Konvallveien 22

Konvallveien 22, 1475 FINSTADJORDET
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 110, bruksnummer 129, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 227 kvm

BRA-i:
Kjeller 89 kvm: Trappegang, gang, rom benyttet som kjellerstue, toalettrom, vaskerom og fire boder.
1. etasje 98 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken, baderom, toalettrom og tre soverom.

BRA-e:
Garasje 25 kvm: Garasje.
Frittstående bod 15 kvm: Frittstående bod.

Åpent areal:
1. etasje 35 kvm: Balkong og terrasse.

Arealet i frittstående dukkestue er målt til 3 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

I kjeller er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- Rom benyttet som kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom.
- Wc er opprinnelig del av bod.
Rommene nevnt ovenfor er ikke godkjent til varig opphold, se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.04.2026 utført av Anticimex AS v/Magnus Slåtsveen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1972. Bygget er oppført med kjeller og har grunnmur av betong. Yttervegger og etasjeskillere er av trekonstruksjoner, og utvendige fasader er kledd med både liggende og stående trekledning. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med shingel fra ukjent årstall. Loftet er et uinnredet kaldt loft. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre fra byggeår og ukjent årstall, samt profilerte entrédører og balkong-/terrassedør fra byggeår. Det er en balkong på 6 m² med utgang fra et soverom, og en terrasse på 29 m² med utgang fra stuen. Skorsteinen er en elementpipe fra byggeår, og det er peisovn i stuen og peis i rom benyttet som kjellerstue.

Frittstående garasje på 25 m². Bygningen er en trekonstruksjon med stående trekledning. Saltaket er en trekonstruksjon tekket med shingel.

Frittstående utebod på 15 m². Bygningen er en trekonstruksjon med stående trekledning. Saltaket er en trekonstruksjon tekket med shingel.

Frittstående dukkehus med gulvflate på 3 m². Bygningen er en trekonstruksjon med stående trekledning. Saltaket er en trekonstruksjon tekket med takpapp.

Sikringsskapet er plassert i kjelleren og anlegget er sikret med en kombinasjon av automat- og skrusikringer. Det er observert spenningsførende deler ved en løs stikkontakt i stuen som ikke er sikret mot berøringsfare, og det er kritisk at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Vaskerom:
- Helhetsvurdering: Det er registrert bruk av materialer som vurderes å ikke være fuktbestandige på gulv og vegger. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør og sluk har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommets vegger og gulv er av mur/betong Det ble gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer vurderes å ikke kunne utelukke skader.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Andre byggverk - Frittstående dukkehus:
- Helhetsvurdering gjelder hele bygget.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.

Kjøkken
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte steder løs tapet. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning. Det er registrert knirk i deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom - 1.etasje
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom - Kjeller
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmepumper: Ifølge huseier er det foretatt service på varmepumpe i 2024.

Andre rom
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.

Rom under terreng
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn samt malingsavskalling. Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater. Eksakt årsak er ukjent.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk samt gulvbelegg mangler stedvis vedheft. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Innerdører: Flere dørblad kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 17,2 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Avleiring av salt/kalkutslag observeres på grunnmur, noe som vurderes å være et resultat av fukttransport fra utsiden. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på undertak, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til 7,9 vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent).

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader. Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Yttervegger inkl. fasader
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttervegger og fasader (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, med stedvise symptomer på begynnende råteskader. Det er stedvis ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Det er liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag under vinduet. Enkelte vannbord viser tegn til slitasje og begynnende skader. Vinduer viser tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Dører viser tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Deler av taket ble inspisert ved å fysisk være på taket (kun de deler av taket hvor fysisk inspeksjon ble vurdert som forsvarlig med tanke på sikkerhet). Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Det er registrert mye mose på taket. Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde. Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det registreres stedvise lekkasjer fra takrennesystemet. Snøfangerutstyr er ikke etablert. På grunn av oppføringstidspunktet vurderes det at kravet for snøfangerutstyr trolig ikke var gjeldende, men TG2 er valgt siden forholdet kan påvirke sikkerheten.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen viser tegn til slitasje.
- Konstruksjon og fundamenter: Det observeres tegn til svikt i terrassen. Årsaken vurderes å kunne være feil med utførelsen.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk - Garasje
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde, og det er registrert enkelte tegn til råteskader. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde. Vinduer og ytterdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Andre byggverk - Frittstående bod
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Bygningsdelen viser tegn til skjevheter, noe som kan tyde på underdimensjoneringer eller underliggende feil som ikke lar seg observere. Eksakt årsak er ikke kjent. Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde. Vinduer og ytterdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Helse, miljø og sikkerhet

