Stikkveien er ca. 80 meter fra avkjørsel til Skibheiveien 55.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål. Det er satt av til friområde langs innkjørsel mot sjøen på et større areal. Nedenfor huset (uten sjenanse) er det regulert til ny boligbebyggelse, men ingen kjente planer. Se vedlagte reguleringsplankart mottatt fra kommunen.

Kommunale avgifter er kr 30.145,- for inneværende år. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene. Følgende avgifter er lagt inn i totalen:
Vann (forbruk og abonnement) kr. 6.652,- (medregnet hybel)
Avløp (forbruk og abonnement) kr. 9.782,- (medregnet hybel)
Feiing/tilsyn kr. 383,-
Renovasjon kr. 5.044,-
Eiendomsskatt kr. 8.284,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 28.000 kwh. pr. år. (ikke spart på forbruket).
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr. 15.000,-.
Boligen er tilknyttet fiber fra Telia.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr 863 116,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3.452.464,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

7 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

187 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
188 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
208 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 678 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 698 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Katrine Apland

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. Dette er en ren formalitet.

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Skibheia og Høyheia vel (frivillig).

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,65 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 3 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 500,00

Utlegg:
Tinglysing sikring  kr 545,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0064/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.2664

Sist oppdatert: 13. mai 2026 kl. 18:35