Kjernåsveien 25

Kjernåsveien 25, 3142 VESTSKOGEN
Kommunenummer 3911, gårdsnummer 13, bruksnummer 57, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 288 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller 118 kvm: Trapperom, kjellerstue, kjølerom, soverom, soverom 2, bibliotek/soverom, bad, toalettrom, to boder, badstue.
1. etasje 125 kvm: Vindfang, toalettrom, hall m/trapp, gang, bad, soverom, soverom 2, soverom 3, kjøkken, stue.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 45 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 27 kvm: Terrasse.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.11.2025 utført av Gulag Takst og Eiendom AS v/Gunnar Sverrisson. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1978 som en enebolig i én etasje med kjeller. Konstruksjonen er av bindingsverk med stående bordkledning på fasaden. Grunnmuren er konstruert med Multimur, en kombinasjon av betong og isolerende elementer. Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre med forenklet undertak, og yttertaket er tekket med takstein som ble vasket, impregnert og malt i 2024. Takrenner, nedløp og beslag er fra 2003 og utført i plastbelagt eller lakkert stål. Bygningen har malte trevinduer med 2- og 3-lags glass fra byggeåret, samt malt hovedytterdør og balkongdør i tre. Innvendig er det malte slette og fyllingsdører. Det er utgang fra stue til en sydvestvendt terrasse på 27 m² i trykkimpregnert tre, hvor terrassebordene ble skiftet i 2020. Boligen har en pipe i lettbetongelementer med ett røykløp, som ble rehabilitert i 2004, og pipen er helbeslått over tak.

Frittliggende dobbelt garasje oppført i 1990. Bygningen er fundamentert med betongsåler på løsmasser. Yttervegger er av bindingsverk med utvendig trekledning. Taket er tekket med betongtakstein, og garasjen har leddheisporter i malt utførelse.

Sikringsskap er plassert i vindfang/hall og inneholder automatsikringer og jordfeilbryter. Anlegget ble oppgradert i 2011 med ny innmat i sikringsskapet. Det elektriske anlegget er i hovedsak fra byggeår.

Det er installert brann- og røykvarslere i hver etasje, samt brannslokkingsapparat.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Ihht til byggeforskrift i byggeperioden (1978) skal tak være utført slik at det ikke blir utsatt for skadelige frostsprengninger eller farlige isdannelser. Hvor det er fare for at snøras og isras kan medføre skade, skal taket ha snøfangere e.l. og på det grunnlaget er det satt TG: 3 på bygningsdelen.

Kjeller Bad
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. På grunn av strengere forskriftskrav må det forventes en generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at rommet skal tilfredsstille dagens krav til vanntetthet og tåle normal bruk i våtsone. Det opprinnelige tettesjiktet har passert forventet levetid. En samlet tilstandsgrad 3 (TG 3) er satt for rommet, med bakgrunn i alder og vurdert funksjon på eksisterende tettesjikt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon. Det ble registrert fuktmerker på undertaket enkelte steder, hovedsakelig ved kilrenner og luftehatter. Merkene vurderes som normale med tanke på byggets alder og konstruksjon. Fuktmerker rundt pipehatten er opplyst å stamme fra tidligere, og dette skal være utbedret med ny luftehatt ifølge selger. Fuktmåling er utført i undertaket, og det ble ikke registrert unormale fuktverdier ved måletidspunktet.
- Vinduer: Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Vinduer er fra byggeåret og har utvendige og innvendige tegn på normal slitasje. Under befaringen ble det registrert at enkelte av isolerglassene er punktert. Eldre isolerglass har nådd sin forventede levetid, og det kan derfor være flere punkterte ruter. Det er ikke registrert funksjonssvikt, men vinduene nærmer seg eller har passert forventet levetid. Tilstandsgrad 2 settes på grunn av alder og økt risiko for framtidige skader.
- Dører: Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Dørene viser tegn til generell aldersrelatert slitasje. Det er registrert slitasje på overflater, beslag og karmtilslutninger. Enkelte dører har redusert funksjon som følge av utfordringer med hengsler, justeringer eller lås- og håndtaksfunksjon. Slitasjen vurderes å være et resultat av normal bruk over tid.

