Gamleveien 128A

Gamleveien 128A, 1475 FINSTADJORDET
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 110, bruksnummer 371

Totalt bruksareal BRA: 367 kvm

BRA-i:
Kjeller: 136 kvm: Trapperom, baderom, kjellerstue(bod), gang, teknisk rom, 2 innvendige boder og garasje samt leilighet med entre, baderom, kjøkken, spisestue/stue og 2 soverom.
1. etasje 106 kvm: Entre, trapperom, baderom, kjøkken, spisestue/stue og soverom samt hybel med entre, baderom og kjøkken/stue.
2. etasje 106 kvm: Trapperom, baderom, toalettrom, tv-stue og 4 soverom samt innvendig bod.

BRA-e:
Kjeller: 16 kvm: Intilliggende garasje (kun utvendig adkomst)
Kjeller: 3 kvm: Frittstående utvendig bod.

Åpent areal:
1. etasje 80 kvm: Terrasser/markterrasse (flere plan).
2. etasje 3 kvm: Overbygget veranda.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.08.2026 utført av Anticimex v/ Pål Einar Sommeling. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt om ferdigattest for utfyllende informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende punkter som har fått TG2:

Baderom i 2. etasje, 1. etasje, underetasjen og leiligheten:
- Badene er fra byggeåret. Membranene og tilslutningene mellom membran og sluk har en alder som gjør den fremtidige tettefunksjonen usikker.

Baderom i hybelen:
- Riss og sprekker i enkelte flisfuger, samt utettede hull i veggene i dusjområdet og ved innredningen.
- Gulvet har mindre fall mot sluket enn anbefalt, noe som kan gi mangelfull bortledning av bruksvann.
- Membran og tilslutning mot sluk har samme aldersrelaterte usikkerhet som de øvrige badene.
- Det er ikke registrert drenering fra den innebygde toalettsisternen. Det kan derfor ikke bekreftes at eventuelt lekkasjevann raskt vil bli synlig.

Kjøkken i hybelen:
- Kjøkkenventilatoren benytter kullfilter og har ikke eget avtrekk til friluft.

Flisgulv i entréen:
- Det er registrert bom, som vil si hulrom under enkelte fliser, samt riss og sprekker i flisfugene ved inngangen mot soverommet.

Skjevheter i gulvet i underetasjen:
- Kjellerstuen er det målt en høydeforskjell på 19 mm, som overstiger grensen for TG2. Årsaken er ikke kjent.

Yttertak:
- Takstein og tilhørende beslag viser begynnende alder og slitasje. Det er ikke registrert vesentlige synlige skader, men den fremtidige funksjonen vurderes som usikker. Taket bør overvåkes, slik at lokale reparasjoner eller utskifting kan utføres ved behov. Undertaket har også en alder som gjør den fremtidige funksjonen usikker, og det anbefales å kontrollere dette årlig fra loftet.

