Lunnestien 6A

Lunnestien 6A, 0690 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 147, bruksnummer 9

Totalt bruksareal BRA: 304 kvm

BRA-i:
1. etasje 140 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken og stue.
2. etasje 135 kvm: Gang, bad, fire soverom, kott og kjøkken v/soverom.

BRA-e:
Garasje 29 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 17 kvm: Terrasse.
2. etasje 7 kvm: Balkong.

I 2. etasje er det registrert 20 kvm ikke-måleverdig areal (ALH) grunnet lav himlingshøyde/skråtak. Etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 155 kvm, men kun 135 kvm er måleverdig som bruksareal. Samlet GUA for boligen er 295 kvm. Takhøyden i krypkjeller varierer på grunn av skjevheter i etasjeskillet, og arealet er derfor fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.09.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en hel tomannsbolig oppført i 1914. Bygningen er fundamentert med granitt/naturstein/tegl på stedlige masser med grunnmur av naturstein. Yttervegger er oppført i tømmerkonstruksjon, utvendig kledd med liggende kledning. Yttervegger ble isolert og kledningen byttet i perioden 2011-2014. Etasjeskillere er av trebjelkelag, isolert med stubbloftsleire. Taket ble fornyet for ca. 30 år siden. Vinduer fra 2011-2014, med unntak av ett vindu fra 1991. Hovedytterdøren er en malt tofløyet dør. Det er pipe i teglstein med flere ildsteder. Boligen har en terrasse på ca. 17 m² og en balkong på ca. 7 m². Boligen har på et tidspunkt vært en tomannsbolig som er gjort om til en enebolig. Når dette ble gjort, er usikkert.

Garasje bygget i 1981. Bygningen er fundamentert med lettklinkerblokker på stedlige masser. Yttervegger er oppført i trekonstruksjon med liggende kledning. Tak på bolig og garasje med sløyfer, lekter og glasserte takstein. Bygget er ikke tilstandsvurdert i henhold til Forskrift til avhendingslova og NS3600.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Det er mer enn fem år siden siste el-tilsyn, og det er gjort endringer i anlegget etter 1999. Takstmannen har ikke elektrokompetanse og anlegget er ikke faglig vurdert.

Lovpålagt røykvarsler og brannslukningsutstyr medfølger.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Vindu soverom - 2. etasje: Det er påvist råte på et vindu.
- Balkonger: Vanntett sjikt er eldre enn 18 år. Det er registrert to råtne endestolper på rekkverket i 1. etasje. Det er også registrert noe dårlig innfesting på rekkverket i 2. etasje. Høyden på rekkverket tilfredsstiller ikke dagens krav.

Innvendig
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er registrert merkbare nedbøyninger og skjevheter i boligens etasjeskillere generelt.
- Krypkjeller: Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. Eier opplyser at det ved kraftig regnvær kan oppstå vannansamling i krypkjelleren.

2. Etasje Bad
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Undertak er eldre enn 13 år. Taktekket har oppnådd halvparten av forventet brukstid og det er påregnelig med lokale utskiftninger på sikt. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder.
- Takkonstruksjon/Loft: Det registreres synlige bjelker med misfarging fra en tidligere lekkasje. Det er påvist noe ufagmessig utførelse i undertak.
- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det observeres generelt kuvinger og tørkesprekker i kledningsbordene.
- Balkongdør, 2. etasje: Balkongdør er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.

1. Etasje Bad
- Overflater, vegger og himling: Det er påvist riss eller sprekker i flisfuger i våtsonen.
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg og gulv er eldre enn 10 år og det mangler dokumentasjon. Et enkelt tiltak kan væ re å sette inn et dusjkabinett.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er påvist skader, svelling eller lignende på innredning. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

2. Etasje, Kjøkken / arbeidsrom
- Overflater og innredning: Eldre kjøkken har normalt noe bruksslitasje. Det har heller ikke alle bruksfunksjoner som komfyr e.l.

