Enoks vei 11

Enoks vei 11, 1181 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 134, bruksnummer 14, ideell andel 1/1
Andelsnummer 76, Lille Ekeberg Borettslag, organisasjonsnummer 954571343

Totalt bruksareal BRA: 81 kvm

BRA-i:
2. etasje 67 kvm: Entre, bad, to soverom, stue, kjøkken og innvendig bod

BRA-e:
-1. etasje 7 kvm: Kjellerbod
-1. etasje 7 kvm: Kjellerbod
4. etasje 0 kvm: Loftsbod

Åpent areal:
2. etasje 8 kvm: Balkong

Boligen disponerer 3 boder, to kjellerboder og en loftsbod. Kjellerbodene er målt til 7 kvm hver og loftsbod på 9 kvm gulvareal, men grunnet skråtak/lav takhøyde i loftsboden er kun 0 kvm av arealet i loftsboden måleverdig som bruksareal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.03.2025 utført av Anticimex v/ Øystein Solberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong- og trekonstruksjoner, samt teglstein.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Avvik som kan kreve tiltak)
Baderom:
- Baderom har kun naturlig ventilasjon, dette gis automatisk TG2.
- Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte veggfliser. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger.
- Vannrør av kobber har fått TG2 grunnet alder for å varsle om risiko om restlevetid, svekket funksjon m.m.

Kjøkken:
- Varmtvannsbereder står i skap som mangler understøttelse av skapbunn. På grunn av plassering kan varmtvannsbereder ikke undersøkes og tilstanden er ukjent, derfor gitt TG2.
- Det er registrert sprekk i platetopp. Selger har informert om at platetoppen fungerer som normalt, og ingen videre undersøkelser er gjort i denne rapporten.

Innerdører:
- Innerdører har fått TG2 grunnet alder.
- Innerdør ved soverom henger seg noe opp ved åpning og lukking, da dørbladet har kontakt med dørterskel/dørkarm.

Elektrisk anlegg:
- Tilstandsgrad 2 er satt av hensyn til at det ikke er utført en offentlig kontroll av det elektriske de siste 5 år.
- Det er observert utettheter rundt kabelføringer i sikringsskap.
- Det observeres enkelte kabler som ikke er tilstrekkelig festet ved kjøleskap samt noen åpne koblinger.

Vinduer:
- Vindu på baderom har fått TG2 grunnet alder.

Balkong:
- Rekkverkshøyden på balkongen er under 1,0 m og gis automatisk TG2 da dette er avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak trenger ikke iverksettes.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Hulltaking (for å sjekke fukt på baderom) er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner av mur.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Tidligere år er det observert pelsbille (majorstuebille), skjeggkre, sølvkre på enkelte plasser i borettslaget. Omfattende tiltak gjennomført i denne leiligheten etter observasjon av pelsbille. Selger opplyser at de ikke har hatt forekomst av dette de siste årene, etter gjennomføringen av tiltak.

Boligen ble kjøpt i 2021, overtatt i 2022 og selger har bodd i leiligheten i ca. 3 år.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Eiendomsmegler Krogsveen v/ Bjørn Erik Dørum-Persen har gleden av å presentere Enoks vei 11!

Enoks vei 11 har en flott intern beliggenhet og er både tilbaketrukket og skjermet fra vei. Leiligheten ligger sentralt til på Lille Ekeberg med kort avstand til et bredt servicetilbud, kollektivtransport og et rikt fritidstilbud.

Leiligheten ligger fint til i byggets andre etasje med en solrik, vestvendt balkong. Leiligheten består av entré, stue med utgang til balkong, kjøkken, to soverom og et baderom. Boligen innehar klassiske detaljer med originale tregulv og dører, samt lekre og fargerike detaljer.

Nærmere innhold:

Stue:
Lys og luftig stue med god plass til både sofagruppe og spisebord. Stuen er malt i lyse farger med gjennomgående tregulv, som sammen med de store vindusflatene skaper et herlig rom med masser av naturlig lys. Fra stuen er det utgang til balkong.

Balkong:
En solrik, vestvendt balkong på 8 kvm med herlig utsikt. På balkongen er det godt med plass til både sittegruppe og grill. Her kan du nyte solfylte dager med sol fra dagtid og utover kvelden. Fra balkongen har du fritt utsyn over grøntområder og villabebyggelsen i området, samt lite innsyn. På vegg er det montert utebelysning.