Forstøtningsmur:
- Det er registrert begynnende riss i overflaten. Årsaken er ukjent, men sprekkene kan skyldes spenninger eller bevegelser i konstruksjonen eller grunnen.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Det er påvist forekomst av skjeggkre på badet i kjelleren. Selger opplyser at siden renovasjonsarbeidet ble utført i 2023 har de ikke blitt observert. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Boligen ble oppført i 2010/2011 av Kvehaugen Bygg AS som totalentreprenør. Selger flyttet inn i april 2011 med midlertidig ferdigattest, og ferdigattest ble utstedt i 2012. Boligen har vært selgers hovedbolig siden 2011.
- I forbindelse med ekstremværet «Hans» i 2023 ble avløpssystemet overbelastet, noe som førte til oversvømmelse i kjelleretasjen. Skaden omfattet blant annet bad/vaskerom, gang, kjellerstue/bod og den godkjente utleiedelen. Selger opplyser at dette er den eneste vannskaden siden huset ble oppført. Arbeidene ble utført av KAPH Entreprenør AS, og dokumentasjon foreligger.
- Bad/vaskerommet i hoveddelen ble rehabilitert etter vannskaden i 2023. Det ble blant annet skiftet fliser, gulv, vegger og membran, samt montert ny servant med armatur, dusjkabinett med armatur og ny dør. Badet i utleiedelen ble totalrenovert med nye fliser på gulv og vegger samt ny dør.
- Etter vannskaden ble det også utført omfattende rehabilitering av kjelleretasjen. Det ble lagt nye gulv i kjellerstue/bod og matbod, og veggene ble malt. Garasjen ble malt og fikk nye flislister langs gulvet. I utleiedelen ble det lagt nye gulv, med unntak av vindfanget, samt utført maling, montering av nye lister og utskifting av dører, inkludert ytterdøren.
- I 2024 ble det registrert lekkasje fra taket på den ekstra garasjen. Taket ble reparert og malt i 2025. Det ble også registrert mindre fuktskader i et hjørne av taket i boden i hovedgarasjen, trolig som følge av manglende ventilasjon. Taket ble reparert, og det ble etablert ventilasjon.
- Terrassen med rekkverk på husets nord- og østside ble rehabilitert som egeninnsats i 2024/2025.
- I 2021 ble det oppført en ekstra garasje ved siden av den integrerte garasjen. Garasjen ble oppført på en tidligere godkjent parkeringsplass. Over garasjen ble det etablert terrasse med belysning og rekkverk, som også fungerer som inngangsparti ved siden av hovedinngangen. Stolpene ved inngangspartiet ble skiftet. Gulvet i garasjen er delvis støpt, mens øvrige deler er belagt med belegningsstein. Byggemelding ble sendt til kommunen i 2021. Arbeidene ble utført som egeninnsats.
- Selger opplyser at en synlig skjøt på utsiden av betongmuren til den ekstra garasjen kan se ut som en sprekk, men at dette er en skjøt i isolasjonen. Det er ikke registrert sprekk eller skade på innsiden av garasjeveggen. Tilsvarende forhold gjelder støttemuren ved inngangspartiet.
- Under forberedelsene til den ekstra garasjen i 2021 ble det oppdaget en mindre sprekk i en flexslange som fungerer som beskyttelse for elektriske rør under bakken. Det ble undersøkt at selve ledningen ikke var skadet, og sprekken ble forseglet. Selger opplyser at det ikke har vært problemer med dette siden.
- I 2012 ble det oppført støttemur med rekkverk ved hovedinngangen. Det ble samtidig etablert trapper og lagt belegningsstein. Arbeidene ble utført som egeninnsats.
Ved byggingen av den ekstra garasjen i 2021 ble det etablert drenering langs betongmuren. I 2014 ble gårdsplassen belagt med belegningsstein, og det ble etablert støttemur og dreneringsrenner foran garasjen. Arbeidene ble utført som egeninnsats. Huset, herunder kjelleren som ligger delvis under bakken, ble drenert av Kvehaugen Bygg AS da boligen ble oppført. Det foreligger ikke dokumentasjon på det opprinnelige dreneringsarbeidet.
- I 2020 oppstod det en lekkasje i taket i utleiedelen som følge av et rør som var kommet i klem. Forholdet ble besiktiget av forsikringsselskapet og utbedret av KAPH Entreprenør AS. Arbeidet ble utført av faglærte, og dokumentasjon foreligger.
- I 2020 ble det montert elbillader i den ekstra garasjen. Det ble også montert et nytt sikringsskap for garasjen og fremtidig hagebelysning. Ledninger til hagebelysning er lagt, men selve belysningen er ikke montert. Det ble samtidig montert taklamper i garasjen. Arbeidene ble utført av Proff Elektriker AS, og dokumentasjon foreligger.
- I 2025 ble utvendige halogenlamper skiftet til LED, og det ble montert enkelte ekstra LED-lamper. Halogenbelysningen i to glasskap på kjøkkenet ble skiftet til LED. Det ble også montert en ekstra stikkontakt ved inngangen til utleiedelen, samt flyttet en taklampe med ny ledning og bryter i boden i hovedgarasjen. Disse arbeidene ble utført som egeninnsats.
- Kjølehjørnet ble kontrollert og fikk skiftet enkelte deler i 2018 og 2022 av Elektro-VKF AS. Dokumentasjon foreligger. Selger opplyser at det kan være tid for en ny service.
- Rørleggerfirmaet Stenberg & Emilsen AS har fulgt opp det tekniske rommet siden boligen ble oppført. Varmepumpen ble sist kontrollert i 2026, og ekspansjonskar og ventil ble skiftet. Dokumentasjon foreligger.
- Ventilasjonssystemet ble kontrollert i 2025 av Ventilasjonsteknikeren AS. Det er også montert ny ventilasjon i hovedgarasjen, tilhørende bod og teknisk rom. I forbindelse med rehabiliteringen av takterrassen på nordsiden ble ventilasjonen flyttet fra nord- til vestsiden, og den tidligere ventilasjonsåpningen ble stengt.
- Selger opplyser at det tidligere er observert skjeggkre på badet i kjelleren, men at dette ikke er observert etter rehabiliteringen i 2023.
- Loftet ble innredet med gulv av sponplater i 2014 og benyttes som lager. Selger opplyser at arbeidet ikke var søknadspliktig. Det er ståhøyde i deler av loftet.
- Eiendommen selges med en utleiedel som er godkjent av kommunen for beboelse.
- Det er oppført en flyttbar utebod på ca. 4 m² og etablert en mindre uteplass ved siden av boden. Arealet benyttes i dag av leietaker. Arbeidene ble utført som egeninnsats.
- Det er lagt elektriske trekkerør for eventuell montering av markiser over hovedterrassen på husets nordside.
- Boligen har en klebersteinspeis i stuen i første etasje. Selger opplyser at peisen kun har vært benyttet én gang. Boligen har vannbåren varme i kjelleren og første etasje. Selger opplyser videre at peisen kan flyttes til andre etasje og kobles til eksisterende pipeløp dersom dette er ønskelig.
- Selger opplyser at arbeid utført som egeninnsats er gjennomført med råd og veiledning fra fagpersoner.
- Det er ikke utført radonmåling. Selger kjenner ellers ikke til feil ved det elektriske anlegget, varmeanlegget, ildsted eller pipe, tegn til setningsskader, mugg, sopp eller råte, eller andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet.

