Stensvikveien 8

Stensvikveien 8, 1622 GRESSVIK
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 59, bruksnummer 86, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 62 kvm

BRA-i:
1. etasje - 55 kvm: Stue, kjøkken, 2 soverom, gang, bad og spisestue

BRA-e:
1. etasje - 5 kvm: Soverom med egen inngang

Uthus:
1. etasje - 2 kvm: Utedo/vedskjul

Åpent areal:
1. etasje - 16 kvm: Treterrasse
1. etasje - 9 kvm: Betongterrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.03.2026 utført av Takstmann Magnus Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Eiendom oppført i 1970. Tilbyggene er ifølge eier oppført og kledd i 1981 og 1996. Utvendig kledd med liggende kledning av tre. Saltak tekket med takpapp. Ringmur av mur/betong. Fundamentert på berg. Innvendige overflater av tre. Panel i tak og vegger. Furugulv, sov og en stue har belegg. Enkel kjøkkeninnredning. Kjøkkenet fungerer like godt idag som da det ble bygget. Baderom er ikke bygget etter gjeldene forskrifter og tåler ikke vannsøl. Toalett og pumpe montert 2005. Dusjkabinett og vask 2013. Krypkjeller innenfor ringmur til fjell. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:

Utvendige > Dører:
Ny terrassedør 2019. Malt ytterdør til hytte og til tilbygg. Vurdering av avvik: Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Dør til soverom har råteskader i bunn av dørblad. Dørene tar i karm. Befaring er vinterstid og det er ikke satt på varme på hytta. Dørene er ifølge eier intet problem i bruk på sommerstid. Det må uansett påregnes at dører tidvis må justeres på hytter som er sesongbruk. Konsekvens/tiltak: Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut. Kostnadsestimat: Under 20 000.

Innvendig > Krypkjeller:
Krypkjeller innenfor ringmur til fjell. Vurdering av avvik: Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller. På befaringsdagen er det stedvis vann og generell fukt på terrenget i krypkjeller. Vann fra regn og smeltevann trenger inn mellom grunnmur og fjell. I tørre perioder tørker det opp i følge eier. Ved fuktmåling med pigg i trevirke i stubbeloft registreres forhøyde verdier av fukt i ytterste del i underkant av stubbeloftsbordene. Det er målt 21,9 fuktprosent, som over tid vil føre til fukt og råteproblematikk. Potensielt har det vært slik siden byggeår. Dette vil variere med årstidene, fra slik det er nå til ikke forhøyde verdier av fukt. Konsekvens/tiltak: Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader. Det anbefales å etablerer ytterligere ventiler i mur.

Bad > Sluk, membran og tettesjikt:
Vurdering av avvik: Det er ikke membran/tettesjikt i våtsonen. Konsekvens/tiltak: Enkelt hyttekjøkken fra byggeår. Rustfri vask med ett greps blandebatteri. Kjøkkenet fungerer like godt idag som da det ble bygget. Dagens standard er dog høyere. Vurdering av avvik: Det er påvist fuktskjolder i overflater. Eldre fuktmerker i benkeplate ved vask. Gamle fuktmerker i skap under vask. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- avvik som kan krever tiltak) på følgende:

Utvendig > Takktekking:
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. I 2017 ble den ene pipen fjernet da det ble oppdaget lekkasje. Ny takpapp ble lagt av tømrer/byggmester. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Undertaket er beskyttet av takshingel, men får TG 2 grunnet alder. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Utvendig > Nedløp og beslag:
Takrenner av plast. Enkelte nedløp og beslag av plastbelagt stål fra 2017. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Utvendig > Veggkonstruksjon:
Liggende kledning av tre. Tilbygget er ifølge eier oppført og kledd i 1981 og 1996. Stue veggen mot vest er kledd om i 2017. Øvrig kledning er tilsynelatende fra 1981/96. Og det er disse arealene som naturligvis er mest berørt av alder og slitasje. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Spesielt på veggen ved terrassen mot syd/øst. Forholdet er lett synlig. Råteskadet trekledning må skiftes ut. Det er bedre økonomi å skifte kledning på hele veggen enn partiell reparasjon. Da kan man også vurdere å utøke isolering og vindsperre/lufting.

Utvendig > Vinduer:
Malte vinduer fra 1970 i hovedhytta og 1981/96 i tilbygget. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Utvendig beslag mangler oppbrett i endene bak kledningen. Det er ikke uvanlig at beslagene avsluttes slik, men det gir TG 2. Andre tiltak: Vinduer fra 1970 - og 80-tallet er kommet til en slik alder at de bør skiftes ut. Det er værslitte overflater og stedvis råte i overflater.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Terrasse av tre og betong. Terrasse er bygget 1984/96. Betongterrasse fra byggeår. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Terrasse er 40 år og økt vedlikehold og utskiftninger må påregnes. Noe sprekker i betong terrasse ved oppkant. Det er ikke behov for utbedringstiltak. Vedlikehold forlenger levetiden.

Utvendige trapper:
Trapper av tre bygget 1984/96. TG 2 grunnet alder. Tiltak: Opprettholde vedlikehold.

