Skøyenåsveien 23

Skøyenåsveien 23, 0686 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 146, bruksnummer 238, ideell andel 1/1
Andelsnummer 579, Oppsal borettslag, organisasjonsnummer 948544474

Totalt bruksareal BRA: 57 kvm

BRA-i:
4. etasje 55 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken og soverom.

BRA-e:
Underetasje 2 kvm: Bod.

Åpent areal:
4. etasje 9 kvm: Balkong.

Arealet av bod på loftet utgjør 8 kvm med lav himlingshøyde (ALH). På grunn av den lave takhøyden er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.05.2026 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan i slike tilfeller opphøre.  

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 4. etasje i et boligbygg oppført i 1960. Bygningen har bærende konstruksjoner, grunnmur og skillende dekker av mur- og betongkonstruksjoner, med støpt gulv mot grunn. Fasader er utført i teglstein. Yttertaket er en valmtakskonstruksjon i tre, tekket med takstein og solcellepaneler fra 2022. Renner, nedløp og beslag er av metall. Leilighetens vinduer og balkongdør har karmer av tre og aluminium med 2-lags glass fra 2018. Entrédøren er i brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Fra stuen er det utgang til en takoverbygget balkong på 9 m² med rekkverk av teglstein, metall og glass.

Sikringsskapet har automatsikringer og er plassert i felles trappegang. Det elektriske anlegget i leiligheten er delvis skjult og delvis åpent.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet med en samlet helhetsvurdering. Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger på vegg inne i dusjsonen. Det er registrert bom (hulrom med påfølgende riss/sprekker) i enkelte gulvfliser. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking. Det ble gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber og glødde kobber rør(og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilator: Det registreres at ventilatoren er defekt.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvenes overflatemateriale bærer stedvis preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Yttervegger inkl. fasader
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Avskalling av maling observeres stedvis i overflaten. Eksakt årsak er ukjent.

Balkonger
- Membraner og vanntett sjikt: TG2 gjelder takoverbygg over balkong. Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Det vurderes likevel som høyst sannsynlig at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Yttertak er inspisert fra bakkeplan grunnet høyde og sikkerhetsmessige årsaker med de begrensninger dette medfører.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er målt til under 1,2 meter, mens balkonghøyden er over 10 meter. Balkongen oppfyller dermed ikke dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Periodisk kontroll av det elektriske anlegget og utskifting av lysbryter til bad, utført av Elektriker Gruppen AS.

2025:
- Utskifting av servantskap, høyskap og diverse rørleggerarbeid på bad, utført av Oslo-Akershus Rørleggerbedrift AS.

2018/2019:
- Utskifting av balkongdør og vinduer til 2-lags glass.

2017:
- Diverse elektriske arbeider. Samsvarserklæring foreligger.

2000-2002:
- Baderommet ble oppgradert.

Vedlikeholdshistorikk Oppsal Borettslag:

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2020:
- Montert fast stikk til oppvaskmaskin, utført av Gulbrandsen & Olimb AS.

Leiligheten ligger i toppetasjen, kun med loft i toppen, noe som gir et stille bomiljø uten støy fra etasjen over. Vinduer og balkongdør ble skiftet i 2019 i regi av borettslaget, og badet fikk ny innredning i 2025. Planløsningen samler entré, stue, kjøkken, soverom og bad i ett plan, med utgang fra stuen til en vestvendt, takoverbygget balkong. Leiligheten har gode solforhold fra tidlig ettermiddag og utover, og selger beskriver balkongen som et sted man gjerne tilbringer lange dager og kvelder.

Entré:
En avlang gang tar imot deg når du trer inn. Gulvet er belagt med parkett, og veggene er malte overflater av mur. Downlights i taket gir jevnt lys langs hele gangen. Profilerte innerdører leder videre inn i leiligheten. Fra entréen ser du rett frem mot stuen og balkongen bak, og soveromsdøren åpner seg til høyre. Entrédøren er i brannklasse B30 og lydklasse 35 dB.

