Jacob Aalls gate 9D

Jacob Aalls gate 9D, 0368 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 215, bruksnummer 119, seksjonsnummer 16, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 100 kvm

BRA-i:
4. etasje 91 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken, stue, kott

BRA-e:
-1. etasje 3 kvm: Kjellerbod
6. etasje 6 kvm: Loftsbod

Åpent areal:
4. etasje 7 kvm: Sydøstvendt balkong med utgang fra kjøkkenet.

Boligen disponerer 2 boder, en i kjeller og en på loft. Loftsboden er oppmålt til 3 m2 (BRA-e). Kjellerboden har et gulvareal (GUA) på 11 m2. På grunn av lav takhøyde i deler av boden (ca. 1,60-1,70 meter), er kun 6 m2 måleverdig som bruksareal (BRA-e).

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.04.2026 utført av Tilstand AS.

Boligbygg fra 1927 over 6 etasjer og kjeller. Bygningen har støpt gulv av betong. Grunnmur og bærende konstruksjoner av mur. Etasjeskillere av trekonstruksjoner fra byggeår. Yttervegger utvendig forblendet med mur og malte flater. Yttertak av trekonstruksjoner i saltaksform. Utvendig tekket med plater. Entrédør med kikkhull, sikkerhetslås og B30-klasse. Dør mot branntrapp med sikkerhetslås og B30-klasse. Vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 1984. To-fløyet balkongdør med 2-lags glass fra 2007.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold gitt TG" og TGIU:

TG2:
Vinduer:
-Vinduene grunnet alder. Det ble registrert noe slitasje i utvendige karmer og fuger, som sees i sammenheng med alderen. Eldre vinduer har generelt svakere isolasjonsevne enn nyere konstruksjoner. Det ble ikke bemerket avvik på funksjon. Det bemerkes at én vindusramme i stuen manglet på befaringstidspunktet. Selger opplyser at denne skal erstattes.

Etasjeskille/gulv mot grunn:
-Skjevheter i etasjeskillet: På soverommet ble det målt ca. 29 mm. høydeforskjell langs ytterveggen. I forstuen ble det målt ca. 36 mm. høydeforskjell langs bokhyllen. I den innerste stuen ble det målt ca. 43 mm. høydeforskjell langs innerveggen med den to-fløyede døren og ca. 22 mmm i rommets bredde ved peisovnen.

Pipe og ildsted - 2:
-Det er registrert krakelering og hull i vindusglassene.

Overflater vegger og himling:
-Det er registrert riss og mindre sprekker i sementbaserte flisfuger på veggene inne i dusjsonen på badet. Forholdet vurderes som aldersrelatert slitasje og må sees i sammenheng med at våtrommet er over 20 år gammelt.

Sluk, membran og tettesjikt:
-Sluk grunnet alder. Sluket er av plast og er en eldre type uten slukkopp. Det ble ikke registrert åpenbare avvik ved avløpsløsningen. Membran/tettesjikt lar seg ikke kontrollere da dette ligger skjult i konstruksjonen, og dokumentasjon foreligger ikke.

Ventilasjon:
-Badet har naturlig ventilasjon. Det ikke registrert tilfredsstillende tilluftsmulighet til rommet, da døren har anslagsterskel. Det er ikke spalte eller annen løsning for lufttilførsel. Dette reduserer ventilasjonens funksjon ytterligere.

Vannledninger:
-Leiligheten har en kombinasjon av kobberrør og forkrommede vannledninger. Eksakt alder på vannledningene er ikke kjent. Det er funksjonelle stoppekraner på badet og i benkeskapet under oppvaskkum på kjøkkenet. Vannledninger av kobber har normalt lang levetid under rette driftsforhold.
Alderen og bruk over tid tilsier likevel at det kan bli nødvendig med tiltak i nær fremtid.

TGIU (Ikke undersøkt):
-Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble ikke utført kontroll i tilliggende konstruksjoner under befaring. Hulltaking lot seg ikke gjennomføre, fordi våtrommet har omsluttende vegger av mur/betong. Våtrommet ble i steden kontrollert med egnet fuktmåleverktøy. Det ble ikke registrert avvik.

Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Sammendrag av selerens egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja."
- Fortell kort hva som ble gjort av faglærte - "Bytte av baderomsinnredning, servant, blandebatteri, samt påmontert stoppekraner ved dusj (forrige eier) i 2013. Mer omfattende oppussing av forrige eier i 2005. Utført av Ingeniør Knut Larsen AS."
- Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Nei."

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? - "Ja. Det var en hendelse i 2025 hvor det lekket vann inn fra soveromstak. Dette skyldes en feilkonstruksjon hos naboen gjort da de bygget ut, som gjorde at regnvann lakk inn i veggen over og inn i mitt tak. Lekkasjen ble stoppet relativt raskt, det ble åpnet opp i vegg/tak der hvor lekkasjen hadde vært og ble ikke funnet noen fuktskader utover det lille området av vegg tak som ble fjernet og lagt på nytt. Feilen ifm. regnvann ble rettet i
ettertid av entreprenør sik at dette ikke lengre er en utfordring."

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? - "Ja."
- Fortell kort hva som ble gjort av faglærte - Utbedring av bakfasade og gavlvegg i regi av sameiet. Utført av Oslo Fasade AS i 2023.
- Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? - "Ja."
Det har vært to tilfelle av vann i kjeller som følge av hhv ekstremvær.og sprukket vannrør."

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? - "Ja."
Det er observert vann i forbindelse med oversvømmelse som beskrevet over. Normalt, unntatt disse hendelsene, er det ikke målt fukt i kjelleren som jeg kjenner til."

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? - "Ja."
Det ble observert tysk kakerlakk i sameiet i 2023. Dette ble håndtert av skadedyrkontrolllselskap, og har ikke vært observert flere tilfeller etter dette."

Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? - "Ja."
Planer om bytte av vinduer i sameiet. Påvirkning på felleskostnader og/ eller fellesgjeld avhenger av endelig vedtak om hvordan dette skal finansieres."

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? -"Ja."
Nytt gulv lagt i 2018 - gjort som dugnadsarbeid."

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om ovennevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Entré:
Innbydende entré som og gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Callinganlegg og adkomst via felles trappegang. Fra entréen får man en naturlig og oversiktlig tilgang til leilighetens øvrige rom. Velkommen inn!

Stuer:
Leiligheten har tre lyse og innbydende stuer, en sosial planløsning som også gir svært gode og fleksible bruksmuligheter. Alle stuene har malte, slette overflater og eik parkettgulv fra 2018. De store romvolumene og vindusflatene gir rikelig med dagslys, og leiligheten fremstår gjennomgående lys, luftig og svært koselig.

Forstuen
Forstuen fungerer som et innbydende første oppholdsrom og leder videre til to stuer av større størrelse. Praktisk bokhylle montert langs den ene veggen som gir rom for oppbevaring og dekor. Det er også plass til etablering av sittegruppe. Hyggelig peis i hjørnet som skaper en lun og avslappende stemning. Flere tilsvarende boliger har flyttet kjøkken ut i forstuen for å etablere ekstra soverom mot bakgård.

Stue
Videre kommer man inn i stue nummer to som egner seg godt som daglig stue eller TV-stue. Rommet har god plass til sofagruppe og tilhørende møblement, og fremstår som et hyggelig oppholdsrom med god takhøyde og fine lysforhold gjennom store vindusflater.

Spisestue
Adkomst fra stuen til det som i dag benyttes som spisestue gjennom store, doble dører. Her er det god plass til stort spisebord. Et sosialt rom som legger til rette for hyggelige sammenkomster med familie og venner. Et ildsted bidrar til ekstra varme og atmosfære i rommet. Rommet har en skjermet plassering innerst i leiligheten, men oppleves i likhet med resten av leiligheten som lys og luftig.

Kjøkken:
Hyggelig og funksjonelt kjøkken med innredning fra HTH med slette fronter og laminat benkeplate. Kjøkkenet er utstyrt med nedfelt oppvaskkum, integrerte hvitevarer og mosaikkfliser mellom benk og overskap som gir et dekorativt uttrykk. Ventilator med kullfilter samt separat avtrekk bidrar til god ventilasjon. Kjøkkenet har en praktisk utforming med gode arbeidsflater samt plass til liten sittegruppe. Fra kjøkkenet er det utgang til felles branntrapp og til overbygget balkong.