Kjøkken:
Delvis åpent kjøkken mot stue med god benk- og skapplass. Denne løsningen skaper et sosialt rom med både innebygget sitteplass og barløsning langs vindu. IKEA kjøkkeninnredning fra 2017 med glatte, lyse fronter, benkeplate av laminat og nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur. Malte overflater mellom benkeplate og overskap, samt stikkontakter. Integrerte hvitevarer som kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin, stekeovn og nedsenket induksjonstopp. Kullfilterventilator i overskap over. Her er det montert både lekkasjestopper på vannrør og komfyrvakt på platetopp. Kjøkkenet innehar lekre detaljer som teglstein og lillamalte vinduskarmer, samt lysmalte veggflater og klassiske tregulv.

Soverom I:
Hovedsoverommet har god størrelse med plass til dobbeltseng. Malte veggflater og flotte tregulv, samt stort vindu gir godt med naturlig lys. Praktiske garderobeskap med god lagringskapasitet

Soverom II:
Soverom II er også av god størrelse og egner seg deretter godt som både gjesterom, barnerom og kontor! Malte veggflater, på gulvet er det klassiske tregulv. Godt med lysinnslipp fra store vindusflater.

Baderom:
Baderom fra 2017 med flislagte vegg- og gulvflater med varme. Vegghengt servantskap med glatte fronter, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur og veggehengt speil over. Praktisk gulvstående badekar med glassfelt samt dusjaramtur koblet til hånddusj. Gulvstående toalett. Opplegg og plass til vaskemaskin og tørketrommel.

Entre:
Romslig entre med god plass til oppheng av yttertøy og sko. Fra entre er det innvendig bod som gir gode og smarte løsninger for oppbevaring.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Selger tar med seg:
- Lampe i stue
- Lampe på kjøkken

Leiligheten er oppvarmet med elektriske panelovner og gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger arkivkort hvor eiendommen er meldt ferdig inspisert 1947.
Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av fasader datert 03.02.1998.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:
Dagboknr 2069, tinglyst 13.01.1987:
Rettigheter iflg. skjøte. Kommunen har rett til å legge og ha liggende ledninger, nettstasjon, kummer og lignende på borettslagets tomt. Kommunen har også rett til å utføre reparasjoner og vedlikehold på dette. Borettslaget plikter dessuten å avstå fra egen grunn til veiutvidelser, fellesarealer og adkomster for nabotomter.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Enoks vei 11 er en del av borettslaget Lille Ekeberg som ligger luftig plassert på toppen av Ekeberg i grønne omgivelser omgitt av skogsområder og villa- og småhusbebyggelse. Man bygger rett og slett ikke slike borettslag lenger! Her er det masser av luft og plass mellom bygningene, og store friområder for lek, spill og sosialt samvær. Eller muligheten for å ta med seg et pledd og slenge seg på gresset helt uforstyrret. I umiddelbar nærhet har man bl.a. Ekebergsletta, Brannfjell, Ekebergparken med skulpturparken og Ekebergrestauranten, og flotte skogsområder. Samtidig er du bare 15 minutter unna med bussen fra sentrum.

Leiligheten har god intern beliggenhet, med fin utsikt/utsyn over småhusbebyggelsen i området, og gode solforhold.

Ekeberg er et av Oslos områder hvor det har vært beboelse over lengst tid. Det er gjort hundretalls av funn fra bronsealderen, og det er også påvist helleristningsfelt som er 3-4.000 år gamle. Vi kan med andre ord omtale Ekeberg og Brannfjell som et særdeles veletablert boligområde, som i dag er et meget attraktivt og trafikkskjermet villaområde. Eiendommen ligger tilbaketrukket fra veien med særs begrenset gjennomgangstrafikk, som gjør beliggenheten spesielt barne- og familievennlig. Umiddelbar nærhet til friområdet på Brannfjell/ Ekebergsletta som er et eldorado for barn i alle aldre: her er det unike muligheter for tur- og friluftsaktiviteter uansett alder og årstid.