E N T R È
Du ønskes velkommen inn via et pent, overbygget inngangsparti. Entréen har flislagt gulv med vannbåren varme og gode oppbevaringsmuligheter i en praktisk skyvedørsgarderobe. Det er også plass til øvrig møblement som skohylle eller benk. Entréen fungerer som et naturlig knutepunkt mellom boligens tre etasjer.

S T U E
Boligen disponerer to stuer. Hovedstuen ligger i 1. etasje og er et romslig oppholdsrom med en praktisk planløsning og store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys. Her er det god plass til sofagruppe, TV-møblement og øvrig innredning. I tilknytning til stuen er det en naturlig spiseplass med god plass til et større spisebord. Dette skaper et sosialt og innbydende oppholdsrom med naturlige soner for både avslapning og måltider.

Den andre stuen ligger i 2. etasje og har god plass til en romslig sittegruppe. Stuen har en åpen og fin forbindelse mot trappehallen, gode møbleringsmuligheter og integrerte downlights i himlingen. Det er klargjort for etablering av ildsted med tilkobling til pipeløp, og fra stuen er det utgang til balkong.

I enden av kjelleretasjen ligger et rom som i dag benyttes som TV- og oppholdsrom. Rommet har en romslig utforming med plass til både sofagruppe og TV-møblement. Rommet er byggemeldt som bod og er ikke godkjent for varig opphold. Det kan søkes kommunen om bruksendring.