Tekniske installasjoner
- Innvendige vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
- Innvendige avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
- Ventilasjon: Boligen har ventilasjonsløsning typisk for byggeåret. Luftutvekslingen vurderes som begrenset.
- Varmtvannsbereder/tank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling. Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning. Varmtvannstanken er over 20 år.
- Varmtvannstank plassert i krypkjeller: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling. Varmtvannstanken er over 20 år.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Det er påvist symptomer som svelling, svertesopp/muggsopp, misfarging eller fuktskjolder.
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser.
- Terrengforhold: Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Begge bad:
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold gjør dette vanskelig.

Helse, miljø og sikkerhet

Høyden på rekkverket tilfredsstiller ikke dagens krav. "Høyde på rekkverk ved balkonger, tribuner, passasjer og lignende skal være minimum 1,0 m".

Manglende synlighet av pipevanger gir usikkerhet om tilstand og utførelse. Skjulte skader eller utettheter kan forekomme, noe som kan medføre økt risiko for brann og fare for liv og helse. Ildsteder er i bruk i dag og fungerer, men bør holdes under oppsyn.

Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.

Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler.

Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget, da takstmann ikke har denne kompetansen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
- Ved kraftig regn kan det komme noe vann inn i et av kjellerrommene.
- Det har tidligere vært tett avløpsrør utvendig og rustne tilførselsrør for vann.
- Det er en liten sprekk i en flis på badegulvet i 1. etasje. Det er observert sølvkre på badegulvet i 1. etasje.
- Det har vært råte på et soverom i 2. etasje, utvendig under vinduet på samme rom, og på terrassemeglerne.

Selgers egenerklæringsskjema ligger også vedlagt salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i denne. Kjøper tar over ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Varmepumpe montert av Enkon Varmepumper AS

2017:
- Nytt vanninntaksrør montert av Funksjonell VVS

2012:
- Arbeider med isolasjon, ytterkledning, vinduer og verandadør

2011:
- Ny isolasjon, ytterkledning og vinduer, inngangsparti fornyet med skifergulv og varmekabler, ny utvendig skifertrapp med varmekabler, fornyet terrasse ved kjøkkeninngang samt fornyet veranda i 2. etasje

2005:
- Nytt sikringsskap med automatsikringer montert av 3K-ELEKTRO
- Kjøkken i 1. etasje oppgradert med ny innredning med glatte fronter, benkeplate i heltre, platetopp, stekeovn, oppvaskkum og avtrekk

2004:
- Bad i 1. etasje oppgradert med varmekabler, fliser på gulv og vegger, vegghengt toalett, dusjdører, servant, nye kraner, senket himling med spotter og skap, samt etablert opplegg for vaskemaskin på bad i 2. etasje, utført av Funksjonell VVS

Ukjent årstall:
- Utvendig avløpsrør skiftet/fornyet
- Nye ildsteder montert på kjøkken, i spisestue og stue, samt ovn flyttet til stue i 1. etasje
- Stubbloftsleire fjernet og etasjeskiller etterisolert på soverom i 1. etasje

Klassisk enebolig fra 1914 fordelt over to etasjeplan, preget av sjenerøs takhøyde, store vindusflater og opprinnelig karakter. Boligen har gjennomgått betydelige oppgraderinger med ny kledning, etterisolering og vinduer i perioden 2011–2014, samtidig som historiske detaljer og flere ildsteder er ivaretatt. Planløsningen gir romslige oppholdsrom i første etasje og fire soverom i andre etasje, med direkte adkomst til både terrasse og balkong.

FØRSTE ETASJE:
Adkomsten skjer via en utvendig skifertrapp med varmekabler opp til en tofløyet ytterdør. Inngangspartiet ble fornyet i perioden 2011–2014 med skifergulv, elektriske varmekabler samt panelte vegger og himling. Hallen er stor og har en god takhøyde på 2,60 meter. Rommet har store vindusflater som gir rikelig med dagslys. En innvendig svingtrapp i trekonstruksjon forbinder etasjene og leder opp til andre etasje.

Stue:
Stuen har en målt takhøyde på 2,74 meter og store vindusflater. Rommet varmes opp med en kombinasjon av peis, vedovn og en varmepumpe installert i 2025. Rommet har god plass til både sofagruppe og en romslig spisestueavdeling. Fra stuen er det direkte utgang til terrasse og hage.

