Gimleveien 21A

Gimleveien 21A, 0266 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 212, bruksnummer 415, seksjonsnummer 7, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 34 kvm

BRA-i:
2. etasje 28 kvm: Entré, bad/vaskerom, stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 6 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje 5 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.06.2025 utført av Jan Berby.

Bygård med 4 etasjer, kjeller og loft. Adkomst fra fortau til felles trapperom. Grunnmur oppført i uisolert murverk og naturstein. Støpt kjellerdekke. Trebjelkelag antatt isolert med stubbloftsleire. Yttervegger i murverk, opprinnelig originale utvendige fasader med trekninger, ornamenter og konsoller. Saltak med tresperrekonstruksjoner tekket med plater. Trapper med stålvanger og tretrinn og malte murvegger mellom etasjene. Flislagt inngangsparti. Eiendommen har personheis. Bygården ble rehabilitert i 2010/2011. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Etasjeskille/gulv mot grunn:
Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på >30 mm over stuegulv. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Tekniske installasjoner: Vannledninger, Ventilasjon.
- Bad/vaskerom: Ventilasjon.
- Kjøkken: Avtrekk.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Bad/vaskerom: Tilliggende konstruksjoner våtrom.

For mer utdypende informasjon om overnevnte punkter, vennligst se boligens tilstandsrapport.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eventuelle feil eller mangler foruten sprekk i en flis på bad (utenfor våtsonen).

Ønsker du en flott 1-roms på vakre Frogner i hjertet av Oslo, med nærhet til "alt"? Da er denne for deg!

Her får du flott entré, stort, lekkert bad med dusj på vegg og opplegg for vaskemaskin. Et moderne kjøkken med integrerte hvitevarer og høyglans fronter.
Stuen som også kan brukes som soverom og har god plass, til sin egen sofa/spisegruppe, og plass til sengen på andre siden. Her er det også en flott balkong på hele 5 m² vendt ut mot stille og rolig bakgård. Det medfølger også bod på 6 m² som er i kjeller.

Leiligheten ligger i et etablert og meget attraktivt boligområde midt på Frogner. Skreddersydd for deg som har en travel hverdag, og som ønsker å bo sentralt og eksklusivt til med gåavstand til parkområder, servicefasiliteter, offentlig kommunikasjon, restauranter og kafeer.

Entré:
Lys og innbydende entré som gir et svært godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det god plass til å henge av seg yttertøy og sko i garderobeskap.

Stue:
Lys og trivelig stue med store vindusflater, generøs takhøyde og utgang til balkong som gjør at oppholdsrommet oppleves både lyst og luftig. Her kan du innrede med smarte løsninger som for eksempel skapseng eller sovesofa. Det er også god plass til garderobeskap, tv med tilhørende møbler samt spisegruppe.

Kjøkken:
Det er åpen stue-kjøkkenløsning i leiligheten som skaper et sosialt preg over boligen. Kjøkkenet er velutstyrt med mye god plass for oppbevaring i skap og skuffer. Innredningen består av glatte skapfronter, laminat benkeplater og nedfelt oppvaskkum med integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, stekeovn, induksjon koketopp og kjøl-/fryseskap. Det er kjøkkenventilator med kullfilter. Ny kjøl-/fryseskap fra 2024.

Balkong:
Østvendt balkong som vender inn mot sameiets hyggelige, grønne bakgårdshage. Her kan du innrede med en koselig sittegruppe og nyte morgenkaffen!

Bad:
Pent flislagt bad fra 2010 med varmekabler i gulv. Badet har downlights i himling og er innredet med vegghengt toalett, servant med skuffeinnredning og dusj på gulv med innfellbare dusjdører i herdet glass. Opplegg for vaskemaskin.

Gulv: Gulv med parkett. Fliser og varmekabler på bad.
Vegger og himling: Malte, slette flater. Flislagte baderomsvegger.
Takhøyde: 2.75 meter i hele leiligheten foruten på bad hvor himlingen er nedsunket og downlights innfelt.