K J Ø K K E N
Kjøkkenet er romslig og praktisk utformet med gode arbeidsflater og rikelig med skap- og benkeplass. Innredningen har lyse, profilerte fronter som gir et tidløst uttrykk, kombinert med mørk benkeplate og flislagt benkerygg som skaper en fin kontrast. Store vinduer gir godt med dagslys og bidrar til en luftig romfølelse. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer, herunder stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og induksjonstopp med ventilator. Det er også plass til et spisebord for hyggelige hverdagsmåltider. De integrerte hvitevarene følger med.

B A D E R O M
Boligen disponerer to baderom, ett i hver av boligens hovedetasjer, i tillegg til et separat toalettrom i 2. etasje.

Badet i 1. etasje er innredet med flislagte gulv og vegger, baderomsinnredning med servant og speil, vegghengt toalett, dusjhjørne med innfellbare glassdører samt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Vinduet sørger for godt med naturlig lys og bidrar til en lys og trivelig atmosfære.

Badet i 2. etasje er romslig og innholdsrikt med flislagte gulv og vegger. Innredningen består av dobbel servant med god skapplass, speil med belysning, dusjhjørne med glassvegger og et innbydende hjørnebadekar. Rommet har en praktisk planløsning og oppleves lyst og luftig.

Det separate toalettrommet i 2. etasje er innredet med flislagte gulv og vegger. Innredningen består servant, speil og toalett, og er en praktisk løsning som bidrar til økt komfort i hverdagen. Toalettrommet har ikke gulvvarme.

I kjelleretasjen finner du i tillegg et kombinert bad og vaskerom, innredet med servant, vegghengt toalett, dusjsone med glassvegger samt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

S O V E R O M
Boligen har fem romslige soverom. Hovedsoverommet i 2.etg. har god plass til dobbeltseng med tilhørende møblement og gode oppbevaringsmuligheter i garderobeløsning. De tre øvrige soverommene i 2.etg. har en praktisk utforming med plass til seng, skrivepult og annen ønsket innredning. Samtlige soverom har gode lysforhold og fremstår som lyse og trivelige. Rommene egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. 1.etg også har et soverom med gof plass til seng med tilhørende møblement samt gode oppbevaringsmuligheter i garderobeløsningen.

U T L E I E
Boligen har to deler som i dag er utleid; en leilighet og en hybel.

Leiligheten ligger i boligens underetasje og har en arealeffektiv planløsning bestående av entré, åpen stue- og kjøkkenløsning, to soverom og et flislagt bad. Store vindusflater gir godt med naturlig lys, og leiligheten fremstår som moderne, funksjonell og godt vedlikeholdt. Leilighten har vannbåren varme i gulvet.

Hybelen har egen adkomst via terrassen og består av entré, åpen oppholds- og kjøkkenløsning samt et flislagt bad. Også denne utleiedelen har en arealeffektiv planløsning, gode lysforhold og fremstår som moderne, funksjonell og godt vedlikeholdt. Hybelen har vannbåren varme i gulvet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Fastmontert tørketrommel og vaskemaskin i kjeller og 1.etg vil ikke følge med.

Boligen har oppvarming med vannbåren gulvvarme, elektrisitet (kun 2.etg. bad) og varmekabler, kombinert med klebersteinsovn i spisestue/stue, det er tilrettelagt for etablering av ildsted i 2. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Energiklasse B gir lavere strømregning både sommer og vinter.

Det foreligger ferdigattest på eneboligen med sekundær boenhet datert 15.10.2015 Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke garasje, vaskerom/bad, gang og 3 boder i kjeller.

Det foreligger bekreftelse fra kommunen vedrørende utvidelse av eksisterende garasje til to garasjer med tilhørende utvidelse av terrasse over datert. Kommunen har opplyst at tiltaket vurderes som et tilbygg som er unntatt søknadsplikt ihht dokument med referansenr 22/2181-2 fra kommunen datert 01.04.2022. Det tas spesifikt forbehold om at det foreligger tillatelse til oppføring av tilbygget, men at det ikke er avklart hvorvidt tilbygget i sin helhet er oppført i samsvar med søknaden.

