Dragonstien 14B

Dragonstien 14B, 1062 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 109, bruksnummer 33
Andelsnummer 260, FRYDENLUND BORETTSLAG, organisasjonsnummer 947853716

Totalt bruksareal BRA: 102 kvm

BRA-i:
Andelsleilighet:
4. etasje 96 kvm: Gang, bad, kjøkken, toalettrom, 3 soverom og stue.

BRA-e:
Kjeller 3 kvm: Bod.
4. etasje 3 kvm: Utvendig bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 24 kvm: To balkonger.

Det medfølger en kjellerbod på 3 kvm og en utvendig bod på 3 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens kjellerbod tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en boligblokk oppført i 1981. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser og har grunnmur av betong. Yttervegger er oppført med betong/murverk og etasjeskiller er av betongdekke. Takkonstruksjonen er en flat konstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie, men er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer med 2-lags pressglass fra 2013, brann- og lydklassifisert entrédør, og balkongdør med 2-lags pressglass fra 2013. Innvendig er det formpressede innerdører med 3-speil. Det er en sydvestvendt balkong på ca. 13 m² og en nordøstvendt balkong på ca. 11 m², begge i betongkonstruksjon med rekkverk av stålkonstruksjoner med glassfelt.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Takstmannen har ikke elektrokompetanse og anlegget er kun vurdert visuelt i begrenset omfang. Det anbefales en utvidet el-kontroll da leiligheten har hatt flere eiere og det ikke foreligger dokumentasjon på hele anlegget.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Overflater: Det er normal bruksslitasje på overflatene, som forventet i en bolig av denne alderen.

Kjøkken:
- Avtrekk: Det er påvist forsert avtrekk fra kokesonen, men løsningen ansees ikke å være tilfredsstillende. Det anbefales å etablere en kullfilterventilator for å oppnå en bedre avtrekksløsning fra kokesonen.

Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet.

Med bakgrunn i alder er det gitt tilstandsgrad 2 til vann- og avløpsledninger, samt badets overflater og membran.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning.

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Dagens krav ved fallhøyde over 10 meter er 1,20 m. Det er ikke krav om utbedring nå, men kan bli aktuelt ved fremtidig rehabilitering eller myndighetspålegg.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet ble helrenovert i 2014 av faglærte (Moderne VVS), med varmekabler, dusjhjørne og fliser på vegg og gulv. Dokumentasjon foreligger. Borettslaget renoverte alle terrasser i 2019. I tillegg ble alle vinduer byttet til 3-lags glass noen år tidligere, også i regi av borettslaget, men firma og dokumentasjon er ikke kjent.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2014:
- Oppgradert bad med nye overflater på vegger og gulv med fliser, elektrisk gulvvarme, ny innredning og sanitærutstyr, samt smøremembran. Utført av Moderne VVS, samsvarserklæring foreligger.

2013:
- Byttet vinduer og balkongdør med 2-lags glass.

Velkommen til Dragonstien! Her får du en sjelden mulighet til å forme ditt drømmehjem etter eget ønske. Leiligheten ligger høyt og fritt i 4. etasje og har to balkonger på hver sin side av bygget. En gjennomgående planløsning med 3 soverom, separat kjøkken og rikt med lysinnslipp.

Entré:
Entréen gir et godt førsteinntrykk og har god plass til å henge fra seg sko og yttertøy. En brann- og lydklassifisert dør åpner inn til en gang som fordeler tilgangen til leilighetens øvrige rom.

Stue:
Stuen er et lyst og sosialt oppholdsrom med plass til sofagruppe, salongbord og TV-seksjon. Oppvarming skjer via radiator tilknyttet byggets vannbårne anlegg. Fra stuen er det utgang til den ene av leilighetens to balkonger.

Balkong:
Balkongen har utgang fra stuen og er vendt mot sydvest. Balkongen har en romslig størrelse på ca. 13 m², og har plass til å møblere med ønsket utemøblement. Her kan årets varmere dager nytes i eget hjem.