Diverse:
- Leiligheten har mulighet for elektrisk oppvarming med løse ovner.
- Naturlig ventilasjon av bad og kjøkken. I tillegg montert kullfilterventilator over koketopp.
- Entredør i B30 og dB35 kvalitet.
- Balkongdør med treramme og 2-lags isolerglass.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten har mulighet for elektrisk oppvarming med løse ovner. Gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1899.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 1900, som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest.

Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av bygård, samt oppdeling av eksisterende leiligheter, oppføring av balkong datert 05.07.2011, hvor godkjente tegninger stemmer overens med dagens planløsning.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst tre servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet Bestemmelse om bebyggelse og bestemmelse om garasje/parkering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Eier av leiligheten må sende ett skjema til SK Eiendom at leietaker er kjent med husordensregler, sine plikter og ansvar som beboer i sameiet.

Leiligheten er rengjort til visning og vil ikke bli ytterligere rengjort til overtakelse. Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Leiligheten er beliggende i en av byens mest populære og ettertraktede områder. Området er preget av nydelig arkitektur, og ligger i umiddelbar nærhet til parker og servicetilbud, samt skoler, barnehager og offentlig kommunikasjon. Området er perfekt for deg som ønsker en kombinasjon av å ha alle fasiliteter innen gangavstand, samt bo i veletablerte omgivelser.

Kort gangavstand til populære steder som Bygdøy Allé, Bogstadveien, Karenslyst Allé og Aker Brygge med sine rikelige tilbud av gode restauranter, hyggelige kaféer og shoppingmuligheter. Populære Chat d`or og Vineria Ventidue rett ved for Fransk og Italiensk. Bygdøy Allé og Frognerveien byr på rikt og spennende utvalg av mote, interiør og spesialbutikker. En kort spasertur fra leiligheten er Bogstadveien som er Oslos mest populære handlegate med alt av shoppingmuligheter. Karenlyst Allé har alt av servicetilbud tilgjengelig- her finner man et bredt utvalg av ulike forretninger og rikelig med dagligvarebutikker, bakerier, kaffebarer, lunsj- og middagsrestauranter m.m Kort vei til Aker Brygge/ Tjuvholmen med et meget godt utvalg for shopping og restauranter, samt mulighet for bading og vannaktiviteter.

Av rekreasjonsområder i nærheten finnes Slottsparken, Uranienborgparken, Bygdøylandet og vakre Frognerparken. Sistnevnte inneholder skulpturanlegget Vigelandsparken, Oslo Bymuseum og Frogner stadion. Frognerparken kan også tilby ulike aktiviteter som tennis i sommerhalvåret og skøytebane på vinteren. Bygdøylandet med flotte rekreasjonsområder som tur- og sykkelstier samt flere strender som Paradisbukta, Bygdøy Sjøbad og Huk. I tillegg byr Bygdøy på kulturtilbud som b.la. Norsk Folkemuseum og Frammuseet.

Utsøkt beliggenhet midt på Frogner med kort spasertur til flotte Frognerparken og andre mindre parker, Frognerbekken, museer og gallerier, offentlig kommunikasjon, handlegater (Bogstadveien), vinmonopol mm.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 692,3 kvm som tilhører sameiet. Asfaltert adkomst. Flott bakgård med gressplen, beplantning, steinsatte gangarealer, sittegrupper og sykkelparkering.Tomten er fellesareal.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/

Pågående plansaker:
- Pågående plansak vedrørende Elisenbergløkken og Gimlekvartalene - Detaljregulering. Se saksnummer 202114191.
- Pågående plansak vedrørende Kristinelundveien - Halvdan Svartes gate mfl. - Detaljregulering. Se saksnummer 202302013

Pågående byggesaker:
- Frognerveien 50 A - ombygging, bruksendring av loft til bolig og fasadeendring. Saksnummer 202509068
- Magnus Bergs gate 4 A - Fasadeendring - Bytte vinduer og dører. Saksnummer 202310096
- Magnus Bergs gate 2 A-B - bruksendring av loft til bolig og etablering av fire nye boenheter. Saksnummer 202509098
- Thomas Heftyes gate 45 - bruksendring av loft til 3 nye leiligheter. Saksnummer 202552508
- Thomas Heftyes gate 60 - Bruksendring fra forretningslokale til leilighet, dispensasjon fra kommuneplanens § 7.1.3. Saksnummer 201908508
- Thomas Heftyes gate 60 A - Bruksendring fra næringslokale til bolig. Saksnummer 202314659
- Erling Skjalgssons gate 25 - Oppføring av boligbygg. Saksnummer 202310194
- Erling Skjalgssons gate 25 - Riving av bygg. Saksnummer 202316028

Disse plan og byggesakene kan medføre støy/ulempe ved prosess. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https:// https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/.

