Nadderudveien 49B

Nadderudveien 49B, 1357 BEKKESTUA
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 19, bruksnummer 782

Totalt bruksareal BRA: 238 kvm

BRA-i:
Kjeller 69 kvm: Gang, kjølerom, vaskerom, bod, kjellerstue og soverom. (Etasjen er ikke godkjent til varig opphold. Les mer under pkt. om ferdigattest)
1. etasje 74 kvm: Vindfang, toalettrom, gang, stue, spisestue og kjøkken.
2. etasje 47 kvm: Gang, bad, bod og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 16 kvm: Garasje.
1. etasje 32 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 38 kvm: To terrasser.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 51 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 47 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.10.2025 utført av Anticimex AS v/Stian Christensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en kjedet enebolig oppført i 1964 over to etasjer samt kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn, grunnmur av betong/lettbetong, etasjeskillere av betong og trekonstruksjoner, og yttervegger av trekonstruksjoner kledd med stående og liggende kledning. Yttertaket er en saltakskonstruksjon tekket med glasert takstein fra 1992. Boligen har vinduer med karmer av tre og koblede/enkle glass fra byggeår, samt vinduer med to-lags glass fra 2020 i kjellerstue. Entrédøren er fra 1999 og har to-lags glass, mens terrassedøren er fra 1977 med tre-lags glass. Det er en støpt terrasse på 13 m² med utgang fra hall, og en støpt terrasse på 25 m² med utgang fra stue. Det er skorstein fra byggeår med peis i kjellerstue og stue.

Frittstående dobbeltgarasje i trekonstruksjoner. Yttervegger er kledd med stående og liggende kledning. Saltak i trekonstruksjoner er tekket med takstein. Renner og nedløp av metall. Garasjen har elektrisk port.

Tilliggende uisolert garasje med taktekking fra ukjent årstall. Yttertaket er en trekonstruksjon tekket med membran og har beslag av metall. Garasjen har støpt gulv mot grunn og elektrisk port.

Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert i skap i 1. etasje. Det er foretatt en forenklet vurdering av deler av det elektriske anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Vaskerom
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: På bakgrunn av alderen til for eksempel røropplegg, tekniske installasjoner, eventuelt tettesjikt og lignende er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid, men ikke lar seg observere direkte. Det ble registrert slitasje, elde og lignende avvik på synlige overflater. Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Instrumentet viser utslag som ikke helt kan utelukke at det er fuktskade i veggen. Det gjøres oppmerksom på at våtrommets anbefalte brukstid er passert. Basert på alle ovennevnte forhold bør det gjennomføres jevnlig ettersyn og ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand og hvilke tiltak som eventuelt skulle være nødvendig. Eksakt tilstand på bygningsdeler som ikke lar seg inspisere er ikke kartlagt. Våtrommets eventuelle restlevetid er ikke kjent, og det må påregnes tiltak. Sjablongmessig prisanslag,-.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad 2.etasje
- Overflater vegger: Sprekt veggflis mot bad. Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft.
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Det er stedvis riss/sprekker i gulvfliser.
- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 10 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater/veggflater.
- Vannrør: Vannrør i våtrom er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet.
- Sanitærutstyr / innredning: Det er ikke etablert tilluftsventiler ved badekar. Fare for kondensering.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Innredning: Kjøkkeninnredningen bærer preg av alder/slitasje.

Toalettrom - 1.Etasje
- Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent.
- Vannrør: Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Øvrige rom - 2.Etasje
- Annet: Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Det er observert spor etter aktivitet av gnagere på kryploft.

Øvrige rom - 1.Etasje
- Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/merker i gulvets overflatemateriale.

Rom under terreng - Kjeller
- Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Enkelte gulvfliser i kjellerstue er sprukket. Eksakt årsak er ukjent.
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger): Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i konstruksjonen. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellervegg. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 72,0 %, temperatur 18,3 grader C og duggpunkt 13,3 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold.

Loft - uinnredet / råloft
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ukjent om det er etablert dampsperre over våtrom mellom kald og varm sone. Konsekvens er fare for kondensering. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes.

Kjølerom
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje.

Ildsteder / skorsteiner innvendig
- Skorsteiner inne i boligen: Selger har fått beskjed fra brannvesenet om at strie bak peis i kjeller bør fjernes.

