Stallerudveien 91

Stallerudveien 91, 0693 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 163, bruksnummer 65, ideell andel 1/1
Andelsnummer 134, Stallerudåsen borettslag, organisasjonsnummer 950217286

Totalt bruksareal BRA: 31 kvm

BRA-i:
6. etasje 29 kvm: Entré, bad, stue og kjøkken.

BRA-e:
Loftsetasje 2 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
6. etasje 6 kvm: Balkong.

Leiligheten disponerer et låsbart skap på inngangsplan som ikke er målbart grunnet størrelse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.09.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1964. Bygningen har støpt gulv mot grunn, underetasje, og grunnmur samt bærende konstruksjoner i betong. Yttervegger er oppført i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med fasader av synlig murverk og trekledning. Etasjeskillere er i betong, og flatt tak er tekket med asfaltpapp. Entrédøren har brannklasse EI30, lydklasse db35 og sikkerhetslås. Vinduer og balkongdør har karmer av tre kledd med metallplater (fra 1998). Fra stuen er det utgang til en balkong på 6 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og glass.

Sikringsskapet er plassert i gang utenfor leiligheten og er utstyrt med automatsikringer og kursfortegnelse.

Boligen har røykvarsling, godkjent slukkeutstyr og montert komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Sanitærutstyr og innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).

Tekniske anlegg
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Avtrekkskanaler er utført i materialer som er vurdert til å inneholde asbest.

Andre rom
- Innerdører: Dørvrider/lås er redusert/defekt.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Våtrommets vegger er av mur/betong, så hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og det er ikke kjent om stakeluker er etablert i fellesarealene.

Sikkerhetslås på ytterdør fungerer ikke.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Ny kjøkkeninnredning og rørarbeid på kjøkken
- Utskifting av toalett på baderom
- Oppgradering av det elektriske anlegget med nytt sikringsskap, kabling og belysning, utført av Watt AS

ca. 2008:
- Oppgradering av baderom

Nyere vedlikeholdshistorikk i borettslaget:

2026:
- Utbedring av manglende jording på avløpet

2025:
- Utskifting av resterende sikringer på felles strømanlegg (oppgradering av underfordelinger), utført av NEE
- Oppgraderinger på heisene med skifte av wire, justeringer og montering av ny heisalarm, utført av Heiskompaniet

2024:
- Skifte av borettslagets hovedtavler for strøm, utført av NEE

Leiligheten ligger i 6. etasje med heisadkomst i et leilighetsbygg oppført i 1964 og har en arealeffektiv planløsning. Kjøkkenet ble fornyet i 2025 med ny innredning, nye rør og integrerte hvitevarer. Det ble i 2025 også utført elektriske arbeider med blant annet nytt sikringsskap med automatsikringer, samt utskifting av toalett på badet. Badet for øvrig er vurdert til å være fra 2008.

KJØKKEN:
Lekkert og stilrent kjøkken med innredning fra 2025 med glatte fronter, laminert benkeplate og fliser på vegg mellom benk og overskap. Innredningen har nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over benk. Rommet er utstyrt med integrert stekeovn, platetopp og integrert oppvaskmaskin, samt frittstående kjøleskap med fryser. Kjøleskap medfølger ikke, resterende hvitevarer medfølger. Det er installert ventilator i overskap, komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor.

BAD:
Badet har flislagte vegger og flislagt gulv med elektrisk gulvvarme samt malt himling. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speil med overlys og stikkontakt. Videre er det installert dusjnisje med glassvegg og glassdør, vegghengt dusjarmatur samt gulvstående toalett. Rommet har mekanisk avtrekk med ventil i vegg og luftespalte for overstrømning under dør.

Overflater:
Gulv: Klikkvinyl i entré, kjøkken og stue - nye i 2025. Fliser på bad.
Vegger: Malte flater i entré og på kjøkken, med fliser over kjøkkenbenk. Tapet og spileplater i stue. Vegger i stue og i alkove er nymalte i år. Fliser på bad.
Himling: Malte flater i alle rom, sist malt i 2025.