Innvendig > Overflater:
En vegg i stue har ny panel 2017 grunnet lekkasje fra pipe. Pipe ble revet og kledning ute også skiftet. Ny papp på taket. Slitasjemerker ved inngangsdør og bruksmerker må påregnes. Det er ikke behov for tiltak.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn:
Bjelkelag av tre under gulv av tre. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. I stue med gulv med belegg er det registrert inntil 15 mm høydeforskjell på 2 meter. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank:
Ca. 30 liter bereder plassert under hytta. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.

Kjøkken > Overflater og innredning:
Enkelt hyttekjøkken fra byggeår. Rustfri vask med ett greps blandebatteri. Kjøkkenet fungerer like godt idag som da det ble bygget. Dagens standard er dog høyere. Det er påvist fuktskjolder i overflater. Eldre fuktmerker i benkeplate ved vask. Gamle fuktmerker i skap under vask. Det er ikke behov for utbedringstiltak.

Bad > Overflater Gulv
Flatt gulv av furu. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Andre tiltak: Ved lekkasje fra utsyr vil det føre til skade på rommet og nærliggende konstruksjoner.

Bad > Ventilasjon:
Badet har kun ventil i vegg inn mot soverom. Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
-Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Nytt arbeid. 2003. Faglært: Slevik Elektriske. Elektrikerarbeid, automatsikringer mm. Tror dette ble gjort i 2003. Har ikke dokumentasjon på arbeidet.

Nytt arbeid. 2005. Faglært. Toalett og pumpe til avløp m.m. Har ikke dokumentasjon på arbeidet.

Nytt arbeid. 2013. Faglært. Dusj og baderomsmøbler, servant. Har ikke dokumentasjon på arbeidet.

-Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja. Lekkasje rundt gammel pipe og ned til vegg bak hytte. Utbedret med nytt tak, ny veggpanel mm utvendig og innvendig, stuevegg mot vest. Ny pipehatt på pipe nr 2. 2017.

Nytt arbeid. 2019. Faglært: Tømrer Bøe-Pedersen. Ny terrassedør, mot sør. Har dokumentasjon på arbeidet.

-Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Nytt arbeid. 2003. Faglært: Slevik Elektriske. Automatsikringer m.m.

- Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller liknende?
Ja. Sommervann og avløp til / fra hytte i regi av Stensvik og Basteviken Vann og Avløp.

-Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja. Nytt arbeid. 2025. Faglært: Vedlikehold Og Miljøservice AS. Ny pumpe til avløp. Har dokumentasjon på arbeidet.

-Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja. Gammel pipe fjernet, over tak. Pipehatt på nyere pipe.

-Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja. Noen mus i underskap på kjøkkenet og ellers i hytta i tidligere år. Kun 1 mus i kjøkkenskap høsten 2025. Ingen senere. Sukkermaur sporadisk inni hytta om sommeren.

-Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Ja. Graving i næområdet for å legge inn helårsvann til de hytte-eiendommene som ønsker det.

Hytta har vært i samme eie siden 1977 og er gjennom årene vedlikeholdt løpende samt tilført ulike påkostninger. Arbeider på elektrisk anlegg ble utført rundt 2003, inkludert installering av nytt sikringsskap med automatsikringer. Kostnader til flere utskiftninger og oppgraderinger er det naturlig å påregne på bakgrunn av blant annet hyttas alder og standard.

Gjennom oppføring av to nye tilbygg i 1981 og 1996 er også bruksverdien økt. Tre soverom gjør hytta funksjonell for familien og åpner i tillegg for å ha besøkende på overnatting. Ett inngår i hyttas opprinnelige del, de øvrige to i de respektive tilbyggene hvorav ett har utvendig adkomst fra terrassen.

To romslige stuer gir både god plass til felles aktiviteter og mulighet for individuelt opphold. Stuen i hyttas opprinnelige del fyller i dag rollen som dedikert spisestue, siden den tilbyggede stuen uten trengsel rommer en mange-seters sofa. Sistnevnte inneholder også en oppmuret peis fra 1982 med innsats som raskt fyller stuen med både varme og stemning.

Kjøkkenet er adskilt i eget rom, men nært tilknyttet spisestuen via en smart serveringsluke der maten kan sendes gjennom. Selve kjøkkeninnredningen er fra byggeåret og fungerer like godt nå som da, men har riktignok enkel standard.

Rommet som i dag fyller rollen bad er ikke konstruert som et våtrom og må av den grunn benyttes med dusjkabinett. Nytt kabinett og nye baderomsmøbler ble installert i 2013, nytt klosett og avløpspumpe i 2005.