Stue:
Stuen er leilighetens største rom og har plass til både sofagruppe og spisebord. Parkett på gulvet løper gjennom fra entréen. Downlights i taket og tapetserte vegger gir et nøytralt utgangspunkt. Mot vest er det store vinduer med balkongdør, og det er nettopp herfra leiligheten åpner seg: balkongen ligger rett utenfor, og utsikten over taklandskapet og bortover mot horisonten er synlig allerede fra sofakroken. Radiatorer tilknyttet felles varmtvann sørger for oppvarming. Naturlig ventilasjon via tilluftsventiler i vinduer.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en takoverbygget balkong med vestlig orientering. Takoverbygget gir ly for regn og holder balkongen anvendbar store deler av sesongen. Rekkverket er av teglstein, metall og glass. Gulvet er belagt med teppe. Balkongen har plass til sittegruppe og grill, og utsikten over nabolaget og bortover mot åsen er åpen og uforstyrret. Selger opplyser at det ikke er gjenboere som bryter innsyn.

Kjøkken:
Kjøkkenet er et eget rom med flislagt gulv og malte vegger og himling. Innredningen fra 2007 har slette fronter med over- og underskap langs to vegger, og flislagt mellom kjøkkenbenk og overskap. Benkeplatene er av laminat. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Benkskapsbelysning og stikkontakter er integrert i innredningen. Integrert kjøleskap med frysedel. Frittstående oppvaskmaskin og komfyr med platetopp. Ventilator med kullfilter er montert over komfyren, dog fungerer ikke denne alltid og bør skiftes. Varmtvannsbereder på ca. 120 liter fra 1999 er plassert i benkeskap. Hovedstoppekran under oppvaskkum. Oppvarming med radiatorer tilknyttet felles varmtvann. Naturlig ventilasjon via tilluftsventiler i vinduer og vegger. Kjøkkenet har plass til et spisebord ved vinduet, som vender ut mot herlig utsikt.

Soverom:
Soverommet er plassert mot en rolig side av leiligheten. Parkett på gulvet, tapetserte og malte vegger, og downlights i taket. Profilert innerdør. Rommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider, og langs veggen er det innebygde skyvedørsgarderober med speilfront som gir god oppbevaringsplass. Vinduet gir dagslys uten at rommet eksponeres mot vest, noe som holder temperaturen behagelig på varme kvelder. Naturlig ventilasjon via tilluftsventiler.

Bad:
Badet har flislagte gulv og vegger, og himling av malt flate med downlights. Gulvvarme med elektriske varmekabler. Innredningen ble oppgradert i 2025 med nytt vegghengt servantskap med skuffer, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur og høyskap på vegg. Speilskap på vegg over servant. Dusj på gulv med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj. Frittstående toalett. Vannrør av typen forkrommede rør, synlige avløpsrør av plast. Naturlig ventilasjon.

Lagring:
Leiligheten disponerer to boder. Én bod er plassert i bygningens underetasje, merket 4103. I tillegg disponeres en bod på loftet med et areal målt som areal med lav himlingshøyde (ALH); grunnet lav takhøyde er ingen del av loftsboden måleverdig som bruksareal.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: Fastmonterte løsøregjenstander som lamper, speil, bilder og hyller.

Av hvitevarer kan komfyr og oppvaskmaskin følge boligen dersom kjøper ønsker det. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Disse tas over i den stand de er i ved overtakelsen.

