Høgøyna 1

Høgøyna 1, 5350 BRATTHOLMEN
Kommunenummer 4626, gårdsnummer 43, bruksnummer 90, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 121 kvm

BRA-i:
Hytte:
1. etasje 76 kvm: Entrè, bod, gang, 3 soverom, bad, kjøkken og stue.

BRA-e:
Boder:
1. etasje 13 kvm: 3 redskapsboder

Nøst:
1. etasje 21 kvm: Nøstrom
2. etasje 11 kvm: Loftsrom

Åpent areal:
Hytte:
1. etasje 45 kvm: Terrasse og platting
I tillegg utgjør den nye delen av kaien 20 kvm.

Arealet på hems måles til 21 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.11.2025 utført av Anticimex Bergen AS v/Atle Kallestad. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Boligbygg oppført i 1950 med tilbygg ferdigstilt i 2003. Grunnmur av betong og lettklinkerblokker. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er utvendig tekket med metallplater. Entrédør med glassfelter. Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass. Peisovn i stue. Oppvarming med elektriske varmekabler i bad, entrè, gang, kjøkken og stue. Ventilasjon med naturlig tilluft kombinert med stedvis mekanisk avtrekk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er gitt hhv. 52% TG1, 47% TG2, 0% TG3 og 1% TGIU over sjekkpunkter i tilstandsrapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG2:
Våtrom - Bad:
- Helhetsvurdering

Øvrige rom/loft:
- Ukjent konstruksjonsoppbygging av skråtak

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Varmtvannsbereder og vannrør

Radon:
- Ikke foretatt radonmåling

Yttertak:
- Helhetsvurdering

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer)

Utvendige trapper:
- Helhetsvurdering

Drenering:
- Helhetsvurdering

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsregninger (inkl. stikkledninger)

TGIU:
- Byggegrunn

Sammendrag selgers egenerklæring:
Opplysning om selger og salgsobjektet: Eiendommen selges med fullmakt. Fullmaktshaver har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Forbehold: Selger tar spesifikt forbehold om feil og mangler som er beskrevet i egenerklæringsskjemaet. Boligkjøper anses å kjenne til forholdene som er omtalt i dette egenerklæringsskjemaet. Disse forholdene kan ikke gjøres gjeldende som feil eller mangler senere. Boligkjøper oppfordres til å selv undersøke eiendommen grundig.

Egenerklæring: Hytten har fått ny oppusset kai med tilhørende flytebrygge med landgang. Nye trapper kledd med terrassebord fra kai og opp til hytte. Ny glass rekkverk på terrasse. Ny oppusset nøst innvendig oppe/nede. Hytten malt utvendig og beiset/malt innvendig. Offentlig vann/avløp med pumpe /kvern. Tømrerarbeid utført av Bygg og montasje AS. Rørleggerarbeid utført av Jotto rør AS. Elektriker arbeid utført av Rutledal elektro. All malingsjobb utført selv.

Boligselgerforsikring: Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen er modernisert/påkostet for flere hundre tusen i år 2025.

- Nytt kaianlegg og trapper i impregnert materiale fra kai og opp til hytten.
- Nytt glassrekkverk på terrasse
- Hytten er nymalt utvendig og malt/beiset innvendig
- Nøst er innvendig oppusset
- Tilkoblet offentlig vann- og kloakk. Kvern og pumpe for kloakk er plassert i nøst.
- En del oppgradering av det elektriske anlegget

Maling og beisning er utført med egeninnsats. Faktura vedr. øvrige arbeider foreligger.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Vaskemaskin på bad, komfyr med keramisk topp, oppvaskmaskin samt kombinert kjøle- og fryseskap i kjøkken.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt  for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Elektrisk og ved. Varmekabler i bad, entré, gang, kjøkken og stue. Peisovn i stue. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden 1940-tallet. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger imidlertid ferdigattest vedr. tilbygg på hytten, kai på 20 kvm. og flytebrygge på 12,6 kvm. fra Øygarden kommune datert 17.01.2025.

Loft over nøst er innredet med et stort loftsrom med 6 sengeplasser og toalettrom. Iht. kommuneplan for Øygarden kommune, er det ikke tillatt å innrede nøst for varig opphold. Risiko for denne ulovligheten, er at kommunen kan pålegge fremtidige eiere om å rive/tilbakeføre. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Høgøyna er et sommerparadis for hyttefolk like øst for Litlesotra og vest for Langholmen i Øygarden kommune. Eiendommen har tilkomst fra sjø. Det medfølger båtplass i marina ved Arefjordvegen 215, som er ca. 600 meter unna eiendommen. Åpen, selvlensende båt med en 25 HK Tohatsu medfølger, og tar deg greit frem og tilbake. Eiendommen har egen sjølinje på vestsiden av øyen. Her får du flott sjøutsikt og meget gode solforhold. Det er god sjødybde ved kai og flytebrygge, så det lar seg gjøre å legge til med både små og større fritidsbåter. Her kan en prøve fiskelykken fra egen eiendom, eller ta båten ut på fisketur. Liker du bading og sjøsport av ulike slag, er det stort sett bare fantasien som setter begrensninger for hva en kan gjøre av aktiviteter. Tomten er opparbeidet på en måte som gjør at den egner seg til god boltreplass for både store og små. Mangler du noe fra butikken, er Jokeren på kaien i Brattholmen, kun en liten båttur unna. Har du et lenger opphold og trenger et større utvalg, kan du ta turen til Sartor Storsenter, som byr på alle servicetilbud. Gode bussforbindelser ved Arefjord. Fra båtplassen er det ca. 5 min. til Sartor Storsenter og vel 20 min. med bil til Bergen sentrum.

Fra Bergen sentrum kjører du over Puddfjordsbroen og følger Sotraveien/Rv555 og videre i Skjergardsvegen/Rv555 til du kommer til rundkjøringen i Knarrevik. Kjør rundt denne og videre inn på Arefjordvegen. Etter ca. 1 km. får du båtmarinaen hvor du kan parkere på venstre hånd. Det vil bli gjort avtale om båtskyss fra marinaen til eiendommen for interessenter til visning.

Se evt. Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 200-499 cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser. Tomt opparbeidet med diverse beplantninger, plenarealer, trapper og brygge. Bebygget med hytte, 3 frittstående redskapsboder, nøst og kaianlegg.

Kjøper overtar risiko for avviket. 

Det er felles parkering for eierne ved marinaen på fastlandet, men ikke nok til alle i høysesong.

Eiendommen har adkomst via sjø.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 18.06.2015 avsatt til: LNRF areal.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 7.752,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, hytterenovasjon og feiing/tilsyn.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6-7.000,- pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10.000,-.
Årlig avgift for båtplass i marina er kr 2.000,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 159 670,- ifølge skatteetaten.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

4 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

122 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
143 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 043 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

B B E Invest AS

Snarest, evt. etter nærmere avtale med selger.

Det gjøres oppmerksom på at Selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring som Kjøper må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen.

Vederlag:
Fotopakke  kr 7 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Øygarden kommune  kr 6 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport Hytte under 150 kvm  kr 17 500,00
Boligens visittkort  kr 600,00
Markedsføring, halvside i Hus og Hjem   kr 2 500,00

Oppdragsnummer 69-0075/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bergen Vest
Drotningsvikveien 132, 5179, GODVIK
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR69.2575

Sist oppdatert: 04. desember 2025 kl. 13:24