Stockholmgata 22B

Stockholmgata 22B, 0566 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 227, bruksnummer 390, ideell andel 1/1
Andelsnummer 3, Stockholmgata 22 Borettslag, organisasjonsnummer 953 662 000

Totalt bruksareal BRA: 64 kvm

BRA-i:
4. etasje 56 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken, to soverom, garderobe og kott.

BRA-e:
Kjeller: 8 kvm: Bod.
6. etasje 1 kvm: Bod.

Boligen disponerer 2 boder, en kjellerbod og en loftsbod. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 3 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 1 m2 (BRA-e) av arealet måleverdig som bruksareal.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.03.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Andelsleilighet beliggende i bydel Grünerløkka, Oslo kommune. Leilighetsbygg oppført i 1899. Grunnmur av naturstein. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 69%
TG2: 26%
TGIU: 5%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Våtrom: Overflater vegger. Det er registrert riss/sprekk i flis på vegg over vindu. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Foreslått tiltak er lokal utbedring med påfølgende undersøkelser.
- Våtrom: Ventilasjon. Avtrekksvifte er tilkoblet en felles avtrekkskanal eller sjakt som deles med flere boenheter. Tilkobling av mekaniske vifter i slike kanaler er normalt ikke tillatt. Konsekvensen er at forholdet kan gi risiko for luktspredning og redusert funksjon når flere enheter bruker systemet samtidig. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å avklare hvilke regler som gjelder for boligen, og om tiltak må vurderes.
- Kjøkken: Overflate gulv. Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking.
- Tekniske anlegg: Vannrør og avløpsrør. Skjulte vannrør av kobber og avløpsrør i sjakter (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
- Innerdører: Dørbladet på soverom 2 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Dør til garderobe har behov for justering.
- Etasjeskiller 4. etasje: På stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 25 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene.
- Gnagere: Huseier opplyser om observasjoner av mus/rotter i byggets kjeller. Konsekvens er at gnagere er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader som kan være vanskelig å oppdage. En fagkyndig med spesialkompetanse bør derfor kartlegge og vurdere forholdet i sin helhet.
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Skråriss/vertikalriss observeres stedvis i overflaten. Eksakt årsak er vurdert til å være fra bygging/pigging på nabotomt. Foreslått tiltak er at en fagkyndig med spesialkompetanse bør kartlegge og vurdere forholdet, slik at årsak, omfang og eventuelle nødvendige tiltak blir avklart.
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Våtrom: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig.
- Tekniske anlegg: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja."
Beskriv feilen og omfanget. - "Sprekker i flis/fug som følge av setningsskader pga. bygningsarbeid/boligprosjekt på nabotomt."

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Iht. dokumentasjon fra da tidligere eier pusset opp bade i 2021, ble følgende gjort: Riving/demontering av gammelt bad. Røropplegg av nytt rør i rør med fordelerskap, sanipex slukbytte, legge om avløp i baderom for dusj, komplett for innbygningstoalett Geberit utstyrsmontering av armaturer og møbler. Installering av downright, vifte med hygrostat, stikkontakter, dimmer, termostat ny gips i tak, toppmembran på gulv, støping av gulv, smøremembran på vegger, legging av fliser på gulv og vegg, legging av silikon, fildeling og fugemasse. Lagt nye varmekabler. Utført av Kampen installasjon AS, Elektriker Gruppen AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? - "Ja."
Beskriv feilen og omfanget. - "2024 - lekkasje fra byggets takterasse til leilighetens gang pga. tett/treg drenasje på takterasse i kombinasjon med mye snø som smeltet. Erstatning gjennom borettslagets forsikring Gjensidige. Fått tilsyn av elektriker i ettertid uten å finne feil. Styret har tatt forhåndsregler med skuffing/holde sluk åpen slik at det ikke skjer igjen, ikke vært problem etter dette."