Innvendig
- Overflater: Det er stedvis observert manglende eller utilfredsstillende kontakt mellom enkelte fliser og underlaget, såkalt "bom" i vindfang, samt sprekker i enkelte fliser.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Rom Under Terreng: Fuktundersøkelse er foretatt i kjellerstue mot nordvest og i bod mot sørvest. Fuktmålingen viser at treverk inne i vegg har fuktverdier som kan gi vekstvilkår for råtesopp, men det ble ikke registrert skader på konstruksjonen på befaringstidspunktet.
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Boligen ble oppført uten fuktsperre mot grunnen, slik praksis var på oppføringstidspunktet. Som følge av dette må det påregnes kapillært oppsug av fuktighet fra grunnen, noe som over tid vil kunne føre til forhøyet fuktinnhold i kjellergulv og nedre deler av veggkonstruksjoner. Dette kan resultere i saltutslag, misfarging og materialnedbrytning, spesielt nederst på yttervegger og innvendige skillevegger.
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert småsprekker i grunnmuren. Sprekkene er av mindre omfang. Slike sprekker kan skyldes bevegelser i konstruksjonen. Selv om det per nå ikke er indikasjoner på strukturelle skader, kan sprekken over tid åpne for fuktinntrengning dersom de ikke følges opp.

Kjeller Kjølerom
- Overflater og konstruksjon: Konstruksjonen har indikasjoner på feil konstruksjon og bør undersøkes ytterligere eller det må innhentes dokumentasjon på valgt løsning. Kjølerommet er ikke bygget som et «rom i rommet», det vil si uten luftespalte mot eksisterende konstruksjon for å sikre god lufting rundt kjølerommet og redusere risikoen for oppfukting ved lekkasjer eller diffusjon. Det er registrert kondensmerker i overgangen mellom vegg og tak, som følge av luftlekkasjer. Det ble ikke målt unormale fuktverdier i området på befaringsdagen, men det er usikkerhet knyttet til forholdene i skjulte konstruksjoner.
- Teknisk anlegg: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på kjøleaggregat.

Kjeller Badstue
- Overflater og konstruksjon: Det er ikke tilfredsstillende ventilering fra rommet. Det er kun én ventil i veggen inn til toalettrommet (kommer ut i skap), noe som medfører utilstrekkelig ventilasjon fra rommet.
- Teknisk anlegg: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på badstuovn.

1. Etasje Bad
- Overflater vegger og himling: Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Enkelte av platene er ikke tilfredsstillende sammenføyd i skjøtene. Dette gjelder hovedsakelig områder utenfor våtsonen.
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Det er ikke etablert mekanisk avtrekk fra våtrom, kun naturlig ventilasjon/lufteventil. Dette er ikke i samsvar med dagens forskriftskrav, jf. TEK17 § 13-13, som stiller krav om mekanisk avtrekk fra våtrom. På bakgrunn av dette vurderes forholdet som et avvik fra gjeldende standard, og det er derfor satt tilstandsgrad 2 (TG2).

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Kjeller Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke utført. Våtsonen vender mot yttervegg og badstue, i vaskerommet er våtsone mot yttervegger. Det er gjennomført indikativt fuktsøk i våtsone med måleinstrument, uten registrerte unormale utslag på befaringsdagen. Undersøkelsen er gjort uten inngrep og gir kun indikasjoner, ikke sikre fuktverdier.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet i hovedetasjen ble helrenovert i 2016 med ny membran, varmekabler, fliser, vegghengt toalett og nye baderomsmøbler. Toalettet på toalettrommet ble byttet i 2024. Taket ble renset, vasket og malt i 2016 og 2024. Det ble bygget ny trapp til inngangsdøren i 2019. Etter en fuktinntrenging i et kjellerrom mot sørøst, ble rommet renovert med reparasjon av sprekk i betongvegg, ny isolering, dampsperre, panel og ny inngangsdør. Det ble lagt ny drenering rundt hele huset i 2019. Utvendige vann- og avløpsrør ble fornyet i 2018. En nedgravd oljetank ble sanert i 2014. Det ble installert en ny varmepumpe i 2022. Pipeløpet ble utbedret i 2004. I tillegg er det utført en rekke mindre oppgraderinger, blant annet nye takrenner i 2002, ny motor til garasjeport i 2010, ny varmtvannsbereder og sanitærutstyr i kjeller i 2013, nytt tak på hagebod i 2016, ny motor på kjølerom i 2018, nye terrassebord i 2020, nye trinn i innvendig trapp i 2021 og nytt dusjkabinett på bad i kjeller i 2023.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Taktekking vasket, impregnert og malt (Takfornying1 AS).
- Nytt toalett på toalettrom (Vestfold Rørservice AS).