Innvendige trapper
- Trapp til kjeller: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.
- Trapp til 2.etasje: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Etasjeskiller - Kjeller, 1.- og 2.Etasje
- Skjevhetsmåling: Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert. Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 25 mm i kjellerstue, 30 mm i gang, 20 mm på soverom 2.

Tekniske anlegg, VVS anlegg
- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Vannbåren varme: Eldre anlegg/element uten påviste skader/lekkasjer. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning.

Elektrisk anlegg
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget. Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik.

Yttervegger
- Fasader ink. kledning: Det er ukjent om det er musesperre bak trekledning.

Dører og vinduer
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato.
- Dører: Terrassedøren er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra denne døren sammenlignet med dører fra nyere dato.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan og fra tak på tilliggende garasje med den begrensning dette innebærer. Taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst.
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder. Det ble ikke observert tegn på lekkasjer eller skader.
- Takvindu/Overlys: Takvinduer bærer preg av elde og slitasje. Lekkasjer eller skader kan ikke utelukkes.
- Beslag, renner, nedløp: Beslag er malingslitt og bærer preg av alder og slitasje.

Utvendige trapper
- Helhetsvurdering: Trappen er trekt inn over innvendig rom. Ett eventuelt tettesjikt er skjult og ikke tilgjengelig for inspeksjon og alder/tilstand er ikke kjent. Bygningsdelen er fuktutsatt.

Grunnmur, fundamenter
- Grunnmur: Grunnmuren er i hovedsak skjult under terreng og er kun inspisert fra utvendig side med de begrensninger dette medfører. Grunnmur er stedvis malingslitt.

Drenering
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå.

Forstøtningsmurer - Lysgrav
- Forstøtningsmurer: Skjevheter påvist.

Stikkledninger og tanker
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. Selger opplyser om: Sprekk i rør som tar i mot vann fra takrenne.

Frittstående byggverk - Garasje
- Helhetsvurdering: Garasje. Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og i forhold til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig. Det er registrert fuktmerker i undertak. Vurdert til å være fra før selger fikk utbedret yttertaket.

Andre forhold - Tilliggende garasje
- Annet: Det er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder på taktekking. Det er enkelte sprekker i betonggulv. Det ble ikke observert tegn på lekkasjer eller skader.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Grunnmur, fundamenter
- Byggegrunn: Byggegrunnens eksakte beskaffenhet er ukjent.
- Fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært en lekkasje fra kran under vask på bad som er utbedret av rørlegger. Det er utført diverse arbeid på våtrom, inkludert bytte av blandebatteri, hovedstoppekran, varmtvannsbereder, ekspansjonskar og toalett. Det er også skiftet to kjellervinduer, fikset takstein på garasjen og skiftet en betongkum i innkjørselen. Det er skiftet til nytt sikringsskap, og det er utført arbeid i forbindelse med ny stekeovn og varmepumpe. Av rørleggerarbeid er det skiftet utekran, reparert en lekkasje på kjøkkenavløp og byttet blandebatteri og hovedstoppekran i kjeller. Det er satt inn ny radiator på kjøkken, montert varmepumpe og utført reparasjon på varmeanlegget. Selger opplyser om sprekk i lysgrav, sprekk i noen fliser på badet, og at det er fukt i vaskerom i kjeller. Det er tidligere observert spor etter mus på loftet. Det er også en sprekk i et rør som tar imot vann fra takrenne.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Etablert betongkum og fordrøyningsmagasin, samt lagt belegningsstein, utført av Graver1 AS
- Montert nytt toalett, utført av Vinderen Rør

2025:
- Montert ny varmtvannsbereder og ekspansjonskar, utført av Vinderen Rør
- Utbedret lekkasje på avløp og susing i toalett, utført av Vinderen Rør

2024:
- Riving og legging av nytt gulv
- Utført elektrisk arbeid i stue og kjøkken med montering av LED-profiler, downlights og stikkontakter

2023:
- Montert varmepumpe, utført av Varmepumpe Energy
- Tilkoblet ny stekeovn, mikrobølgeovn og komfyrvakt, utført av Guriby
- Installert ny jordfeilautomat

2022:
- Montert ny kjølemotor i kjølerom, utført av Elektro VKF

2021:
- Montert ny radiator på kjøkken, utført av Grønne VVS
- Utført reparasjon av varmeanlegg, utført av Meisingset VVS
- Montert solskjerming i stue
- Montert ny motor til garasjeport

2020:
- Montert kjellervinduer
- Montert ny garasjeport

2019:
- Installert ny hovedstoppekran og byttet blandebatteri, utført av Grønne VVS

2013:
- Oppgradert sikringsskap med nye jordfeilautomater og overspenningsvern, utført av Bærum Eltek AS

1997:
- Kjøkkeninnredning installert

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2020:
- Utbedret takstein ved møne på garasje, utført av Bærum Blikk og Ventilasjon

2018:
- Skiftet utekran med stopper, utført av Meisingset

Ukjent årstall:
- Murt opp steinblokker ved inngangsparti og bygd uteplatting med pergola

Denne kjedede eneboligen strekker seg over tre plan og byr på en solrik tomt med stor hage uten innsyn.