Kjøkken:
Stort og flott kjøkkenrom. Kjøkkenet fra 2005 med profilerte fronter og benkeplate i heltre. Innredningen er utstyrt med platetopp, stekeovn, oppvaskkum av stål og kjøkkenventilator med avtrekk ut over kokeplass. I rommet er det også montert et eget ildsted. Fra kjøkkenet er det direkte utgang til hage.

Terrasse og hage:
Med direkte adkomst fra stuen kommer du ut til terrassen på ca 17 kvm. Trapp ned til stor, frodig hage med diverse beplantning, busker og frukttrær. Uteplassen har flere soner hvor det er god plass til å innrede med utemøbler og grillplass.

Soverom:
Soverommet i første etasje har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning.

Bad:
Flislagt bad oppgradert i 2004 med elektriske varmekabler og downlights. Innredningen består av servant på innredning, speil med belysning, skap, vegghengt klosett med innebygget sisterne, dusjhjørne med svingbare glassdører og håndkletørker. Det er opplegg for vaskemaskin og elektrisk styrt avtrekksvifte.

ANDRE ETASJE:

Fire soverom:
Andre etasje inneholder fire soverom med malt trepanel og heltre furugulv. Rommene gir gode innredningsmuligheter for seng, skrivebord og oppbevaring. Det ene soverommet har adgang til en hyggelig balkong på ca. 7 kvm med flott, vid utsikt utover området og mot Holmenkollen. Plass til utemøbler.

Kjøkken 2. etasje:
I tilknytning til soverommene i andre etasje ligger et eget kjøkken. Innredningen har glatte fronter, benkeplate i laminat, oppvaskkum i stål og en integrert benkbereder på ca. 120 liter. Rommet blir i dag brukt som arbeidsrom.

Bad 2. etasje:
Badet i andre etasje er innredet med badekar, dobbelservant nedfelt i innredning, klosett og opplegg for vaskemaskin. Rommet har vegger med baderomsplater, gulv med vinylbelegg, reflektorovner og naturlig avtrekk i sjakt. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Heltre furugulv i 2. etasje. Fliser og tregulv i 1. etasje.
Vegger: Malt panel og malte flater i 2. etasje. Malt panel og tapet i 1. etasje.
Himling: Malt panel i 2. etasje. Malt panel og plater i 1. etasje.

Lagring:
Lagringsplass i kott i 2. etasje. Frittstående garasje oppført i 1981 på ca. 29 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger: Kjøleskap, fryseskap, stekeovn, koketopp og oppvaskmaskin på kjøkken, vaskemaskin i 2.etg, samt frysedisk og kjøleskap i kjeller. Gressklipper, hyller i garasjen, utepeis og gammel vedkomfyr( ikke tilkoblet).
Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Medfølger ikke: Taklamper i 1.etg (kjøkken, entree og glassveranda og soverom, samt lysekrone og lampetter i spisestue), taklampe og lampetter i minste soverom i 2.etg, samt værhanen på garasjen.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Varmepumpe i stue. Varmekabler på bad i 1. etasje og i inngangsparti. Reflektorovner på bad i 2. etasje. Boligen har fem ildsteder tilknyttet teglsteinspipe, fordelt med fire i 1. etasje og ett i 2. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1914. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. Det foreligger dog et ekspedisjonsdokument fra 1913 for våningshus. Dokumentet er ikke attestert og kan derfor ikke anses som en ferdigattest, men indikerer at bygget er oppført lovlig.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Videre foreligger det ferdigattest for garasje datert 16.12.1981. Det foreligger også et uattestert eksepdisjonsdokument fra 1941 vedrørende inngangstrapp samt inngang til kjeller. Dokumentet er ikke attestert og kan derfor ikke anses som en ferdigattest. Det er dog en indikasjon på at tiltaket er lovlig oppført.

Det foreligger ikke godkjente byggetegninger for eiendommen og megler har derfor ikke mulighet til å bekrefte lovlighet av rom og bygninger. Det foreligger dog noen eldre, ukomplette, tegninger innhentet fra byantikvaren som viser følgende:

Kun halve huset fremkommer av tegninger for 1. etasje. Der kan en se soveværelse, spiseværelse og salong byggemeldt. Rommene er i dag stue og spisestue.