2023:
- Nytt dusjkabinett på bad i underetasje (Terjesen AS).

2022:
- Installert luft-til-luft varmepumpe (Elektriker Per Johansen AS).

2021:
- Nye trinnfornyere i trapp (Formtrappen AB).

2020:
- Nye terrassebord og toppbord rekkverk på terrassen (Petursson Bygg AS).

2019:
- Ny drenering (Østli Maskin AS).
- Ny trapp til inngangsdør (Kar-Pe P. Ludviksson).
- Renovering av soverom/gjesterom i kjeller.

2018:
- Nye vann- og avløpsledninger fra boligen til offentlig nett (Østli Maskin AS).
- Ny motor på kjølerom (Vestfold Kjøl & Frys AS Stokke).

2016:
- Oppgradert bad i hovedetasjen (Petursson Bygg AS, Vestfold Rørservice, TRG-elektro AS, Tønsberg Blikk og Montasje AS). Dokumentasjon foreligger.
- Nytt tak på bod i hagen (Petursson Bygg AS).

2014:
- Sanering av nedgravd oljetank (Tønsberg Fyringsservice AS).

2013:
- Ny varmtvannstank (Terjesen AS).
- Nytt toalett og vask i underetasje (Terjesen AS).

2011:
- Oppgradering av elektrisk anlegg, inkludert ny innmat i sikringsskap og delvis omlegging av ledningsnett (Elektrol AS). Samsvarserklæring foreligger.
- Nytt kjøkken (Drømmekjøkken) med integrerte hvitevarer.

2004:
- Pipearbeid, satt inn nytt røykløp og utbedring av skorstein (PEWI AS).

Ukjent årstall:
- Renovering av soverom/gjesterom i kjeller etter fuktinntrenging (Murmester Dag Arne Nilsen AS, TRG-elektro AS, Petursson Bygg AS).

Dette er en innholdsrik og velholdt enebolig over to plan, beliggende i et familievennlig område på Nøtterøy. Boligen har gjennomgått betydelige oppgraderinger, inkludert nytt dreneringssystem i 2019, modernisert kjøkken og bad i hovedetasjen, og en nylig godkjent bruksendring av kjelleren. Med totalt seks soverom, to stuer og flere praktiske rom, er dette et hjem tilpasset en aktiv familiehverdag.

Hovedetasje:

Entré og hall:
Du kommer inn i et vindfang med flislagt gulv, som leder videre inn i en romslig hall. Hallen fungerer som et knutepunkt i etasjen, med trapp ned til kjelleren og tilgang til stue, kjøkken og soveromsavdelingen. Sikringsskapet er montert i vindfanget.

Stue:
Stuen er et lyst og romslig oppholdsrom med god plass til både sofagruppe og spisebord. En peis med innsats fra Dovre gir varme og hygge, supplert av en effektiv luft-til-luft varmepumpe fra 2022. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og gir utsyn mot hagen.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2011 har en klassisk innredning med profilerte fronter og benkeplater i granitt. Rommet er godt utstyrt med integrert stekeovn, mikrobølgeovn, induksjonstopp, kjøleskap og oppvaskmaskin. En kjøkkenventilator med avtrekk ut sørger for god utlufting. Det er også plass til en hyggelig spiseplass ved vinduet. Alle hvitevarer på kjøkken medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Bad:
Badet i hovedetasjen ble oppgradert i 2016. Her er det flislagt gulv med elektriske varmekabler, badekar og en stilren baderomsinnredning med to nedfelte servanter. Toalettet er veggmontert.

Toalettrom:
I tilknytning til entréen finnes et praktisk, separat toalettrom med servant.

Soverom:
Hovedetasjen har tre soverom av god størrelse, samlet i en egen del av boligen. Dette gir en praktisk adskillelse mellom sove- og oppholdsrom.

Terrasse:
Fra stuen er det utgang til en sydvestvendt terrasse på 27 m². Med nye terrassebord fra 2020 er dette en lun og usjenert uteplass med god plass til både sittegruppe og spisebord.