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Baderommet ble renovert i 2010 av faglærte, med flislagt gulv og vegger, varmekabler i gulv, panel i tak og dusj med svingbare vegger. Takpappen ble byttet rundt år 2000. Dreneringsarbeid ble utført privat av familie for over 30 år siden. I 2014 ble det utført elektrisk arbeid av Lund Elektro Installasjon A/S, hvor blant annet jordledere ble tilkoblet, men deler av anlegget er fortsatt ujordet. Varmtvannsberederen ble byttet og noen rør ble skiftet ut i 2013 av Per A. Paulsen A/S. En varmepumpe ble montert i 2018.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
2012:
- Ny varmtvannsbereder, inkludert utskifting av noen rør. Utført av Per A. Paulsen A/S.
2010:
- Oppgradert bad med flislagt gulv og vegger, varmekabler i gulv, dusj med svingbare vegger og panel i tak.
2018:
- Montert varmepumpe. Utført av Tank og Varmeservice.
2014:
- Oppgradering av elektrisk anlegg, inkludert tilkobling av jordledere, flere stikkontakter i stue og soverom, samt montering av nye dobbeltisolerte utelamper. Utført av Lund Elektro Installasjon A/S. Samsvarserklæring foreligger.
2000:
- Byttet takpapp.

Eneboligen fra 1972 har stått i samme families eie siden den ble bygget og bærer preg av en original planløsning over to plan. Første etasje rommer en fin stue med utgang til terrassen, kjøkken, entrè, wc, tre soverom og baderom. Kjelleren inneholder innredet kjellerstue, vaskerom, toalettrom, gang og fire boder. Tomten er stor og åpen med utsyn mot Nesåsen og Gamleveien, og selger opplyser om gode solforhold på uteplassen. Det må påregnes oppgradering av flere bygningsdeler.

Entré:
Entréen leder inn i boligens gang og videre til de øvrige rommene i første etasje. Gulvet er belagt med laminat og gulvbelegg, veggene har tapet og himlinger er i malte flater og plater. Slette innerdører og naturlig ventilasjon gjennom tilluftsventiler i vinduer.

Stue:
Stuen strekker seg langs husets bredde med direkte utgang til terrassen. Peisovnen gir varme og karakter til rommet, og har 2 kokeplater under risten. (beredskap)
Supplert av en varmepumpe montert i 2018. Vinduer med karmer og rammer av tre. Fra de store stuevinduene er det fritt utsyn mot Nesåsen.

Terrasse:
Terrassen har utgang fra stuen og er en trekonstruksjon med gulv av terrassebord. Selger opplyser om gode solforhold på ettermiddagen. Overflatematerialene har slitasje og vedlikeholdsbehov.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i direkte tilknytning til stuen med innredning med profilerte fronter og overskap helt til tak. Benkeplate av laminat. Nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål med ettgreps armatur. Plater på vegg over kjøkkenbenk, benkeskapsbelysning og stikkontakter over benkeplate. Ventilator i overskap er tilkoblet avtrekk. Vannrør av kobber. Kjøkkenet er i original standard og har et oppgraderingsbehov.
Hvitevarene som følger med: Kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 
Kjøkken har fritt og åpent utsyn mot Gamlevegen.