Følgende oppgraderinger er gjort på elektrisk anlegg:
Ombygging og oppgradering av elektrisk anlegg i bolig. Demontering av deler av eksisterende installasjon og omtrekking av ledninger. Montering av nye rør, bokser, stikkontakter, brytere og belysning, inkludert lampe på bad. Montering og ombygging av sikringsskap med nye vern og jordfeilautomater. Tilpasning og ferdigstillelse av eksisterende og nye kurser. Det foreligger dokumentasjon på elektrisk arbeid nevnt over.

Lagring:
Leiligheten disponerer en loftsbod på ca. 2 m² samt et låsbart skap i underetasjen.

Takhøyden er på tilfeldige plasser målt til ca:
2,2-2,43 meter på bad og 2,51 meter i øvrige rom.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vannbåren varme og elektrisitet. Radiatorer tilkoblet felles varmesentral, samt gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1964. Det foreligger ferdigattest for nybygg av boligblokk datert 21.01.1966. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 28.06.1961. Ut over at det er satt opp en lettvegg i stuen, er det samsvar mellom byggegodkjente tegninger og dagens utnyttelse. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Heftelser på borettslagets eiendom (GNR 163, BNR 65):

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

1967/16381-1/105 22.11.1967 BESTEMMELSE OM VEG
Dok. tgl. m/dbnr. 16381 - 16382
Bestemmelse om gjerde
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Felleserklæring vedrørende Oslo veiutvalgs overtagelse av Stallerudveien. Grunneier forplikter seg til å flytte gjerder som ikke står i riktig avstand fra veikanten, samt overdra veigrunn med nødvendige grøfter og gjerdeavstand til kommunen uten utgift. Private avkjørsler som ikke er i orden må settes i stand og eventuelt forsynes med stikkrenner på en måte som er godkjent av veivesenet. Det må til enhver tid gis fritt avløp for overvann fra veibane og stikkrenner fra veiens område.

1986/80719-2/105 09.12.1986 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Kjøpekontrakt og skjøte vedrørende overdragelse av eiendommen fra Oslo kommune til Stallerudåsen Borettslag. Kommunen har rett til å legge og ha liggende ledninger, sette opp nettstasjon/transformator og kummer over ubebygde deler. Borettslaget overtar eiendomsrett og vedlikeholdsplikt for stikkledninger. Borettslaget plikter å avstå nødvendig ubebygd grunn til veiutvidelser, fellesarealer og nettstasjoner mot erstatning, samt sikre allmennheten adgang til ubebygde arealer som ikke kan inngjerdes uten tillatelse. Dokumentet fastsetter også kommunal forkjøpsrett ved salg/bortfeste av deler av tomten samt pliktig medlemskap i lokalt fellesorgan for ivaretakelse av fellesinteresser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Stallerudåsen er et hyggelig og veldrevet borettslag på Oslo øst, nærmere bestemt Bogerud, beliggende nydelig til like ved Østmarka. Området rundt borettslaget er preget av trær og store grøntarealer. Borettslaget har trivelige fellesarealer med mulighet for grilling og sosiale sammenkomster på varme sommerkvelder.

Østmarka byr på flotte tur- og rekreasjonsområder året rundt, med turveier, lysløyper, stier og klatremuligheter. I nærområdet finnes idylliske badeplasser ved Skraperudtjern, Nøklevann og Ulsrudvann - sistnevnte kjent som et av Oslos varmeste badevann. Populære utfartssteder som Østmarkseteren, Mariholtet, Skullerudstua og Rustadsaga ligger lett tilgjengelig, alle med servering. Ved Rustadsaga tilbyr Nøklevann ro- og padleklubb kurs, aktiviteter og utlån av utstyr.
Like i nærheten ligger også Østensjøvannet naturreservat - et unikt våtmarksområde med rikt fugle- og dyreliv. Turveien rundt vannet er ca. 4,5 km lang og barnevognvennlig, og egner seg godt til både rolige ettermiddagsturer og jogging, med videre forbindelser innover i Østmarka.

