Løvalddalsveien 25

Løvalddalsveien 25, 3089 HOLMESTRAND
Kommunenummer 3903, gårdsnummer 28, bruksnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 910 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 103 kvm: Vindfang/hall, toalettrom, vaskerom, kjøkken, spisestue, stue
2. etasje 77 kvm: Trapperom/lofts stue, bad, omkledningsrom, tre soverom

Leilighet/stall/garasje:
1. etasje 90 kvm: Stallbygning med plass til hester samt tilhørende redskapsrom., garasje
2. etasje 11 kvm: Alkove

BRA-e:
Anneks:
1. etasje 49 kvm: Vindfang/gang, 2 bad, 3 soverom

Driftsbygning/garasje/treni ...:
1. etasje 258 kvm: Treningsrom, garasje, driftsbygg
2. etasje 25 kvm: Treningsrom

Leilighet/stall/garasje:
1. etasje 257 kvm: Leilighet som inneholder, vindfang, toalettrom, baderom, soverom og kjøkken/stue i åpen løsning., kontor med egen inngang.

Veksthus:
1. etasje 40 kvm: Grillhytte / sommerstue

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 90 kvm: Terrasse
2. etasje 8 kvm: Balkong

For eneboligen er det registrert 13 m² areal med lav himlingshøyde (ALH) i 2. etasje. Dette arealet er ikke medregnet i bruksarealet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.02.2026 utført av Gulag Takst og Eiendom AS v/Gunnar Sverrisson, som legges til grunn for dette salgsprospekt dersom arealavvik ifbm ettergodkjenninger til kommunen (02.07.2026). Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. I eneboligens 2. etasje er det innredet ett ekstra soverom, samt utarbeidet større gulvareal i atriumet (i dag innredet med kontorløsning).

Se mer under punktet ferdigattest og vedlagte tilstandsrapport.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig i 1 ½ etasje, opprinnelig oppført i 1856. Boligen ble tilbygd med utvidelse av entré/hall i 2011 og totaloppgradert av tidligere eier i 2012/2013. Innvendige overflater, herunder bad og kjøkkeninnredning, er i hovedsak fra denne perioden. Utvendig ble kledning skiftet og boligen etterisolert. Vinduer og dører ble også byttet i samme periode. Taktekking med renner ble samtidig fornyet. Nåværende eier har i senere tid oppgradert eiendommen betydelig, hovedsakelig utvendige arealer og sidebygg. Disse forholdene er beskrevet i rapporten, men er ikke tilstandsvurdert. Byggegrunnen er opplyst å være fjell. Det foreligger ingen opplysninger om drenering eller utvendig fuktsikring av grunnmur. Det eneste som er kjent, er at det i 2020 ble lagt knotteplast inn mot grunnmuren i forbindelse med at veien ble flyttet fra boligen. Grunnmur av gråsteinsblokker og betong. Veggene er delvis pusset/slammet på utvendig side. Flat tomt med jordmasser og asfaltert gårdsplass. Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag med asfaltplater opp under bjelkelaget, og kjellerrom med gulv og vegger i betong/mur. Ytterveggene har tømmerkonstruksjon, med bindingsverksvegger i tilbygget. Boligen ble malt utvendig i 2021. Etasjeskillene er utført som trebjelkelag, og ifølge tidligere rapport ble det lagt nytt bjelkelag med bærende undergulv av sponplater ned mot kjeller. Takkonstruksjonen er en plassbygd sperrekonstruksjon i treverk med undertak av rupanel. Yttertaket er tekket med takstein. Taktekking, papp, lekter og slisser ble byttet i 2012, og taket ble vasket, impregnert og malt i 2022. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra 2012, samt malt hovedytterdør og malte balkongdører i tre fra samme år. Innvendig har boligen malte fyllingsdører fra 2012 og en tretrapp med trinn i eik. Det er utgang fra hovedsoverom i 2. etasje til en nordvendt balkong på 8 m² og fra stue til en terrasse på 90 m². Boligen har en pipe i lettbetongelementer med ett røykløp og sotluke i stuen. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Anneks oppført i 2012. Bygningen har trekonstruksjon over støpt grunnmur/ringmur. Ytterveggene er oppført i bindingsverkskonstruksjon og utvendig kledd med stående trekledning. Taket er utført som saltak tekket med profilerte takstein/plater. Gulvene er flislagt i alle rom.

Veksthus fra 2022. Dette er en frittliggende grillhytte/sommerstue fundamentert på betongsåler over løsmasser. Yttervegger over grunnmur er oppført med elementer i glass og stål/aluminium. Taket har saltaksform og er utført med elementer av glass og stål.

Driftsbygning/garasje/treningsrom fra 1984. Dette er en tidligere driftsbygning som delvis er bygget om. Bygningen er fundamentert på betongsåler over løsmasser. Yttervegger over grunnmur er utført med stålkonstruksjon og liggende bindingsverk, utvendig kledd med trekledning. Taket er tekket med profilerte stålplater fra 2022, og har nye takrenner og nedløp fra 2022. Bygningen har leddheisport i stålutførelse fra 2020. Nordre del ble innredet i 2020/2021 og er etterisolert. Midtre del er også isolert.

