Sølve Solfengs vei 20

Sølve Solfengs vei 20, 0956 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 90, bruksnummer 365, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 90, bruksnummer 104, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 194 kvm

BRA-i:
Underetasje 72 kvm: Tv-stue (ikke godkjent for varig opphold), vaskerom, to boder, bad og soverom.
Hovedetasje 98 kvm: Entré, bad, toalettrom, gang, tre soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Hovedetasje 24 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Hovedetasje 42 kvm: Terrasse i trekonstruksjon og markterrasse av betongheller.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.03.2026 utført av NIELSEN TAKST OG ENERGIRÅDGIVER AS v/Ole-Martin Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det er flere avvik fra godkjente byggetegninger. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1973. Bygningen er oppført på grunnmur av betong, antatt fundamentert til stedlige masser og fjell. Yttervegger er oppført i trekonstruksjon med utvendig liggende kledning. Etasjeskillere er av trebjelkelag. Takkonstruksjonen er et saltak med W-takstoler av tre og undertak av rupanel, tekket med pappshingel. Vinduer er med 2-lags isolerglass fra 2008 og 2014, samt eldre vinduer med 2-lags glass. Hovedytterdør er i teak og balkongdør er fra 2008. Boligen har en sydvestvendt terrasse på ca. 13,3 m² og en markterrasse på 28,5 m². Det er elementpipe med vedovn og kamin.

Sikringsskap med skrusikringer er plassert i trapp til kjeller. Det anbefales en utvidet el-kontroll da det ikke foreligger dokumentasjon på hele det elektriske anlegget.

Det er uvisst om røykvarslerne fungerer. Disse har vært koblet til trygghetsalarm i senere tid.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom i hovedetasje samt våtrom og vaskerom i underetasje:
- Generell: Våtrom og vaskerom må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Veggkonstruksjon: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon.
- Takkonstruksjon/Loft: Det ble registrert forhøyet fukt på baksiden av kledningsbordene på gavlvegg. Det ble videre observert fuktskjolder på isolasjonen samt spor etter mus.
- Vinduer: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.

Innvendig
- Overflater: Det ble registrert knirk i parketten.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet.
- Rom Under Terreng: Rom plassert under terrengnivå anses som risikokonstruksjon.
- Krypkjeller: Det er manglende fuktsperre på bakken. Det ble registrert noe saltutslag. Krypkjeller anses å være risikokonstruksjon.
- Innvendige trapper: Det er betydelig knirk i trapp.

Spesialrom - Hovedetasje Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Toalettrom har kun naturlig avtrekk og mangler tilluftsventilering.

Tomteforhold
- Grunnmur og fundamenter: Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader.
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur.
- Oljetank: Ingen dokumentasjon fra kontroll siste 12 måneder foreligger.

Det er gitt TG 2 grunnet alder og/eller generell slitasje på taktekking, utvendige dører, drenering samt. vannledninger og avløpsrør.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Pipe og ildsted: Pipe og ildsted er begrenset visuelt kontrollert.
Våtrom i hovedetasje samt våtrom og vaskerom i underetasje: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet
- Helse, miljø og sikkerhet: Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Det ikke foretatt radonmåling i forbindelsen med rapporten.
- Brannslukningsapparat medfølger ikke

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkommen til en sjelden mulighet i et av områdets mest attraktive nabolag. Boligen går over to plan på en romslig, eiet tomt på ca. 712 m². Fantastisk uteplass, egen garasje og et stort utviklingspotensial. Her får du en unik mulighet til å skape et personlig hjem tilpasset egne ønsker og behov.

HOVEDETASJE

Entré:
Fra hovedytterdøren i teak kommer man inn i entréen, som leder videre inn i gangen og boligens øvrige rom på hovedetasjen. Herfra er det adkomst til bad, toalettrom, gang, underetasjen og videre til stue og kjøkken.