Området har nærhet til barnehager og skoler i alle trinn. Rett ved Rustad idrettsanlegg finnes skøytebane og akebakke vinterstid - svært populært blant de yngste. RASK/Rustad idrettslag har et aktivt miljø innen fotball og ski, med kunstgressbane og stor fotballslette på Rustadfeltet, samt skianlegg med kunstsnø ved Skullerudstua. Nærmeste treningssentre er Skullerud Sport Senter og EVO Bøler. På Skullerud ligger også Oslo Klatresenter - et av Nord-Europas største klatresentre - og på Bøler finner man Bøler Bad med ekstra varmt vann. I tillegg finnes SATS på Hellerud og Ryen.

Det er kun 100 meter til lokalbutikken KIWI på Bogerud Senter, som også tilbyr handel, servicetilbud og sosiale aktiviteter. På Bogerud Torg ligger en større helsestasjon som dekker hele bydel Østensjø. På torget finnes dessuten tannlege, apotek, frisørsalong og Bogerud tekstil. Nærbutikken Rustad, som ligger ca. 10 minutters gange unna, er søndagsåpen.
I nærheten ligger også nærsentre som Bøler og Oppsal, samt større kjøpesentre som Bryn og Lambertseter med et bredt utvalg av butikker og servicetilbud.

Gode kollektivforbindelser med T-bane (linje 3) samt buss (76, 79, nattbuss og flybuss) fra Bogerud T, kun 200 meter fra boligen.

Det vil bli godt skiltet med Krogsveen visningsskilt til fellesvning.

Barnehager:
Østensjøstua barnehage: 4 min. gange
Bogerud Gård barnehage: 6 min. gange
Rustad Gård barnehage: 8 min. gange

Idrett og fritid:
Stallerud borettslag ballplass: 5 min. gange
Bogerud Borettslag, ballbinge: 7 min. gange
EVO Bøler Senter: 15 min. gange
Skullerud Sport Senter: 16 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 8462 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, steinheller, sittegrupper, plenarealer og beplantning med trær, busker og blomster. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Garasje/parkering kan leies i Stallerudåsen Garasjer og Parkeringsplasser. Kontakt OBOS Eiendom ved Signhild Fjeld på eiendom@obos.no eller 22 86 59 55.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger og friområde i henhold til reguleringsplan S-3119 vedtatt 20.09.1989 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eldre reguleringsvedtak 22661 av 21.03.1961 og V131061 av 13.10.1961 gjelder fortsatt for tilgrensende veg- og infrastrukturarealer der disse ikke er erstattet av nyere planer. Deler av nærområdet omfattes i tillegg av detaljregulering S-5105 – Bogerud torg vedtatt 16.12.2020.
Etter gjeldende reguleringsbestemmelser for eiendommen er tillatt bebygd areal (BYA) maks 16 % av tomten.

Kjent byggesak i nærområdet:

Det foregår en plan-/byggesak i Stallerudveien 61, 61 C og 63. Forslaget innebærer evt bygging av enebolig i område regulert til både friområde og bolig. Eksisterende bebyggelse er rester etter en husmanssplass under Rustad gård. Byantikvaren frarådet prosjektet, da både bygningen og tunmiljøet ble vurdert til høy kulturminneverdi med henvisning til Byantikvarens Gule liste. Utfallet er usikkert. For mer info se sak: 201413992 (Plan- og bygningsetaten sin hjemmeside)

Pågående planarbeid/utbygging i området:
Det planlegges utbygging av Bogerud senter hvor OBOS har presentert planer for ca. 111 nye leiligheter med planlagt salgsstart rundt 2027 og mulig innflytting i 2029. Planen er fortsatt under regulering.
For ytterligere informasjon, se: https://www.obos.no/bolig/prosjekt/bogerud-torg?gad_source=1&gclid=Cj0KCQiA-aK8BhCDARIsAL_-H9nGQP4LX5fsN5WSPKyMhSuKCxrBukwu092sUPmOkAFkn-3PB6PC5gIaAnxEEALw_wcB&gclsrc=aw.ds

Rustadgrenda:
Det er planlagt bygging av ca 69 leiligheter fordelt på bygg A og Bygg B, som er planlagt bygget i 4-5 etasjer. I tillegg er det planlagt rekkehus over 2-3 plan i bygg C og D. I bygg E er det planlagt ca 4 etasjer med leiligheter kombinert med rekkehus.
For mer info se: https://rustadgrenda.no/

Utsnitt av reguleringskart og tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 906,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, varmtvann, fyring, kommunale avgifter, forsikringer og øvrige felles driftskostnader.

