Vargveien 17

Vargveien 17, 0139 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 195, bruksnummer 25, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 271 kvm

BRA-i:
Kjeller 75 kvm: Gang, bad, bod, soverom, kjøkken, og stue.
1. etasje 100 kvm: Entré, 2 soverom, bad, kjøkken, og stue.
2. etasje 84 kvm: Gang, bad, 3 soverom, og stue.

BRA-e:
1. etasje 12 kvm: Utebod.

Åpent areal:
2. etasje 21 kvm: Vestvendt takveranda.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.05.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig fra 1937 over 3 plan, senere utvidet i 1960. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong, antatt fundamentert med betong til stedlige masser. Etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger oppført med reis-/bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende weatherboard-kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, skråtak takform, tekket med asfalttakbelegg e.l. (ikke besiktiget). Vinduer med 2-lags energiglass fra 2007 og 2013. Ytterdør med glassfelt. Balkongdører med 2-lags isolerglass fra 2013. 2-fløyet balkongdør med 2-lags isolerglass fra 2007. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Boligen er opprinnelig oppført i 1937, og er vesentlig oppgradert i perioden 2012- 2015. På grunn av enkelte avvik må det allikevel påregnes vedlikehold og oppgradering av boligens overflater, bygningsdeler og teknisk/elektrisk anlegg. Eiendommens tilstandsgrad 2 tilsier stort sett avvik grunnet alder, skjevheter, slitasje, skader og avvik fra dagens krav til sikkerhet. Tilstandsrapporten anbefaler blant annet bedre lufting i kjeller.

I tillegg er det gitt tilstandsgrad 3 på utettheter på takveranda samt utvendig betongtrapp grunnet avvik fra dagens krav til sikkerhet. Utettheter på takveranda utbedrer selger.

Det henvises til tilstandsrapporten for supplerende og utdypende informasjon og det oppfordres til å lese denne nøye, gjerne med fagkyndig. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Kort fortalt

- Flott funkisvilla fra 1937
- Tre innholdsrike etasjer
- Solrik tomt på drøye ett mål
- Store terrasser mot syd og vest
- Idyllisk og frodig hageareal
- Dobbel carport og nyere utebod
- Gruset gårdsplass mot nord
- Betydelig oppgradert inne og ute
- Kjeller ominnredet med egen inngang
- Kjellerstue og eget kjøkken
- Stort bad/vaskerom med badstue
- To bad i hoveddelen, ett fra 2012
- Lys og flott hovedstue med peis
- Påkostet kjøkken i åpen løsning
- Alle hvitevarer er integrerte
- Loftstue med utgang til terrasse
- Totalt seks soverom i boligen
- Garderoberom/"Walk in closet" i hovedsoverommet

Uteområde
Boligen er en original funkisvilla fra 1937, tegnet av arkitekt Einar Nilsen, og tilbygd i 1960. Tomten på 1035 kvm er solrik med utsikt til sjøen fra boligens andre etasje. Området er attraktivt i kort gangavstand fra badestrand og båthavn.
De siste 12 årene har boligen vært gjenstand for store oppgraderinger, blant annet ny drenering, vinduer, kledning, dører, takplater, etterisolering, elanlegg og avløpsrør med mer. I de siste årene er også kjelleren oppgradert og ominnredet med tanke på hybel og ekstra fleksibilitet.
Hagen er pent anlagt med plen og hekk, asfaltert gangareal og hvitmalt stakitt. Tomten skjermes godt av høye furutrær, løvtrær, frodige prydbusker og blomstrende syriner. En hvitmalt, tofløyet smijernsport er satt inn mot gangadkomsten i syd, mens en hvitmalt treport leder inn til gruset gårdsplass, dobbel carport og et uthus fra 2012 på nordsiden av boligen.

Mot syd og vest er det bygd en stor markterrasse mot hagen. Denne har dekke av terrassebord, rekkverk med trespiler og et flott areal som gir god plass til flere ulike utemøbler. Med omkransende, frodig hage er det hele usjenert og ekstra idyllisk. Ved siden av er det en steinsatt trapp opp til inngangspartiet, med overbygd repos, som overbygger en egen inngang til kjellerstuen.

Stuen i andre etasje har utgang til en solrik, vestvendt terrasse på ca. 21 kvm. Herfra strekker utsikten seg til Oslofjorden. Det er god plass til komfortable utemøbler, og den høye, vestvendte plasseringen gir orkesterplass til solnedgangen.