Bygning med leilighet/stall/garasje fra 1982. Bygningen er fundamentert på betongsåler over løsmasser. Yttervegger over grunnmur er oppført i bindingsverk og utvendig kledd med trekledning. Taket har saltaksform og er tekket med profilerte stålplater. Taktekking, takrenner og nedløp er fra 2022. Ytterdører er i malt utførelse, og vinduene har 2-lags glass. Garasjedelen har leddheisport i stålutførelse fra 2020, samt ny stalldør fra 2026. Bygningen inneholder stall med plass til 7 hester.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Innvendig
- Overflater: Det er stedvis observert manglende eller utilfredsstillende kontakt mellom enkelte fliser og underlaget, såkalt "bom", i entré/hall.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er registrert skjevheter/retningsavvik på 15–25 mm i gulvet i kjøkken og stue i 1. etasje. Avviket vurderes ikke å indikere svikt i bærekonstruksjonen basert på visuell kontroll. Slike skjevheter kan skyldes naturlig setning og materialbevegelser over tid. Nivellering er foretatt i stue, kjøkken og entré.
- Rom Under Terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Kjelleren har en åpen konstruksjon og vurderes som tilfredsstillende til sitt bruk som lagringsplass/råkjeller. I kjeller/underetasje vil det alltid være kapillært oppsug av fuktighet, da det ikke ble brukt fuktsperre mot grunnen da dette huset ble bygget. Dette kan også føre til fuktighet og saltutslag nederst på yttervegger og delevegger. På bakgrunn av alder, konstruksjonstype og normal risikoprofil er tilstandsgrad 2 satt.
- Krypkjeller: Det er ikke tilkomst for inspeksjon av hele eller deler av bjelkelaget. Antall ventiler og plasseringen av disse er ikke tilfredsstillende i henhold til byggtekniske krav. Krypkjeller regnes som en risikokonstruksjon, da denne konstruksjonstypen har høy sannsynlighet for skjulte skader som råte, sopp og skadedyr. Dette gjelder spesielt dersom det er fukt fra grunnen eller manglende ventilasjon, noe som kan føre til økt risiko for slike skader. Risikoen skyldes at fukt fra grunnen og utilstrekkelig ventilasjon kan gi forhold som fremmer råte, soppvekst og tiltrekning av skadedyr i trekonstruksjoner. I deler av blindkjeller er det montert plast som fuktsperre oppunder bjelkelaget. Dette er feil, da fuktsperre skal være på den varme siden.

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Varmtvannstanken er tilkoblet via stikkontakt. I henhold til gjeldende krav skal varmtvannstanker med effekt over 1500 W være fast tilkoblet det elektriske anlegget. Tilkobling via stikkontakt er et avvik fra dette kravet.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Det er ikke registrert dokumentasjon eller synlige tegn til moderne fuktsikring. Manglende dokumentasjon og observasjoner medfører økt usikkerhet rundt tilstedeværelsen av utvendig fuktsikring.
- Grunnmur og fundamenter: Det er registrert sprekker i grunnmuren enkelte steder, både i krypkjeller og i kjeller mot vest. Sprekkene kan indikere bevegelser i grunnen, hvor noe kan være fra tidligere. Slike bevegelser kan medføre belastninger på øvrige bygningsdeler og bør følges opp med nærmere undersøkelser for å kartlegge årsak, omfang og behov for eventuelle tiltak for å sikre konstruksjonens stabilitet og videre levetid.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet. Det er utført vannanalyse i 2022, men den fremlagte analysen omfatter i hovedsak vannets tekniske egenskaper, som pH, hardhet/kalkinnhold, jern og mangan. Prøven gir ikke informasjon om den hygieniske kvaliteten på drikkevannet, da analyser av blant annet bakterier eller andre mikrobiologiske forhold ikke fremgår.

1. Etasje Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Det ble stedvis observert manglende eller utilfredsstillende kontakt ("bom") på enkelte fliser.

1. Etasje Vaskerom
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist sprekker i fliser. Det er stedvis observert manglende eller utilfredsstillende kontakt mellom enkelte fliser og underlaget (såkalt "bom"). Dette indikerer at flisene ikke har full vedheft, noe som kan øke risikoen for løse fliser eller skade ved belastning over tid. Dette er grunnlag for TG 2 i henhold til NS 3600. Det ble registrert skade i en flis inn mot kjøkken, det er senere utbedret av selger der flisen ble limt med TEK-7.

2. Etasje Bad
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er påvist skader på innredning. Det er observert mindre krakelering samt skade i servant.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Utvendig
- Takkonstruksjon/Loft: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.

Tomteforhold
- Terrengforhold: Tomten var snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.

1. Etasje Vaskerom
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Våtsone omfatter vegger mot yttervegg og kjøkken, og det er ikke vegger med rørføringer, da vann til vaskemaskin og skyllekum føres i kanal gjennom gulvet. Hulltaking ble derfor ikke utført, da dette kan medføre skade på tettesjikt og/eller installasjoner. Det er gjennomført indikativt fuktsøk i våtsonen med måleinstrument, uten registrerte avvikende utslag på befaringsdagen. Undersøkelsen er utført uten inngrep og gir kun indikasjoner, ikke sikre fuktverdier.

Helse, miljø og sikkerhet
Innvendig trapp - Åpninger mellom trinn
Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.