Herfra er du i sykkelavstand fra både Østmarka og Østensjøvannet, samt Bunnefjorden, med flere hyggelige badeplasser. Ønsker du variasjon fra skogsområdene på Brannfjell og Ekeberg, er det muligheter for spennende naturopplevelser i Svartdalsskogen som du kan trille ned til på bare noen få minutter: her er det flotte turstier langs Alnaelva helt opp til Lillomarka og muligheten til å oppleve tett urskog og brusende elv midt i Oslo. Mange liker også å rusle rundt og oppleve den eldste delen av Oslo nedover i Ekebergskrenten, Baglerbyen og Gamlebyen med bl.a. gamle, koselige småhus, Oslo Hospital, Oslo Ladegård, Middelalderparken og de gamle kirkeruinene for å nevne noe. Kort og trygg skolevei til Ekeberg skole, og et godt barnehagetilbud i nærområdet.

Få minutter til nærbutikk (Spar) i Vårveien, Rema 1000, samt søndagsåpne Extra og Kiwi på Ryen. Nærmeste kjøpesenter er Manglerud senter med et totaltilbud av varer og tjenester (ca. 60 butikker). Her finner man blant annet apotek, matbutikk, frisør, legesenter, klesforretninger og Vinmonopol. Bryn senter ligger også i nærområdet, og tilbyr hele 42 butikker, 12 helseaktører, og en av Norges største dagligvarebutikker, Meny. En kort kjøretur unna finner man Holtet med populære Jacobs, Åpent Bakeri og Best Helse helsesenter. Kort vei også til Lambertseter Senter, med bl.a. Symra kino, Deichmanns bibliotek, Vinmonopolet og over 80 butikker og spisesteder.

Nærhet til offentlig kommunikasjon med bl.a. buss i Vårveien bare 6 minutters gange fra boligen, med både 23 og 34 bussen.

For treningsglade sjeler finnes det et vell av tilbud og muligheter! De naturlige omgivelsene gir masse muligheter for fysisk utfoldelse, tur, mosjon og lek. For de som foretrekker treningssentre, er det mange muligheter med Sats, Fresh Fitness, Evo og Gym Manglerud. Ikke minst et enormt tilbud i de lokale idrettslagene og -foreningene i nærområdet som Bækkelaget Sportsklubb, KFUM, Lambertseter idrettsklubb og svømmeklubb, samt nye Manglerud bad og aktivitetshus.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Ekeberg skole.
Det er flere barnehager i området, bl.a:
Lille Ekeberg barnehage (10 mnd-6 år) 2 min
Vårveien barnehage (10 mnd-6 år) 5 min
De ni musene familiebarnehage avd. Ekeberg (0-3 år) 11 min
Ekeberg idrettsbarnehage (0-6 år) 18 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 4 901 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdene er pent opparbeidet med grøntarealer, trær, prydbusker, diverse beplantning, sittegrupper, sykkelparkering og lekeapparater. Asfalterte og steinlagte internveier.

Borettslaget har 122 parkeringsplasser (51 er ladeplasser). Det er vedtatt å etablere ladeinfrastruktur på samtlige parkeringsplasser som skal ferdigstilles i 2025. Parkeringsplass følger ikke leilighet ved salg men leies ut etter ansiennitet, ved utlysning på Vibbo. Ventetid på parkeringsplass kan variere med ca. 1–5 år.

Pris for leie av plass er kr 250,- pr. måned for vanlig plass og kr 550,- for ladeplass, fra 1. januar 2025. For ladeplass kommer strøm i tillegg.

Gateparkering etter områdets bestemmelser og 6 kommunale ladeplasser nederst i Enoks vei.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Borettslaget er ansvarlig for private internveier.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2864 datert 14.05.1986.

Utdrag av planer i henhold til planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

Saksnummer: 202305325 - Eikeveien 12 - Oppføring av enebolig, carport og lysthus. Igangsettelsestillatelse gitt 26.11.2024.

Saksnummer: 202308351 - Stamhusveien 20 A - Tilbygg. Rammetillatelse gitt 11.01.2024.

Saksnummer: 202307751 - Stamhusveien 24 - Oppføring av garasje. Tillatelse gitt 03.08.2023.

Saksnummer: 202006363 - Røhrts Vei 35 A - Riving av garasjeanlegg. Tillatelse ble gitt 15.05.2020.

Saksnummer: 201911412 - Brannfjellveien 43 B - Påbygg bolig. Tillatelse gitt 31.07.2019.

Saksnummer: 201609496 - Enoks vei 7-37, Barnehjemsveien 1-15 og Vårsvingen 1-15 - Innglassing av balkonger. Tillatelse ble gitt 05.10.2017.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 478,- pr. mnd. og inkluderer: Forretningsførsel, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, betjening andel fellesgjeld, kabel-TV og internett, vaktmester, renhold, drift og vedlikehold.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og ble sist justert 01.01.2025 med 5%. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger etc. og det må forventes justering også i årene fremover for å dekke inn høyere kommunale avgifter, strømkostnader, og for å kunne utføre nødvendig vedlikehold.