Kjeller:

Kjellerstue:
En lakkert tretrapp med nye trinnfornyere fra 2021 leder ned til kjelleren. Her finner du en romslig kjellerstue som gir ekstra spillerom for familien. Rommet har sotluke, noe som gir mulighet for å installere peis eller vedovn.

Soverom, bibliotek og innredede rom:
Kjelleren inneholder tre soverom, hvor et soverommene benyttes som bibliotek. Disse rommene gir god fleksibilitet for bruk som gjesterom, kontor eller hobbyrom. Det er verdt å merke seg at enkelte av oppholdsrommene i kjelleren ikke oppfyller dagens krav til rømningsvei og lysforhold.

Bad/vaskerom:
Badet i kjelleren er kombinert med vaskerom og har opplegg for vaskemaskin, dusjkabinett og skyllekum i stål. Rommet er av eldre dato, og har et oppgraderingsbehov.

Badstue, kjølerom og toalettrom:
Kjelleren byr også på en badstue med panel på vegger og tak, samt en badstuovn. Et praktisk kjølerom med Norcol-aggregat gir rikelig med ekstra oppbevaringsplass for matvarer. I tillegg finnes et separat toalettrom med servant.

Overflater:

Gulv: Hovedsakelig parkett og heldekkende tepper. Fliser i vindfang. Vinylfliser og belegg på toalettrom og i enkelte rom i kjeller.
Vegger: Hovedsakelig malte plater. Panel i kjølerom og badstue.
Himling: Hovedsakelig malte plater. Panel i kjelleretasjen.

Lagring:
Boligen har to boder i kjelleren for innvendig lagring. I tillegg er det en frittliggende dobbelgarasje på ca. 45 m², oppført i 1990. Innerste del av garasjen er benyttet som et arbeidsrom med lys, arbeidsbenk og to overskap. Garasjen har yttervegger i bindingsverk med trekledning og tak tekket med betongtakstein. Den er utstyrt med leddheisporter.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven.

Elektrisk oppvarming. Boligen varmes opp med luft-til-luft varmepumpe fra 2022 plassert i stue. I stuen er det også peisovn for vedfyring. Det er elektriske varmekabler i gulv på bad i hovedetasjen. I kjelleren er det varmekabler på bad i kjeller, i innerste gangen, bod i øst, soverom i sørøst (soverom 2) og i bibliotek/soverom 3. I tillegg til termostat på badet er det plassert en termostat i bod og en i bibliotek/soverom 3. Badstuovnen fra byggeår.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no. En nedgravd oljetank ble sanert i 2014.

Det er en anmerkning fra brannforebyggende tilsyn vedrørende skorsteinsløp 24322, Nordre skorstein: Dersom det tilknyttes ildsted til skorstein, må den settes i godkjent stand. Skorstein må stå på godkjent fundament, hull etter tidligere røykrør må tettes og plombering på tak fjernes.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg av enebolig datert 07.09.1978. Ferdigattesten kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg en ferdigattest for bruksendring i kjelleretasjen, datert 13.02.2026.

For garasjen, omsøkt i byggesak 347/90, foreligger det godkjente tegninger, men det er ikke utstedt ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 14.02.1978. Det er avvik mellom de opprinnelige byggetegningene og dagens planløsning. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Kjelleretasjen var på de opprinnelige tegningene definert som tilleggsdel med rom som hobbyrom, kjellerrom og boder. Kjelleren er i dag innredet med blant annet kjellerstue og tre soverom. Denne bruksendringen fra tilleggsdel til hoveddel er godkjent, og det er utstedt ferdigattest for forholdet.

Det bemerkes at enkelte av oppholdsrommene i kjelleren ikke oppfyller dagens krav til rømningsvei og lysforhold.

De godkjente byggetegningene fra 1978 viser ingen terrasse. Dagens terrasse på 27 m² er ikke dokumentert omsøkt eller godkjent. Oppføring av terrasse kan være søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1938/2712-2/91 14.09.1938 BESTEMMELSE OM KLOAKKLEDN
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3911 GNR: 13 BNR: 74
I henhold til skjøte datert 13. september 1938 gis parsellen gnr. 13 bnr. 74 rett til å benytte det samme kloakkavløp som eiendommen.