Balkong:
Fra kjøkkenet er det utgang til en sydøstvendt, overbygget balkong på ca. 7 m². Balkongen vender ut mot bakgård og har en skjermet og rolig beliggenhet. Her er det plass til utemøbler og etablering av hyggelige soner for morgenkaffe eller avslapning. Beplanting i blomsterkasser.

Soverom:
Soverommet er romslig med god takhøyde og plass til dobbeltseng med tilhørende møblement. Rikelig med oppbevaringsplass i to garderobeskap av ulik størrelse med speilfronter og praktisk innvendig kott. Rommet har malte, slette vegger og parkettgulv. Soverommet fremstår lyst og behagelig og vender inn mot rolig gårdsrom. Her kan du sove godt skjermet fra støy og med lite direkte innsyn.

Bad:
Flislagt bad fra 2005, oppgradert med innredning fra 2013. Det er elektriske varmekabler i gulvet. Badet er innredet med dusjhjørne med glassdører, vegghengt toalett og servantinnredning med speilskap. Badet fremstår funksjonelt med mye oppbevaringsplass, i hylleløsninger bade over og under servant og høyskap montert ved siden av. Badet har naturlig ventilasjon.

Øvrig:
Gulv: Hovedsakelig 1-stavs parkett fra 2018 i oppholdsrom. Flislagt gulv på bad med varmekabler.
Tak: Malte, slette himlinger i de fleste rom. Nedsenket himling med integrerte downlights på bad.
Vegger: Malte, slette vegger i oppholdsrom. Flislagte vegger på bad samt mosaikkfliser mellom benkeplate og overskap på kjøkken.

Takhøyde:
Entré: 2,48 meter
Bad: 2,12-2,54 meter. 2,12 meter under nedsenket kasse i himlingen over dusjsonen.
Soverom: 2,66 meter
Kjøkken: 2,65 meter
Forstue: 2,66 meter
Stue: 2,64 meter
Stue m/peis: 2,64 meter

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Taklamper inkludert lysekrone og hengende taklamper i gang, soverom og stue medfølger ikke.

Oppvarming via elektriske varmekabler i gulvet på badet. Leiligheten har to ildsteder. Øvrig oppvarming med panelovner i oppholdsrom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen og er låst til desember 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål i en årrekke. 
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument datert 25.04.1929, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført. Videre foreligger det ekspedisjonsdokument for innredning av vannklosett, attestert 20.12.1930.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av balkong, datert 21.12.2008 og for installasjon av brannalarmanlegg, datert 15.08.2024.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 501807, tinglyst 11.01.1984, type heftelse: Panterett til sameiet på kr. 50 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Integrerte hvitevarer på kjøkkenet (kjøleskap, vaskemaskin, oppvaskmaskin, ovnsplate og stekeovn) medfølger.
Oppvaskmaskin, platetopp og vaskemaskin er alle byttet ut i løpet av de siste 5 år. Oppvaskmaskin fra 2025.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Selger opplyser at det mangler 1 av 3 vindusrammer i vinduskarm i stuen. Det er en pågående prosess for å få på plass nytt (hele vindusrammen vi bli byttet ut).

Leiligheten i Jacob Aalls gate 9D ligger i et av Oslos mest ettertraktede og klassiske boligområder, sentralt plassert på Majorstuen i bydel Frogner. Området kjennetegnes av vakker bygårdsbebyggelse, brede avenyer og et levende bymiljø med umiddelbar nærhet til alt hovedstaden har å by på.

Fra boligen er det kort gangavstand til Bogstadveien og Hegdehaugsveien, Oslos mest populære handlegater med et bredt utvalg av butikker, kaféer, restauranter og servicetilbud. Her finner du alt fra kjente kjedebutikker til nisjeforretninger, samt et rikt utvalg av spisesteder og hyggelige møteplasser.

Området har svært gode kollektivforbindelser med kort vei til Majorstuen T-banestasjon, som er et av byens viktigste knutepunkt for T-bane (alle linjer). Nærmeste buss-og trikkestasjon er i 3 minutters gangavstand fra leiligheten. I tillegg går det flere trikkelinjer og bussruter i området, noe som gir enkel tilgang til hele Oslo. For den som ønsker å sykle eller gå, er det korte avstander til sentrum og øvrige bydeler.
For rekreasjon og naturopplevelser ligger Frognerparken og Vigelandsparken kun en kort spasertur unna. Her finnes store grøntområder, turstier, treningsmuligheter og hyggelige oppholdssteder året rundt. I tillegg er det gode forbindelser videre mot Nordmarka for den som ønsker lengre turer i skog og mark.