Stue:
Stuen er boligens mest åpne rom på hovedetasjen. Store vindusflater slipper dagslys godt inn, og det er utgang til den sydvestvendte terrassen i trekonstruksjon herfra. Vinduer i stuen og balkongdør er fra 2008. Elementpipe med vedovn og kamin gir stuen et naturlig varmesentrum og bidrar til oppvarmingen av boligen. Det er anbefalt en kontroll av pipe og ildsted.

Terrasse:
Fra stuen er det utgang til en sydvestvendt terrasse i trekonstruksjon med rekkverk i tre. I tilknytning til denne ligger en markterrasse av betongheller. Her er det stor plass til utemøblement, samt grill. En forlengelse av stua på sommerhalvåret.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i forlengelsen av stuen. Innredningen har profilerte fronter med laminat benkeplate og nedfelt vaskekum. Det er integrert platetopp, stekeovn og mikro, samt opplegg for oppvaskmaskin. Over kokeplassen sitter en ventilator med avtrekk ut. Kjøkkeninnredningen og ventilatoren er fra 1995.

Soverom:
Hovedetasjen har tre soverom som alle ligger langs gangen, adskilt fra stue og kjøkken. Vinduene er med 2-lags isolerglass, produsert i 2008 og 2014. Det er plass til dobbeltseng i det største soverommet.

Bad:
Badet på hovedetasjen er innredet med gulvstående klosett, baderomsinnredning med heldekkende servant, speil og dusjkabinett. Himlingen har malte plater, veggene er tapetsert og gulvet har belegg. Det er elektrisk avtrekk og elektrisk stråleovn. Badet har et oppgraderingsbehov.

Toalettrom:
Toalettrommet er innredet med gulvstående klosett og servant. Himlingen har malte plater, veggene er tapetsert og gulvet har belegg. Rommet har kun naturlig avtrekk. Toalettrom har også et oppgraderingsbehov.

UNDERETASJE
Fra trappen kommer man ned til underetasjen. Her er det tv-stue(ikke godkjent som varig opphold - se punkt om ferdigattest), ett soverom, bad, vaskerom og to boder, samt en krypkjeller.

Soverom:
Underetasjen har ett stort soverom som også kan bli benyttes som kjellerstue, eller deles opp med mulighet for to soverom. Her er det også egen inngangsdør fra hagen.

Bad:
Badet i underetasjen er innredet med gulvstående klosett, servant og dusj. Badet har et oppgraderingsbehov.

Vaskerom:
Vaskerommet er innredet med vaskeromsinnredning og utslagsvask, og har opplegg for vaskemaskin. Her er også varmtvannsberederen på ca. 200 liter plassert. Årstall på varmtvannstank er uvisst, men har fått tilstandsgrad 1. Vaskerom har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Parkett, laminat og teppe i hovedetasje. Malt betong og teppe i underetasje.
Vegger: Tapet og panel i hovedetasje. Betong og panel i underetasje.
Himling: Malte plater i hovedetasje. Panel i underetasje.

Lagring:
To boder i underetasjen. Garasje integrert i bygningskroppen med krypkjeller under garasjedelen. Krypkjeller.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Brannslukningsapparat medfølger ikke

Elektrisitet og vedfyring. Fastmonterte panelovner, elektrisk stråleovn på bad, samt elementpipe med vedovn og kamin.

Eiendommen har en nedgravd oljetank av ukjenttype og år, samt oljefyranlegg inne i huset. Megler har ikke kunnskap om disse er plombert eller lignende. Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes.

Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1973. Det foreligger ferdigattest for nybygg av enebolig med garasje datert 05.03.1976. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger 08.06.1973. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Døren til kjøkkenet er flyttet for å gi inngang fra stuen. Tv-stue i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at tiltaket må tilbakestilles. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Det er videre laget nytt vindu på vaskerom samt ny dør i bod mot krypkjeller. Det gjøres oppmerksom på at fasadeendringer er søknadspliktig. Tiltaket er ikke omsøkt/godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at tiltaket må tilbakestilles. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Det er bygget terrasse og markterrasse, samt lekestue i hagen som påvirker tomtens BYA. Megler har ikke undersøkt hvorvidt dette overskrider tillatt BYA. Dersom dette overskrider kan kommunen kreve tilbakestillelse av tiltak. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er tinglyst følgende servitutter på tomten:
- Dagboknummer 1981/30768/105 tinglyst 25.11.1981. Omhandler felles bruksrett for adkomstvei på 90/406 mot at hver eier betaler avgift.
- Dagboknummer 1979/27263/105 tinglyst 30.10.1979. Omhandler vedlikeholdsplikt av tomt og avkjørsel. Gjerdeplikt mot hage samt at kommunen har rett til å legge ledninger o.l. Plikt til å avstå ubebygget grunn til vei, adkomst etc. mot erstatning.

