Høymyrveien 7

Høymyrveien 7, 1719 GREÅKER
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2073, bruksnummer 409, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2073, bruksnummer 458, ideell andel 1/33

Totalt bruksareal BRA: 66 kvm

BRA-i:
1. etasje 61 kvm: Vindfang, stue, kjøkken, soverom, bad, og to boder

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
1. etasje 9 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.02.2026 utført av Kenneth Solli Gressløs. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se pkt. ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Boligen er en tomannsbolig fra 1983 som fremstår med standard og løsninger som er vanlig for byggeåret, og konstruksjonen forutsetter normalt vedlikehold over tid. Det er registrert enkelte forhold med behov for oppfølging, blant annet aldrende taktekking, råteskader i deler av kledningen, avvik i takkonstruksjon samt eldre vinduer og dører med behov for vedlikehold. Badet har flere utførelsesmessige avvik og begrenset fall mot sluk, og på kjøkkenet er det registrert lekkasje i blandebatteri samt mangelfull tilkobling av ventilator. Tekniske installasjoner som vann- og avløpsrør har oppnådd høy alder, og ventilasjonen vurderes som mangelfull. Samtidig er det ikke avdekket unormale fuktverdier ved kontroll av konstruksjoner rundt våtrommet, og boligen fremstår generelt funksjonell med behov for vedlikehold og enkelte utbedringer over tid. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:

- Pipe og ildsted:
Boligen har elementpipe. Dersom det skal etableres vedovn, er det viktig at gjeldende forskrifter og produsentens anvisninger følges. Det anbefales at brann- og feiervesenet på
forhånd kontrollerer skorstein for å sikre at forutsetninger for trygg og forskriftsmessig bruk er til stede.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.

Konsekvens/tiltak
- Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. Manglende ubrennbar plate på gulv under sotluke øker risikoen for at glør, sot eller varm aske kan falle direkte på brennbart gulvoverflate. Dette kan medføre sviskader på gulvet og i verste fall økt brannfare. Brennbar kledning eller materiale nær feieluke må tildekkes med ubrennbart materiale (f.eks. plate av stål eller mineralbasert materiale) i en avstand på minimum 300 mm fra åpningens ytterkant. Kostnadsestimat: Under 20 000.

- Avtrekk:
Det er avtrekk via mekanisk avtrekksanlegg i boenheten.

Vurdering av avvik:
- Det er registrert avvik med avtrekk. Avtrekkskanal fra ventilator er ikke tilkoblet gjennomføringen i overskapet. Fleksibel ventilasjonsslange er provisorisk festet med tape, og det er åpning mellom kanal og gjennomføring. Uttrekksdel på ventilator er løs.

Konsekvens/tiltak:
- Utettheter kan føre til at matos og fuktig luft blåses ut i kjøkkenskapet i stedet for inn i ventilasjonskanalen. Dette kan gi luktproblemer, fettavleiringer og på sikt risiko for fuktskader i skap og tilstøtende konstruksjoner. Avtrekkskanalen bør monteres forskriftsmessig og tilkobles tett til gjennomføringen med egnet overgang og kanaltilkobling. Ventilator må utbedres eller byttes. Kostnadsestimat: Under 20 000.

Det er gitt tilstandsgrad (TG2- avvik som kan krever tiltak) på følgende:

- Taktekking:
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

- Nedløp og beslag:
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

- Veggkonstruksjon:
Vurdering av avvik:
- Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng.

- Takkonstruksjon/Loft
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er liten lufting i nedre kant av konstruksjonen. Enkel isolering utførelse mellom kald og varm side. Vepsebord i tak.

- Vinduer:
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Vindusomramming står i kontakt med underbeslaget. Vinduer er hovedsakelig av eldre dato. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

- Dører:
Vurdering av avvik:
Dørblad tar i karm. Døren har elde og bruksslitasje. Dører er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra denne døren sammenlignet med dører fra nyere dato.

- Balkongdører:
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Dørblad tar i karm. Døren har elde og bruksslitasje.

- Overflater:
Vurdering av avvik:
- Overflater er av ulik tid, og fremstår således med forskjeller av slitasjegrad, utførelse og behov for vedlikehold.

- Innvendige dører:
Vurdering av avvik:
- Dører er elde og har bruksslitasje.

- Overflater vegger og himling:
Vurdering av avvik:
- Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Baderomsplater er ført helt ned til gulv og avsluttet med silikonfuge i overgangen mot gulv. Utførelsen avviker fra anbefalte løsninger, hvor platene normalt skal avsluttes noe over gulv og beskyttes med egnet avslutningsprofil eller ha korrekt oppkant fra gulvets membran.

- Overflater gulv:
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Krav til fall (høydeforskjell) er ikke oppfylt, men det er fall til sluk.

- Sluk, membran og tettesjikt:
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Det er benyttet silikon som tetting rundt rørgjennomføringer, ikke membran som anbefalt.