Nærområdet byr på et rikt utvalg av dagligvarebutikker, treningssentre, skoler og barnehager, samt kultur- og fritidstilbud. Det er et etablert og attraktivt bomiljø med en god kombinasjon av urbane kvaliteter og grønne omgivelser.

Her bor du svært sentralt, men samtidig tilbaketrukket, med umiddelbar nærhet til byliv, kollektivtransport og rekreasjonsområder, en ideell beliggenhet for deg som ønsker det beste av Oslo innen rekkevidde.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1308 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesaker:
-Jacob Aalls gate 11 - Oppføring av ny bygård med parkeringsetasje. Se saksnummer: 2025/19490.
-Jacob Aalls gate 14 A - Etablering av takterrasse. Se saksnummer 2025/20435.
-Jacob Aalls gate 14 B - Utskifting av to balkonger. Se saksnummer: 2026/00161.
-Middelthuns gate 12 D - Oppføring av boligbygg i bakgård. Se saksnummer: 2026/00223.
-Kirkeveien 43-45 - Oppføring av balkonger. Se saksnummer: 2026/01346.
-Maries gate 7C - Etablering av nytt avløp fra kjøkken. Se saksnummer: 2025/12587.
-Neuberggata 16 - Endring og oppgradering av eksisterende basestasjon - Telefon. Tiltaket omfatter etablering av nye antenner på rør montert ved pipen mot bakgården. Se saksnummer: 2025/12093.
-Neuberggata 18A - Bruksendring av bod og gang til bad. Se saksnummer: 2026/01081.

Pågående plansaker:
-Monolitveien - Frognerparken - Middelthunsgate - Utarbeidelse av planforslag: Sykkeltilrettelegging. Se saksnummer: 2025/06725.

-Majorstuen stasjon
Majorstuen stasjon skal over de neste årene gjennomgå en vesentlig utbygging. Formålet med oppgraderingen er å redusere stasjonsoppholdstiden for T-banetogene, slik at det blir plass til flere tog gjennom sentrumstunnelen hver time. Dermed skapes det plass for togene fra Fornebubanen som kommer i 2029, og det gjør det mulig med flere avganger til/fra Vestli og Kolsås.

Oppgraderingen av Majorstuen T-banestasjon skal ikke bare fjerne en flaskehals for T-banen. Ved å bygge ny gang- og sykkelbru åpnes også hele Majorstuen-området opp, og reisende mellom Sørkedalsveien og Slemdalsveien kan krysse sporene enklere og mer effektivt.
For mer informasjon om prosjektet, se: https://www.sporveien.no/prosjekter-og-arbeid/oppgradering-av-majorstuen-stasjon/

-Bjørnstjerne Bjørnsons plass 1 (NRK Marienlyst)
Se saksnummer: 2025/06910.
Mottatt sak 18.12.2017
Utvikling med urbant preg og høy kvalitet i sentrale byrom. Tydelig gatestruktur og forbindelser, med en hovedforbindelse fra Blindernveien til Suhms gate. Bevaring av viktig grønnstruktur.
Kringkastingshuset, Bevares i tråd med fredningsforslag. Nybygg mot nord. Mulig bruk hotell, undervisning, kultur eller boliger.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 4 202,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv, internett, vedlikehold, kommunale avgifter, forretningsførsel, renhold, m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 8 497kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av kabel-tv og internett. Kostandene er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 370 298,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 9 481 190,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2024, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. kr. 2 953,- for 2026.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

10 590 000,00 Prisantydning

Omkostninger

264 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
265 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
275 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 855 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 865 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anniken Lønning Halle

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Jacob Aallsgt. 9C/D, med sameiebrøk 14/235.
Sameiet består av 20 boligseksjoner.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt såfremt dette ikke medfører urimelig sjenanse for naboer.

Iht. sameiets vedtekter skal sameiets styre underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold.