Boligen varmes opp med fjernvarme via vannbåren varmefordeling og radiatorer tilknyttet felles varmtvann. Borettslaget skal over til bergvarme i nærmeste fremtid, dog påvirker dette ikke radiatorene i den enkelte leilighet. Det er elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1960. Det foreligger ikke ferdigattest, men et ferdig attestert arkivkort for våningshus datert 04.11.1960. Dette kan fås ved henvendelse til megler.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 19.06.1953 og 06.05.1954, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet:
1954: Bruksrett (Oslo Lysverker) - Rett til transformatorrom i vaskeribygning. Fri adkomst, kabler, drift så lenge de leverer energi. Gjelder inntil de legger ned stasjonen.
1958: Veg - Gjerder flyttes, veigrunn avstås gratis til kommunen, avkjørsler settes i stand, overvann ledes bort. Evigvarende heftelse.
1964: Bebyggelse - Frysebokshus kan kreves fjernet av bygningsrådet. Kan ikke slettes uten bygningsrådet.
2019: Bebyggelse - Avfallsbrønner. Kan kreves fjernet av PBE. Kan ikke slettes uten Oslo kommune.
2019: Ferdselsrett - Allmenn ferdsel over kjørevei. Kan ikke slettes uten Oslo kommune.
2024: Veg (opparbeidelsesplikt) - Dispensasjon fra opparbeidelse av vei. Kan trekkes tilbake, krav om gratis grunnavståelse.
Servituttene anses å være av generell karakter og vurderes ikke å ha praktisk betydning for kjøpers bruk av leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Ved korttidsutleie (mindre enn 30 dager per år) plikter andelseier å opplyse styret om kontaktinformasjon til bruker og periode for utleien i forkant. Andelseier som selv bor i boligen kan overlate bruken av deler av boligen til andre uten styrets godkjenning.

Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Skøyenåsveien 23 ligger flott til i et rolig og grønt boligområde på populære Oppsal, perfekt for deg som vil bo barnevennlig og tilbaketrukket, samtidig som alt du trenger i hverdagen er innen få minutters gange. Borettslaget har store, felles grøntarealer med lekeplasser, sittegrupper og gangstier, og det rolige gårdsrommet gir en behagelig hverdagsrytme.

Tur- og rekreasjonsmuligheter
Boligen ligger tett på Østmarka med et omfattende nettverk av stier, turveier og lysløyper - ideelt for løping, sykling og ski året rundt. Sommerstid frister de populære badeplassene ved Nøklevann og Ulsrudvann, og hele året er markastuene Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet populære turmål med servering.
Like i nærheten ligger også Østensjøvannet naturreservat - et unikt våtmarksområde med rikt fugle- og dyreliv. Turveien rundt vannet er ca. 4,5 km og barnevognvennlig - perfekt for en rolig ettermiddagstur, joggetur eller sykkeltur, med videre forbindelser innover mot Østmarka.

Sport og aktivitetstilbud
Oppsal har et aktivt og inkluderende idrettsmiljø rundt Oppsal IF med anlegg på Trasop/Oppsal Arena. Her finner du blant annet fotball, håndball, basketball, langrenn og orientering. For innendørstrening finnes det flere gode alternativer i nærheten, blant annet Friendly Fitness Ulsrud, EVO Bryn, EVO Bøler samt SATS på Hellerud og Ryen.

Forretninger og servicetilbud
Hverdagslogistikken er enkel: Oppsal Senter ligger i kort gangavstand med et godt utvalg av butikker og servicetilbud, blant annet Meny, Normal, Boots apotek, ARK bokhandel og Auster frisør. På torget finner du også søndagsåpen grønnsaksbutikk og den populære restauranten Østensjø Havn med hyggelig uteservering og jevnlige arrangementer.
Bøler Senter er et tilsvarende nærsenter innen gang- og sykkelavstand, med blant annet Coop Mega og Vinmonopol som supplerer tilbudet på Oppsal. Bryn Senter og Tveita Senter nås også enkelt med T-bane, sykkel eller bil, og tilbyr et bredt utvalg av butikker og servicetilbud.

Kollektivtransport - raskt til sentrum
Det er ca. 4 minutters gange til Oppsal T-banestasjon, hvor linje 3 tar deg til Jernbanetorget på ca. 15 minutter.
Busslinjene 58, 78A og 78B stopper i nærområdet og gir enkel forbindelse til blant annet Tveita, Nydalen og øvrige deler av byen. Nattbuss 3N stopper ved Oppsal Senter.