1985/7702-2/91 20.05.1985 BESTEMMELSE OM KLOAKKLEDN
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3911 GNR: 13 BNR: 65
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Eiendommen gnr. 13 bnr. 65 gis rett til å nedgrave kloakkledning over gnr. 13 bnr. 57, samt tilkobling til ledningen via en klaringskum. Eier av gnr. 13 bnr. 65 er ansvarlig for å gjenopprette arealet etter graving og for fremtidig vedlikehold av ledningen frem til kummen. Eier av gnr. 13 bnr. 57 forplikter seg til ikke å hindre vedlikehold.

1991/8341-1/91 22.07.1991 ERKLÆRING/AVTALE
Rett for Nøtterøy el.verk til å plassere transformatorkiosk på eiendommen, best. vedr. vedlikehold m.m.
Nøtterøy elverk har tillatelse til å plassere en transformatorkiosk på eiendommen. Eieren har eiendomsrett og bruksrett til grunnen rundt kiosken, men gir elverket fri adgang for vedlikehold og oppgraving av kabeltrase. Elverket forplikter seg til opprydding og planering rundt kiosken.

Eiendommens rettigheter:

1928/900271-1/91 19.06.1928 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 3911 GNR: 13 BNR: 16
Bestemmelse om vannrett
Eiendommen har rett til den eksisterende vei over gnr. 13 bnr. 16. Videre har eiendommen samme rett til den brønn som ligger på gnr. 13 bnr. 16 som selgeren selv har.

2017/1028022-1/200 20.09.2017 BESTEMMELSE OM VANNLEDNING
Rettighet hefter i: KNR: 3911 GNR: 13 BNR: 48
Rettighet hefter i: KNR: 3911 GNR: 13 BNR: 52
Rettighet hefter i: KNR: 3911 GNR: 13 BNR: 63
Rettighet hefter i: KNR: 3911 GNR: 128 BNR: 208
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Eier av gnr. 13 bnr. 57 har rett til å legge stikkledninger for vann og avløp med nødvendige kummer gjennom eiendommene gnr. 128 bnr. 208, gnr. 13 bnr. 48, gnr. 13 bnr. 52 og gnr. 13 bnr. 63. Grunneierne må gi fri adgang for vedlikehold og reparasjoner, og forplikter seg til ikke å utføre arbeider som skader eller utilgjengeliggjør ledningene. Ledningseier er ansvarlig for å gjenopprette terrenget og erstatte eventuelle skader.

2017/1028022-2/200 20.09.2017 BESTEMMELSE OM KLOAKKLEDNING
Rettighet hefter i: KNR: 3911 GNR: 13 BNR: 48
Rettighet hefter i: KNR: 3911 GNR: 13 BNR: 52
Rettighet hefter i: KNR: 3911 GNR: 13 BNR: 63
Rettighet hefter i: KNR: 3911 GNR: 128 BNR: 208
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Eier av gnr. 13 bnr. 57 har rett til å legge stikkledninger for vann og avløp med nødvendige kummer gjennom eiendommene gnr. 128 bnr. 208, gnr. 13 bnr. 48, gnr. 13 bnr. 52 og gnr. 13 bnr. 63. Grunneierne må gi fri adgang for vedlikehold og reparasjoner, og forplikter seg til ikke å utføre arbeider som skader eller utilgjengeliggjør ledningene. Ledningseier er ansvarlig for å gjenopprette terrenget og erstatte eventuelle skader.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd Gul E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Velkommen til Vestkogen på Nøtterøy, et område som forener landlig ro med en uvanlig enkel familiehverdag. Her bor du skjermet til, med gangavstand til den nye Labakken barneskole, Steinerskolen m.fl. og flere barnehager. Hverdagslogistikken forenkles med trygge gang- og sykkelstier langs Kirkeveien, som raskt tar deg til servicetilbudene på Teie og Borgheim.

Rett utenfor døren åpner Nøtterøys natur seg. Skogsområdene på andre siden av jordet inviterer til løpeturer, mens kyststiene byr på lengre søndagsturer. På varme dager er det kort vei til små, hyggelige badestrender langs Vestfjorden ved Hella, hvor du også finner Nøtterøy golfbane. Eiendommen ligger inntil et gårdsbruk, og noe aktivitet herfra må påregnes i innhøstingsperioder.