Spesifikasjon av felleskostnader:
Felleskostnader: kr 3 694,-
Internett: kr 212,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Det antas et årlig strømforbruk på ca. 5 000 - 6 000 kWh. Den årlige kostnaden vil variere etter eget forbruksmønster.

Borettslaget har avtale om leveranse av TV og internett med OBOS OpenNet. Internett er inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 708 770,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 18 386,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 207 123,26 pr. 14.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 67 741 257,- pr. 14.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207685089
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 14.09.2026: kr 36 317 263,-
Andel av saldo: kr 111 046,91
Innfrielsesdato: 30.08.2058
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,24 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207927082
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 14.09.2026: kr 31 423 994,-
Andel av saldo: kr 96 076,35
Innfrielsesdato: 30.06.2052
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,24 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

2 900 000,00 Prisantydning
207 124,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 107 124,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 116 620,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 126 570,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Erik Lindgren og Kristin Holter

Leiligheten er tilknyttet Stallerudåsen Borettslag.
- Antall andeler: 216
- Organisasjonsnummer: 950 217 286
- Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS
- Tilknyttet boligbyggelag: OBOS
- Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring ASA (polisenummer: 91465774)

Dugnad bør påregnes (borettslaget arrangerer fellesdugnad vår og høst).
Alle med dyr forplikter seg til å sørge for at dyrene ikke er til ulempe eller plage for naboene. Hunder skal holdes i bånd på borettslagets fellesarealer, og andelseier plikter å plukke opp avføring samt melde fra til styret om hunder i husstanden.
Det er ikke tillatt å grille med kull på balkongene.
Røyking er forbudt i innendørs fellesarealer, og røyking på balkonger må ikke være til sjenanse for andre beboere.
Det er heis i blokkene, fellesvaskeri og tørkerom, felles sykkelboder og oppbevaringsrom i kjeller (bomberom), samt åpent bokrom.
Vaktmestertjenester leveres av Gamle Oslo Servicesentral AS.
Levering av varme og varmtvann skjer via Bogerud Varmesentral AS.
Beboere oppdateres og kommuniserer via Vibbo.

Saker og vedtak fra ordinært årsmøte 3. mars 2026:
- Årsmøtet ga styret fullmakt til å utrede muligheten for etablering av kameraovervåkning på fellesarealer, med fremleggelse på en senere generalforsamling.
- Vedtatt ny vedtektsparagraf § 8-1 (4) om at styrets medlemmer må være andelseiere i Stallerudåsen Borettslag på valgtidspunktet.

Foretatte påkostninger de senere år:
- 2024: Skifte av hovedtavler på strømanlegget.
- 2025: Utskifting av resterende sikringer på felles strømanlegg (underfordelinger).
- 2025: Oppgraderinger på heisene (wire, heisalarm, dører/bremser) og bytte av servicepartner til Heiskompaniet.
- 2025: Kartlegging av asbest i blokkene utført av Mycoteam.
- 2026: Utbedring av manglende jording på avløp.

Planlagte påkostninger:
- Rens av ventilasjonsanlegg og vurdering av tillufts-/avkastventiler.
- Utbedring av rørisolasjon med asbest ved rørbend (hovedsakelig i varmesentralene).
- Nye branndører til trapperom.
- Kontroll og utbedring av takmembran, samt vurdering av etterisolering og solceller.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 2 187 679,-.
- Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 5 837 855,-.
- Budsjett 2026: driftsinntekter kr 15 018 000,-, driftskostnader kr 9 931 012,- og budsjettert årsresultat kr 1 715 988,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30 % av salgssummen

Vederlag:
Fysiske salgsoppgaver kr 5 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 30 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger pr stk kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger) kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring kr 7 263,00
Foto kr 4 700,00
Tilstandsrapport kr 7 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0071/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2671

Sist oppdatert: 19. september 2026 kl. 16:42