- Overflater og innredning:
Vurdering av avvik:
- Det er registrert lekkasje i blandebatteri ved bruk.

- Vannledninger:
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

- Avløpsrør:
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

- Ventilasjon:
Vurdering av avvik:
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.

- Varmtvannstank:
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

- Utvendige vann- og avløpsledninger:
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Har du kjennskap til eiendommen? Nei.
Eiendommen selges med fullmakt. Fullmaktshaver har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig
Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Boligen holder en gjennomgående eldre standard med behov for oppgradering og modernisering. Overflater i flere rom bærer preg av alder og slitasje, og det må påregnes tiltak for å oppnå dagens standard.

Kjøkkenet har en enkel innredning med glatte fronter og laminat benkeplate. Løsningen er funksjonell, men fremstår som moden for utskiftning. Det er også registrert enkelte avvik knyttet til blant annet ventilasjon og blandebatteri.

Badet er utført med flislagt gulv og baderomsplater på vegger. Badet er av eldre dato, og det er påvist forhold knyttet til blant annet tettesjikt og sluk som tilsier behov for oppgradering.

Soverommene har normal størrelse og gode bruksmuligheter, men overflater og innredning er av eldre karakter og bør fornyes.

Boligen har en praktisk planløsning med gode romstørrelser, og fremstår som et godt utgangspunkt for deg som ønsker å oppgradere og sette ditt eget preg.

Det er for øvrig registrert avvik og forhold med behov for utbedring, og interessenter oppfordres til å sette seg godt inn i tilstandsrapporten.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer via elektriske panelover.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 10.02.1983. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

 Eiendommen overdras fri for pengeheftelse.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 307555, tinglyst 27.06.1984, type heftelse:
- Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen er beliggende i et etablert og svært attraktivt boligområde på Opstad.

Området byr på gangavstand til Greåker videregående skole, samt kort avstand til både barne- og ungdomsskole på Tindlund skole, i tillegg til flere barnehager.

På Greåker finner man Greåker IF sitt flotte fotballanlegg på Moa. Videre holder Tindlund Håndballklubb og Greåker innebandyklubb til i Tindlundhallen.

I nærområdet finnes et godt utvalg av servicetilbud, herunder KIWI Greåker, apotek, diverse servicefasiliteter, Cherie's Pizza, bilforretning, dekkverksted/dekkhotell, to treningssentre, Helsehuset Greåker med fysioterapi, Olav's Pub, samt øvrige tilbud.

Det er kort vei til flotte skogsområder med flere turløyper, blant annet i Vister og Kalnesskogen. Glommastien passerer i nærheten og følger Glommas bredder.

Greåker har en svært sentral beliggenhet kommunikasjonsmessig, midt mellom Sarpsborg sentrum, Sykehuset Østfold Kalnes, Grålum handelsområde og Fredrikstad sentrum.

Det er enkel adkomst til Grålum, hvor man finner Quality Hotel Sarpsborg med badeland, Inspiria Science Center og treningssenter.

For videre reise er det god tilknytning til E6 mot Oslo og Sverige.

Det er gode bussforbindelser fra Opstadveien og fra FV 109 med avganger til Sarpsborg og Fredrikstad.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Tyrihans barnehage (0-5 år) 0.4 km
Hinkenhopp idrettsbarnehage (0-5 år) 0.8 km
Tubus barnehage (0-5 år) 1.7 km

Skoler:
Grålum barneskole (1-7 kl.) 3.3 km
Tindlund barneskole (1-7 kl.) 3.4 km
Hannestad barneskole (1-7 kl.) 5.2 km
Grålum ungdomsskole (8-10 kl.) 2.7 km
Tindlund ungdomsskole (8-10 kl.) 2.9 km
Greåker videregående skole 1 km
Seiersborg videregående skole 2.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 254 kvm. Tomten er relativt flat og består hovedsakelig av gressplen, gruset gårdsplass og noe beplantning.

Det er gode parkeringsmuligheter på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Arveliveien - Betelveien datert 14.03.1979 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplanens arealdel 2024- 2036, Sarpsborg datert 10.10.2024 med tilhørende bestemmelser.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire. Kommunens aksomhetskart er imidlertid svært grovmasket.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14 206,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt og renovasjon.

I tillegg betales det fellesutgifter til Høymyrveien Grendelag kr 700 pr år. som skal dekke vedlikehold av fellesarealene (tre områder) som hver husstand er eier av, 1/33 del.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 650 021 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 3 430,- pr år.

Eiendomsskatten faktureres sammen med de kommunale avgiftene.

2 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

55 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
75 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 275 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thomas Rene Niewiadomski Stenberg og Robert Jacek Eriksen-Niewiadomski

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. alle visninger/overtakelse, samt. tekstforfatter)  kr 14 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 5 425,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann (Witek) - Enebolig  kr 17 500,00

Oppdragsnummer 67-0032/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2632

Sist oppdatert: 23. mars 2026 kl. 11:09