Øvre Tomtegate 40A

Øvre Tomtegate 40A, 1651 SELLEBAKK
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 303, bruksnummer 1802, ideell andel 1/1
Andelsnummer 20, Solenga Borettslag , organisasjonsnummer 992380225

Totalt bruksareal BRA: 95 kvm

Bruksareal:
Carport - 19 kvm

BRA-i:
Leilighet:
1. etasje - 71 kvm: Bad, stue/kjøkken, soverom, soverom 2, entré og teknisk rom

BRA-e:
Leilighet:
1. etasje - 5 kvm: Bod i felles uthus

Åpent areal:
Leilighet:
1. etasje - 10 kvm: Steinlagt uteplass

Boligen disponerer en bod i felles uthus. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.05.2026 utført av Takstmann Magnus Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leilighet oppført 2008. Leilighetsbygg over 2 etasjer. Aktuell leilighet ligger i enden mot vest i første etasje. Støpt plate på mark, antas over avrettingslag over stedlige masser. Isolert bindingsverk, utvendig kledd med liggende kledning av tre. Tak med fall en vei, tekket med papp eller lignende. 2- lags vinduer av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell. Målt 35 mm avvik fra overgang fra entre/stue til yttervegg stue. Ca. 45 mm gjennom gang og stue.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på:
Tekniske installasjoner > Vannbåren varme: Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.

Bad > Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

Kjøkken > Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Det er TGIU (Konstruksjoner som ikke er undersøkt) på:
Innvendig > Pipe og ildsted: Ikke montert fyringsanlegg i boligen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Ja - Det ble oppdaget 3 cm helling i gulvet, ingen tiltak gjort.

Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
Ja - Skifting av tak.

Nåværende eier overtok leiligheten i 2021 og bekostet gjennom påfølgende år en generell oppussing samt ulike oppgraderinger i samtlige rom. Verdt å fremheve er det ikke minst også at samtlige rom har vannbåren gulvvarme som høyner komfortgraden og bidrar til stabil innetemperatur.

Nye gulv er lagt i alle rom utenom badet, hovedsakelig laminat med slitesterk overflate. På entreens gulv er det lagt aktuelle storformat fliser som er spesielt praktisk mot elementene utenfra. Øvrige overflater er malt. Innerdører ble skiftet ut i 2024.

Lamper er skiftet ut i alle rom, i stuen og over kjøkkenet til fordel for spotter som blant annet gir godt arbeidslys til kjøkkenbenkene.

Et helt nytt og stilsikkert kjøkken fra Epoq ble installert i 2023, åpent og sømløst forbundet med stuen. Innredningen frontes av en frittstående øy med både ekstra arbeidsplass og en smart barløsning i front. Kjøkkenets hvitevarer er også fra 2023, alle er integrert og medfølger leiligheten.

Badet er fra byggeåret, men oppgradert med blant annet moderne baderomsmøbler fra Megaflis og dusjhjørne med tidsaktuelle sorte profiler. De nye baderomsmøblene byttet samtidig plass med vaskesøylen for å bedre utnytte badets areal. Gulvet og veggene er her utført med fliser.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser i entré og på bad, ellers laminat.
Innervegger: Fliser på bad og kjøkken, ellers malte MDF-plater.
Himlinger: Glatt flate på bad, ellers plater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte sorte fronter. Laminerte hvite benkeplater. Nedfelt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte sorte fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjhjørne med sidehengslede glassdører i sort profil og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kjøleskap, komfyr, koketopp og oppvaskmaskin medfølger.

Oppvarming med vannbåren gulvvarme og elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 03.07.2008.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: byggegrop og utenomhusarbeider gjenstår for bygg I, H, G og F samt gangvei og en lekeplass. Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 2007 som stemmer med dagens bruk av leiligheten. Det er også mottatt godkjente fasadetegninger datert 2007.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler ikke-eksklusiv bruksrett til kjørevei samt gang- og sykkelvei over deler av eiendommen.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten er en del av et etablert boligområde med tilbaketrukken og fredelig atmosfære, rett ovenfor den nye Verksbyen rundt Sorgenfridammen. Området er i en mer utvidet omkrets under stor utvikling med både ny boligbebyggelse og en rekke nye tilbud som også kommer eksisterende beboere til gode. Omkring den idylliske Sorgenfridammen er det anlagt et vakkert parkmiljø med gangveier og brygge, lekeområder og utendørs crossfit-anlegg, med mer.