Kjøkken:
Kjøkkenet er av god størrelse og er holdt i en separat løsning. Innredningen er med profilerte fronter og overskap. Fra kjøkkenet er det utgang til en egen balkong som vender mot et usjenert, grønt område.

Nordøstvendt balkong:
Den andre balkongen med adkomst fra kjøkkenet er på ca. 11 m² og vender mot nordøst. Her er det sol på starten av dagen, hvor man kan nyte en morgenkaffe de dagene været tillater det.

Soverom:
Leiligheten har tre romslige soverom, med plass til seng og tilhørende soveromsmøblement. Rommene kan benyttes som hovedsoverom, barnerom, gjesterom eller kontor, alt etter eget behov og ønske.

Bad:
Badet har flislagte overflater og elektrisk gulvvarme. Rommet er innredet med en nedfelt servant, svingbare dusjdører i glass og har opplegg for vaskemaskin. Avtrekket er mekanisk. Badet ble oppgradert i 2014 med fliser, gulvvarme, membran, innredning og sanitærutstyr.

Toalettrom:
I tillegg til badet har leiligheten et separat toalettrom. Det er innredet med klosett og servant, og har naturlig avtrekk. Et praktisk rom for gjester og besøkende.

Overflater:
Gulv: Belegg. Fliser på bad.
Vegger: Tapet, malte plater og trepanel. Fliser på bad.
Himling: Malt betong.

Lagring:
Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 3 m² og en utvendig bod på ca. 3 m² i tilknytning til den ene balkongen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av radiatorer tilknyttet vannbåren varmeanlegg. Det er elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg (masseblokk) datert 25.08.1982. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg ferdigattest for fasadeendring datert 12.12.2019. Det foreligger også ferdigattest for ventilasjonsanlegg datert 12.06.1981.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg og bestemmelse om vann/kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen ligger i et hyggelig og svært barnevennlig nabolag på Ellingsrud i Oslo kommune. Her har man skoler for alle alderstrinn, barnehager, god offentlig kommunikasjon og et rikt utvalg av servicetilbud like i nærheten!

Det er flere dagligvarebutikker i området, blant annet ligger Kiwi Ellingsrud i kort gangavstand fra eiendommen. Ønsker du ytterlige servicetilbud har man Metro senter som ligger en liten kjøretur unna, med over 90 ulike butikker og servicetilbud. Her finner du blant annet Apotek 1, Interoptik, Sats, Sparkjøp, Sunkost, Vinmonopolet, samt flere cafeer, restauranter, frisører, helsetjenester og dagligvarebutikker. Det er også nærhet til fotballbaner, treningssenter, lekeplasser og idrettsbane. Her bor du med andre ord tilgjengelig til det aller meste av det du skulle ha behov for i hverdagen.

Videre er det gode kollektivtilbud i nærområdet med bussholdeplass kun få minutter gange unna. Her går rute 26 med hyppige avganger fra Ellingsrudåsen til Bislett. Fra T-banen med linje 2 fra Ellingsrudåsen stasjon kommer man seg enkelt inn til Oslo sentrum på ca. 20 minutter.

For den turglade ligger leiligheten perfekt til ved turområdene i Østmarka, med umiddelbar nærhet til flere turmuligheter, badevann, skiløyper og utsiktspunkter. Ikke lange kjøreturen unna ligger også Langevannet, som er et hyggelig turområde, med både Langgrunna og Vangen badeplass.

Dette er en leilighet for deg som vil bo sentralt og med tilgang til det viktigste i hverdagen, men likevel litt tilbaketrukket og utenfor den indre bykjerne.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Ellingsrudåsen skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 19 290 kvm som tilhører borettslaget. 

Det medfølger garasjeplass nummer 4031 i parkeringsanlegg i nedre underetasje. Plassen belastes ikke separat leie.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Borettslaget har fullført infrastruktur for elbil-lading, og det er mulighet for montering av ladeboks i garasjen. Gjesteparkering er tilgjengelig mot elektronisk registrering i inntil 3 døgn.