Det er tingylst 25 servitutter på hovedbøl som omhandler blant annet:
Bestemmelser/plikter vedrørende vann og kloakkledninger, tillatelser til oppføring av transformator stasjoner med rettigheter og plikter, skjøte vedr. eldre salg av jordvei/beite til kommunen, tillatelse/rettighet til stikkledning med vedlikeholdsplikt, godkjenning av hobbyrom som midlertidig opphold på enkelte eiendommer i nabolaget, bestemmelse vedrørende salg av blokker, bruksrett til kjørbar vei (fra Sidsel Sidsærks vei) samt midlertidig unntak fra Oslos bygningsråd.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen de siste år og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Boligen vaskes ikke ytterligere og overtas slik den fremstår på visning.

Eiendommen ligger i et attraktiv og barnevennlig boligområde i blindvei, på toppen av Rødtvet i Oslo kommune, rett ved porten Lillomarka. Boligen har nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud. Det er kort vei til både Vesletjern, Badedammen, Steinbruvannet, Alnsjøen og Breidsjøen med gode bade- og fiskemuligheter. I tillegg finnes lekeplass, skogsveier, Greibanen, idrettshall, Apaløkka idrettshall og lysløyper i umiddelbar nærhet. Området er perfekt for aktive barnefamilier som er glad i marka.

Det er kort vei til flere barnehager og ca. 5 minutter gange til Rødtvet skole. Daglige servicetilbud er det også i umiddelbar nærhet. Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a Rema 1000 eller andre daglivarebutikker på Rødtvet, Ammerud eller på Kalbakken. Ønsker du ytterligere servicetilbud ligger boligen nært Grorud og Stovner senter som innehar et godt servicetilbud. Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via bil eller offentlig kommunikasjon. I tillegg har du fritidsklubb, bibliotek, kirke, og offentlig kommunikasjon i nærheten

Dette er et område som har mye å tilby både for store og små, for de som ønsker å være aktive og de som bare ønsker å nyte uteplassen i egen hage.

Det vil skiltes med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Rødtvet skole. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 712 kvm

Til eiendommen hører en garasje som er integrert i bygningskroppen, samt biloppstillingsplass på asfaltert område på fremsiden av boligen langs foran garasjen.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig i henhold til reguleringsplan S-1735, "Endret regulerings- og bebyggelsesplan for boligområde, trafikkområde, og fellesareal for eiendommene gnr. 90 bnr. 178 og 182 med flere. Rødtvet.", datert 11.01.1972, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen er identifisert som parsell 6 i planen. I henhold til § 2 skal det på parsellene 6 til 19 oppføres atriumhus i 1 etasje. Videre stiller § 5 krav om at atriumhusene skal utføres med flatt tak. § 7 fastsetter at eksisterende vegetasjon skal bevares i den utstrekning det er mulig.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-754, "Reguleringsplan for gnr. 90, bnr. 1 m.fl., Rødtvet og Øvre Kalbakken", datert 05.12.1958. I henhold til § 9 i plan S-1735 gjelder bestemmelsene i S-754 så langt de passer og ikke er i strid med bestemmelsene i den nyere planen.

I henhold til NVEs kartdata ligger eiendommen i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Det er ikke vurdert å være risiko for skred på selve eiendommen.