Borettslaget har i dag avtale med Telia for kabel-TV og internett, men det ble ved årsmøte vedtatt å gå over til ny avtale med OBOS Nett. Fra 01.11.2025 vil kun internett, og ikke kabel-TV, inngå i felleskostnadene. Hver husstand står fritt til å velge ønsket TV-/strømmeavtale som faktureres individuelt. Internettboks medfølger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 300,- / 7 154 kwh. pr. år.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 228 157,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 912 627,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 27 676,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 95 000,- pr. 01.03.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 20 522 954,- pr. 01.03.2025 og lånevilkårene er:

Lån:
Lånenummer: OBBK01-98207714046
Lånetype: Annuitetslån
Restsaldo: kr. 20 522 954,-
Andel av saldo: kr. 94 111,-
Kapitalkostnader: kr. 849,-
Rentebetingelser: 5,79% Flytende
Restløpetid: 13 år og 4 mnd

Styret har vedtatt nytt låneopptak på inntil 7,5 mill for å utføre nødvendig vedlikehold, bla.: drenering, brannvarsling i fellesarealer, utbygging av ladeinfrastruktur.

Det er ikke innført mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) av andel fellesgjeld.

6 180 000,00 Prisantydning
95 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 275 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 294 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marte Elise Bjerknes og Bjørn Andreas Schultz Gjersøe

Leiligheten er tilknyttet Lille Ekeberg Borettslag.
Borettslaget består av 216 leiligheter.
Forretningsfører er Obos, tlf. 22 86 59 99.
Dyrehold (hund og utekatt) tillates kun hvis dette ikke er til ulempe for andre andelseiere. Ulemper kan for eksempel være støy, lukt, avføring i sandkasser, astma-/allergiplager, psykiske ulemper som frykt for hund mm.
Før anskaffelse av husdyr må søknad sendes til Styret. Borettslagets dyreholdserklæring må undertegnes og vedlegges søknaden.
Borettslagets nettside: https://vibbo.no/32/om

Foretatt påkostninger de senere år:
- Det pågår i dag drenering på grunn av fukt og vanninntrenging i noen boder i kjeller, dette ble startet 24.02.2025. Selger legger til at dette ikke har vært et problem i deres boder.
- Borettslaget har byttet vinduer og dører i 2018/2019 samt nye låser med brikke på alle fellesdører og callinganlegg.
- Radonmåling utført i 2018. Alle leiligheter i første etasje fikk utlevert to sensorer som skulle plasseres i oppholdsrom med normal ventilasjon. Ny radonmåling ble utført i 2025, der resultat avventes.

Planlagte påkostninger:
Borettslaget har nettopp utsatt rør- og våtromsrehabiliteringen da rørprøver, analysert av SINTEF, viser at rørene har lang restlevetid og er i god stand. Borettslaget bør planlegge rør- og våtromsrehabilitering fra ca. 2027.
Styret har vedtatt nytt låneopptak på inntil 7,5 mill for å utføre nødvendig vedlikehold, bla.: drenering, brannvarsling i fellesarealer, utbygging av ladeinfrastruktur.
avgifter, strømkostnader, og for å kunne utføre nødvendig vedlikehold.
Det ble i 2024 vedtatt bytte av baderomsvinduer. Dette ble overlatt til styret å bestemme omfanget og tidspunktet for dette.
Det ble i 2024 stemt for å gi tillatelse til å montere utvendig pipeløp i Enoks vei 7-17. Kostnad for montering dekkes av beboerne som ønsker pipeløp, etter installasjon overtar borettslaget vedlikeholdsansvaret. For at pipeløp skal installeres må hele oppgangen være enige.

I følge borettslagets rådgiver er det pr. 10.04.2025 ikke planlagt noen store endringer utover overnevnte, men i et eldre borettslag må det utføres løpende vedlikehold. Generalforsamling vil avholdes den 06.05.2025.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett, løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperforsikring gjennom Tryg. Forsikringen er en fri rettshjelpsdekning i 5 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 
Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperforsikringen da kostnaden legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 39-0049/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR39.2549

Sist oppdatert: 04. mai 2025 kl. 10:49