Brekkeveien 19

Brekkeveien 19, 0884 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 59, bruksnummer 357, seksjonsnummer 11, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 100 kvm

BRA-i:
2. etasje 94 kvm: Entré/gang, bad/vaskerom, bad, to soverom, kjøkken med åpen løsning, spisestue og stue.

BRA-e:
Kjeller: 6 kvm: To boder.

Åpent areal:
2. etasje 13 kvm: Balkong.

Boligen disponerer to kjellerboder. Den ene boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen. Det gjøres oppmerksom på at den ene av boligens eksterne bod(sportsbod) tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.04.2026 utført av Anticimex avd. Oslo. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Del av barnerommet er ikke godkjent som rom til varig opphold. Se punkt "Ferdigattest" for mer informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av synlig murverk og murpuss. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Bolig. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det iht. tilstandsrapporten er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Baderom/vaskerom: Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen. Hullene er tettet med tettemasse, men det kan ikke verifiseres ved visuell inspeksjon alene om løsningen gir tilstrekkelig fuktsikkerhet. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Baderom: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Det er iht. tilstandsrapporten gitt TGIU på følgende:
- Baderom/vaskerom: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig.

- Teknisk anlegg: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
1. Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja. Toalett som renner.

2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2026: Byttet blandebatteri og dusjgarnityr på begge bad

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2022: Installert elbillader.

16. Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2024: Reparasjon og oppgradering av gulvvarme.

28. Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Svar: Ja. Byggeplaner på nabotomt, "radiofabrikken".

Selger informerer i tillegg at dusjkabinett ikke lar seg lukke.

Moderne og innholdsrik endeleilighet med arkitekttegnet arealeffektiv planløsning og spesialtilpasset innredning. Leiligheten har en generøs takhøyde på 2,78 meter i alle oppholdsrom, samt store vindusflater, som gjør leiligheten lys og luftig med god romfølelse.

Inneholder:

Romslig entré med god lagringsplass i garderobeskap. Fra entréen er det satt inn smijernsdører inn til de to mindre soverommene, som gir godt med dagslys i entréen. Det er i tillegg til garderobeskapene plass til sittebenk eller kommode.

Gjennom smijernsdøren kommer man inn til et ekstra felles oppholdsrom med tilgang til eget bad. I gangen inn mot soverommene er det plassbygget daybed med gjesteseng som kan trekkes ut. Det er plass til veggmontert TV i nisjen, og området fungerer som en ekstra stue for barna. Soverommene er adskilt med plassbygget vegg med hyllesystem og arbeidspult på hver side, og fungerer svært godt som barnerom. I skilleveggen er det en luke, så barna kan samarbeide om lekselesing og lignende selv om de sitter i hver sin del. Det er også plassbygget nisje for enkeltseng på begge sider, i tillegg til stort, felles garderobeskap. Rommet har en fleksibel løsning og kan gjøres om til to separate rom. Se alternative skisser.

Fra gangen mot barnerommet er det inngang til ett av leilighetens to bad. Badet er flislagt med badekar, vegghengt toalett og servant med underskap.

Hovedsoverommet har god størrelse, med god plass til dobbeltseng med nattbord. Godt med garderobeskap. Garderobeskap og materialer er gjennomgående i hele leiligheten. Ved vinduet er det plass til sminkebord, kommode eller utvide garderobeskapene. Hovedsoverommet har utvendig solskjerming.

Det andre badet har inngang fra entréen. Badet er utstyrt med servant med underskap og skuffer, samt vegghengt toalett. Dusjnisjen har skyvbare glassdører som er holdt i samme stil som glassdørene inn til vaskerommet. Vaskerommet har opplegg for vaskemaskin og tørketrommel med brettebenk, ekstra skap og hyller. Glassdørene inn til rommet kan lukkes, noe som er veldig praktisk hvis man har gjester.

Lys stue med åpen løsning mot kjøkkenet. Stuen er gjennomtenkt, med plassbygde takhøye skap og plassbygget TV-benk som er forlenget under vinduet ut mot balkongen. TV-benken er holdt i samme fargetone som vegger og tak, som gir en fin helhet i rommet. God plass til sofa i tillegg til spisebord i tilknytning til kjøkkenet. Fra stuen er det utgang via skyvedør til balkongen.

Stor balkong på ca. 13 kvm med morgensol. Det er god plass til sittegruppe og grill, i tillegg til plantekasser o.l. Balkongen vender ut mot rolig område, og glassrekkverket er frostet så man sitter helt usjenert. Det er montert markise og dobbelt stikk på balkongen.

Stilrent og moderne kjøkken med integrerte hvitevarer, inkludert vinskap, og god skap- og benkeplass. Frontene på kjøkkenet er laget av møbelsnekker. Det er også hjemmekontorløsningen og sittebenken som strekker seg over i spiseområdet. Benkeplate i corian, samt hvit glassplate mellom benk og overskap. Fin kjøkkenøy med barløsning på en side som skjermer kjøkken fra oppholdsrom

Gjennomførte materialer og belysning i hele leiligheten. Smartstyring fra 2021 på belysning.