Østsiden har også en rekke fine turområder og mange muligheter for turer og utflukter. Glommastien passerer like ved og følger elven helt til Sarpsborg samt til Gamlebyen fergeleie. I Østsidens egen lysløype er det preparerte skispor når forholdene tillater. Golfbane med 18 hull er lett tilgjengelig ved inngangen til marka. Tar du turen ut i det vakre Torsneslandet, finner du en mengde turstier samt idylliske bukter og viker. Sommerstid er også friluftsbadet på Kongsten vel verdt gjentatte besøk.

For en liten familie med barn i skolealder er det spesielt praktisk med kort vei til den moderne Sagabakken barneskole. Det eksisterer også en hel rekke barnehager i nærområdet, i tillegg til et bredt tilbud av idrett- og fritidsaktiviteter.

Det er kort gangavstand også til flere store dagligvareforretninger, hvilket gjør hverdagslige innkjøp enkle å utføre. Nærhet til bykjernen innebærer for øvrig enkel tilgang til alle byens tilbud deriblant shopping, spisesteder og kulturliv.

Busslinje som har meget hyppige avganger mot sentrum og togstasjonen stopper ved Sorgenfri. Alternativt kan du benytte deg av sykkel og kommunens utmerkede fergetilbud; fra Gamlebyen går det ferge til både by-siden, Kråkerøy og sentrumskjernen samt helt til Gressvik og Åle. Fergeforbindelse er det også over elven mellom Sellebakk og Nøklebystranda. Fergene er attpåtil gratis.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Løen barnehage (1-5 år) 0.8 km
Petri barnehage (3-5 år) 1 km
Nabbetorp barnehage (0-5 år) 1.9 km

Skoler:
Kjølberg skole (1-7 kl.) 1 km
Sagabakken skole (1-7 kl.) 1.3 km
Borge ungdomsskole (8-10 kl.) 1.7 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 4.6 km
Hans Nielsen Hauge vgs

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

 Eiertomt på 1 367 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er pent opparbeidet med plen, diverse beplantning og stenlagt gårdplass.

Andelen disponerer en parkeringsplass i felles carport, samt en ekstra HC-plass ved siden av. Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Borettslageter ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse, i henhold til reguleringsplan 544 Sorgenfri datert 15.09.2005 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 med formål- og henssynssone: bebyggelse og anlegg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 9.316,-  pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, lånekostnader, fjernvarme, eiendomsskatt, revisjon, forretningsførsel, bygningsforsikring, kabel-TV, drift og vedlikeholdskostnader samt avsetning fremtidig vedlikehold. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 3.997,–
Kapitalkostnad kr 3.487,–
Lånekostnad tomtekjøp kr 790,–
Fjernvarme kr 1.042,–

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv/internett og er inkludert i felleskostnadene. Internett dekoder medfølger. Tv-tuner kan kjøpes om ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 997.380,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 42.436,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 646.504,- pr. 01.04.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 8.348.650,- pr. 01.04.2026 og lånevilkårene er:

Lån I - DNB Bank ASA
Lånenummer: 1636.24.15086
Nominell rente (flyt): 5,20 %
Innfrielsesår: 2035
Lånetype: Annuitet
Antall terminer pr år: 4
Saldo pr 01.04.2026: kr 552 229
Andel av saldo: kr 69 029
IN-ordning: Nei

Lån II - DNB Bank ASA
Lånenummer: 1636.24.15792
Nominell rente (flyt): 5,20 %
Innfrielsesår: 2050
Lånetype: Annuitet
Antall terminer pr år: 4
Saldo pr 01.04.2026: kr 7 796 421
Andel av saldo: kr 577 475
IN-ordning: Ja

Borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) for Lån II. Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette kan utføres to ganger pr år, innen 30.03 og 30.09.
Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

2 490 000,00 Prisantydning
646 504,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 136 504,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 137 594,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 147 544,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mathias Storaas

Leiligheten er tilknyttet Solenga Borettslag. Borettslaget består av 8 leiligheter.
Forretningsfører er Solibo AS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Foretatte påkostninger de senere år: 
2025: maling av fasader
2025: styret har inngått avtale om Norgespris på fjernvarme

Planlagte påkostninger:
I følge styreleder er det pr. dags dato ingen planlagte påkostninger som vil medføre økning av felleskostnadene.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom forsikringsselskapet IF. Sikringsordningen dekker boligselskapets inntektstap ved betalingsmislighold inntil 36 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt VISNING. Alle visninger er inkludert i tilbudet  kr -3 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 12 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad ink tegn andel  kr 2 536,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 6 725,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann - Leilighet på ett plan  kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0077/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2677

Sist oppdatert: 28. mai 2026 kl. 14:16