Birch-Reichenwalds gate 2A

Birch-Reichenwalds gate 2A, 0483 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 77, bruksnummer 346, seksjonsnummer 29, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 93 kvm

BRA-i:
4. etasje 83 kvm: Gang, bad, kjøkken, stue og to soverom

BRA-e:
Kjeller: 10 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
4. etasje 10 kvm: Balkong

Boligen disponerer en kjellerbod. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.03.2026 utført av Thomas Erichsen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong/ metallkonstruksjoner, med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Utvendig fasade forblendet med teglstein og stående kledning ved balkonger. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med papp/membran (tak ikke besiktiget). Leiligheten har balansert ventilasjon med mekanisk avtrekk på kjøkken og bad. Vinduer og balkongdør med karmer/ramme av tre (fra byggeår). Entrédør fra byggeår med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er gitt 79% TG1, 15% TG2, 6% TGIU.

Det er i henhold til rapporten gitt TG2 på 5 punkter.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
 Våtrom - Baderom:
- Overflater vegger. Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen.
- Sanitærutstyr og innredning. Trykknapp på toalett er defekt/ skadet.
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført. På grunn av våtrommets utforming og bruk amt vegger av mur/ betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer vurderes å ikke kunne utelukke skjulte fuktskader.

Kjøkken:
- Vannrør. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet.
- Ventilator. Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt.

Følgende har fått TGUI.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg. I følge eier tilfaller vedlikeholds- og utbedringskostnader tilknyttet til felles mekanisk ventilasjonsanlegg sameiet.

HMS
Rekkverkshøyde og lysåpninger. Rekkverkshøyden er målt til 1,09 meter (balkonghøyden er over 10 meter).

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkommen til Birch-Reichenwalds gate 2A, en romslig og moderne leilighet med svært god intern beliggenhet og en solrik sydvest-vendt balkong på hele 10 kvm. Her får du en gjennomført og tidsriktig standard med parkett i alle oppholdsrom, en stilren og delvis åpen løsning mellom stue og kjøkken, samt et pent bad med gulvvarme fra byggeår. Leiligheten oppleves lys og luftig med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys.

Boligen byr på flere gode kvaliteter som gjør hverdagen både komfortabel og praktisk. Her har du heis i bygget, garasjeplass med lader, en romslig bod på 10 kvm og en egen sykkelbod. I tillegg kan du nyte utsikten og solen fra egen balkong eller fra den felles takterrassen i C-oppgangen.

Beliggenheten er et stort pluss. Her bor du med gangavstand til alt du trenger i hverdagen. I nærområdet finner du et bredt utvalg av hyggelige serveringsteder, kollektivtransport og Storo kjøpesenter med et rikt utvalg av butikker. Akerselva ligger kun få minutters gange unna og byr på flotte turmuligheter året rundt, i tillegg til populære badeplasser på varme sommerdager.

Nærmere innhold:
Entré
Leilighetens entré er romslig og innbydende og gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her knyttes alle oppholdsrom naturlig sammen. Det er rikelig med plass til å henge fra seg klær og sette fra seg sko.

Kjøkken
Moderne og funksjonelt kjøkken fra HTH. Kjøkkenet er holdt i en sosial åpen løsning mot stuen der du har god kommunikasjon med gjestene mens middagen lages. Det er rikelig med oppbevaringsplass i skuffer og skap. Den gode benkeplassen gjør matlagingen enkel. Kjøkkenet har moderne kjøkkeninnredning med slette fronter og benkeplate av laminat med nedfelt vaskekum. Det er utstyrt med integrert platetopp og stekeovn, samt opplegg for oppvaskmaskin. Praktisk benkeskapsbelysning under overskap med stikkontakter gir godt arbeidslys og gjør matlagingen enklere.

Stue
Fra kjøkkenet er det en delvis åpen løsning ut til en romslig stue. I stuen er det god plass til sofagruppe med tilhørende salongbord, TV-seksjon og annet ønskelig møblement. Store vindusflater kombinert med en god takhøyde på ca. 2,4 m sørger for en luftig atmosfære i leiligheten. Vinduene mot balkongen er utstyrt med elektrisk solskjerming.

Balkong
Fra stuen kommer du ut til en stor sydvest-vendt balkong på 10 kvm. Her er det gode muligheter for å innrede med en hyggelig sittegruppe der årets varme dager kan nytes. På sommerstid oppleves balkongen som en naturlig forlengelse av stuen. Balkongen har utebelysning, stikkontakter og elektrisk markise. Det er tillatt med el- og gassgrill.

