Jusspivegen 33

Jusspivegen 33, 6050 VALDERØYA
Kommunenummer 1532, gårdsnummer 185, bruksnummer 274, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Total bruksareal - BRA: 89 kvm:

BRA-i:
1. etasje - 42 kvm: Gang, bad, vaskerom og to soverom.
2. etasje - 42 kvm: Stue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje: Utvendig bod.

TBA:
1. etasje - 70 kvm: Terrasse.
2. etasje - 5 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.09.2025 utført av Takstmann Roger Birkeland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Tidligere eier har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 2008 og består av et rekkehus over to etasjer. Yttervegger er oppført i bindingsverkskonstruksjon og utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere og takkonstruksjon er utført i trekonstruksjoner med pulttak av tresperrer og undertak av bordtro/OSB-plater. Yttertaket er tekket med PVC-duk. Takrenner, nedløp og beslag er utført i metall. Boligen har vinduer med karmer av tre og 2-lags energiglass. Entrédør er utført som formpresset trefinerdør med glassfelt, og verandadører har karmer av tre med 2-lags energiglass. I tilknytning til boligen er det en veranda mot sør på ca. 5,5 m² i 2. etasje. Verandaen er oppført i trekonstruksjoner med terrassebord på gulv og rekkverk i treverk. Videre har boligen en terrasse mot sør på ca. 70 m² inklusive blomsterkasser. Terrassen er oppført i trekonstruksjoner med terrassebord på gulv, og med levegger av treverk kledd med liggende bordkledning.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Utvendig - Nedløp og beslag:
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det er rusk og groing i takrenner. Det er ikke krav om utbedring av snøfanger opp til dagens krav. Takrenner må regjøres.

Utvendig - Dører:
Det er utvendige fuktskjolder på brystningspanel på verandadør i 2. Det vil være påregnelig med lokale utbedringer, generelt vedlikehold
Utvendig - Balkonger, terrasse og rom under balkonger:
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

Innvendig - Overflater:
Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er noe stedvis riper og overflateslitasjer på parkett. Overflater må utbedres eller skiftes. Det kan være påregnelig med lokale utbedringer.

Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn:
Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt 10 mm høydeforskjell på 2 meter i soverom. Gjør oppmerksom på at dette er stedvise målinger. Det kan være andre høydeforskjeller i boligen. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Innvendig - Radon:
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Eiendommen ligger i område med lite radonforekomster, jmf kart: http://geo.ngu.no/kart/radon/. Det bør gjennomføres radonmålinger

Våtrom, Bad 1. etasje:
Overflater gulv:
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er målt 22 mm høydeforskjell mellom topp slukrist og topp flis ved dør- anbefalt 25 mm. Det er et lite skår i en gulvflis. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Vær oppmerksom på at fallforholdet ikke er ihht krav og anbefalinger. Dette må hensyntas ved bruk av rommet. Konsekvens er mulighet for vannansamlinger på gulv og kortere levetid for materialer og tettesjikt.
Sluk, membran og tettesjikt:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på tettesjikt/membran. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Innhent dokumentasjon om mulig. Forholdet må overvåkes. Manglende dokumentasjon på våtrommets tettesjikt gir en usikkerhet rundt våtrommets tetthet/fremtidig funksjon.
Sanitærutstyr og innredning:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres.

Våtrom, 1. etasje - Vaskerom:
Overflater gulv:
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er målt 20 mm høydeforskjell mellom topp slukrist og topp flis ved dør- anbefalt 25 mm. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Vær oppmerksom på at fallforholdet ikke er ihht krav og anbefalinger. Dette må hensyntas ved bruk av rommet. Konsekvens er mulighet for vannansamlinger på gulv og kortere levetid for materialer og tettesjikt
Sluk, membran og tettesjikt:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på tettesjikt/membran. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Innhent dokumentasjon om mulig. Forholdet må overvåkes. Manglende dokumentasjon på våtrommets tettesjikt gir en usikkerhet rundt våtrommets tetthet/fremtidig funksjon.

Elektrisk anlegg:
El-anlegget er fra byggeår og det er ikke utført el-kontroll siste 5 årene. Ut ifra dette så anbefales det utført en utvidet el-kontroll.

Følgende bygningsdeler har fått TG UI (ikke undersøkt) i tilstandsrapporten:
Utvendig . Takkonstruksjon/loft:
Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Innhent dokumentasjon, om mulig.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Rekkehus over to plan fra 2008.

GENERELT:
Innvendig har boligen parkett på gulvene i både 1. og 2. etasje. Veggene er utført med malte og tapetserte overflater, mens himlingene er kledd med takessplater. Etasjeskilleren er oppført som trebjelkelag, og boligen har støpt plate på grunn i 1. etasje. Boligen er utstyrt med elementpipe, men det er ikke installert ildsted. Mellom etasjene er det innvendig trapp i treverk med tette trinn og rekkverk i tre. Innvendige dører består hovedsakelig av slette fyllingsdører. Det er registrert noen mindre fuktskjolder under dør til vaskerommet.