Entré
Velkommen inn i en smakfullt oppgradert funkisvilla med luftige rom, god plass og fleksibel planløsning som enkelt kan tilpasses ulike behov. Boligen holder en moderne standard etter betydelige oppgraderinger fra 2012 til 2015, der de aller fleste innvendige overflater ble skiftet ut og fornyet.
Boligens hovedinngang i første etasje har et vakkert, enstavs parkettgulv i oljet eik, lysmalte veggflater og en hvitmalt trapp opp til andre etasje. Under trappen er det dør til kjellertrapp, og det er ellers inngang til bad, stue, kjøkken og to gode soverom.

Kjøkken
Kjøkkenet ligger i første etasje, tilbaketrukket, men i åpen løsning til hovedstuen. Innredningen fra Kvik ble montert mellom 2012 og 2015 og er moderne i stilen, plassert i en romslig U-form med barløsning og ekstra skuffer mot spisestuen, pluss en hel vegg med høyskap fra gulv og nesten til tak. Innredningen har hvite, glatte fronter med gripekant og sort benkeplate i stein med planlimt, sort vaskekum. Kjøkkenet er utstyrt med integrert induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser. Ventilatoren er felt inn i taket over kokesonen og det er montert benkebelysning under veggskap. Vinduer over den ene benken og i spisestuesonen gir rikelig med dagslys til sonen.

Stue og loftstue
Stuen er lys og luftig med vindusrekker mot syd og vest, pluss nordvendte vinduer i kjøkkenet, som ligger i åpen løsning. Fra vinduene er det nydelig utsyn til en frodig hageidyll på utsiden, og en terrassedør leder ut til en stor, solrik terrasse med plass til flere møbelgrupper. Stuen har vakkert gulv i bred, enstavs parkett med oljet overflate, samt lysmalte vegger og hvit himling. Det møbleringsvennlige arealet gir god plass til en stor sofagruppe, samt spisestue i overgangen til kjøkkenet. I hjørnet av stuen er det murt opp en peis med glassdører, et ekstra hyggeelement i den kalde årstiden.

Loftstuen i andre etasje ligger som et sosialt samlingspunkt utenfor soverommene. Stuen har gode vindusflater i hjørnet og utgang til en stor, vestvendt terrasse på ca. 21 kvm. Loftstuen har det samme parkettgulvet som hovedstuen, veggene er lysmalte og det er god plass til sofa og tv-løsning med mer.

Bad/wc/vaskerom
Huset har bad både i første etasje, kjeller og i andre etasje. Badet i første etasje ble pusset opp i 2012 og fremstår tidsmessig med sorte, marmorerte fliser på gulv med gulvvarme, hvite fliser på veggene, downlights i taket og et frostet vindu i endeveggen. Innredningen består av en heldekkende servant på hvit skuffeseksjon, speilskap med overlys og et veggmontert toalett. Badet har også et stort og flott dusjkabinett med regnfallsdusj og flere velværefunksjoner.

Bad 2
Badet oppe er fra 1997 og har en romslig størrelse med inngang fra to sider og dagslys fra et stort vindu. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme, malte panelvegger og hvitmalt himling med downlights. Det er lagt hvite fliser på veggene i dusjhjørnet og rundt et stort hjørnebadekar. Dusjhjørnet har skyvedører i glass og det er ellers et toalett, et servantskap i tre med nedfelt dobbelservant, to servantspeil og belysning.

Soverom og garderobe
Huset har fem gode soverom, to i første etasje og tre i andre etasje. De to soverommene i første etasje har enstavs parkettgulv, glatte, malte veggflater, hvitmalte himlinger og gode vindusflater. Det ene soverommet nede og to av rommene oppe er innredet med hvite garderobeskap, og det største soverommet oppe har skyvedør inn til garderoberom. Det er også skap i gangen oppe og lagringsplass i utebod.

Kjelleretasjen
Kjelleretasjen er ombygd og oppgradert av dagens eier, med tanke på eventuelt utleie og ekstra fleksibilitet. Selger har benyttet huset som en generasjonsbolig. I tidligere garasje er det innredet en stor kjellerstue med egen inngang. En bod er innredet som kjøkken, og i tillegg har etasjen et soverom med bod, et bad/vaskerom med badstue og et kott i trappegangen.

Kjellerstuen er pent innredet med medaljongtapet på veggene, enstavs parkettgulv fra 2025 og et lite gangareal mot tofløyede, sydvendte terrassedører. Stuen har god plass til sofa og spisebord, samt adkomst videre til trappegangen som har lysmalte overflater i panel og enstavs gulv.

Kjøkkenet har en stilig innredning fra 2017, plassert parallelt langs to sider av rommet. Innredningen har høyglansfronter med gripekant, hylle med belysning og hvitmarmorert benkeplate i stein med underlimt vaskekum i hvit kompositt. Kjøkkenet er utstyrt med stekeovn, smal induksjonstopp og kullfilterventilator.