Det foreligger godkjente tegninger, men det er registrert følgende avvik fra disse: I kjelleretasjen er veggen mellom tidligere bod og bad fjernet, og rommene er slått sammen til et større vaskerom/bad. Garasje nr. 2 er etablert på et areal som i de godkjente tegningene er avsatt til utvendig biloppstillingsplass.

Det tas spesifikt forbehold om at det er mottatt to sett med tegninger fra kommunen. Det ene settet er stemplet, men samsvarer ikke med boligens faktiske bruk i dag. Det andre settet er ikke stemplet, men samsvarer med dagens faktiske bruk.

Det er påbegynt arbeider i kjelleretasjen med etablering av kinorom/stue i et areal som på opprinnelige tegninger er angitt som bod. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Den delen av 1. etasje som per i dag leies ut, er ikke godkjent som en separat boenhet. Det er etablert kjøkken i hybelen, noe som utgjør et søknadspliktig tiltak og innebærer at arealet må godkjennes som en egen boenhet. Bruk av soverommet som del av en separat boenhet er ikke omsøkt eller godkjent av kommunen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

På eiendommen er det tinglyst heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver. Følgende servitutter anses å være av betydning:

3222/110/371:
19.08.1999 - Dokumentnr: 12159 - Best. om adkomstrett
Rettighetshaver: Knr:3222 Gnr:110 Bnr:5
Kan ikke slettes uten samtykke fra Lørenskog kommune

- Kommentar: Eierne av gnr. 110, bnr. 5 har rett til adkomst over eiendommen.

05.07.2010 - Dokumentnr: 498154 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighetshaver: Knr:3222 Gnr:110 Bnr:5
Rettighetshaver: Knr:3222 Gnr:110 Bnr:12
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.

-Kommentar: Eiendommene gnr. 110, bnr. 5 og bnr. 12 har rettigheter knyttet til vann- og avløpsledninger på eiendommen. Bestemmelsen omfatter også anlegg og vedlikehold av ledningene. Dette betyr at ledningene kan ligge over eller gjennom eiendommen, og at rettighetshaverne kan ha adgang til området dersom ledningene må kontrolleres, repareres eller vedlikeholdes

I eiendommens underetasje ligger en utleieenheten som er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 

Utleieleiligheten er i dag utleid for kr 13 500,- per måned som betales den 15. hver mnd. Oppvarming, vann- og avløpsavgifter er inkludert i husleien. Leiligheten har egen strømmåler og strøm kommer i tillegg til husleien. Leieavtalen er tidsubestemt og gjelder fra 01.10.2025, med tre måneders gjensidig oppsigelsesfrist. Eier opplyser at de siste 4 år har de ikke økt husleien.

Videre er ett av soverommene med tilhørende bad i boligens 1. etasje innredet og benyttet som hybel. Arealet er opplyst til ca. 21 m² og er godkjent for varig opphold, men er ikke godkjent som en separat boenhet av kommunen.

Hybelen er i dag utleid for kr 8 500,- per måned som betales den 5. hver mnd. Strøm er ikke inkluder i husleien. Leieforholdet er tidsubestemt og gjelder fra 09.04.2025 med to måneders gjensidig oppsigelsestid.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Gamleveien 128A har en sentral og skjermet beliggenhet i et etablert og familievennlig boligområde på Sørli i Lørenskog kommune. Området er rolig, samtidig som det byr på kort avstand til et bredt utvalg av servicetilbud, skoler, barnehager, kollektivtransport og flotte rekreasjonsområder. Her bor du med en fin kombinasjon av naturnære omgivelser og enkel tilgang til alt du trenger i hverdagen.

Dagligvarehandel kan enkelt gjøres på blant annet Rema 1000, Kiwi og Meny, mens Triaden Lørenskog Storsenter ligger kun en kort kjøretur eller sykkeltur fra eiendommen. Triaden tilbyr et bredt utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud, samt treningssenter, aktivitetstilbud og flere familievennlige opplevelser. I tillegg ligger Metro Senter og Strømmen Storsenter innen kort kjøreavstand, med et enda større utvalg av butikker, restauranter og servicetjenester.