Vindfang og gang:
Hovedentréen ønsker velkommen inn i første etasje, med praktiske fliser og parkett på gulvet. Det er gulvvarme i yttergangen som gir en lun velkomst. Yttertøyet kan henges bort i et plassbygd garderobeskap, og gangen gir en naturlig fordeling videre til oppholdsrommene på dette planet.

Stue:
Stuen ligger i første etasje og har god plass til både sittegruppe og tilhørende møblement. Gulvet er belagt med parkett og fliser, mens store vindusflater sørger for gode lysforhold. Rommet er utstyrt med en peis som blir et naturlig samlingspunkt på kjølige dager. Fra stuen er det direkte adkomst til den største utendørsterrassen.

Spisestue:
i umiddelbar forlengelse av stuen finner man en separat spisestue. Rommet skjermes noe fra selve sofakroken, noe som gir mulighet for å ha et dedikert spisebord til større selskap. Her videreføres parkettgulvet fra stuen.

Kjøkken:
Kjøkkenet er plassert i første etasje som et adskilt, praktisk arbeidsrom. Innredningen fra 1997 har profilerte fronter og robuste benkeplater i granitt som gir rikelig med arbeidsplass. Det er fliser mellom benk og overskap, samt overbelysning. Av integrerte hvitevarer er det montert kjøleskap, oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn. I tillegg er rommet utstyrt med vegghengt ventilator og ny radiator.

Uteplasser og hage:
Boligen har en opparbeidet og skjermet tomt. Fra stuen er det utgang til en støpt terrasse, og fra hallen har man adgang til en delvis overbygget terrasse. Hagen er avgrenset uten innsyn, og inneholder både epletre og ripsbusk. I tillegg er det bygget en uteplass med pergola utstyrt med lys. Uteplassene og hagen har ifølge selger gode solforhold gjennom store deler av dagen.

Toalettrom:
I første etasje er det et praktisk gjestetoalett med tilkomst fra vindfanget. Rommet har flislagt gulv, og er utstyrt med gulvstående toalett samt en servant med to-greps armatur. Rommet ventileres over himling og har panelovn på vegg.

Soverom:
Boligens to godkjente soverom ligger usjenert til i andre etasje. Begge rommene har overflater belagt med laminatgulv og teppe. Hovedsoverommet har god plass til innredning og oppbevaring, og er i dag utstyrt med en skyvedørsgarderobe. Det andre soverommet fungerer utmerket som barnerom eller hjemmekontor. Etasjen har noe areal med lavere himlingshøyde grunnet skråtak.

Bad:
I andre etasje finnes eiendommens baderom, opprinnelig fra 1985. Badet har flislagte overflater med gulvvarme og panel i himlingen. Rommet er innredet med et servantskap som har laminert benkeplate og to nedsenkede servanter. Videre er det installert speil med belysning, overskap, innbygget badekar med hånddusj, bidé og et gulvstående toalett. Badet har et oppgraderingsbehov.

Kjellerstue og innredet rom:
Underetasjen inneholder en kjellerstue med peis og innlagt gulvvarme, hvor gulvet består av fliser og malt betong. Dette gir en ekstra, tilbaketrukket oppholdssone. I tillegg finnes det et innredet rom som dagens eiere har benyttet som soverom, samt et kjølerom fra byggeår. Etasjen har avvik knyttet til rømningsveier og det mangler dokumentasjon på godkjenning av rommene for varig opphold.

Vaskerom:
Videre i kjelleren ligger et eget vaskerom fra byggeåret. Rommet er utstyrt med benkeskap, overskap, utslagsvask og en dusjsone avskjermet med dusjforheng og vegg med glassbyggerstein. Her er det opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, samt at teknisk anlegg til vannbåren varme og en varmtvannsbereder på 200 liter (fra 2025) er plassert her. Også dette våtrommet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Laminatgulv, teppe, fliser, parkett, og malt betong.
Vegger: Malt strie, panel, malte flater, og mur/betong.
Himling: Malte flater, panel, og malt betong.