Innvendig trapp - Rekkverkshøyde
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Rekkverkets høyde er målt til ca. 91 cm. Dagens krav til rekkverkshøyde er minimum 100 cm. Forholdet vurderes derfor som et avvik.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
- Takene på stall og låve ble skiftet ut i 2022, og tak på hus og anneks ble spylt ned og behandlet med takfornying i 2022.
- I 2020 ble det montert utebelysning langs allé og rundt bygningene, lagt opp strøm til kjøreport og garasjeporter, montert elbillader, og all strøm i garasje og treningsrom ble lagt på nytt.
- I 2023 ble det montert alt elektrisk på uteplassen ved orangeri og svømmebasseng, og det ble lagt ny strømledning til låve.
- Gravet opp og skiftet vannrør fra pumpehus og frem til stall ifm etablering av uteplassen. Lagt nye rør inn til uteplassen for basseng, utedusj, utekran og kjøkken i orangerie
- I 2022 ble det montert fire varmepumper i hus, anneks, stall leilighet og treningsrom. Varmepumpe i huset måtte repareres i 2026 pga ødelagt kretskort. feilen rettet etter dette. - Utført service på alle 4 varmepumper samtidig.
- I 2023 ble det lagt strøm i kabler i bakken (457 meter) fra jordekanten i øst og opp over eiendommen og mot nabo i nord. La samtidig ned fiber for levering fra Altibox / Viken fiber.
- Eiendommen har to septiktanker. En ved huset og en ved stallen. Eiendommen får vann fra egen brønn. Nabo har tinglyst rett til å kople seg til og betaler andel strøm for forbruk i pumpehus.
- Peis på kjøkken er oppgradert fra åpen grue til peisinnsats fra Jøtul i 2022. Montert kleberstensovn i orangerie i 2022.
- Både tidligere og nåvæ rende eier av gården har hatt avtale med Pelias mot mus. Ingen unormal aktivitet er registrert.
- Endring fra verksted til treningsrom i låve er ikke omsøkt. Har ikke undersøkt men har antatt at dette ikke er søknadspliktig siden dette ikke er beboelsesrom. Alt arbeid på uteplassen med oppføring av orangerie og svømmebasseng er det søkt om og ferdigattest er utstedt.
- Radonmåling i boligareal ble i 2020 målt innenfor normale verdier. Radonmåling i stall var noe høyere og det ble derfor for sikkerhets skyld installert balansert ventilasjon med radonsug og varmegjenvinning i stall i 2020.
- Uteplassen med orangerie og svømmebasseng er bygget opp fra grunnen av i 2022-23. Orangerie er levert av Vinterhager Sørlandet AS. Svømmebasseng er levert av Bassengutstyr AS. Glacier skifer fra Stoneart. Arbeider på uteplass er utført av Jar Anlegg, Bye Installasjon AS, Brekke Sanitær AS, Murerfirma Terje Nordheim AS og Branecki Betong Bygg. Skiferplass foran hus etablert i 2022 med Oppdal lys skifer fra Stoneart AS

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Montert ny stalldør i stallbygning.

2023:
- Tak på anneks etterbehandlet med takfornying.

2022:
- Vask, impregnering og maling av tak.
- Tak på driftsbygning tekket om med stålplater, nye takrenner og nedløp.
- Tak på stallbygning tekket om med stålplater, nye takrenner og nedløp.
- Takfornying på hus og anneks.
- Bygget veksthus (oransjeri).

2021:
- Utvendig maling av boligen.
- Nordre del av driftsbygning innredet til treningsrom, vegger og tak etterisolert.

2020:
- Lagt knotteplast mot grunnmuren.
- Installert luft-til-luft varmepumpe i stuen.
- Montert leddheisport i stålutførelse i driftsbygning/vognskjul.
- Montert leddheisport i stålutførelse med automatisk åpner i garasjedel av stallbygning.

2013:
- Ny kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer (Huseby).
- Oppført skrittehus (walker).

2012:
- Tilbygg.
- Oppgradering av innvendige overflater.
- Oppgradert bad.
- Nytt kjøkken.
- Ny utvendig kledning.
- Etterisolering.
- Byttet vinduer.
- Byttet ytterdør og balkongdører.
- Byttet papp, slisser, lekter og taktekking.
- Byttet takrenner og nedløp.
- Etablert vaskerom.
- Etablert baderom i 2. etasje.
- Lagt nytt bjelkelag med bærende undergulv av sponplater mot kjeller.
- Gulvet i 2. etasje rettet opp og lagt med trefiberplater.
- Byttet innvendige dører.
- Installert balansert ventilasjonsanlegg.
- Installert varmtvannstank på ca. 300 liter.
- Store deler av det elektriske anlegget oppgradert.
- Utvendige avløpsrør av plast tilkoblet septiktank.
- Utvendige vannledninger av plast (PEL) tilkoblet privat, grunnboret brønn.

2011:
- Utvidelse av entré/hall.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2023:
- Montert alt elektrisk på uteplassen ved orangerie og svømmebasseng (utført av Bye Installasjon AS).
- Strøm lagt i kabler i bakken (457 meter) og fiber for Altibox / Viken fiber (utført av Jar Anlegg AS).
- Bygget svømmebasseng.
- Lagt Glacier skifer på uteplassen.

2022:
- Montert varmepumper i anneks, stall leilighet og treningsrom (utført av BS Klima).
- Gravet opp og skiftet vannrør fra pumpehus til stall, samt lagt nye rør til uteplassen for basseng, utedusj, utekran og kjøkken i orangerie (utført av Jar Anlegg AS).
- Peis på kjøkken oppgradert fra åpen grue til peisinnsats fra Jøtul.
- Montert kleberstensovn i orangerie.
- Etablert skiferplass foran hus med Oppdal lys skifer.

2020:
- Montert utebelysning langs allé og rundt bygningene, lagt opp strøm til kjøreport og garasjeporter, montert elbillader, og lagt opp all strøm på nytt i garasje og treningsrom med ovner, ventilasjon og belysning (utført av Kolsås Elektro AS).
- Installert balansert ventilasjon med radonsug og varmegjenvinning i stall.
- Installert ventilasjon i treningsrommet.

ENEBOLIG
Dette er en særdeles sjarmerende og innbydende enebolig over 1 ½ etasje, opprinnelig oppført på midten av 1800-tallet. Det er gjennomgående totaloppgradert i perioden 2012/2013. Boligen fremstår i dag som en nydelig harmonisk kombinasjon av moderne bokomfort og historisk sjel, hvor originale detaljer er bevart og fremhevet på en elegant måte.