Plan- og byggesaker i området:
- Saksnummer: 202454281 - Reguleringssak- Kakkelovnskroken 1 og 2 - Utarbeidelse av planforslag - Bebyggelse og byrom - Rødtvet T-banestasjon. Fortsettelse av saksnummer 202218694. Formålet er å endre området rundt Rødtvet T-banestasjon til å bli et attraktivt, levende og åpent byområde. I dag oppleves området som delvis industriområde uten nærmiljøtilbud til boligene rundt. Ved å etablere bebyggelse og byrom som inviterer til aktivitet og sosialt liv, ønsker vi å bidra til å transformere Rødtvet og gjøre det til en inkluderende og bærekraftig del av byen. Det ivaretas gjennom torg, basishall og fellesarealer. Planinitiativet har bl.a. en større andel bolig og mindre andel næring enn i planprogrammet med VPOR for Rødtvet. Plan og bygningsetaten vurderer derfor at forslaget er i strid med kommuneplanens krav til felles planlegging, jf. § 17. Planforslaget var til offentlig ettersyn datert 27.05.2026

- Saksnummer: 2026/01245 - Byggesak - Sølve Solfengs vei 9 - bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel og etablering av lyskasse. Under behandling p.t. 15.06.2026.

- Saksnummer 2025/06714 - Plansak - Detaljregulering , Sletteløkka 38 - 42. Fortsettelse av saksnummer 202459293. Bymiljøetaten (BYM) viser til varsel om oppstart av planarbeid for Sletteløkka 38-42, samt vårt innspill til bestilling av oppstartsmøte. Planområdet brukes i dag bl.a. til garasjer, det ønskes boliger (ca. 100 boliger). Oppstartsmøte avholdt 10.01.2025

- Saksnummer 2025/06727 - Plansak - Detaljregulering , Trondheimsveien 375 med flere. Fortsettelse av saksnummer 202553831. Det er behov for et nytt kvinnefengsel med høyere sikkerhet på Østlandet, som sikrer gode og likeverdige soningsforhold for kvinner. Det er ikke funnet et like godt som eller bedre alternativ til lokalisering enn på Bredtveit. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for etablering av et nytt kvinnefengsel på Bredtveit som tilfredsstiller dagens krav til kriminalomsorg tilpasset 50 høysikkerhetsplasser, en nasjonal forsterket fellesskapsavdeling (NFFA) med 6 plasser, parkering med inntil 51 plasser for bil og minimum 26 for sykkel, samt behov for 20 overgangsboliger (lavsikkerhet). Reguleringsplanen tilfører også grøntområder i nabolaget rundt fengselet med b.la. turvei, stier, støyskjerm, sykkelvei mm. Saken fortsetter i sak 2025/06727. Anmodning om oppdatert plandokumentasjon datert. 05.06.2026

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 184,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 15 000,-
Velavgift er kr 6000,- pr. år og betales hhv. 3 000,- per halvår.
Eiendomsskatt er beregnet til ca. 4 515,- per år.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen de siste år og har derfor ikke kunnskap om løpende utgifter knyttet til eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 364 734,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

9 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

237 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
238 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
258 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 738 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 758 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Aud Belsnes

Etter nærmere avtale. Boligen vaskes ikke ytterligere og overtas slik den fremstår på visning.

Boligen er tilknyttet Veilaget Sølve Solfengsvei Velforening.

Veilaget sikrer drift av veien Sølve Solfengsvei 20-46. Det betales kontigent hvert halvår på kr 3 000,-. Dette går hovedsaklig til strøing og måking på vinteren. Beboere rullerer på styret, og alle bidrar når det er dugnad. Hvert år etter vinteren er alle ansvarlige for å feie opp grus foran huset før sommeren.

Selger har i forbindelse med salget ikke tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 16 000,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger (alle gratis)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger: Arealbekreftelse og reguleringskart   kr 999,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Buysure (5,71 promille av 9 MNOK = kr 51 390,-)  kr 0,00
Foto  kr 7 200,00
Takstmann ca.  kr 19 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0561/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25561

Sist oppdatert: 22. juni 2026 kl. 21:26