Soverom:
Tre soverom ligger samlet i den private delen av første etasje, adskilt fra de sosiale rommene via gangen. Alle tre har laminat eller gulvbelegg på gulv, tapet på vegger og malte flater eller plater i himling. Slette innerdører og naturlig ventilasjon gjennom tilluftsventiler i vinduer. Soverom 1 har direkte adkomst til balkongen.

Balkong:
Balkongen har utgang fra soverom 1 og er en trekonstruksjon med rekkverk av tre og gulv av terrassebord. Overflatematerialene viser tegn til slitasje og begynnende fuktskader. Rekkverkshøyden er under dagens krav til sikkerhet.

Baderom:
Baderommet ble oppgradert med flislagt gulv og flislagte vegger, elektriske varmekabler i gulv og panel i himling. Vegghengt servantskap i slett utførelse med ovenpåliggende servant og ettgreps armatur. Speilskap med belysning over servant. Dusjsone med innfellbare dører i glass og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Mekanisk avtrekksvifte i himling. Vannrør av plast og synlige avløpsrør av plast.

Toalettrom (1. etasje):
Toalettrommet har gulvbelegg på gulv, belegg på vegger og panel i himling. Vegghengt servant med ettgreps armatur, speil og belysning over servant samt frittstående toalett. Naturlig avtrekksventil i himling. Vannrør av kobber og synlige avløpsrør av plast.

Kjeller:
Kjelleren inneholder vaskerom, toalettrom og fire boder. Vaskerommet har gulvflate av betong, vegger av betong og panel i himling, med naturlig avtrekksventil og varmtvannsbereder på ca. 198 liter fra 2012.

Overflater:
Gulv: Flislagt gulv på baderom. Laminat og gulvbelegg i entré, gang, soverom, kjøkken og toalettrom. Betong på vaskerom.
Vegger: Flislagte vegger på baderom. Tapet i stue, kjøkken og soverom. Belegg på toalettrom. Malte betongvegger og panel i kjeller.
Himling: Panel på baderom, toalettrom og vaskerom. Slette flater og plater i øvrige rom.

Lagring:
Fire boder i kjeller. Frittstående garasje på 25 m² og frittstående utebod på 15 m².

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Vaskemaskin, 2 frysere, og en safe i kjeller medfølger.

Ildsted i stue og kjellerstue, panelovner (elektrisk oppvarming), gulvvarme på baderom og en luft-til-luft varmepumpe i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1972. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse for nyoppført enebolig ble gitt 13.01.1972. Tillatelsen var tidsbestemt til 01.07.1972. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
Det er opplyst at gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger byggetillatelse for nybygg garasje datert 08.02.1974. Det foreligger ikke ferdigattest for dette tiltaket, men er meldt tatt i bruk i eiendommens matrikkel. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. pbl. § 21-10.

På eiendommen er det også oppført en frittstående bod på 15 m², et dukkehus på 3 m².
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for disse. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over byggenes lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 08.12.1969. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.
Kjelle:
- Rommet benyttet som kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom.
- Wc er innredet i deler av bod.
Jf. byggetegninger og er de ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

1974/536-1/8 28.01.1974 BEST OM GARASJE/PARKERING
Bestemmelse om å rive/fjerne bygg når bygningsrådet forlanger det
Eier forplikter seg til å fjerne den godkjente garasjen på eiendommen når bygningsrådet måtte forlange det, uten omkostninger for Lørenskog kommune. Erklæringen skal overføres til senere eiere.

1989/12166-1/8 24.11.1989 ERKLÆRING/AVTALE
Best. om vann og kloakkledn.m.v. Best. om fri adkomst for Lørenskog Kommune. M. fl. best.
Overført fra: KNR: 0230 GNR: 110 BNR: 346
Lørenskog kommune har rett til å ha offentlig vann- og kloakkledning med kummer på eiendommen. Kommunen skal ha fri og uhindret adkomst for ettersyn og reparasjon. Grunneier kan ikke bygge over ledningene eller benytte eiendommen på en måte som utsetter ledningsnettet for fare eller skade. Heftelsen kan ikke avlyses uten kommunens samtykke.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Eiendommen ligger i et etablert og rolig boligområde på Sørli. Dette er et nabolag bestående hovedsakelig av eneboliger med hager, og en fredelig atmosfære. Området er godt tilrettelagt for en enkel hverdag, med gangavstand til barnehager, skoler og fritidsaktiviteter.