Planløsningen er både romslig, praktisk og svært tiltalende. I 1. etasje møtes man av et flott atrium med en innbydende hall med stor takhøyde, her er det en lekker trapp i eik opp til 2. etasje, samt plassbygget garderobeløsning som gir et klassisk uttrykk. Den representative hallen har dobbel takhøyde og fliser på gulv. Fra hallen har du adkomst til et praktisk toalettrom.
Du tar deg videre gjennom doble skyvedører med glassfelt inn til spisestuen og kjøkkenet. Spisestuen er et bindeledd mellom kjøkkenet, stuen og hallen, med gjennomgående parkett som i resten av etasjens oppholdsrom. Kjøkkenet er både moderne og lekkert, og ligger i naturlig tilknytning til en luftig spisestue og en stor, lys og svært trivelig stue – perfekte rom for både hverdag og sosiale sammenkomster. Kjøkkeninnredningen er av merket Huseby med profilerte fronter og benkeplater av massivt tre. Kjøkkenet er godt utstyrt med integrerte hvitevarer som kjøleskap/fryser, vinskap, oppvaskmaskin, stekeovn og induksjonstopp – alt tilrettelagt for en komfortabel og funksjonell hverdag. Den sentralt plasserte kjøkkenøya gir ekstra arbeidsflate og en uformell spiseplass. Vaskerommet ligger i tilknytning til kjøkkenet, her er det adkomst direkte ut til terrassen og kun en tøffeltur over til annekset. Fra spisestuen har du adkomst ut til en romslig og solrik terrasse på ca. 90 m², som innbyr til lange, deilige dager utendørs.
Stuen ligger i åpen løsning med spisestuen og har en original laftevegg som gir rommet en unik karakter. Stuen er romslig og har store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys.

Opp trappen til 2. etasje møter du atriumet, her er det mulighet for loftstue samt et praktisk hjemmekontor. Kontordelen er innredet med en lang praktisk benkeplate og rikelig med skuffeplass. Etasjen har videre 2 soverom - perfekt til familien! I tillegg et romslig hovedsoverom med adkomst ut til en balkong. Fra soverommet trer du inn i et delikat garderoberom, samt et store delikat baderom. Badet er lekkert flislagt og har en gjennomgående stil. Her der det lagt vekt på stilrene og sjarmerende detaljer. Badet er innredet med dobbel servant, veggmontert toalett, badekar og dusjnisje.

Boligen fremstår som meget velholdt og holder en gjennomgående høy og tiltalende standard. Her er det virkelig bare å flytte rett inn og begynne å nyte det gode liv.

Overflatene i boligen er gjennomgående pene og tidsriktige. Entré og hall har stilrene flislagte gulv, mens øvrige gulv i 1. etasje er utført med delikat parkett som gir en varm og helhetlig følelse. I 2. etasje er det behagelige vegg-til-vegg-tepper som skaper en lun og komfortabel atmosfære. Vegger og himlinger er utført i malte plater og panel, og i stuen er deler av en vakker, synlig laftevegg bevart – en nydelig detalj som gir boligen særpreg, sjarm og autentisk karakter.
For optimal komfort er boligen utstyrt med vannbåren varme i form av varmekabler i alle rom i 1. etasje samt badet i 2. etasje. I tillegg er det installert en moderne luft-til-luft varmepumpe fra 2022, plassert i stuen, som gir effektiv og behagelig oppvarming året rundt.

Dette er en bolig som virkelig må oppleves – her får man en sjelden kombinasjon av sjel, kvalitet, moderne standard og en lun, hjemmekoselig atmosfære.

ANNEKS
Rett på utsiden av hovedhuset er det etablert et innholdsrikt anneks. Annekset er ca 49 kvm og inneholder hele 3 soverom og 2 bad. Annekset er innredet i samme tidsriktige og hjemmekoselige stilen som hovedhuset.

GRILLHYTTE / ORANGERI / BASSENG
Det er nylig etablert et helt enestående uteområde som virkelig løfter eiendommen til et nytt nivå. Her finner man et fantastisk orangeri, oppført med nøye gjennomtenkte løsninger og gjennomført materialvalg. Orangeriet fremstår som lyst og elegant med store glassflater (isolerte glass) og detaljer i stål, som skaper en eksklusiv og moderne atmosfære. Det vakre gulvet i Glacier-skifer gir rommet et solid og stilfullt preg. Med god plass og fleksible løsninger innbyr orangeriet til både hyggelige sammenkomster og rolige stunder. Her kan man dekke til langbord for gjester, eller trekke seg tilbake foran en lun og innbydende klebersteinsovn. Det lekre utekjøkkenet gjør det både enkelt og inspirerende å tilberede måltider, og er praktisk utstyrt med både vann og strøm.

Utenfor orangeriet fortsetter den elegante Glacier-skiferen og binder uteområdet sømløst sammen. Det er etablert eget basseng, hvor solforholdene er svært gode og det er rikelig med plass til variert hagemøblement. Området gir mulighet for å skape flere hyggelige soner – enten man ønsker avslapning, sosiale sammenkomster eller aktivitet.

Bassenget har en god størrelse og er utstyrt med et praktisk glasstak som kan skyves til enden og låses, noe som gir økt fleksibilitet og forlenget brukssesong. Som en ekstra eksklusiv detalj er det også opparbeidet et elegant karpebasseng, som tilfører uteområdet et rolig og harmonisk uttrykk.
Uteplassen er inngjerdet med stilrent glassgjerde, som både ivaretar sikkerheten og samtidig lar den flotte utsikten komme til sin fulle rett.