Rom i 2. etasje er godkjent som stue, soveværelse, spiseværelse, kjøkken og gang med bod og loftsbod. Det er endringer fra disse tegningene der det er etablert soverom i tidligere stue og spiseværelse samt tidligere loftsbod. Det er laget bad og walk-in på tidligere kjøkken, samt soverom i gang.

Rom som opprinnelig er byggemeldt som boder jf. og som i dag er innredet til bruk for varig opphold, er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Byggetegningene kan ikke legges til grunn for å avsi hva som er godkjent og ikke. Konsekvens ved en evt. ny søknad kan være pålegg fra kommunen om tilbakestillelse til original stand. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Heftelser på GNR 147, BNR 9:

Dagboknummer: 87
Tinglysningsdato: 16.06.1922
Servitutten omhandler: Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn. Tinglyst erklæring fra Akers bygningsmyndigheter vedrørende godkjent regulering og veibetingelser. Bestemmelsene omfatter krav til opparbeidelse og avståelse av veigrunn samt plikt til å delta i vedlikehold av felles vei og infrastruktur. Servitutten er gammel og det er derfor vanskelig for megler å tyde konkret innhold i bestemmelsen.

Dagboknummer: 992925
Tinglysningsdato: 22.09.1922
Servitutten omhandler: Bestemmelse om bebyggelse. Skjøtekontrakt for parsell utskilt fra eiendommen (senere gnr. 147 bnr. 46). Dokumentet inneholder bestemmelser om plikt til oppsetting og vedlikehold av gjerder, samt plikt til å avstå grunn til offentlige vei- og ledningsanlegg (vann, kloakk, gass, elektrisitet) uten erstatning. Kjøperen forplikter seg til å tåle fremtidige reguleringer og ledningsarbeider over eiendommen, og det er inntatt forbud mot industrivirksomhet/fabrikker og andre sjenerende anlegg (villaklausul). Servitutten er gammel og det er derfor vanskelig for megler å tyde konkret innhold i bestemmelsen.

Dagboknummer: 920533
Tinglysningsdato: 07.12.1923
Servitutten omhandler: Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn. Servitutten er gammel og det er derfor vanskelig for megler å tyde konkret innhold i bestemmelsen.

Dagboknummer: 6042
Tinglysningsdato: 12.06.1948
Servitutten omhandler: Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. Eier av gnr. 147, bnr. 9 fikk tillatelse til å innlegge vann fra Akers vannverk og omlegge kloakkledninger. Med dette tilhører plikt og ansvar for stikkledninger etc.

Dagboknummer: 4806
Tinglysningsdato: 30.04.1949
Servitutten omhandler: Bestemmelse om adkomstrett og vann/kloakkledning. Skjøte for overdragelse av gnr. 147 bnr. 93. Kjøper og selger har felles atkomstvei til Lunnestien. Selgeren samtykker til at tomten bebygges og til at kjøperen tilknytter sine vann- og kloakkledninger til selgerens anlegg på gnr. 147 bnr. 9.

Dagboknummer: 4564
Tinglysningsdato: 21.04.1950
Servitutten omhandler: Bestemmelse om bebyggelse. Naboerklæring mellom eierne av gnr. 147 bnr. 9 og eieren av gnr. 147 bnr. 93. Eierne av gnr. 147 bnr. 9 godkjenner at eieren av gnr. 147 bnr. 93 plasserer sitt våningshus 2,0 meter fra eiendomsgrensen i syd. Eierne av gnr. 147 bnr. 9 forplikter seg til ikke å bygge nærmere enn 8,0 meter fra våningshuset på gnr. 147 bnr. 93 ved en eventuell fremtidig utbygging.

Dagboknummer: 5565
Tinglysningsdato: 09.05.1963
Servitutten omhandler: Bestemmelse om garasje/parkering. Erklæring vedrørende oppføring av garasje for 5 biler. Byggearbeidet er godkjent som midlertidig. Byggherren forplikter seg og etterfølgende eiere til å fjerne det bygde uten erstatning når som helst bygningsrådet måtte forlange det. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra Oslo bygningsråd.