Videre gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan V161277 datert 16.12.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av planer i nærheten:

Saksnummer 2025/22446 - Byggesak. - Ellingsrud ridebane - utbedring og oppussing av fasade på brakkerigg. Prosjektet omfatter derimot utbedringer og oppussing av fasader, med mål om å bedre byggets estetiske kvaliteter og tilpasse det til omgivelsene så langt det lar seg gjøre innenfor rammen av den eksisterende konstruksjonen. Vi har forståelse for områdets kulturhistoriske verdi og nærheten til turveier. Utbedringene vil gjennomføres med hensyn til områdets særpreg og nærmiljø. Fasadeoppgraderingene skal bidra til at bygget fremstår mer tilpasset omgivelsene, uten at eksisterende ferdselsårer eller uteområder påvirkes. Saken er under behandling. Det ble sendt søknad om tillatelse i ett trinn den 01.12.2025.

Saksnummer 2025/06875 - Plansak. Detaljregulering , Harald Sohlbergs vei 7 og 9. Mehargruppen AS foreslår å omregulere Harald Sohlbergs vei 7-9 fra parkeringsplasser, dagligvarebutikk og fritidsklubb, til boliger med underjordisk parkering, fritidsklubb, forretning og annen utadrettet virksomhet, samt et offentlig torg, en felles møteplass og oppgradering av eksisterende snarvei i nordvest med belysning. Planforslaget sikrer omtrent 31 nye leiligheter i varierte størrelser, fra 35 kvadratmeter til over 110 kvadratmeter. All ny bebyggelse innenfor planområdet blir på en etasje, med unntak av ny boligblokk som har åtte etasjer over bakken. PBE mener i utgangspunktet at åtte etasjer er for høyt, men mener samtidig at ved å bygge i høyden i denne saken, frigjøres det plass til nye funksjoner og økt kvalitet på bakkeplan. Planforslaget ivaretar eksisterende fritidsklubb, sikrer nytt offentlig torg og en lokal møteplass. Dette mener PBE at kan gi gode kvaliteter tilbake til nabolaget. PBE anbefaler derfor planforslaget.

Saksnummer 2026/03567 - Byggesak. Edvard Munchs vei 51 - innglassing av balkong. Fasadeendring i tråd med innglassing av balkonger. Søknad om tillatelse i ett trinn er sendt 26.03.2026 og saken er under behandling.

Saksnummer 2025/09632 - Byggesak. Edvard Munchs vei 55 - riving, ombygging, tilbygg, påbygg og nybygg - Ellingsrud skole. Søknaden gjelder rehabilitering og utvidelse av Ellingsrud skole i bydel Alna. Tiltaket omfatter rehabilitering, ombygging og rivearbeider, tilbygg, påbygg og oppføring av nybygg, samt oppføring av 5 virksomhetsskilt, opparbeidelse av utearealer inkludert felling av trær, og opparbeidelse av utvendig teknisk infrastruktur og avkjørsel. Bebyggelsen inndeles i Bygg A, bygg B, bygg C, bygg D, bygg E, atrium F, bygg G, bygg H og bygg I. Igangsettingstillatelse ble gitt 13.11.2025.

Saksnummer 2025/22208 - Byggesak. Ellingsrudåsen t-banestasjon - etablering av teknisk rom og tilhørende bygningstekniske installasjoner. Søknaden gjelder i hovedsak etablering av et signalteknisk rom hvor det nye CBTC-utstyret skal plasseres. Dette nye CBTC-utstyret skal etableres i et eksisterende teknisk rom ved plattformen tilhørende Ellingsrudåsen T, som er en underjordisk stasjon i bydel Alna. Tiltaket finnes således sted under grunnen.

Saksnummer 2025/07757 - Byggesak. Harald Sohlbergs vei 17 - oppføring av ny Ellingsrudåsen skole. Søknaden omfatter oppføring av nye Ellingsrudåsen skole i bydel Alna. Skolen er en ny barneskole med gymsal. Den nye skolen erstatter tidligere skole med tilhørende uteområder i tråd med Oslo kommunes skolebehovsplan for 2022-2031. Igangsettingstillatelse gitt 19.12.2025.