Soverommet er romslig med vinduer langs to sider, hvitmalte paneloverflater og enstavs gulv.

Badet er stort og pent utført med mørke fliser på gulvet, gulvvarme, samt lysmalte vegger og tak i panel. Innerst er det vaskeromsinnredning med lyse benkeskap, veggskap, benk og nedfelt vaskekum, samt nisje til vaskemaskin og tørketrommel under benken. Videre er det et dusjkabinett, et veggmontert toalett, en hvit servantinnredning og speilskap. En stor, frittstående badstue med glassvegger, glassdør og plassbygde benker er plassert i hjørnet av rommet for ekstra velvære.

Oppvarming - Teknisk
Boligen varmes opp elektrisk med varmekabler på to bad og vaskerom, samt stedvis panelovner. Det er også vedfyring i ildsted. Sikringsskapet har automatsikringer og hele elanlegget ble skiftet ut i perioden 2012 til 2015. Det er byttet varmtvannsbereder i senere tid og denne er på ca. 300 liter. Vann- og avløpsrør ble også skiftet ut i forbindelse med oppgraderingen i 2012 til 2015. Boligen har naturlig ventilasjon med avtrekk fra vifter på badene og ventilator på hovedkjøkkenet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme på begge bad og vaskerom. Peis med innsats i stue. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1937.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det ble funnet et notis i byggeanmeldingen om at mangler er rettet datert 13.05.1937. Denne saken er nå henlagt. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Det er ikke uvanlig at dette mangler med tanke på byggeåret.

Boligen er påbygget og endret siden byggeår med fasade endring, vinduer, dører, underetasjen og et tilbygg av carport. Dette foreligger det ferdigattest på datert 07.09.2016.

Det er noe avvik i kjeller i forhold til byggemeldte tegninger, opprinnelig var det tiltenkt egen entre under trappen til hovedinngangen, den ble satt inn der tidligere garasjeport var istedenfor slik det er i dag. Vindu som er byggemeldt i kjellerstue var egentlig tiltenkt lenger nord på samme vegg. Soverommet er noe større enn det er byggemeldt da et tiltenkt bad ved siden av ikke ble bygget. Rommene er byggemeldt som varig oppholdsrom.

Utebod er ikke byggemeldt.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr. 918742, tinglyst 18.11.1932:
Vargveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde på 4,5 meter kjørebane. Eier av eiendommen er forpliktet til å vederlagsfritt avstå nødvendig veigrunn og opparbeide vei til og langs tomta dersom kommunen krever det. Gjerde skal settes opp etter områdets bestemmelser.
Dagboknr. 918731, tinglyst 25.11.1932:
Gammel kjøpekontrakt. Øyas beboere hadde rett til bruk av badestrand og brygge, som i dag reguleres av Ulvøya Vel.
Dagboknr. 918743, tinglyst 25.11.1932:
Oppmålingsforretning av tomten.
Dagboknr. 918744, tinglyst 25.11.1932:
Gammel kjøpekontrakt. Trær på tomten må ikke unødig fjernes og tomten skal bebygges villamessig med ett beboelseshus. Tomten skal holdes inngjerdet og det skal ikke drives industri. Adkomstvei til parsellen blir opparbeidet i henhold til godkjent kart.
Dagboknr. 16399, tinglyst 04.12.1953:
Kommunen har meddelt dispensasjon til benyttelse av våningshus på gnr. 195, bnr. 25 som midlertidig 2-mannsbolig. Eier er forpliktet til å forandre bygget til enebolig dersom kommunen forlanger det.
Dagboknr. 974, tinglyst 26.01.1961:
Skjønn. Ekspropriasjon av deler av tomten til kommunen.
Dagboknr. 14205, tinglyst 30.10.1963:
Melding skal sendes før det påbegynnes arbeid ved vann -og kloakkanlegget på eiendommen. Kommunen har rett til å inspisere eiendommens ledningsanlegg. Dersom kommunen krever det, skal eiendommen sløyfe det godkjente private renseanlegget for eiendommens spillvann, føre avløpet direkte til offentlig kloakk og betale den fastsatte avgift. Kommunen har ikke noe ansvar for private ledninger og eier er ansvarlig for skader på offentlig ledningsnett som følge av at avløpet inneholder skadelige væsker eller stoffer. Eier er ansvarlig for at taknedløp o.l. ikke tildekkes. Eier er ansvarlig for å holde eiendommens ledningsnett i forskriftsmessig stand.
Dagboknr. 14332, tinglyst 27.09.1968:
Samme bestemmelse som nevnt ovenfor med dagboknr. 14205.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens kjeller etasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Ulvøya ligger idyllisk til i Bunnefjorden, kun 6 km. syd for Oslo sentrum. Ulvøya lå på 1700 tallet under sogneprestembetet i Christiania. Øya ble solgt til Andreas Andreasen i 1840, og i 1935 ble den kjøpt av A/S Ulvøya, for deretter å bli utparsellert til villatomter. Ulvøya har hatt broforbindelse siden 1928. Et naturskjønt og attraktivt villaområde med lite biltrafikk og en unik nærhet til sjøen.