DRIFTSBYGNING/STALL - GARASJE / LEILIGHET/KONTOR
Dette er en fantastisk, innholdsrik bygning som er godt tilrettelagt for hestehold. Her finner du en moderne og innbydende stall med totalt syv store stallbokser, vaskespilt, i tillegg til fôrlager og et praktisk salrom. Bygget er utstyrt med innlagt vann, strøm og toalettløsning, noe som gir gode fasiliteter i det daglige. Fra stalldelen er det direkte adkomst til ridebanen (30x50meter), og videre ut til et romslig skritthus/walker for hestene (p.t. uten skrittmaskin). Eiendommen fremstår som svært funksjonell, og byr i tillegg på tre flotte paddocker. I tilknytning til stallen er det en romslig garasje - perfekt for lagring av diverse redskaper og kjøretøy. Bygget er allsidig og inneholder en leilighetsdel som er innredet med stue og kjøkken, bad, soverom og en romslig hems (ikke omsøkt/godkjent). I tillegg er det innredet et hyggelig hjemmekontor.

DRIFTBYGNING/ LÅVE / GARASJE - TRENINGSROM
Tidligere driftsbygning som i løpet av de senere år er delvis ombygget og oppgradert, noe som gir bygget et allsidig og funksjonelt bruksområde. Låven er romslig og oversiktlig, og er smart inndelt i tre separate soner som ivaretar ulike behov.
Den ene delen består av en tradisjonell driftsdel med svært gode og veltilrettelagte lagringsmuligheter. Her er det god plass til oppbevaring av utstyr, maskiner eller annet som krever praktiske og lett tilgjengelige løsninger.
Videre finner man en romslig garasjedel med kapasitet til minst fire biler. Denne delen egner seg også godt til oppbevaring av større kjøretøy eller maskiner, og gir fleksibilitet for ulike bruksområder.
Den tredje delen av bygget er omgjort til et påkostet og moderne treningsrom, utstyrt med et variert og innholdsrikt utvalg av treningsapparater. Her er det lagt til rette for en komplett treningshverdag i egne omgivelser. Fra treningsrommet er det trapp opp til en fin hems som gir spennende muligheter, tilpasse etter egne ønsker og behov.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende utstyr kan medfølge etter nærmere avtale/vederlag:
- Treningsapparater fra Treningspartner AS installert på treningsrom fra 2021-23 (Nypris kr 250.000)
- Traktor Valtra A-75 2006, 1600 t, med frontlaster, skuff, pallegaffel, samt snøfres og hydraulisk snøskjær
fra 2023, (takst 450.000)
- Hagetraktor Husquarna R 216 2020 modell, 91 timer, med kost, (takst 60.000)
- Øvrige hvitevarer (hovedsakelig fra Miele)
- Diverse mindre utstyr (Motorsag mv)

Eneboligen varmes opp med elektrisitet og vedfyring. Det er elektriske varmekabler / gulvarme i store deler av 1. etasje samt på bad (2. etasje) og vaskerom (1. etasje). En luft-til-luft varmepumpe fra 2022 er plassert i stuen. Eneboligen har pipe i lettbetongelementer med ett røykløp og sotluke i stuen for vedfyring. Sidebygget (anneks) har oppvarming med varmekabler på alle gulv, i tillegg til en egen varmepumpe. I veksthuset (oransjeriet) er det installert en klebersteinsovn som varmekilde. Boligen har balansert ventilasjon.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det ble utført tilsyn med fyringsanlegget i eneboligen den 06.12.2021. Det ble ikke avdekket avvik på fyringsanlegget.

Eiendommen har vært brukt til Landbruk/ kombinert boligformål siden ca. midten av ca1850 tallet.

Det foreligger ikke originale tegninger for eneboligen, men det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 16.11.2011 i forbindelse med at boligen ble betydelig ombygd/modernisert i 2012/2013. For denne ombyggingen i eneboligen foreligger ferdigattest for tilbygg (utvidelse av entré/hall) datert 24.01.2013. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. I 2. etasje er det innredet ett ekstra soverom sammenlignet med de godkjente tegningene. Tegninger kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest for veksthus/drivhus (orangeri) , svømmebasseng og flytting av gjerde datert 05.09.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ettergodkjent/tillatelse med tegninger fra kommunen, datert02.07.2026, hvor ferdigattest er rekvirert - for driftsbygningen/stallen (antatt opprinnelig oppført ca 1983).
I denne driftsbygningen(stallen) er det også innredet en leilighet og kontor som ikke er omsøkt/godkjent som egen boenhet.

Det foreligger ettergodkjent/tillatelse med tegninger fra kommunen, datert 02.07.2026, hvor ferdigattest er rekvirert – for driftsbygning/låve/garasje (antatt opprinnelig oppført ca 1984).

Det foreligger ettergodkjent/tillatelse med tegninger fra kommunen, datert 02.07.2026, hvor ferdigattest er rekvirert - for skritthus/walker fra ca 2011/13.

Det foreligger ikke dokumentasjon eller tegninger i kommunens arkiver på annekset - men bygget fremkommer på gamle kart/foto fra 1954 og antatt tidligere fra ca 1918 .
Annekset er ombygd/innredet til beboelse ca 2012.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10.

Enkelte av årstallene over kan være usikre.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. Noe som er tilfellet for denne eiednommen.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

1913/900095-1/27 01.11.1913 BESTEMMELSE OM GRUSTAK
Bestemmelse om veg
Bestemmelse om gjerde
Dokumentet fra 1913 om avståelse til Botne Kommune av to spesifiserte grustak på b.nr. 2. For denne rettigheten ble det utbetalt en engangssum. Eier forplikter seg også til å holde grensene inngjerdet. Kommunen har rett til adkomstvei m.m.

1921/900076-1/27 20.12.1921 ELEKTRISKE KRAFTLINJER

1926/900062-1/27 20.07.1926 SKJØNN
Ekspropriasjonsskjønn ianl. kraftledning for Nore-overføringen

1956/1010-1/27 23.04.1956 ERKLÆRING/AVTALE
BESTEMMELSE OM VEIVEDLIKEHOLD, GJELDER SKOGSBILVEIEN
Eier av eiendommen erklærer å være medlem av "Skogsbilveien Solberg - Vidskjold A/L". Eiendommen har de rettigheter og forpliktelser overfor laget som dets vedtekter til enhver tid bestemmer.