Dagboknummer: 7325
Tinglysningsdato: 01.06.1966
Servitutten omhandler: Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. Eier av gnr. 147 bnr. 9 gis tillatelse til å føre vann- og kloakkledning over gnr. 147 bnr. 75 og tilknytte seg felles kloakkledninger, samt foreta nødvendig ettersyn og reparasjoner mot erstatning for eventuell skade. Eierne er solidarisk ansvarlige for vedlikehold av felles ledninger. Oslo vann- og kloakkvesen kan ikke avlyses uten etatens samtykke.

Dagboknummer: 7327
Tinglysningsdato: 06.06.1966
Servitutten omhandler: Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Eieren forplikter seg til å melde fra før arbeid utføres på ledningsanlegget og gir kommunen rett til inspeksjon. Eieren må etter pålegg sløyfe private renseanlegg og koble seg til offentlig nett. Kommunen fraskriver seg ansvar for en rekke forhold, mens eier hefter for skader på det offentlige nett forårsaket av ulovlige utslipp.

Dagboknummer: 16809
Tinglysningsdato: 17.11.1966
Servitutten omhandler: Bestemmelse om bebyggelse og adkomstrett. I anledning deling av gnr. 147 bnr. 9 i to parseller, gis den nye, sydøstre parsellen bruksrett til kjørbar adkomstvei over restarealet av eiendommen frem til Lunnestien. Erklæringen kan ikke endres eller avlyses uten samtykke fra Oslo byplankontor.

Dagboknummer: 8650
Tinglysningsdato: 24.06.1967
Servitutten omhandler: Bestemmelse om veg. Festekontrakt for en hustomt på ca. 700 m² utskilt fra gnr. 147 bnr. 9 (senere bnr. 251) med 99 års festetid. Festeren er gitt veirett til Lunnestien.

Dagboknummer: 17910
Tinglysningsdato: 14.12.1967
Servitutten omhandler: Bestemmelse om adkomstrett. Skjøte på eiendommen gnr. 147 bnr. 251 fastsetter at eier av gnr. 147 bnr. 251 har rett til kjørbar vei over gnr. 147 bnr. 9 frem til boligen.
RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 147 BNR: 251

Dagboknummer: 19333
Tinglysningsdato: 12.12.1968
Servitutten omhandler: Bestemmelse om gjerde, adkomstrett, regulering av areal og vannrett. Felleserklæring om Oslo veiutvalgs betingelser for kommunal overtagelse av Lunnestien. Gjerder som ikke står i riktig avstand fra veikant må flyttes av grunneierne. Veigrunn overdras vederlagsfritt til kommunen. Private avkjørsler må settes i stand av grunneierne, og overvann må gis fritt avløp.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dagboknummer: 1368
Tinglysningsdato: 20.01.1977
Servitutten omhandler: Bestemmelse om adkomstrett. Eiendommene gnr. 147 bnr. 246, 74, 281, 251 og 93 har bruksrett til en 5,75 meter bred felles atkomstvei fra Lunnestien. Veiparsellene samarbeides over grensen mellom gnr. 147 bnr. 9 og gnr. 147 bnr. 73. Erklæringen kan ikke endres eller avlyses uten samtykke fra Oslo byplankontor.
RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 147 BNR: 74
RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 147 BNR: 93
RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 147 BNR: 246
RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 147 BNR: 251
RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 147 BNR: 281

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Det gjøres oppmerksom på at oppdragsgiver er i familie med en ansatt ved Krogsveens avdeling Hasle, men at dette ikke er i strid med egenhandelsreglene i lov om eiendomsmegling.

Eiendommen ligger i et etablert, meget skjermet og barnevennlig boligområde på Ulsrud. Nabolaget preges av hyggelig småhusbebyggelse, frodige hager og et trygt bomiljø skjermet fra gjennomgangstrafikk. Med umiddelbar nærhet til flotte turområder både sommer- og vinterstid. Stier, lysløyper og turveier som er fine til turgåing, sykling og løping. Om vinteren blir det kjørt opp skispor i lysløypene. I Østmarka finner du bl.a Nøklevann og Ulsrudvann med flott badeplass. Det er muligheter for en gåtur til Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet hvor du kan få kjøpt diverse bakst og kaffe hele året.

Kort vei til Østensjøvannet med et flott dyre- og fugleliv og turvei videre inn til Østmarka.

Hverdagen er enkel for barnefamilier med skoler og barnehager like i nærheten. Boligen sokner til Bøler barne- og ungdoms og ligger i gangavstand fra boligen.