For de yngste ligger Sørli barnehage kun et par minutters gange fra døren. Åsen barneskoler, samt Løkenåsen ungdomsskole, er alle innenfor trygg gang- og sykkelavstand. I umiddelbar nærhet finnes også Løken og Konvallveien balløkker, som er naturlige samlingspunkter for lek og aktivitet etter skoletid.

H A N D E L & S E R V I C E
Dagligvarehandelen kan gjøres på enten Coop Extra, Kiwi Skåresletta, Rema 1000 Løkenhagen eller Meny Triaden. Triaden Storsenter tilbyr et variert utvalg av butikker både innenfor de store kjedene og enkeltstående butikker. Her finnes det en rekke ulike aktivitetstilbud som trampolinepark, aktivitetssenter, lekeland og Ninja-bane til Norges første Skyrider; en slags berg-og-dal-bane der man henger i en sele og følger en bestemt bane flere meter over bakken. Det er også kafe, barnepass og bursdagsrom. Sats har åpnet ett nytt og stort treningssenter som ligger rett ved siden av Playworld i 2.etasje. Ønsker du ytterligere servicetilbud er Strømmen Storsenter et av Norges største kjøpesentre med ca. 200 butikker og tilknyttede virksomheter.

R E K R E A S J O N S M U L I G H E T E R
I løpet av de siste årene har Skårersletta gjennomgått oppgraderinger. Allerede har gaten fått flere fasiliteter, og i forbindelse med åpning av "nye" Skårersletta som er planlagt våren 2024 vil området få flere lekeområder, parker, restauranter og kaféer. Skårerparken er allerede åpnet og ligger sentralt i Lørenskog. Dette er en livlig aktivitetspark og en sosial møteplass. Parken er utformet for å håndtere overflatevann på en kontrollert måte og byr på ulike områder for blant annet avslapping, lek, treamfi, utsiktsplattform og en sirkulær arena. Om vinteren blir det etablert skøytebane i parken, et ideelt sted for barn å utforske sine skøyteferdigheter.

På Sørlihavna er det flere flotte muligheter for barna til å utfolde seg med en nyere lekeplass, og blant annet utendørs treningsmuligheter med ulike apparater, det er R/C bane og det er bygget en sykkelpark som passer utmerket for barna. Følger du turveien innover i marka, kommer du til Losby Gods og golfbane, som er et meget populært tur- og rekreasjonsområde. Gården er utgangspunkt for turer innover i Østmarka, samt målet for tur- og skigåere som starter i det sentrale Lørenskog. Fra Mønevann kan du leie kano som tar deg videre innover vassdragene. Lørenskog kommune driver Losby besøksgård og kafé, og det er et meget flott golfanlegg her med bl.a. 9 og 18-hulls golfbane, driving range, putting green og nærspillsområde.

SNØ er en av verdens største innendørsarenaer som forener langrenn, snowboard, alpint, freeski og isklatring under samme tak. Her finner du også kjente merkevarer innen sports- og fritidsmote, samt en butikk som spesialtilpasser utstyret til deg. Alt fra pizza og lekre kaker til en kaffe kan nytes mens du ser på livet og blide mennesker i bakken gjennom store panoramavinduer. Thon Hotel Snø ligger vegg i vegg med SNØ. For nærmere informasjon, se www.snooslo.no. Rett ved SNØ finner du Sportytude treningssenter. I samme bygning har JumpYard trampolinepark nylig åpnet. For nærmere informasjon, se www.jumpyard.no.