1958/2716-1/27 14.11.1958 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3903 GNR: 28 BNR: 6
Dokumentet er et skjøte for gnr. 28 bnr. 6, hvor det fremgår at Norges vassdrags- og elektrisitetsvesen (NVE) har rett til å benytte og vedlikeholde anlagt vei fra hovedveien. Grunneierne skal levere gratis grus, og kjøringen betales av NVE. NVE har også rett til brønn og adkomst til brønn, og kan kreve at generende skog hugges mot erstatning.

1970/1196-1/27 05.05.1970 SKJØNN
Bestemmelse om vannrett
Elektriske kraftlinjer
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Ved overskjønn har Staten v/Norges Vassdrags- og Elektrisitetsvesen ekspropriert grunn og rettigheter for å bygge og drive en høyspent kraftlinje.

1975/3345-1/27 04.09.1975 ERKLÆRING/AVTALE
BESTEMMELSE OM SENKING/LUKKING AV GRØFT/BEKK/ELV
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Avtalen gjelder retting og senking av øvre del av Løvalddalsbekken. Grunneierne forplikter seg til å delta i anleggs- og vedlikeholdskostnadene etter en fastsatt prosentsats. For denne eiendommen er delingsprosenten 3,0 for anlegg og 4,5 for vedlikehold.

1977/684-1/27 25.02.1977 JORDSKIFTE
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Jordskifteretten har fastlagt nye grenser mellom flere eiendommer, inkludert denne. De nye grensene erstatter tidligere beskrevne grenser i brukenes hjemmelsdokumenter.

1979/4520-1/27 15.10.1979 JORDSKIFTE
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Jordskifteretten har fastlagt nye grenser mellom flere eiendommer, inkludert denne. De nye grensene erstatter tilsvarende grenser i brukenes hjemmelsdokumenter.

2004/1969-1/27 26.04.2004 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
Rettighetshaver: LEDE AS
Bestemmelse om adkomstrett
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Avtalen gir nettselskapet en stetsevarig rett til å anlegge, drive og vedlikeholde en 22-kV høyspenningsluftledning over eiendommen. Dette inkluderer veirett på eksisterende veier og nødvendig fremkomst. Det er restriksjoner på bygging nærmere enn 7,5 meter fra ledningen, og det er etablert et 15 meter bredt skogryddingsbelte. Flere utfyllende bestemmelser i servitutten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Den del av stallbygningen som er innredet med utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes for varig opphold. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie.

Dette er en sjelden og svært attraktiv landbrukseiendom, idyllisk beliggende i vakre og naturskjønne omgivelser -fantastisk utsikt over naturlandskapet og åsene. Eiendommen ligger rolig og usjenert til, omkranset av frodig natur og et rikt dyreliv, som gir en helt spesiell følelse av ro og nærhet til sog og mark.

Den store flotte og unike eiendommen byr på gode og varierte arealer med en harmonisk kombinasjon av opparbeidet hage med store plen, naturtomt og store dyrkbare områder. Tunet fremstår innbydende og meget solrikt, med en romslig og skjermet hage beplantet med frukttrær, stor grønnsakshage, grønne plenarealer og naturlig vegetasjon som understreker eiendommens landlige og sjarmerende karakter. Her ligger alt til rette for både rekreasjon, hestehold og landbruksrelatert aktivitet.

Beliggenheten er tilbaketrukket og fredelig, samtidig som den er praktisk med kort avstand til nødvendige servicetilbud. Skole, barnehage og dagligvarebutikk finnes i Våle, kun en kort kjøretur unna.

Området byr på rike friluftsmuligheter året rundt, med flotte tur- og skogsområder i nærliggende Bergskogen og preparerte skiløyper og slalombakke vinterstid. I Botnemarka finnes også lysløype som gjør det enkelt å være aktiv uavhengig av årstid og tidspunkt på døgnet. Dagligvarehandel på Gullhaug er lett tilgjengelig, og det er kort avstand til både ungdoms- og videregående skole, samt gode idrettsfasiliteter med svømmehall, skøytebane og idrettshall.

Holmestrand, som ligger i behagelig avstand fra eiendommen, byr på et levende sentrum med et variert tilbud av butikker, caféer og restauranter, samt hyggelige badestrender og båthavn. Byen er i god utvikling, og med moderne jernbane er området blitt spesielt attraktivt for pendlere. Herfra går det hyppige togavganger mot både Oslo og Tønsberg, med en reisetid på ca. 55 minutter til Oslo og rundt 20 minutter til Drammen og Tønsberg.

Eiendommen har enkel adkomst til E18 ( se kartskisse), noe som gir gode forbindelser til omkringliggende byer. Den nye fjellheisen i Holmestrand, kun ca. 3 km unna, gir effektiv og enkel tilgang til jernbanestasjonen og gjør pendlerhverdagen enda mer smidig.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. link:

https://www.google.com/maps/place/L%C3%B8valddalsveien+25,+3089+Holmestrand/@59.4588938,10.2379039,17z/data=!3m1!4b1!4m6!3m5!1s0x464134a1670ae257:0x74f63c3b660e3beb!8m2!3d59.4588911!4d10.2404788!16s%2Fg%2F11c0ptc5zw?entry=ttu&g_ep=EgoyMDI2MDYwMS4wIKXMDSoASAFQAw%3D%3D

Eiendommen sogner til Botne skolekrets.

Botne skole 1-7 klasse (ca 4,9 km)
Ekeberg skole, Kleiverud skole, Gjøklep ungdomsskole, Holmestrand videregående, Re videregående.
Holmestrand Internasjonale Montesorri barnehage, skole og ungdomsskole (ca 9 km)

Preg barnehage Fredly 1-5 år (ca 4,9 km), Gullhaug barnehage, Preg barnehager Botne.