Lagring:
Boligen inneholder oppbevaringsplass over flere plan. I 1. etasje er det plassert et garderobeskap i vindfanget, mens det i 2. etasje foreligger bod til oppbevaring, i tillegg til en romslig skyvedørsgarderobe på ett av soverommene. Boder og kjølerom utgjør oppbevaring i kjelleren. Eiendommen har dessuten en frittstående dobbeltgarasje og en tilliggende garasje, som frembyr gode lagringsmuligheter for utvendig utstyr.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: en taklampe (Hadeland) i stuen.

Hvitevarer følger i utgangspunktet ikke med ved salget, med unntak av vaskemaskin, tørketrommel og fryser som medfølger. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Boligen varmes opp med elektrisitet, vannbåren varme via radiatorer og en luft-til-luft varmepumpe. Det er gulvvarme i yttergang, kjellerstue og soverom i kjeller, samt varmekabler på badet i 2. etasje. En panelovn er montert på vegg i toalettrommet i 1. etasje. Supplerende oppvarming er vedfyring med peis i kjellerstuen og stue. Det tekniske anlegget til den vannbårne varmen er plassert på vaskerommet.

Det er en anmerkning om at strie bak peis i kjeller bør fjernes, ifølge beskjed fra brannvesenet.

Eiendommen er bundet av en Norgespris-avtale for strøm som gjelder frem til 31.12.2026. Norgespris er en statlig finansieringsordning som garanterer en fast strømpris på 40 øre/kWh ekskl. mva (50 øre/kWh inkl. mva). I tillegg til Norgespris-prisen betaler forbruker nettleie, elavgift, Enova-avgift og eventuelt påslag fra kraftleverandør. Avtalen er knyttet til målepunktet og overføres automatisk til ny eier ved eierskifte. Det er en månedlig forbruksgrense på 5 000 kWh for boliger. Forbruk over denne grensen faktureres til markedspris. Avtalen må bestilles aktivt og er ikke automatisk.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1964. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men innflytningstillatelse for våningshus ble gitt 25.02.1964. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
1. Reviderte tegninger må sendes bygningsvesenet.
2. Terrenget må gis fall ut fra bygningen i en bredde av 2 meter.
3. Det må settes opp trapp av uorganisk materiale ved utgang fra stue.
4. Loftsluken må isoleres.
5. Kjellervinduer som er til å åpne må dekkes med fluenetting.
6. Garasjeporten må males innvendig med 2 strøk brannhemmende maling.

Det fremgår også at attest fra feiermester og vannverket ikke forelå på utstedelsestidspunktet. Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det er utstedt ferdigattest for utskifting av vinduer datert 16.02.1981.

Det er utstedt ferdigattest for ny frittstående garasje datert 14.09.1999.

I kommunens arkiver er det registrert eldre byggesaker som mangler ferdigattest og/eller midlertidig brukstillatelse. Dette gjelder en byggesak for "annet" fra 1975, et terrassetilbygg oppført ca. 1976 og fasadeendringer/endring av bestående byggverk fra 1992. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. pbl. § 21-10.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 30.03.1963. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.
I 2. etasje er rom som var opprinnelig byggemeldt som fire soverom og bad, i dag omgjort til bad, bod og to soverom. Kryploftene fremkommer ikke på de originale tegningene og det er usikkert om de var der opprinnelig. I kjelleren er kjellerstuen og soverommet opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for overnevnte forhold videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Med en attraktiv beliggenhet i et etablert og rolig nabolag på Nadderud, bor du tilbaketrukket fra trafikk, men med kort vei til alt en aktiv hverdag krever. Herfra er det gangavstand til flere skoler og barnehager, deriblant Bekkestua barneskole og ungdomsskole, Norges Toppidrettsgymnas og Oslo International School.

De daglige innkjøpene kan gjøres ved flere matbutikker i nærområdet. For et bredere utvalg av butikker, spisesteder og tjenester er Bekkestua sentrum en kort spasertur unna. Her finner du alt fra bakerier som Godt Brød og Baker Hansen til restauranter som Bocca, samt Bekkestua Senter og Bærums hovedbibliotek. Busstoppet Hosleveien ligger et par minutters gange fra eiendommen, og Bekkestua er et viktig knutepunkt for både T-bane og buss.