Bad
Badet er fra 2012 og er pent flislagt med elektrisk gulvvarme for en behagelig og lun start på dagen. Rommet er innredet med vegghengt klosett, baderomsinnredning med servant, speil og dusjhjørne. Det er opplegg for vaskemaskin og balansert ventilasjon med mekanisk avtrekk på bad og kjøkken.

Hovedsoverom
Leilighetens hovedsoverom er av god størrelse og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er rikelig med oppbevaringsplass i et romslig garderobeskap.

Soverom 2
Det andre soverommet er også romslig og egner seg ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor. Her er det god plass til seng, pult eller annet ønskelig møblement.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Integrerte hvitevarer på kjøkken, som kjøleskap, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger ikke:
- Bokhylle i stue
- Vegghylle i stue
- Vinhylle på kjøkkenet
- Taklamper på kjøkken, kontor og hovedsoverom

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilknyttet felles fjernvarmeanlegg og gulvvarme på badet. Leiligheten er tilkoblet felles varmtvann. Techem Norge AS avregner faktisk energiforbruk mot innbetalt á konto-beløp. Avregningen gjennomføres én gang i året og faktureres eller krediteres eierne i juli hvert år.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på bygget datert 21.08.2015. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 10 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bruksrett, adkomstrett, bestemmelse om vann og kloakk, bestemmelse om gjerde og diverse erklæringer og avtaler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

I tillegg er det tinglyst følgende på eiendommen grunndata:
Dagboknr 1058040, tinglyst 12.12.2012 - seksjonering.

Dagboknr 471206, tinglyst 27.05.2016 - reseksjonering.
Fellesareal (P-plasser) tillegges snr. 17, 26, 76 og 104 som tilleggsdeler.
Fellesareal tillegges snr. 102 som tilleggsdel.
Fellesareal (bod) tillegges snr. 55 som tilleggsdel.

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold.

Kortidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med kortidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengene.

Med en attraktiv beliggenhet i Lillohagen sameie, rett ved Nydalen, bor du i et område som kombinerer det beste fra to verdener: byens pulserende liv og rolige, grønne omgivelser. Herfra er alt lagt til rette for en enkel og aktiv hverdag, enten du foretrekker en kaffe på Lillo Gård, en handletur på Storo Storsenter, eller en løpetur langs Akerselva.

Dagligvarehandelen er unnagjort på få minutter med både Coop Extra, Meny Rema 1000 og Kiwi like i nærheten. For et bredere utvalg av butikker, spisesteder og tjenester er Storo Storsenter kun en kort spasertur unna. Området har også et rikt utvalg av lokale serveringssteder, fra den sjarmerende hagekafeen Raade's Hagekafé til hyggelige nabolagspuber i Sagene. For den aktive finnes treningssentre som Sats Storo, Sats Nydalen, Fresh Fitness og Fitness24Seven innen et par minutters gange.

Kollektivtilbudet er enestående, med buss, trikk og T-bane innenfor 3-6 minutters gange. Fra knutepunktet Storo tar T-banen deg raskt til sentrum og andre deler av byen, mens Grefsen stasjon gir enkel tilgang til toget. For rekreasjon og naturopplevelser er Akerselva et naturlig samlingspunkt, med flotte turstier som strekker seg gjennom bydelen og inviterer til gåturer, jogging og sykling. Flere parker, som Bjølsenparken, gir pusterom i hverdagen.

Boligen sokner til Fernanda Nissen skole (1.-7. trinn) og Bentsebrua skole (8. - 10- trinn). Det er også flere kommunale og private barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Oslo kommune , og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 8085 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.  

Fastmontert lader for EL-bil følger med.
Garasjeplass medfølger og er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, samt private internveier med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig og offentlig bygning/allmennyttig formål (barnehage) etter bestemmelsene i S-4524 av 16.06.10.

Det gjøres oppmerksom på at Storo området er under utvikling og at endringer og oppføring av nye bygg vil kunne skje. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.

Saksnummer: 202212601 - Grefsenveien/Sandakerveien mellom Åsengata og Grefsenveien 48 og 202205180 - Storokrysset fra Grefsenveien 48 til Disen - Detaljregulering. Hensikten med prosjektet er å bedre fremkommelighet og trafikksikkerhet for syklister og gående i Sandakerveien og Grefsenveien på strekningen mellom Åsengata og Disen vendesløyfe. Av referat fra avklaringsmøte 02.12.25 fremkommer det at forslagsstiller skal ta kontakt med PBE tentativt i uke 2 eller 3 i 2026 for kart- og bestemmelsesmøte.