Eiertomt på 502 526,5 kvm. Oppgitt tomteareal er hentet fra NIBIO gårdskart / landbrukstaksten / digitalt eiendomskart fra Holmestrand kommune.
Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Jord og skog
Eiendommen er på totalt ca. 502, dekar
fordelt følgende etter NIBIO gårdskart:
Fulldyrka jord: 118,9 daa
Innmarksbeite: 15,2 daa
Produktiv skog: 353,3 daa
Bebygd. annet: 14,7 daa

Informasjon over/under er hentet fra landbrukstaksten:

Jord
Totalt ca. 119 daa fulldyrka fordelt på flere teiger. Den største fulldyrka teigen er på ca. 73
daa. I tillegg er det ca. 15 daa innmarksbeite hvor deler er gjerdet inn/paddocker. Jordarealet er av god kvalitet.
Det er ikke jordvanningsanlegg.

Eiendommen har inngått jordeleieavtale med nabo ( Søndre Rygg Gård ) som løper til 01.01.2033.
Leie pr idag kr 49.500,- pr år.

Skog
Ifølge NIBIO er samlet produktivt skogareal ca. 354 daa som hovedsakelig ligger i en teig
nordvest for tunet, men noen mindre skogarealer syd for tunet.
Gran var dominerende treslag med 75% i 2009, lite furu 3% og ca. 22% lauv.
Avvirkning/Tilvekst/Produksjonsevne/Stående volum :
Ifølge eier er den hogstmodne skogen avvirket og siste registrerte leveranse av tømmer er i
2022. Det ble plantet 5.950 planter i 2023.
Tilveksten var i 2009 beregnet til 171 m3 og produksjonsevnen til 184 m3 pr år. Stående
volum i dag er ikke kjent. Skogen er dominert av høye boniteter.

Jakt
Fine mulighetr for jakt av storvilt, rådyr og småvilt i egen skog. Eiendommen er deltager i lokalt grunneierlag.

Eiendommen har flere garasjer, inkludert en atskilt og isolert garasje på ca. 100 kvm og en garasjedel i stallbygningen, begge med leddheisport. Det er rikelig med parkeringsplasser på asfaltert gårdsplass. Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via egen privat vei. (Adkomsten fra fylkesveien er eiet av denne eiendommen alene. Naboeiendom har veirett med delt ansvar frem til egen eiendom).

Eiendommen har privat vannforsyning fra en grunnboret brønn som deles med en annen eiendom (Nabo har rett til å kople seg til vannbrønn, hvor utgiftene til strøm og service på pumpehus deles forholdsmessig). Det er ikke dokumentert vannkvalitet med det opplyses at den er bra. Eiendommen har 2 private septiktanker (en til stall og en til boligen). Kommunen har vurdert at utslippet ikke er i samsvar med gjeldende krav, og ny eier må forvente pålegg om oppgradering av avløpsløsningen.
Eier er selv ansvarlig for vedlikehold av private anlegg.

Eiendommen berøres av reguleringsplan E18 Bringaker - Våle (ID: 3903 3042-14-2), datert 19.03.1997, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen regulerer en korridor for ny motorvei (E18) som krysser deler av eiendommen. Hoveddelen av eiendommen og bygningsmassen er ikke omfattet av denne reguleringsplanen.

Eiendommen er i Kommuneplanens arealdel for Holmestrand 2023 - 2035, vedtatt 03.04.2024, i sin helhet avsatt til LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag (ca. 502,5 daa), adkomstvei - nåværende.
I LNFR-områder gjelder strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring. Det kan bety at det ikke er tillatt å gjenoppbygge eiendommen ved total skade, og kan innebære begrensninger for utvikling og påbygging. I LNFR-område kan det være bygge- og deleforbud, i tillegg er det ikke sannsynlig at man får godkjent bruksendring av eksisterende bygninger eller godkjent oppføring av nye bygninger i strid med hovedregelen. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan brukes i tråd med gitte kommunale tillatelser, men reguleringen kan få konsekvenser ved eventuell gjenreisning av bygning, for eksempel etter brann.

Eiendommen har kulturminner med ulik vernestatus. To arkeologiske lokaliteter er automatisk fredet etter Kulturminneloven: gravminne (lokalitetsnr. 42162) og bosetning-aktivitetsområde (lokalitetsnr. 80377). Fredning er den strengeste formen for vern, og alle tiltak som kan påvirke kulturminnene, både over og under bakken, krever dispensasjon fra kulturminnemyndigheten.