U T D A N N I N G
Området har kort gangavstand til barnehager og barneskoler, samt Løkenåsen ungdomsskole, Hammer ungdomsskole, Mailand videregående skole og Lørenskog videregående skole som nærmeste alternativer.

K O L L E K T I V T R A N S P O R T
Området tilbyr gode kollektivmuligheter. Kort gangavstand til Sørlihavna, hvor du kan ta linje 110 (Oslo bussterminal - Lillestrøm). Med buss tar det ca. 30 min til Oslo sentrum og ca. 18 min til Lillestrøm. En kort kjøretur unna finner du Lørenskog stasjon, og med toget fra Lørenskog stasjon tar det omtrent 18 min til Oslo og 10 min til Lillestrøm Stasjon.

Med bil tar det ca. 20 min til Oslo S og 30 min til Oslo Lufthavn Gardermoen

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Bhg. Sørli barnehage - 0.1 km
Bhg. Skårungen Barnehave - 0.7 km
Bhg. Løkenåsen barnehage - 0.8 km
1-7 kl. Finstad skole - 0.9 km
1-7 kl. Åsen skole - 1.0 km
1-7 kl. Benterud skole - 1.3 km
8-10 kl. Løkenåsen skole - 1.0 km
8-10 kl. Hammer skole - 1.1 km
Vgs. Lørenskog videregående skole - 3.1 km
Vgs. Mailand videregående skole - 3.1 km

Eiertomt på 1194 kvm. Sentralt og fint beliggende med svært gode solforhold og utsikt.
Fra stuen er det utgang til en stor markterrasse og gressplen som strekker seg fra syd og rundt hele boligen.
Relativ flat, lett skrånende tomt som gir et stort utendørsrom med god plass for barna å boltre seg. Tomten er videre opparbeidet med fin beplantning, trær og bærbusker. Asfaltert adkomst og gårdsplass.
Eiendommen ligger i en rolig blindvei uten gjennomgangstrafikk.

Eiendommen har en frittstående garasje på 25 m² og parkering på egen asfaltert adkomst. Det er mulighet for å montere elbil-lader i garasjen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er i Kommuneplanens arealdel, vedtatt 15.03.2023, avsatt til boligbebyggelse (nåværende).

Eiendommen omfattes også av eldre reguleringsplan 1983001, "Gang-/sykkelvei langs Nordliveien fra Løken-Sørli til Knatten", datert 27.01.1983. I denne planen er eiendommen regulert til frittliggende småhusbebyggelse.

Det er igangsatt arbeid med en ny kommuneplan, "Kommuneplanens arealdel 2026–2038" (ID 2024004). Planen er på planforslagsstadiet og er ikke vedtatt.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 24 111,55 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 24 709,25.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har hatt et strømforbruk på ca. 12 192 kWh pr. år, som i 2025 utgjorde en kostnad på kr 19 015,74. Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 684,- i If Skadeforsikring. Velavgift til Søndre Sørli Vel er ca. kr 300,- pr. år. Eiendommen har vært tilknyttet fibernett via Global Connect, men abonnementet er nå avsluttet. Tv-tuner/dekoder kan medfølge handelen om ønskelig. Boligen er tilknyttet alarm fra Verisure som koster kr 5 988,- per år, og abonnementet kan videreføres.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 498 257,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 993 028,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatt utgjør kr 4 095,- per år.

7 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger

186 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
187 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
207 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 637 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 657 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørg Elsa Finstuen

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Søndre Sørli Vel. Den årlige kostnaden for velforeningen er anslått til å være cirka kr 300,-.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Foto kr 5 350,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Lørenskog kommune  kr 5 991,00
Innhenting av offentlige opplysninger Lørenskog - Legalpant  kr 225,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige - regnes av prisantydning  kr 39 970,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 61-0020/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lørenskog
Skårersletta 5, 1473, LØRENSKOG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR61.2620

Sist oppdatert: 02. juni 2026 kl. 17:42