Rehabilitering og større vedlikehold:
Sameiet har i perioden 2022-2025 gjennomgått en omfattende oppussing som følge av salg av deler av loftet i 2021. Det har blitt installert fiber og heldekkende brannalarmanlegg (brannsentral) samt nød- og ledelys. Beslag og rekkverk på balkonger har blitt gjennomgått og justert. Samtlige dører til boenheter og i fellesarealer, samt rørgjennomføringer, har blitt branntettet. Det er installert ny inngangsdør, nytt callinganlegg, ny utebelysning og fellesarealene er nyoppusset. I tillegg er fasaden mot bakgården og gavlveggen mot nabogården utbedret og malt, samt nye nedløp installert.

Soilrør:
Blir byttet ut suksessivt, enhet for enhet, ved oppussing av bad, sist gang i 2024. Soilrøret tas da fra taket i den aktuelle enheten og gjennom etasjeskillet ned til enheten under. Dette har sameiet en fast praksis på.

Stigeledning:
Dratt ny strøm fra sikringsskapet og ut i alle fellesarealer. Nye kabler anlagt i til all strøm i for- og baktrapp, utebelysning, calling og brannalarmanlegg i 2024. Ledninger fra sikringsskapet og til hver enkelt enhet har blitt gjort på hver enkelt sameiers initiativ under oppussing av egne enheter.

Fasade:
Bakside malt vinteren 2023/2024.
I tillegg ble gavlvegg mot Middelthunsgate slammet og reparert.

Dører:
Frontdør: byttet i 2024.
Innerdører: alle dører inn til leilighetene (for- og baktrapper) er Jømna branndører. Byttet i 2015. I enhet 2 og 9 ble dørene til baktrappene byttet i 2023/2024 (branndører samme kategori).
Branndører til loft og kjeller-arealene: byttet til nye (metall-)branndører i 2023/2024.

Vannrør:
Byttet vannrør inn i gården fra gaten, pålagt av kommunen, rundt 2019.
Ellers byttes det vannrør av beboere lokalt inne i leiligheter under oppussing. Intet arbeid med vannrør i sameiet som styret vet om, bortsett fra å anlegge utekran i 2024.

Drenering:
Styret antar at det ble drenert ifm. brosteinlegging og etablering av hage på baksiden, rundt 1990-tallet.
Ikke drenert siden.

På bakgrunn av den omfattende oppussingen som følge av salg av deler av loftet, kan det være utfordrende for sameiet å håndtere større uforutsette kostnader. Ved behov kan det derfor bli nødvendig med en kapitalinnkalling for å dekke slike utgifter.

Planlagte påkostninger:
Utskiftinger av vinduer:
På bakgrunn av en ulykke der et vindu falt ut og ned på gaten, anser styret utskiftinger av vinduer i sameiet, med mål om gjennomføring i 2026/2027. Det blir innhentet tilbud på dette, og deretter blir det innkalt til ekstraordinært årsmøte for endelig beslutning om gjennomføring.

Kjellerdører:
Kjellerdørene i C og D bør skiftes i løpet av 2026, da de ikke lenger lar seg lukke vinterstid. Dette anses som kritisk vedlikehold. Tiltaket kan med fordel gjennomføres i sammenheng med utskiftning av vinduer.

Vannmåler:
Styret har innhentet tilbud fra Norsk Rørservice AS for installasjon av to vannmålere til en pris på kr 189 872 eks. mva. Dette er vesentlig høyere enn forventet. Det må derfor innhentes flere tilbud, og tiltaket må vurderes nærmere før gjennomføring.

Tilbakeslagsventil:
I forbindelse med vannlekkasjen i januar anbefalte leverandører sterkt å installere tilbakeslagsventiler på avløpsrørene til kjelleren. Dette vil hindre at avløpsvann fra det kommunale systemet strømmer tilbake inn i bygget ved kraftig nedbør eller overbelastning. Tilsvarende hendelser har forekommet tidligere, og det vurderes som høy risiko for gjentakelse.

Digital dørlåsning:
Styret har undersøkt muligheten for digital åpning av inngangsdøren. Løsningen leveres av R. Bergersen gjennom appen Unloc, som gir tilgang til digital nøkkeldeling for opptil 20 leiligheter. Dette inkluderer både faste og tidsbegrensede nøkler til for eksempel besøkende og håndverkere.
Kostnad: kr 490 per måned eks. mva, samt etableringskostnad på kr 3 225 eks. mva.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 200,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Usbl  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører - Usbl  kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn kr 0,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0076/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2676

Sist oppdatert: 01. mai 2026 kl. 00:55