Leiligheten disponerer en garasjeplass med mulighet for ladeboks, en kjellerbod på ca. 5 kvm og en sportsbod på ca. 1 kvm.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av elektrisitet og vannbåren gulvvarme.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for bruksendring fra kontorbygg til bolig datert 30.11.2011.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Ferdigattesten omfatter ikke følgende endringer fra byggetegninger opp mot dagens bruk:
- Del av barnerom hvor det i dag bl.a. er plassert en daybed er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets tomt:
Dagboknr. 131941 tinglyst 24.02.2009 - Erklæring: Brekkeveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Dersom dipensasjonen trekkes tilbake forplikter sameiet på egen bekostning legge ut veien i en bredde av 20 meter med nødvendig tillegg for fylling og skjæring, og i den standard som gjelder for godkjenning av vei i Oslo kommune. Sameiet forplikter seg til å overdra vederlagsfritt den nødvendige veigrunn i tilsvarende bredde som nevnt over.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst adkomstrett over gnr. 59, bnr. 355 med dagboknr 577169, tinglyst 21.07.2011 og dagboknr 577228, tinglyst 21.07.2011.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten ligger i et svært attraktivt boligområde på Brekke med markagrensen og Maridalsvannet som nærmeste nabo. Store utearealer og friområder byr på de aller beste muligheter for friluftsliv og rekreasjon. Sammenhengende gang- og sykkelstier langs Akerselva fører deg direkte ned til sentrum gjennom Nydalen med alle sine butikker, kafeér og restauranter. Idylliske Brekkedammen (Stilla) er en av Oslos flotteste badeplasser og ligger kun 5 minutters gange unna. I tillegg er det flere andre badeplasser langs Akerselva.

Gangavstand til Frysjaparken og Stillatorget med det meste man trenger av butikker og servicetilbud. I Frysjaparken har det Meny-butikk, søndagsåpen Joker-butikk, Frisørpikene, apotek samt veterinær. Av spisesteder kan området by på Grains med fransk bakeri på dagtid og pizza på kveldstid, Jønk og Frysja sushi take-away. På Stillatorvet ligger en av områdets beste Remabutikker, frisør, apotek m.m. Kort vei til Storo Storsenter som er Oslos største senter, målt i antall butikker.

På naturskjønn tursti, som starter utenfor døren, har man direkte tilgang til marka. "Vinterporten" som gir tilgang til Maridalsvannet i vinterhalvåret ligger rett ved tomta. Nærheten til marka med flere lysløyper, badevann og frisk luft er for mange ensbetydende med trivsel og høyere livskvalitet. Maridalen er et eldorado for sykkel, løping, ski og rulleski. For den treningsglade ligger både Avancia og Evo i Frysjaveien.

Det er skole og barnehage i nærområdet. Barna har en trygg og tilnærmet bilfri skolevei til Kjelsås skole.

Kort vei til busstopp for buss 54 som går i Brekkeveien. Flere busser fra Maridalsveien og Frysjaveien. Tog fra Kjelsås stasjon og trikk fra Grefsenveien.

Bydelen byr på et utvalg av Oslos beste skoler, og sammen med Kjelsås idrettslag tilbyr området svært gode oppvekstsvilkår for barn og unge. Kjelsås Idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Kjelsås skole (1. til 7. trinn) og Engebråten ungdomsskole (8. til 10. trinn). Det er tilnærmet bilfri skolevei til både Kjelsås og Engebråten. Det er flere barnehager i området, både kommunale og private. De nærmeste er Stilla barnehage og Kjelsås skole barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra kommunens hjemmesider og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4 894 kvm som tilhører sameiet. Felles tomt opparbeidet med blant annet internstier, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Parkeringsplass nr. 11 med elbil-lader i felles garasjeanlegg er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen og medfølger.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4282 datert 25.10.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser ihht reguleringskart datert 18.09.2017. Kommunedelplan: KDP-17.

Pågående plan- og byggesaker i nærområdet:
For eiendommen Kjelsåsveien 161 (Tandbergtomten), nabotomten på vestsiden av Brekkeveien 19, er det detaljregulering for omgjøring og bygging av ca. 300 leiligheter. Det ble mottatt revidert planforslag 14.11.2025 og en begrenset høring 01.05.26. Normalt vil neste steg være politisk behandling før noe endelig vedtak. Se saksnummer 201909593 og detaljregulering saksnr: 2025/06903 på PBE sin hjemmeside (saksinnsyn). Når prosjektet settes i gang vil man forvente byggestøy og endring av adkomst i området når prosjektet holder på.

Oset, som forsyner 90% av Oslos befolkning med vann, har blitt utbygget med nye haller i fjellet. Det er bygget nye rentvannsbasseng for vannforsyning til hovedstaden ved anlegget på Oset. Prosjektet startet i 2017 og vil foregå ut 2028. I anleggsperioden vil anleggsveien inntil markagrensen bli benyttet til nødvendig anleggstrafikk.