VÅTROM:
BAD:
Badet har flislagt gulv med varmekabler og flislagte vegger. Rommet er innredet med dusjhjørne med glassdører, vegghengt toalett samt servant med heldekkende servantplate og underskap. Ventilasjon skjer via avtrekk i himling, noe som bidrar til et godt inneklima på våtrommet.

VASKEROM:
Vaskerommet har flislagt gulv og vegger med malt tapet. Rommet er funksjonelt innredet med skyllekum, varmtvannsbereder, fordelerskap for vann og ventilasjonsaggregat. Videre er det opplegg for vaskemaskin samt installert brannslange, stoppekran og vannmåler. Vaskerommet fungerer også som boligens tekniske rom, med flere sentrale installasjoner samlet på ett sted.

KJØKKEN:
Kjøkkenet er innredet med en kjøkkeninnredning fra HTH med slette fronter og laminat benkeplate med nedfelt 1 ½ oppvaskkum. Mellom benkeplate og overskap er det montert fuktbestandige plater som gir en praktisk og slitesterk overflate. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer, herunder komfyr med ventilator over, oppvaskmaskin samt kjøle- og fryseskap. Ventilatoren har avtrekk direkte til det fri, noe som sikrer effektiv ventilasjon ved matlaging.

TEKNISKE INSTALLASJONER:
-Innvendige vannrør av kobber og plast, rør-i-rør system.
-Avløpsrør av plast.
-Boligen har balansert ventilasjon.
-Det er montert utvendig vannutkast.
-200 liter vv-bereder fra byggeår.
-Sikringsskap med automatsikringer
-Brannslange tilknyttet egen vannkran, røykvarsler.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer, herunder komfyr med ventilator over, oppvaskmaskin samt kjøle- og fryseskap.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming).
gulvvarme på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på Bustadeining del av tremannsbustad, datert 02.12.2008. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente tegninger hos kommunen.
-Vegg mellom stue og kjøkken er fjernet, dette ansees som ikke søknadspliktig tiltak. Ellers samsvarer dagens bruk med godkjente tegninger.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen har en attraktiv beliggenhet på Valderhaugstranda på Valderøya i Giske kommune. Nærområdet består hovedsakelig av frittliggende eneboliger og konsentrert boligbebyggelse. Her bor du med kort avstand til barnehager, skoler og dagligvarebutikk, samt den nye barneskolen på Valderøya.

Fra eiendommen er det ca. 12 minutters kjøring til Ålesund sentrum via de undersjøiske tunnelene. Hurtigbåtkai og småbåthavn ligger i nærheten og gir gode transport- og fritidsmuligheter.

Giske kommune byr på et rikt tilbud av tur-, bade- og rekreasjonsmuligheter, i tillegg til varierte fasiliteter for trening og idrett. For den turglade er Signalen et populært utfartsområde med et mangfold av turstier og flotte naturopplevelser året rundt.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

SKOLER:
Valderøy barneskule (1-7 kl.) 20 min gange - 1.6 km
Giske ungdomsskule (8-10 kl.) 15 min gange - 1.4 km
Ålesund vgs. - Volsdalsberga 13 min med bil - 12.6 km
Ålesund videregående skole 14 min med bil - 11.8 km

BARNEHAGER:
Myra barnehage (1-5 år) 7 min gange - 0.6 km
Skjong barnehage (0-5 år) 16 min gange - 1.5 km
Daggry barnehage (0-5 år) 24 min gange - 2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

BUSS:
Valderhaugstrand - 4 min gange

FLY:
Ålesund Lufthavn, Vigra - 9 min med bil

Eiendommen ligger i relativt flatt terreng og tomten er opparbeidet med asfaltert innkjørsel og biloppstillingsplass, terrasser og beplantet areal. Felles tomt for sameiet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse ihht reguleringsplan for Fylkesvegen frå fergekaia til Ytterland på Valderøya datert 22.09.1987.

Eiendommen er avsatt til boligbebyggelse ihht kommunedelplan datert 14.06.2018.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23.405,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt og renovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I selgers husstand har det bodd 2 mennesker. Årlig strømforbruk er ikke opplyst.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7000-9000.
Boligen er tilknyttet Fiber. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet SectorAlarm alarmselskap som koster kr 6000 pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 829 741 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr. 6.322 pr år.

3 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
88 340,00 Omkostninger totalt
108 240,00 (med Gjensidige Boligkjøperpakke)
98 290,00 (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristian Lille-Rovde og Fausta Smilgyte

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt – Start Smart   kr -3 000,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 16 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger kommune  kr 4 700,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto Ålesund  kr 6 500,00

Oppdragsnummer 76-0204/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.26204

Sist oppdatert: 05. august 2026 kl. 13:39