Området byr på et rikt utvalg av fritidsaktiviteter. Nadderud stadion og Bekkestua idrettsanlegg er sentrale for det lokale idrettslivet, og det finnes flere treningssentre i gangavstand. For den turglade er det fine turmuligheter i nærområdet, med stier som fører til Gjønnesjordet, Sauejordet og Skallumdammen. Vinterstid er det kort vei til skiløyper og lysløyper i Bærumsmarka, som ved Haugsåsen og Eineåsen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
- Almeskogen Steinerbarnehage
- Huskestua barnehage
- Grav barnehage avd. Liom

Skoler
- Bekkestua barneskole
- Steinerskolen i Bæ rum (1-10 kl.)
- Grav skole

Ungdomsskoler:
- NTG-U Bærum
- Bekkestua skole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 756 kvm. Tomten er tilnærmet flat og opparbeidet med belegningsstein i innkjørsler, plenarealer, trær og diverse beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Bærum kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen har gode parkeringsmuligheter med en frittstående dobbelgarasje og en tilliggende enkel garasje, begge med elektrisk portåpner. I tillegg er det parkering på egen tomt med belegningsstein i innkjørslene.

Det er egnet mulighet for montering av ladeboks for elbil i garasjen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2022-2042 (ID: 202101), vedtatt 21.06.2023, avsatt til boligbebyggelse. Hele eiendommen på 756 m² er i planen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 1997021, «Nadderudveien fra Bekkestua til Hosleveien», datert 23.02.2000, med tilhørende reguleringsbestemmelser. I planen er 689 m² regulert til frittliggende småhusbebyggelse (feltnavn B11) og 67 m² regulert til felles avkjørsel (feltnavn F11). Ifølge planens § 6 gjelder felles avkjørsel (F11) for gnr. 19/1268, 19/1269, 19/748, 19/152 og 19/142.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for flom. Ifølge NVEs kart er gjentaksintervallet vurdert til «nesten aldri», da eiendommen ikke er i en av de definerte flomsonene.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred på eiendommen er vurdert som lav, med mindre alvorlig konsekvens ved et eventuelt skred.

Eiendommen berøres av rød støysone fra vei. Dette innebærer et beregnet gjennomsnittlig støynivå over 65 desibel (Lden). I henhold til kommuneplanens bestemmelser og nasjonal retningslinje (T-1442) er rød sone en forbudssone hvor det normalt ikke tillates oppføring av ny støyfølsom bebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Byggesaker under behandling i nærområdet:
- Byggesak - 2020/6871: Nadderudveien 49 C - tilbygg - garasje.
- Byggesak - 2025/9255: Nadderudveien 51 A og B - påbygg - riving av deler av boligen og bod.
- Byggesak - 2023/29008: Nadderudveien 44 - støyskjerm.
- Gravsbekken etappe 2:
Kommunen legger nytt ledningsnett for å redusere risiko for tilbakeslag og oversvømmelse, og for å forsterke vannforsyningen på Bekkestua. Dette er etappe 2 (siste) av et stort prosjekt i området. Ledningstraseen starter fra krysset Brageveien/Nadderudveien og går til Hosleveien i nord, med avgreninger mot Nadderudveien og Fagertunveien. Detaljprosjektering og forberedende arbeider til prosjektet er i stor grad ferdigstilt. Berørte grunneiere vil bli kontaktet i løpet av vinter/vår 2025 for å inngå avtaler om midlertidig bruk av eiendommer og erstatning. Det er i kommunens interesse å få på plass alle nødvendige avtaler før anleggsarbeidene starter. Antatt oppstart for anleggsutførelse er våren 2026 og planlagt anleggstid er 3 år. For mer informasjon se:

https://www.baerum.kommune.no/tjenester/vann-og-avlop/prosjekter-vann-og-avlop/gravsbekken-etappe-2/

Kommunale avgifter er kr 18 969,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 22 331,90. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 22 000,- pr. år. / 19 572 kWh. pr. år. Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 9 300,-. Boligen er tilknyttet RiksTV for TV og NextGenTel AS som leverandør av internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 5 740 425,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

9 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

248 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
249 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
269 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 199 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 219 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anita Thorvaldsen og Egil Hansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 10-0322/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25322

Sist oppdatert: 05. juni 2026 kl. 10:23