Saksnummer 202302012 - Reguleringssak. Gamle Strømsvei 110 - Planinitiativ i avklaringsfase før offentlig ettersyn - boliger - Ellingsrud gård. Eierne av Ellingsrud gård ser ingen mulighet til å drive lønnsomt ridesenter på eiendommen. Flerbrukshall søkes regulert til "Offentlig eller privat tjenesteyting - flerbrukshall". Øvrig areal søkes regulert til "konsentrert småhusbebyggelse" og "nærmiljøanlegg".

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planene på oslo Kommune sine hjemmesider. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 871,- pr. mnd. og inkluderer: TV og internett, Trappevask, nedbetaling av fellesgjeld, kommunale avgifter, forretningsførsel, styrehonorar m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene er fordelt slik:

- Felleskostnader: kr 7 352,14
- Trappevask: kr 140,-
- Etterslep: TV/internett: kr 45,-
- TV/internett: kr 334,-

Det er nylig innført IN-ordning i borettslaget, som gir beboere mulighet for individuell innbetaling av fellesgjeld. Styret informerer om at de ikke kjenner til detaljene og vilkår for innbetaling per nå, da ordningen nylig ble vedtatt. For de som betaler inn sin del av fellesgjelden, vil den månedlige husleien reduseres.

Borettslaget har avtale om kollektivt TV og bredbånd fra Telia. Avtalen innebærer Kollektiv TV pakke med 12 faste og 5 valgfrie kanaler og Bredbånd/internett med hastighet på 250 Mbps.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune som p.t ikke påfaller eiendommen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 895,- pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025-31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 334 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 469 387,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 11 158,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 598 752,- pr. 23.04.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 196 028 299,- pr. 23.04.2026 og lånevilkårene er:

#1
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208250876
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,79%
Restsaldo 74 746 068,00
Innfrielsesdato: 30.11.2053
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#2
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208369377
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,89%
Restsaldo 121 282 231,00
Innfrielsesdato: 30.12.2053
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

4 000 000,00 Prisantydning
598 751,95 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 598 751,95 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 608 247,95 Totalpris inkl. omkostninger
4 618 197,95 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ingjerd Petra Glatz

Leiligheten er tilknyttet Frydenlund Borettslag. Borettslaget består av 346 leiligheter og småhus.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes. Trappevask er inkludert i felleskostnadene.
Dyrehold; Alle som har kjæledyr, må fylle ut en dyreholds erklæring. Her forplikter man seg til å følge borettslagets retningslinjer for dyrehold. Det er anledning til å ha 1-ett dyr pr husstand. Det kan søkes styret spesielt om man vil ha flere. Fint om det sies ifra om man ikke lenger har noe dyr.
Varmepumper; Styret har i 2020 vedtatt retningslinjer for innstallering av varmepumper både for blokkbebyggelse og småhus. Disse fås ved henvendelse til styret@frydenlundborettslag.no
Ventilasjon: Det ikke er anledning til å koble elektriske kjøkken- eller bad vifter på ventilasjonen. Kjøkken skal ha kullfilter og bad kun ventil.
TV: Kollektiv TV pakke med 12 faste og 5 valgfrie kanaler. Bredbånd/internett med hastighet på 250 Mbps
Elbillader: Alle andelseiere som ønsker det, kan bestille lader på sin parkeringsplass i garasjeanlegget. Denne bestillingen skal gå via styret og utføres av entreprenør som styret har valgt. Etablering av el kontakten dekker de kostnader borettslaget hadde i forbindelse med infrastruktur for å kunne etablere slike kontakter hos hver enkelt. Denne kostnaden ble vedtatt skulle dekkes av de som bestiller slike kontakter og ikke tas over felleskost. Løpende vedlikeholdskostnader belastes hver enkelt som har montert lader. Strømforbruk avregnes i henhold til faktisk bruk

Styret informerer per 06.05.2026 om at de ikke har noen pågående planer om økning i husleie eller fellesgjeld, samt påkostninger eller planer for borettslaget.