Saksnummer: 202209898 - Reguleringssak. Gjelder Nycoveien 1 og 1 B - Detaljregulering tilbygg til næringsbygg. Saken har hatt en pause og i brev til PBE fra Sweco i september 2025 skriver de at innsendelse planforslag sendes før sommerferien 2026. Det foreslås å utvide dagens bebyggelse med en ekstra fløy mot Vitaminveien. Maksimalt foreslått etasjehøyde er 8 etasjer over terreng.

Saksnummer: 201816207 - Vitaminveien - Detaljregulering - Opparbeidelse av gate. Hensikten med prosjektet er å avklare fremtidig gateutforming av Vitaminveien samt deler av tilstøtende gater Sandakerveien, Kristoffer Aamots gate, Gunnar Schjelderups vei og Nydalen Allé. Planen ble lagt ut for ny høring 20.10.2023.

Saksnummer: 202205180 - Reguleringssak. Gjelder Storokrysset fra Grefsenveien 48 til Disen - Storokrysset - Detaljregulering. Oppstartsmøte ble bestilt 01.04.2022 og det fremkommer her at hensikten med prosjektet er å bedre fremkommelighet og trafikksikkerhet for syklister i Sandakerveien og Grefsenveien på strekningen mellom Åsengata og Disen vendesløyfe.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5417,- pr. mnd. og inkluderer:
Fellesutgiftene inkluderer: a-konto fyring og varmtvann, kabel-tv og internett (grunnpakke), kommunale avgifter, garasje, renhold, vaktmester, vektertjenester, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold av bygg/elektro/vvs og utvendig anlegg, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader.

Felleskostnadene fordeles slik:
Energi kr 881,00
Felleskost brøk kr 2 345,81
Felleskost lik kr 1976,21
Garasje kr 214,20

Eiendomsskatten er på kr 1 600,-for 2026.

Boligselskapet har avtale med Techem Norge AS om leveranse av energiservicetjenester. OBOS fakturerer den enkelte beboer á konto på vegne av Techem Norge AS sammen med ordinær innkreving av felleskostnader. Techem Norge AS avregner faktisk energiforbruk mot innkrevd a-kontobeløp. Avregning og evt. justering av a-kontobeløp skjer årlig.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert med en økning på 10% fra 01.03.2025.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. leverandørkostnader.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5700,- pr. år. / 6320 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 086 142,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 8 344 569,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 12 214,- pr. 31.12.2025.
Det er p.t. ingen fellesgjeld i sameiet.

8 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

222 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
233 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 133 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sofie Sørum og Patrick Westervoll Kolberg

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Lillohagen Nedre Sameie, med sameiebrøk 84/11000.
Sameiet består av 147 boligseksjoner og 1 næringsseksjon.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22865600.

Sameiet har egen hjemmeside: www.lillohagennedre.no med mye nyttig informasjon.

Dyrehold er tillatt, så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte, er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Ihht. styret pr. 29.07.2025 er det ingen planlagte påkostninger i sameiet pt. som vil medføre økt husleie.

Styrets arbeidsoppgaver og vedlikehold/nyanskaffelser som har vært gjennomført i 2023/2024:
Generell opprydning i fellesarealer og tekniske rom for bedre orden og sikkerhet.
Videreføring av arbeidet med utskifting til LED-lamper i bodområdene. I år er dette fullført i blokk C.
Gjennomført bytte og forsterkning av dører for bedre sikkerhet (etter innbrudd i A-blokken).
Bytte av garasjeport-åpner og tilhørende modem for å sikre fremtidig drift etter nedleggelse av 2G-nettet.
Forbedringer i elbilladeanlegget sammen med leverandør AS WATT.
Boning av alle trappeoppganger er videreført, noe som gjør det enklere med ukentlig renhold og gir et bedre visuelt inntrykk.
Ny og forbedret avtale med Telia for TV og internett.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 15 000,-
Visninger/ Overtagelse (pr stk 3 000 to visninger inkl.)

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 758,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,-
Foto  kr 5 000,-
Stylingrådgivning fra kr 2 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0037/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2637

Sist oppdatert: 31. mars 2026 kl. 12:07