Sameiet har mottatt en nabovarsel vedrørende Thomas Heftyes gate 45 A og B der de skal innrede bodloft til 3 loftsleiligheter. Dette kan medføre støy/ulempe ved prosess.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert på byantikvarens gule liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr. 2 111,- pr. måned. Felleskostnadene inkluderer: Varmtvann, drift og vedlikehold av bygning og fellesarealer, kommunale avgifter, strøm til fellesanlegg, heisservice (Kone), forsikring (IF), vaktmester, renhold og matteleie, brannalarmanlegg og skadedyrkontroll, forretningsførsel mm.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 2 111,-
I tillegg betales bredbånd: kr 349,-

Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.06.2025 med en økning på 10%. Felleskostnadene inflasjonsjusteres ved neste årsmøte i juni/juli 2026.

Det vil komme en ytterligere økning i felleskostnadene når fasade- og balkongprosjektet iverksettes - avhengig av låneopptakets kostnad.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 950 000,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 800 000,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 4 192,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 3 686,- pr. 31.12.2024

Andel fellesgjeld er iflg. forretningsfører kun kortsiktig gjeld og det er ikke felles lån i sameiet pt, men det er planlagt låneopptak på ca 4 millioner for å finansiere rehabilitering av balkonger samt fasade mot bakgård mm.

4 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

105 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
116 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 316 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sjv Invest AS

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Gimleveien 21 sameie, med sameiebrøk 28/1402.
Sameiet består av 29 leiligheter og 3 næringsseksjoner.
Forretningsfører er SK Eiendom AS, tlf. 23 27 11 33
Dugnad må påregnes.
Det er ikke tillatt å holde husdyr uten styrets forhåndsgodkjenning. Godkjenning er avhengig av at husdyret ikke er til sjenanse eller ulempe for andre sameiere.
Sameiets eiendom er fullforsikret i IF, avtale nr. SP441591.1.1.

Foretatt påkostninger de senere år:
Gården ble renovert i 2010/2011.

Planlagte påkostninger:
Styreleder opplyser 07.10.2025 at det er vedtatt en omfattende rehabilitering av balkonger og fasade. Styret har fått fullmakt fra ekstraordinært årsmøte 10. juli 2025 til å ta opp et lån på inntil kr 4 000 000,- med en nedbetalingstid på 15 år for å finansiere arbeidet. Dette vil føre til økning i felleskostnader for alle seksjoner, fordelt etter sameiebrøk. Anslått økning for denne seksjonen er kr 600-700,- per mnd. Arbeidet forventes ferdig midten av november 2025.
Arbeidet omfatter:
• Betong- og armeringsreparasjon på balkonger (konstruktivt vedlikehold)
• Fasaderenovering og pussreparasjoner
• Maling av vinduer og utvendige flater
• Oppgradering av bakgård med overflatearbeid
Entreprenør: Arcon AS

Her er noen sentrale punkter med informasjon fra styreleder:
• Det vil pågå byggestøy, stillasarbeid og stengte balkonger i en periode framover.
• Nye leietakere skal registreres hos styret, og husordensregler skal signeres.
• Styret har egen kontaktmail: gimleveien21a@styremail.no
• Sameiet har nylig hatt innbrudd i boder. Forsikringssak er opprettet hos IF.
• Det er vedtatt utskifting av takvinduer i leilighet 501 (felleskostnad etter brøk, ca. kr 170 000,- totalt, utføres av Pallesen Bygg AS).

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Salgsoppgave  kr 3 600,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,-

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - SK eiendom  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 5 376,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn 950,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser 1 005,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter
Fotografering  kr 4 100,-

Oppdragsnummer 40-0152/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.25152

Sist oppdatert: 09. oktober 2025 kl. 23:04