Overflater og innredninger:
Gulv: Furubord og belegg.
Innervegger: Panel og mur.
Himlinger: Panel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte fronter samt benkeplater i heltre. Nedfelt stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Kjøleskap med liten fryser medfølger salg. Selger har opplyst at det finnes fastmontert løsøre og/eller tilbehør som ikke skal følge med eiendommen. Dette må avtales nærmere med selger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med vedfyring. Panelovn i stua.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1970.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse eller tegninger for eiendommen den gang den ble oppført. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Meglerforetaket har mottatt lite informasjon i fra kommunen med uoversiktlige tegninger av bygget. Det er mottatt byggemeldte tegninger fra kommunen som viser tilbygg med stue, soverom, og vaskerom fra år 1981 men ingen ferdigattest for tiltaket. Det fremkommer ingen rombenevnelse på den opprinnelige eiendommen som i dag er spisestue, kjøkken og soverom 2. På bakgrunn av at det ikke er fremlagt innvendige byggetegninger fra den opprinnelige eiendommen, er bruken av arealene i boligen, ikke kontrollert opp mot dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.
Bad er opprinnelig byggemeldt som vaskerom.

Det foreligger godkjente tilbyggstegninger datert 26.04.1996, men ingen ferdigattest på tiltaket. Tegningene omfatter kun byggets fasade, og det er ikke fremlagt tegninger av eiendommens innvendige bruk som i dag rommer soverom 3 med egen inngang. Det er ikke fremlagt tegninger som viser terrassen og det er ukjent om tiltaket er søkt om/godkjent den gang den ble oppført.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

På Stensvikfjellet kan feriedagene tilbringes i fredfylte omgivelser ved sjøen, midt mellom Fredrikstad sentrum og Hankø.

Nærmeste bademulighet finnes allerede etter 7-8 minutters gange videre ned adkomstveien, nærmere bestemt Stensvik badeplass med langgrunn og meget barnevennlig sandstrand. Stranden er også et velegnet sted å sjøsette kajakk. I Fjellskilen utenfor er det smul sjø når sørvesten setter sitt friske preg på kysten for øvrig.

Har du båt og får plass i en av de mange småbåthavnene i området, får du samtidig et meget godt utgangspunkt for utflukter på sjøen. Langs kysten av så vel Onsøy som Kråkerøy venter vakker skjærgård med nærmest utallige steder å kaste dreggen. Kort er også avstanden til øyparadiset Hvaler, med flere besøksverdige destinasjoner.

Til lands finnes en rekke turmuligheter fra de umiddelbare omgivelsene. Kyststien passerer i området og leder videre i retning Hankø i vest samt mot Gressvikmarka i nord. I sistnevnte finnes et rikt nettverk av merkede løyper og stier, deriblant en helt ny lysløype.

Til sentrum av Fredrikstad tar det om lag ett kvarter å kjøre, alternativt kan du parkere bilen ved Åle eller Gressvik og ta gratis ferge den siste biten inn til byen. Innkjøp av dagligvarer kan enkelt utføres ved en rekke forretninger som er lett tilgjengelig langs hovedveien mot Stensvikfjellet.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 1 593 kvm. Eiendommen tilfredsstiller ikke dagens krav til stedfesting av eiendomsgrenser. Grensene er usikre og det vil ofte medføre
arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling.

Parkeringsplass ved veien. Årlig leie er kr 1.000,-.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger gjennom et privat vann og avløpslag (Stensvik og Bastevikens Vann og Avløp SA).
Selger opplyser: Avløp via egen tank til felles avløp. Avgift for vann og avløp, betales via Kommunale avgifter.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan for Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 er avsatt til: 1120 Fritidsbebyggelse.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredrikstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 5 845,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn fritid.

I tillegg kommer årlig eiendomsskatt som utgjør kr 4 543,-. Denne faktureres sammen med de kommunale avgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2 300,- pr. år. / 127 kwh. pr. år. 
Velavgift til Stensvik og Basteviken Vel: kr 1 000,- pr. år.
Parkering (til Wenche Westeng): 1 000,- pr. år.
Driftsavtale for vann og avløp til Vedlikehold & Miljøservice: 3 253,75 (m/mva) pr. år.
Frostsikring hytte innvendig (Even O Jensen): 2 525,- (m/mva) pr. år.
Boligen har parabolantenne. Tv-dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Velforeningen informerer:
Styret ble i sin tid opprettet som et veilag og hadde som formål å ta «ansvar» for veien. Senere ble drift av bommen en del av ansvaret. Etter hvert har dette utvidet seg til å inkludere ansvar for strand og dugnader knyttet til dette. Kontingenten skal i utgangspunktet dekke løpende vedlikehold, men da større og mer omfattende tiltak (som da veien ble utbedret og asfaltert for noen år siden) er håndtert som tilleggskostnad som har blitt delt på alle hytteeierne. Jfr. tidligere vedtak på årsmøter. I tillegg er det eget styre som håndterer vann og avløp og ulike styrer som forvalter båthavnene. Det er egne kontingenter, årsmøte og vedtekter for dette.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.945.146,- for fjoråret når boligen benyttes som sekundærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

3 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
108 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 608 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne-Lise Mjørud

Etter nærmere avtale.

Stensvik og Basteviken Vel

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt VISNING - 3 visninger er inkludert i tilbudet.  kr -3 500,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant.  kr 22 085,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0038/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2638

Sist oppdatert: 01. april 2026 kl. 13:29