Tomten bak Brekkeveien 14 og 16 eies av Oslo kommune (gnr 59, bnr 723 og 724), som er regulert til boligformål. Det forelå plan for omreguleringomregulering av denne tomten til samfunnsnyttige formål. Ut fra byggesak hos Plan- og bygningsetaten var ønske å bygge omsorgsboliger på tomten, men reguleringssaken ble avsluttet i brev 28.10.25. Se saksnummer 2025/06748 på PBE sin hjemmeside (saksinnsyn).

Det anbefales å se på kommunens hjemmeside, saksinnsyn for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 8 093,- pr. mnd. og inkluderer: Felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, renhold av fellesarealer, forretningsførsel, nedbetaling av felles lån, Akonto varmtvann, TV/internett.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026 med en økning på 3,6%.

Felleskostnadene fordeles slik:
A konto energi/varmtvann 1 396,-
Garasje 100,-
Felleskostnader 6 175,-
Kabel-tv 422,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 3500 kwh + 7500 kwh (gulvvarme) pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 420 987,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr 1 205,-  pr 2026.

Andel formue er kr 24 767,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 13 776,- pr. 27.04.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 778 940,- pr. 27.04.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208148745
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 7,05%
Restsaldo 778 940,-
Innfrielsesdato: 30.01.2029
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Nei

9 450 000,00 Prisantydning
13 776,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 463 776,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

236 570,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
237 660,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
247 610,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 701 436,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 711 386,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Amanda Asklien og Jarle Johnsrud

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Vidsyn, med sameiebrøk 94/5317.
Sameiet består av 64 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2025: Montering av vannmålere til sameiet
- 2024: Omfattende renoveringsarbeider/ ombygging av heis
- 2024: Bygging av helt ny mur med granittblokker (lav mur) langs med innkjørselen V side
- 2024: Alle vegger i trappeoppgang og korridorer nymalt
- 2023: Bygging og helt ny mur med granittblokker langs med innkjørselen H
- 2023: Taklamper i korridorene i 5. - 8. etasje ble byttet til nye LED lamper
- 2023: Flere styringsenheter og motorer i ventilasjonsaggregatene er byttet ut
- 2020:Lamper i garasjen er byttet med nye sensorstyrte LED-lamper som et energisparingstiltak.
- 2020: Ny hoveddør og nytt rekkverk
- 2020: Alarmanlegg montert i ”bodområdet” i kjelleren
- 2019: Flere styringsenheter og motorer i ventilasjonsaggregatene er byttet ut
- 2019: Reparasjon av deler av muren mot Kjelsåsveien 161.
- 2019: Reparasjon av heis

Sameiet Brekke Varmesentral er et eget sameie, hvor Vidsyn eier 64/140-deler. Varmesentralen leverer varmt tappevann og gulvvarme til Vidsyn og to andre sameier (Maridalsporten og Brekkedammen 4). Varmesentralen er organisert som et eget juridisk sameie – Sameiet Brekke Varmesentral (SBV) Varmesentralen som er felles for Brekkeveien 19, Brekkeveien 12-16 og Brekkeveien 10 ble utbedret og kostnadene er fordelt på de forskjellige sameiene i 2018.

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser følgende i e-post datert 27.04.2026:
"Det er ikke vedtatt noen påkostninger som vil medføre en økning av fellesutgifter eller fellesgjeld. Vi gjør oppmerksom på at det er gitt informasjon i både årsmelding og på årsmøte nå, om at vi skal gjøre en større oppgradering av tak og ventilasjon til neste år, og at kostnadene for dette foreløpig ikke er endelig kjent. Styrets foreløpige vurdering er at dette ikke vil medføre behov for økning av felleskostandene. Forøvrig må det påregnes at fellskostandene vil utvikle seg i tråd med aktuell prisstigning"

Det fremkommer dog i årsberetningen at de fort vil regne med kostnader på 1-2 millioner kroner ifbm. overnevnte arbeid.

Det fremkommer også følgende fremtidig vedlikehold i årsberetningen:
- Energimålere for gulvvarme og varmtvann i leilighetene vil på ett eller annet tidspunkt måtte fornyes, da det er slitedeler i disse. Målerne fungerer som de skal, men har gått over antatt levetid.
- Taknedløp på vestsiden må også bygges om.
- Skjermen over garasjenedkjørselen begynner å bli dårlig, og må etter hvert byttes.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Seksjonsbegjæringen kan oversendes ved forespørsel.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt   kr -10 000,00
Markedspakke. Eget vedlegg  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 4 600,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring   kr 43 510,00
Fotopakke standard 30 bilder  kr 4 500,00
Tilstandsrapport. Ved Anticimex   kr 10 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0055/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2655

Sist oppdatert: 08. mai 2026 kl. 15:18