Sundsodden 61

Sundsodden 61, 3854 NISSEDAL
Kommunenummer 4030, gårdsnummer 7, bruksnummer 44, ideell andel 1/1

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 80 kvm:

BRA-e:
Bod:
1. etasje 14 kvm: Bod/Arbeidsrom

Bod/Anneks:
1. etasje 14 kvm: Innredet rom

Brygge:
9 kvm: Brygge

Åpent areal:
20 kvm: Sydvendt terrasse
21 kvm: Nordvendt terrasse
10 kvm: Frittliggende terrasse
12 kvm: Terrasse utenfor bod

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport utført av Anticimex AS v/Bjørn Christian Pedersen . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold som har fått TG2:
- Bad: Tilluftspalte ikke etablert. Sluk er isolert inne i dusjsone. Vannsøl/vannlekkasje utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluk. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 12mm og det kan ikke verifiseres at det er etablert membranoppkant ved dør.
- Toalettrom: Ingen, eller lite ventilasjon i rommet.
- Øvrige rom: Det registreres moderate tegn til bomlyd under enkelte gulvfliser på soverom 2 og 3. Årsak ikke kjent.
- Etasjeskiller: Det er noe merkbare skjevheter i fritidsboligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 25mm i stue og 14mm på kjøkken.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid, eller andre forhold som utvikles over tid.
- Yttervegg: Alderslitasje er observert på kledning. Sprekker i endeveden. Kledning er stedvis avsluttet for nært terreng/terrasse.
- Yttertak: Det er ikke etablert insekts netting i gesims.
- Drenering: Takvann er kun utkast. Bortledning av takvann anbefales.
- Frittliggende terrasse: Deler av terrassen mangler rekkverk.

Det gjøres også oppmerksom på følgende forhold som ikke har blitt undersøkt (TGIU):
- Kjøkken: Gjennomføring tilknyttet avtrekksvifte er ikke undersøkt grunnet manglende tilkomst.
- Loft: Kontroll av difusjonssperre og konstruksjonsoppbyggning er ikke kontrollert grunnet lukket konstruksjon.
- Teknisk anlegg: Eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Yttertak: Takkonstruksjon er lukket, inspeksjon ikke mulig. Tak er tekket med torv, ikke inspisert undertaktekking.
- Terrasse: Fundamenter er skjult av konstruksjonen og er derfor ikke inspisert.
- Grunnmur: Kun deler av grunnmur er undersøkt grunnet terrasser. Ikke observert skader.
- Byggegrunn: Byggegrunnen beskaffenhet er ukjent.
- Terrengfall fra grunnmur: Deler av terrengfallet kan derfor ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse. Fallforhold under terrasse er derfor ikke kjent.
- Brygge: Trelemmer er ikke ilagt på befaringsdagen og tilstand er derfor ikke undersøkt.

INGEN TG3!

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Fritidsboligen har blitt bygd på. Soverom og stue har blitt bygd ut.

Familievennlig fritidsbolig med gjennomgående god standard. Vakker beliggenhet midt i "Nisser".

Bad fra byggeår, flislagt og varmekabler. Malt trepanel på vegger og i himling. Innredning med profilerte fronter, heldekkende servant og ett-greps armatur. Dusjhjørne med dusjvegger av glass, to-greps armatur og hånddusj. Avtrekksvifte i vegg.

Toalettrom: Flislagt gulv med varmekabler. Vegger og himling med beiset trepanel. Innredning med slette fronter, heldekkende servant og ett-greps armatur. Gulvstående toalett.

Kjøkken med åpen løsning mot spisestue/stue. Parkett på gulv. Vegger med beiset trepanel. Himling/skråtak med malt trepanel. Innredning med profilerte fronter. Benkeplater i stein, og laminert benkeplate med nedsenket oppvaskkum i metall med ett-greps armatur. Integrert oppvaskmaskin, og kjøl/frys i høyskap. Nisje for komfyr. Avtrekksvifte integrert i overskap.

Øvrige rom: Gulvflater belagt med fliser, gulvbord og parkett. Varmekabler i entré, gang, deler av stue, soverom 2 og soverom 3. Vegger og himlinger/skråtak med malt og beiset trepanel.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med:
- Integrert kjøleskap.
- Komfyr.
- Oppvaskmaskin.
Øvrig inventar/utstyr kan følge med etter direkte avtale med selger, dersom det blir enighet om pris.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må
forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming ved gulvvarme, elektrisitet og vedfyring. "Ring hytta varm", sikom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på fritidsboligen, datert 08.09.2005.
Det foreligger også ferdigattest for tilbygg, datert 20.06.2016.

Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Hytta ligger vakkert plassert på Sundsodden. Nydelig utsikt utover innsjøen "Nisser". Stor tomt beliggende i et koselig hyttefelt.

Nissedal er en kjent og populære helårsdestinasjon. For de som elsker terrengsykling så er dette en perfekt destinasjon, med blant annet over 100 kilometer med sykkelstier.

På innsjøen "Nisser" kan man nyte båtlivet og også kjøre oppover til "Vråvatn". Er man ivrig med kajakk/kano så er dette også det perfekte sted. Fjone-ferja går fra enden på Sundsodden og over Fjonesundet.

Sør i Nissedal finner man naturens egne badeland, Jettegrytene. Her finner man blant annet fossefall, naturlige sklier og stupetårn.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Stor eiertomt på ca. 1 971 kvm. Meget solrik tomt. Egen brygge. Flere terrasser som sikrer lune uteområdet avhengig av vær og vind.

Det gjøres oppmerksom på at høyspentledninger går delvis over tomten.

Gode parkeringsmuligheter på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via fylkesvei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Eiendommen har vannmåler og betales etter faktisk forbruk.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplankart avsatt til: Fritidsbebyggelse - nåværende.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Årsprognose for kommunale avgifter i 2025 er kr 22.909,-. I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt, renovasjon og feiing/tilsyn.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6.000 kwh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 5.958

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 726.615,- ifølge skatteetaten.

Eiendomsskatten utgjør kr.  2.198,- pr år.

3 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

93 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
114 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 864 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lidvard Arthur Arvesen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Nissedal kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Hurtig overtagelse er mulig! Budgiver oppfordres til å opplyse om ønsket overtagelse i budskjemaet.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1.6% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 10.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke på fritidsbolig: kr 24.700,-
Visninger: kr 3.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 26-0024/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR26.2524

Sist oppdatert: 16. juni 2025 kl. 14:39