Haraløkka idrettsanlegg ligger en kort sykkeltur unna med tennisbane, friidrettsbane, fotballbaner og kunstgressbane. Få minutters gange til Bøler flerbrukshall med et godt aktivitetstilbud innen håndball, basket, innebandy og volleyball. For den trenningsglade finner du også Evo på Bøler og Friendly Fitness på Ulsrud.

Dagligvarehandel og øvrige servicetilbud finner du på Bøler Senter, med Coop Mega, apotek og vinmonopol. Rema 1000 finner du på Ulsrud og Kiwi på Bøler/Nøklevann. Ellers er det flere sentere i nærheten som som er en kort kjøretur unna: Oppsal Senter, Bryn senter, Manglerud senter, Lambertseter senter og Tveita senter. Svømmehall og bibliotek på Bøler.

Kort vei til offentlig kommunikasjon, Bøler og Ulsrud T-banestasjon (Linje 3) 6-8 minutters gange fra boligen. Ca. 19 minutter til Oslo sentrum. Bussforbindelser (76, 79, flybuss) fra Bøler T. Østensjø ring (78A / B) går fra Østbyveien. Togforbindelse finnes også ved Bryn stasjon, en kort kjøretur unna.

Det er sykkelavstand til Oslo sentrum og med oppgraderte sykkelveier langs Østensjøveien og langs Alnaelva.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Lunnestien 6A sokner til Bøler skole (1.-10.trinn).

Det er flere barnehager i området som Bøler Menighets barnehage, Bøler sentrum barnehage og Mikaelgården Steinerbarnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1750,5 kvm. Tomten er pent opparbeidet med en stor gressplen, frukttrær, prydbusker og diverse beplantning. Eiendommen har flere uteplasser og gode solforhold. En del av tomten i nordvest overlapper med veiarealet til Lunnestien og er ikke-byggbar veggrunn.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert etter reguleringsplan S-4220 «Småhusplanen», vedtatt 15.03.2006. Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) har avgjort å ikke godkjenne revidert småhusplan for Oslo kommune. Begrunnelsen er at planen ikke oppfyller krav til vurdering av flom- og skredfare.

Det er midlertidig forbud mot tiltak i de aktuelle områdene (saksnummer 202304720 hos PBE). Forbudet gjelder fram til ny plan er vedtatt. I områder omfattet av midlertidig forbud mot tiltak kan man ikke gjennomføre tiltak etter Plan- og bygningsloven uten at tiltakene eksplisitt er unntatt fra forbudet.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred er vurdert til 'Ingen', og konsekvens ved skred er vurdert til 'Ingen'.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer: 202017309. Ytre Ringvei - Planforslag til offentlig ettersyn - Sykkelfelt fra Stordamveien til Ulsrud videregående skole.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 38 004,03 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 9 101,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 23 000,- pr. år / 20 000 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til utgangen av 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Trygg forsikring som koster kr 12 770,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Altibox / Viken fiber som leverandør av kabel-tv og internett og koster kr 1 458,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Boligen er tilknyttet Sector alarm alarmselskap som koster kr 7 728,- pr. år.

Kostnader til privat brøyting er ca. kr 3 500,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 7 076 076,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

I kommunen som eiendommen ligger, er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Se kommunens nettsider for mer informasjon.

16 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

412 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
413 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
433 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
16 913 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
16 933 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Liv Sekkelsten Østby og Bjørn Terje Østby

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kjøpsrådgivning   kr 0,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt:  kr -20 000,00
Kunderabatt: Kveldsbilder og utebilder kr -8 500,00
Markedsføringspakke: Krogsvee.no, Hjem.no, Finn.no, nettaviser og sosiale medier  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr 4.000,- pr stk (Opp til 2 stk kostnadsfritt)  

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger   kr 2 079,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto, kveldsbilder  kr 5 500,00
Foto: Dagfoto + drone  kr 9 000,00
Foto: Kveld  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 21 000,00
Valgfri - Boligselgerforsikring Gjensidige - Enebolig - Maks forsikringspremie kr 65.000,-  kr 65 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0233/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26233

Sist oppdatert: 11. september 2026 kl. 21:22