Kort oppsummert kombinerer Skøyenåsveien 23 grønne og rolige omgivelser med nærhet til marka, servicetilbud og effektiv kollektivtransport - en attraktiv beliggenhet for både førstegangskjøpere, par og småbarnsfamilier.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skøyenåsveien 23 sokner til Østensjø skole (1.-7. trinn) og Skøyenåsen skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Oppsal Torg barnehage, Rønningjordet barnehage og Vetlandsveien barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 46 200 m² som tilhører borettslaget. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer, beplantning, lekeområder, sittebenker og sykkelstativer. Det er vedtatt å etablere blomstereng med stedegne arter på deler av borettslagets grøntarealer.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Borettslaget har ventelistesystem for både utendørs parkeringsplasser og garasjeplasser. Det er totalt 224 parkeringsplasser i borettslaget, hvorav 82 har mulighet for elbillading. I tillegg finnes det 8 ladeplasser for elbil (flyttes etter fullført lading) samt 3 plasser reservert bildeling.

Borettslaget disponerer også 15 garasjeplasser som tildeles etter venteliste. Parkerings- og garasjeleie, samt eventuelle administrasjonskostnader, belastes etter gjeldende satser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei samt interne/private veier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Det er tinglyst erklæring fra 1958 vedrørende veiforhold, herunder plikt til å overdra nødvendig veigrunn til kommunen. Videre er det tinglyst erklæring fra 2019 om allmenn ferdselsrett over kjørevei på eiendommen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-4532, "Boligbebyggelse Skøyenåsveien 23", datert 25.08.2010, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-474, "Reguleringsplan S-474 (Skøyenåsveien-området)", med tilhørende reguleringsbestemmelser. Denne planen regulerer større deler av nærområdet.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Planforslag for turvei E2 langs Skøyenåsveien (saksnummer 201604331).
- Planforslag for reguleringsplan for område vest for Skøyenåsveien (saksnummer 2017/1405).
Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 207,- pr. mnd. og inkluderer blant annet: fjernvarme, TV og internett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, renhold av fellesarealer og vaktmestertjenester, drift og vedlikehold av fellesanlegg og strøm i fellesarealer, styrehonorar, revisjon og forretningsførsel, samt betjening av andel fellesgjeld.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert med 8 % økning fra 01.02.2026.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 8 000 kWh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er p.t. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av TV og internett. TV-tuner/dekoder medfølger, men må omregistreres på ny eier.
Grunnpakken er inkludert i felleskostnadene og gir en hastighet på 100 Mbps med TV og internett kombinert, eller 250 Mbps dersom man kun har internett. Det er mulighet for å bestille tilleggstjenester som høyere internetthastighet og flere TV-kanaler.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 063 021,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 252 083,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 6 226,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 108 929,- pr. 15.05.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 68 382 409,- pr. 15.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208519018
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 11.05.2026: kr 26 904 977,00
Andel av saldo: kr 49 282,28
Innfrielsesdato: 30.05.2043
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,79%

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98208518747
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 11.05.2026: kr 27 743 141,00
Andel av saldo: kr 50 815,85
Innfrielsesdato: 30.01.2032
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208756338
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 11.05.2026: kr 13 734 291,00
Andel av saldo: kr 25 153,35
Innfrielsesdato: 30.03.2056
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,79%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 250 000,00 Prisantydning
108 929,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 358 929,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 368 425,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 378 375,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Erlend Fuglesang og Lene Bakken

Leiligheten er tilknyttet Oppsal Borettslag.
- Borettslaget består av 598 andelsleiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
- Borettslaget er tilknyttet Oppsal Vaktmestersentral. Borettslaget har eget vaskeri ved tidligere driftskontor (sistnevnte er ikke betjent).
- Dugnad bør påregnes.
- Dyrehold er tillatt og forutsetter registrering hos styret. Skjema for registrering av dyrehold fås ved henvendelse til styret.
- Styret godkjenner ikke flytting av kjøkken og bad.
- Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/oppsal/om