Det er nylig innført IN-ordning i borettslaget, som gir beboere mulighet for individuell innbetaling av fellesgjeld. Styret informerer om at de ikke kjenner til detaljene og vilkår for innbetaling per nå, da ordningen nylig ble vedtatt. For de som betaler inn sin del av fellesgjelden, vil den månedlige husleien reduseres.

Foretatte påkostninger senere år:

2022
- Rehabiliteringsprosjektet småhusbebyggelsen fortsetter.
- Varmtvannsberedere byttet i Pionerstien 1- 8 – 10 – 12 og Dragonstien 12. Alle våre varmtvannsberedere er nå byttet samt at det ble nye postkasser i alle blokker.
2021:
- Startet opp med rehabiliteringsprosjektet småhusbebyggelsen.
-Ny varmtvannsbereder i Dragonstien 99 og 101
-Ventilasjonsrens i blokkbebyggelsen (all ventilasjon skal byttes i småhusbebyggelsen)
Lagt varmekabler i betongtrappene.
- Tilluftsventiler montert i alle oppganger for å redusere søppellukt.
Strømavregninger for el-bil lading er fakturering satt bort til Smartly.
Borettslaget bestemmer strømprisen, basert på snittprisen i måneden før.
2020:
- Ferdigstilt klatrepark og zip-line.
-Radonmåling utført vinter 2020
-Etablert plattinger/møteplasser etter ønske fra andelseiere.
-Fullført innstallering av fibernett til alle leiligheter.
-Nye galvaniserte trapper ute. Mellom Dragonstien 14-16, utenfor Dragonstien 99, i enden av garasje 103, døra mot pionerstien, utenfor pionerstien 8.
2019
-Fullført rehabilitering av blokkbebyggelse.
-Malt oppganger i blokkene.
-El-tavler er oppgradert /skiftet.
-Felles brannvarslingsanlegg i blokker og småhus etablert.
2018
-Startet opp med rehabiliteringsprosjektet av blokkene. Oppstart forprosjektering av planlagt renovering og rehabilitering av småhusene.
-Fullført infrastruktur el-bil.
-Start oppgradering/ utskifting el-tavler.
2017 Oppstart forprosjektering av planlagt renovering og rehabilitering av blokkbebyggelsen.
2016 Oppgradering av lekeplass utenfor 16.
2015 Utvendig vask og maling av alle 60 småhus. Herunder rengjøring og sjekk av takstein, utskifting av råttent panel, toppbeslag på isbord og nye nedløpsrør fra takrenner.
-Ny oppgangsbelysning i alle blokkene.
-Større reparasjon av garasjedekket Dragonstien 97/103 øvre plan.
-Oppmaling av alle sykkelbodene.
2014
-Vindusskifting Del to gjennomført (Dragonstien12-14-16 samt småhusene (27-93).
-Oppfølging av nærmere 60 boliger med feil påkobling til ventilasjonsanleggene, samt større reparasjonsarbeider på driftsanlegget i Dragonstien 14b, 99, 103 ABC samt Pionerstien 1,8,10
-Fortsatt utskifting av et betydelig antall stoppekraner for hindre vannlekkasjer. Kontroll og oppgradering av alle koblingsstasjoner for TV- og bredbåndssignaler fra GET.
2013
-Vindusutskifting Del en gjennomført (Dragonstien 97-99-101 og Pionerstien 1-8-10-12)
-Kanalrens og kontroll av ventilasjonsanlegget gjennomført i alle boliger.
-Fortsatt utskifting av et større antall stoppekraner for å hindre vannlekkasjer.
-Ny garasjeport i Dragonstien 97 og ny vaskesentrifuge i Pionerstien

Det er felles vaskeri i kjelleren i Dragonstien 103. Styret har informert om at vaskeriene vil gå så lenge maskinene fungerer, evt reparasjoner vil ikke bli gjort. Vaskeri i dragonstien 101 vil fortsatt være aktiv.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,40 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt – Start Smart   kr -6 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Start smart - Kjøpsrådgivning   kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 250,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 10 760,00
Foto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0144/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26144

Sist oppdatert: 08. mai 2026 kl. 22:54