De daglige innkjøpene gjøres enkelt på Kiwi i Vestskogen, kun en kort kjøretur unna. For et større utvalg har Teie Torg blant annet Meny, apotek, vinmonopol og den populære kafeen Herr & Fru. Med bussforbindelse bare et par minutter fra huset og Tønsberg sentrum under ti minutter unna med bil, er også byens fasiliteter lett tilgjengelige.

Fra Tønsberg følger man Kirkeveien utover Nøtterøy i retning Tjøme. I krysset ved Astoria/Hageland gartneri, tar man Kjernåsveien inn til høyre mot Vestskogen, hvor innkjøring til denne eiendommen sammen med 2 naboer, ligger på venstre side av veien. Eiendommen ligger innerst i blindveien; på høyre side.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Labakken skole og Borgheim ungdomsskole. Nøtterøy videregående skole og Færder videregående skole. Steinerskolen ligger også i nærområdet.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1023 kvm. Tomten er lett skrånende og er opparbeidet med belegningsstein i innkjørsel og på den romslige gårdsplassen som omgir boligen på 2 sider og strekker seg frem til dobbelt garasjen. Det er gressplen mot syd og vest. Her er det også en solrik uteplass på terrassen som har en ypperlig plassering i samme retning. Det er koselig beplantning i hagen og det er hekk og busker i ytterkant av eiendommen, et sted hvor barn og voksne kan kose seg i sommerhalvåret.

Det ligger trafokiosk plassert sydvest på tomtens yttergrense. Nøtterøy elverk har adgang til vedlikehold mm. Se vedlegg. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Færder kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen har en frittliggende dobbeltgarasje fra 1990 med leddheisporter. I tillegg er det gode parkeringsmuligheter på egen, steinlagt gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, Kjernåsveien. Selve adkomsten fra den kommunale veien og inn til eiendommen er privat, og vedlikeholdsansvaret for denne påhviler eier. Naboer har bruksrett til veien, selger opplyser om at det samarbeides om snørydding og vedlikehold.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Nye vann- og avløpsledninger fra boligen til kommunalt nett ble lagt i 2018.

Eiendommen er i hovedsak uregulert.

Eiendommen berøres av eldre reguleringsplan 15, «Vestskogen, østre del», vedtatt 28.11.1966, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Et delareal på 25,57 m² er regulert til boliger. Videre berøres eiendommen av detaljregulering 2017008, «Ny skole Labakken-trafikkløsninger m.m», vedtatt 03.07.2019, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Innenfor denne planen er 15,55 m² regulert til boligbebyggelse og 4,46 m² til annen veggrunn - tekniske anlegg.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2035 for Færder kommune, vedtatt 06.09.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse - nåværende.

Eiendommen berøres av hensynssone H310: Ras- og skredfare, som vist i kommuneplanen. Ved utarbeidelse av reguleringsplan og i byggesak innenfor hensynssonen må det dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet mot områdeskred, jf. krav i TEK17 § 7-3 med veiledning. Sikkerhet mot områdeskred utredes i samsvar med NVEs veileder 1/2019.

Eiendommen berøres av hensynssone H140: Sikringssone, frisikt, som del av detaljregulering 2017008. Innenfor frisiktsonen tillates ikke etablert vegetasjon eller gjerder e.l. som hindrer fri sikt 0,5 meter over tilstøtende kjørebaners plan.

Det er igangsatt planleggingsarbeid for «Vestfjordveien» (saksnummer 3911 2022006) som berører eiendommen. Planen har status som igangsatt.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19 351,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 19 323,-. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 800,- pr. år. / 17 000 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 14 000,-.
Veien inn til huset tilhører eiendommen hvor naboer har bruksrett. Det samarbeides om vedlikehold/snørydding.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 1 626,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarm. Abonnement medfølger ikke.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen som gjelder ut 2026 og denne er pt på kr 0,50 inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 897 380,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 589 518,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

6 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

173 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
194 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 144 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Unni Karin Seim

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Færder kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 60 000,-.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk. / Overtagelse  kr 2 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger - kommunale avgifter for 2026 - Færder kommune  kr 279,00
Innhenting av offentlig opplysninger Færder kommune m/Formuesv.  kr 3 585,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligkarusell Tønsberg Blad 2024  kr 1 962,50
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 41 397,50
Fotopakke standard inkl 3 plantegninger og dronefoto   kr 6 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 24 900,00

Oppdragsnummer 21-0170/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.25170

Sist oppdatert: 10. april 2026 kl. 12:56