Større vedlikehold og rehabilitering de senere år:
2026
- Etablering av solcellepaneler og ny taktekking i Skøyenåsveien 25-29 og 33-35 samt Haakon Tveters vei 41-45, 47-51, 53 og 55-59.
2024-2025
- Arbeid i fyrhuset/vaskeriet.
- Kjøpt inn og plassert hjertestarter rett innenfor døra til vaskeriet.
- Anlagt utekran ved Fyrhuset.
- Fasademaling der det var behov.
- Rehabilitering av tak og utskifting av ytterdører i flere blokker, deriblant Skøyenåsveien 23.
- Tiltak knyttet til balkonginnfestinger.
- Montering av taksikringssystem på alle tak.
- Droneinspeksjon av tak og utbedring av avdekkede forhold.
- Installering av vannmålere i alle blokker.
- Etablering av flere parkeringsplasser med lademulighet.
- Brannvernrunde med kontroll av brannvernutstyr.
- Etablering av infrastruktur for fremtidige fiberkabler og solcelleanlegg.
- Satt opp tre nye sykkelskur til el-sykkel. Borettslaget har nå seks sykkelskur med plass til 12 sykler i hvert skur, til sammen 72 plasser med eget skap med mulighet for å lade batteriene, som gjør at man slipper å bære el-sykler opp/ned til kjeller samt å lade batterier i egne leiligheter. I tillegg er det blitt etablert to nye steder hvor MC’er kan parkere.
2023
- Ny utvendig trapp mellom langblokkene og opp til «kirkeveien».
- Rehabilitering av internveier og gårdsrom, herunder asfaltering, oppgraderte inngangspartier, nye lyktestolper og nytt lekeplasslys.
- Etablering av helårs sykkelparkeringshus med lading.
- Etablering av barnevognhus/barnevogngarasje.
- Etablering av elbilladeplasser.
2019-2020
- Vindusrehabilitering og utskifting av balkongdører.
2018-2019
- Nedgravde avfallsbrønner.
2017-2019
- Oppgradering av uteanlegg og inngangspartier, herunder belysning og asfaltering.
2016
- Callinganlegg og elektronisk låssystem.

Planlagte påkostninger:
- Ekstraordinær GF 23.-26. mars 2026 vedtok etablering av bergvarme som erstatning for fjernvarme. Styret fikk fullmakt til å gjennomføre prosjektet og ta opp lån til finansiering. Godkjent låneopptak er kr 34 mill. Prosjektet vil øke borettslagets fellesgjeld fordelt etter eierbrøk. De minste leilighetene vil få ca. kr 17 500 i økt fellesgjeld, mens de største vil få ca. kr 64 000 i økt fellesgjeld. Styret opplyser at prosjektet ikke er forventet å medføre økning i felleskostnadene - kun fellesgjeld. Prosjektet er avhengig av kommunal godkjennelse, og det må påregnes anleggsarbeider i uteområdene i forbindelse med gjennomføringen.
- På ordinær GF 20.05.2026 ble det behandlet forslag om etterisolering av fasadene, eventuelt i kombinasjon med nye eller oppgraderte balkonger. Forslaget om å gi styret fullmakt til å innhente priser og utrede ulike alternativer ble ikke vedtatt. Det ble også behandlet sak om tiltak mot feilparkering, hvor generalforsamlingen vedtok at styret kan utrede mulige løsninger og eventuelt fremme ny sak på ekstraordinær generalforsamling.
- Det er planlagt videre takrehabilitering i 2026. Følgende blokker omfattes av prosjektet: Haakon Tveters vei 41-45, 47-51, 53 og 55-59 samt Skøyenåsveien 25-29 og 33-35. Styret opplyser pr. 12.05.2026 at takrehabiliteringen vil øke fellesgjeld og felleskostnader. Megler har ikke mottatt prognose for kostnadsøkning pr. d.d.

Borettslaget er i tvist med Hafslund Celsio vedrørende etterfakturering av fjernvarme for perioden 2022-2024. Hafslund mener borettslaget har betalt for lite for levert fjernvarme, mens styret bestrider kravet. Det omtvistede kravet er i årsregnskapet for 2024 opplyst å utgjøre ca. kr 1,1 mill. Det har vært utstrakt dialog mellom partene gjennom 2025. Per nå er det ingen enighet.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget - utpekt av OBOS - har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale, dog ikke før 1. september. Dersom en tidligere overtakelse er nødvendig, ta kontakt med megler. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 
Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag:
Fysiske salgsoppgaver kr 5 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 30 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 2 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr til forretningsfører kr 6 725,00
Innhenting av informasjon fra forretningsfører kr 3 125,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Foto (dag- og kveldsfoto) kr 10 200,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0044/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2644

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 14:39