Eiendommen har en flott og barnevennlig beliggenhet med gode solforhold. Få minutters gang til alt øya har å by på bla. populære Sydstranda, offentlig kommunikasjon, barnehage, tennisklubb, samt til øyas nærbutikk, Joker, som også er søndagsåpen m.m.

På Ulvøya finner du bla. tennisklubb, flotte bademuligheter på Sydstranda, en populær sandstrand på øyas sydspiss, som i en årrekke har blitt kåret til Oslos beste badestrand, samt egen båthavn. Ved innmelding i Ulvøya vel har boligeiere på Ulvøya rett til båtfeste, gratis inngang på Sydstranda badestrand, samt prioritert plass i øyas barnehage. Vellet har ansvaret for Sydstranden, Velhuset, Nordveststranden, og båtforeningen, samt som de arrangerer en rekke hyggelige arrangementer som 17.mai, St. Hans aften, juletretenning og mye mer. Se Vellets egen hjemmeside: https://ulvoya.no/ for mer informasjon.

Kort vei til Oslo Sentrum, samt en kort kjøretur til lokale handelssentre som Holtet, Sæter Torg og Lambertseter senter. På Sæter finner du et variert servicetilbud inkl. flere cafeer og spisesteder, dagligvare-, nisje- og klesforretninger. På Holtet ligger bl.a. den populære delikatessebutikken Jacobs, mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, bibliotek og Symra Kino.

Umiddelbar nærhet til buss med direkte forbindelse til Oslo sentrum. Buss 85/Jernbanetorget med avgang rett utenfor døren, samt buss 81/Fornebu og 83/Jernbanetorget med avgang fra Ulvøyabroa. (Vennligst se ruter.no for rutetider)

I retning sentrum finner du store friområder langs Ekebergskrenten, Ekebergsletta og Brannfjell. Området rundt Ekebergsletta kan bla. tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturpark og Ekebergrestauranten m.m.

Det er et virkelig rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Ulvøya Tennisklubb. Alle klubbens fasiliteter ligger på "Sydstranden", hvor man kan ta seg et bad etter endt match.
Kort avstand til områdets to lokale alpinbakker - Sloreåsen (Ljan IF/Ljan Alpint), og Leirskallen (Nordstrand Vintersportklubb).
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF er viden kjent for sitt store miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også egen triatlongruppe og et allsport-tilbud til funksjonshemmede. Nye Nordstrand Arena stod ferdig august 2018. Her finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand Turnforening holder til den flotte nye Leirskallen Turnhall fra 2016, og har turn- og gymnastikktilbud for alle aldersklasser og nivåer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad. Svømmehallen er åpen for publikum alle dager.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Ormsund Roklubb på Malmøya.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena som er åpent fra 06:00 – 23:00.
Ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Adkomsten til Ulvøya skjer via Ulvøybrua fra Mosseveien. Følg Vargveien til nr. 17 på høyre hånd, like ved Joker.

Ulvøya har egen barnehage som drives av Ulvøya Vel, hvor velets medlemmer får prioritet. Barnehagen har totalt ca. 34 barn, fordelt på to avdelinger i alderen 1-4 år og 3-6 år.
I følge utdanningsetaten sogner Vargveien 17 til Nedre Bekkelaget skole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv sjekke med skolesjefens kontor og/eller bydelsadministrasjonen.

Eiertomt på 1 035 kvm.

Det er plass til flere biler på gruset plass bak huset, i tillegg til to biler i den doble carporten. Boligen har elbillader. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-5247 datert 26.02.2025 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 36 404,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten er kr. 11 066,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. XXXX kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 25 000,-
Velavgift til Ulvøya Vel er kr 1 500,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/internett og har avgift på kr 1 900,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 4 909 231,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 13 441 758,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

19 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

475 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
495 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
19 495 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Håvard Torgrim Foseid og Hege Elisabeth Ødegård

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Skjemaet er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull, den ene arvingen har bebodd eiendommen og fylt ut skjemaet etter beste evne. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,7 % av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.900,-
Visninger: kr 4.000,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 
Salgsoppgave: kr 5.000,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 44-0130/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.25130

Sist oppdatert: 12. juni 2025 kl. 00:07