Lørenskog hus ligger også i nærheten. Her finner du blant annet bibliotek, kino, kunstutstillinger, kulturskole, kafé og en rekke arrangementer gjennom året.

Eiendommen har nærhet til flotte tur- og friluftsområder. Østmarka ligger kun en kort tur unna og byr på et omfattende nettverk av turstier, skiløyper, sykkelstier og badevann. Om sommeren kan du nyte fine turer, fiske og bading, mens vinteren byr på preparerte skiløyper i naturskjønne omgivelser. Langvannet og Rådhusparken er også populære rekreasjonsområder med turveier, badebrygge, grillplasser og gode muligheter for aktivitet og avslapning.

For den aktive finnes også Losby med golfbane, besøksgård og vakre turområder, samt SNØ, en av verdens største innendørs skiarenaer, hvor det er mulig å stå på ski og snowboard året rundt.

Området er svært godt tilrettelagt for barnefamilier, med kort avstand til flere barnehager og skoler. Benterud barneskole, Løkenåsen ungdomsskole samt Mailand videregående skole ligger alle innen kort avstand, og det finnes flere private og kommunale barnehager i nærområdet.

Kollektivtilbudet er godt utbygd, med flere bussholdeplasser i gangavstand fra boligen og hyppige avganger mot både Oslo, Lillestrøm og øvrige deler av Romerike. Lørenskog stasjon ligger kun få minutter unna med bil eller buss, og gir raske togforbindelser til Oslo sentrum og Oslo Lufthavn Gardermoen.

For den som benytter bil, har eiendommen en sentral beliggenhet med enkel adkomst til E6 og riksvei 159. Oslo sentrum nås på rundt 20 minutter, mens Oslo Lufthavn Gardermoen ligger omtrent 30 minutters kjøretur fra boligen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Bhg. Sørli barnehage - 0.3 km
Bhg. Skårungen Barnehave - 0.6 km
Bhg. Løkenåsen barnehage - 0.6 km
1-7 kl. Finstad skole - 0.9 km
1-7 kl. Åsen skole - 1.0 km
1-7 kl. Benterud skole - 1.2 km
8-10 kl. Løkenåsen skole - 1.1 km
8-10 kl. Hammer skole - 1.2 km
Vgs. Lørenskog videregående skole - 2.6 km
Vgs. Mailand videregående skole - 2.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 611 m² med steinbelagt innkjørsel og romslig gårdsplass. Eiendommen byr på flere hyggelige hage- og terrasseområder, samt variert beplantning.

Boligen har to garasjer. Det er fastmontert lader for EL-bil i den ene garasjen, denne vil følge med. Det er for øvrig god plass for parkering på gårdsplassen utenfor garasjen. Forøvrig gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Fastmonterte løsninger for oppheng og lagring i garasje følger med.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbegyggelse i henhold til kommuneplanens arealdel 2026-2038 vedtatt 10.06.2026 med tilhørende planbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter for 2025 var kr 32 805,-. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, målerleie og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Prognose kommunale gebyrer på eiendommen inneværende år er kr 55 130,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 35 000-40 000,- pr. år.
Det opplyses om at strømforbruket har vært ca 25 000-30 000kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 22 981
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av internett og har avgift på kr 1 048 pr. mnd.
Boligen er tilknyttet Sector Alarm alarmselskap som koster ca. kr 5 400 pr. år. Abonnementet følger med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 01.11.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2025 var kr 8 205 004,- ifølge skatteetatens boligkalkulator. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 18 150 006,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 11 715,- pr år.

14 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

362 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
363 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
383 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 863 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 883 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ivan Jude R. Rasanayagam og Malarvili Sugumaran

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00.

Vederlag:
Forsidekarusellen og prospekt RB.no  kr 2 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Lørenskog kommune  kr 6 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport  kr 24 688,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet kr 65 000,00
Foto kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 61-0031/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lørenskog
Skårersletta 5, 1473, LØRENSKOG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR61.2631

Sist oppdatert: 20. august 2026 kl. 16:54