I tillegg er hovedbygningen (Vidskjold, Korsgården) SEFRAK-registrert (Id 702 301 18). SEFRAK (Sekretariatet for registrering av faste kulturminner) er et landsomfattende register over eldre bygninger og andre kulturminner. Registreringen innebærer ikke automatisk vern, men kommunen skal vurdere kulturhistorisk verdi før eventuelle riveløyver gis. Endringer på bygningens eksteriør kan kreve godkjenning.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:
- Hensynssone H310: Ras- og skredfare.
- Hensynssone H320: Flomfare.
- Hensynssone H550: Hensyn landskap.
- Hensynssone H560: Bevaring naturmiljø.
- Hensynssone H570: Bevaring kulturmiljø.
- Hensynssone H730: Båndlegging etter andre lover (Kulturminneloven).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 4 906,- for 2026. I dette inngår gebyr for renovasjon og feiing/tilsyn. Gebyr for renovasjon inkluderer tillegg for leie av plastbeholder, og tillegg for økt volum på restavfall. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendommen har privat vannforsyning og er ikke tilknyttet det kommunale vannettet.
Eiendommen har en privat avløpsløsning. Ny eier må forvente pålegg om stans i utslipp og krav om oppgradering av avløpsløsningen, da dagens løsning ikke er i samsvar med gjeldende krav.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 46.000 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 37.000 i Gjensidige.
Boligen er tilknyttet Fiber fra Viken Fiber, Altibox. Hadde tidligere parabol fra Canal Digital men ikke i bruk siste år. Ca. avgift på kr 1000 pr. mnd (hastighet 500/500). Ingen tv-tuner. Men parabolantenne medfølger om man vil tegne abonnement for kabel tv.
Boligen er tilknyttet alarmselskap, abonnementet medfølger ikke.
Eiendommen er tilkoblet to septiktanker ( en til bolig og en til stall), disse tømmes normalt annet hvert år. Kostnad oppgitt av kommunen på ca. 6.000kr (tilsammen) per tømming.
Eiendommen har privat brøyting, eier har selv brøytet med egen traktor, men har avtale med Haslestad Maskin AS ved behov.
Eiendommen er pliktig medlem av Skogsbilveien Solberg - Vidskjold A/L. Medlemskapet innebærer rettigheter og forpliktelser overfor laget i henhold til dets vedtekter, primært knyttet til veivedlikehold av Skogsbilveien.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 903 543,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr.  6 702 pr år (2026).

23 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

587 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
588 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
608 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
24 088 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
24 108 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hans Peter Sverdrup

Det er bo- og driveplikt på eiendommen. 

Driveplikt: Eiendommen har inngått jordeleieavtale med nabo ( Søndre Rygg Gård ) som løper til 01.01.2033.

Eiendommen er konsesjonspliktig og kjøper må søke kommunen om konsesjon, samt betale konsesjonsgebyr. Kjøper har risikoen for at konsesjon blir gitt. Dersom eiendommen er solgt til en pris høyere enn myndighetene vil akseptere, vil kjøpesummen for eiendommen bli redusert til den høyeste prisen myndighetene aksepterer. 

Kjøpsavtalen mellom selger og kjøper faller bort dersom konsesjon ikke gis, helt eller delvis begrunnet i kjøpers eierform, jf. konsesjonsloven § 9 tredje ledd første punktum.

DETALJER:  
Denne eiendommen er blant annet underlagt jordloven og konsesjonsloven. Det er konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven på eiendommen. Det er den enkelte kommune som er rett konsesjonsmyndighet.
I konsesjonsbehandlingen legges det særlig vekt på: 1. Bosettingshensyn. Normalt kreves det at kjøper skal bosette seg på eiendommen senest ett år etter overtakelsen og deretter bebo eiendommen i minst 5 år etter dette. 2. Om det gir en driftsmessig god løsning. Arealer med dyrket mark skal holdes i hevd, altså dyrkes videre, hvilket også følger av jordlova. Ofte vil utleie av jorda til en nabobonde være tilstrekkelig (Tilfelle for denne eiendommen) . 3. At kjøper må være skikket, (men det er ikke krav om formell landbruksutdanning). 4. Om det gir en helhetlig ressursforvaltning og ivaretakelse av kulturlandskapet. 5. Om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Det er dette som kalles priskontroll hvor kommunen i praksis vurderer hvorvidt den avtalte prisen mellom kjøper og selger ligger på et riktig nivå. Det er kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon i henhold til konsesjonslovens § 9 med hensyn til bosetting, drifts- og ressursmessige forhold og skikkethet, men kjøper har ikke risikoen ift. priskontrollen.

Hvis en søknad om konsesjon blir avslått, og avslaget helt eller delvis er begrunnet i at den avtalte prisen er for høy, dvs. avslag pga. priskontrollen, kan avtalen om overdragelse ikke gjøres gjeldende mellom partene eller overfor offentlige myndigheter. Med andre ord er da begge parter ubundet av avtalen og har ikke mer å kreve av hverandre. Se utfyllende informasjon på landbruksdirektoratets hjemmeside:

https://url41.mailanyone.net/scanner?m=1wPhad-000000004xR-2beY&d=4%7Cmail%2F90%2F1779285600%2F1wPhad-000000004xR-2beY%7Cin41v%7C57e1b682%7C11883032%7C7927292%7C6A0DC0437197B20C518FBA748D14AA81&o=%2Fphtw%3A%2Fwtsraw.kdbulnorsdaktrien.te%2Fo%2Fbtn%2Fneioomked-snsaonpejmodneie-a&s=lKV5vlKQ1aGUk6vUfsoMtweVSmE

Det er ellers å bemerke at alle landbrukseiendommer også er omfattet av jordlovens bestemmelser. Dette innebærer bl.a. at det er driveplikt og at det gjelder et forbud mot deling av gården. Dette gjelder også selv om eiendommen består av flere bruksnumre.

Det er odel på denne eiendom, men idet eier ikke har eiet boligen i 20 år, er det ingen person som har innløsningsrett.

Spørsmål om odel, bo-og driveplikt, konsesjon og delingsforbudet, kan rettes til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkårene kan fås ved henvendelse til megler.

Boligselgerforsikring omfatter våningshuset og/eller kårboligen med tilhørende garasje og kunden delen av eiendommen som er regulert til boligformål. 

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

NB! 
Boligkjøperforsikring omfatter våningshuset og/eller kårboligen med tilhørende garasje/den delen av eiendommen som er regulert til boligformål.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (2 stk inkludert)  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av off. oppysninger Holmestrand   kr 3 851,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligkarusell Tønsberg Blad 2024  kr 1 962,50
Boligselgerforsikring - 5,71 promille av prisantydning(maks 65.000kr)
Fasadefoto innebilder i stall inkl dron  kr 5 200,00
Fotopakke stor, inkl. 3 plantegningerkr 6 450,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 38 275,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0018/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR21.2618

Sist oppdatert: 16. juli 2026 kl. 11:53