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Midlertidig tettet sprekker i borettslagets fasade som følge av bygningsarbeid på nabotomt, styret i borettslaget har styrt denne prosessen. Ukjent hvilket firma som utførte jobben."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Nei."

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Installasjon av stikkontakter, nytt sikringsskap, skifting av sikring i 2023. Utført av Elvern elektro."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Flytting av rør på kjøkken, montering av lekkasjestopper og oppkobling av vask og vaskemaskin i 2023. Utført av Ekstrem Bygg AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? - "Ja."
Beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort. - "Etter oppstart av bygningsarbeid på nabotomt har både bygget og leiligheten fått sprekker."

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? - "Ja."
Hva slags skadedyr og hva var omfanget? - "Rotter i byggets kjeller høsten 2025. Ble jobbet aktivt med å få dem bort, satt ut rottefeller samt skadedyrfirma. Ingen direkte konsekvens/skadedyr i vår leilighet."

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet? - "Ja."
Beskriv nærmere hvilke forhold. - "Boligprosjekt Marstrandgata 9-11. Pågått i flere år, men er anslått å være ferdig 4Q 2026."

Er sameiet eller borettslaget er involvert i konflikter av noe slag? - "Ja."
Fortell om konflikten og partene slik du har forstått det. - "Pågående forsikringssak pga. setningsskader som følge av boligprosjekt på nabotomt."

E n t r é :
Romslig og innbydende entré med god plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Planløsningen er praktisk, med tilknyttet garderobe og kott som har et praktisk system for oppheng av klær. Entréen gir et godt førsteinntrykk av leiligheten og binder rommene naturlig sammen. Adkomst til boligen er via felles trappeoppgang. Det er installert porttelefon tilknyttet boenhetene.

S t u e :
Lys og innbydende stue med generøs takhøyde opptil 2.88 m og klassiske detaljer som rosett og stukkatur. Kombinasjonen av god takhøyde og store vindusflater med mye naturlig lys gir en særdeles god romfølelse. I stuen er det god plass til både sofagruppe, TV-benk og spisebord. Moderne peisovn bidrar til en god atmosfære og er perfekt på kalde dager for å redusere strømkostnadene. Ny en-stavs parkett ble lagt i 2023 og nymalte overflater i lun fargepalett.

K j ø k k e n :
Delikat og innholdsrikt kjøkken fra 2023 med beige fronter og gode arbeidsflater. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer og har en praktisk løsning med god skapplass. Den åpne forbindelsen mot stuen gjør dette til et sosialt og funksjonelt oppholdsrom.

S o v e r o m :
Leiligheten har to soverom av fin størrelse. Hovedsoverommet er romslig og har god plass til dobbeltseng og skap/kommode. Soverom 2 passer ypperlig som gjesterom, barnerom eller hjemmekontor etter behov.

B a d :
Romslig og nyere bad fra 2021 med store, mørke fliser og delikat innredning som gir en spafølelse i hverdagen. Badet har gulvvarme, dusjnisje med glassvegg, hånddusj og regndusj, vegghengt toalett og stilren servantinnredning. Det er også opplegg for vaskemaskin som vil medfølge med salg. Et praktisk og funksjonelt rom med høy komfort. Det er gitt enkelte punkter med TG2 på badet grunnet blant annet sprekk i flis og fuger.

Ø v r i g :
Gulv: Parkett i øvrige rom og fliser med gulvvarme på bad.
Vegger: Malte, glatte overflater og fliser på bad.
Himling: Malte himlinger, med downlights på bad.
Takhøyde: Takhøyde på ca. 2,6–2,9 meter

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Integrert kjøleskap og frittstående kombimaskin følger med salget.

Boligen er oppvarmet med elektrisk panelovn, peisovn i stue samt gulvvarme/varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt som bolig siden rundt 1899.

Det finnes et ekspedisjonsdokument fra 1902. Ifølge kommunen regnes dette som datidens ferdigattest, og dokumenterer at bygget ble lovlig oppført.

Det foreligger også ferdigattest for sammenslåing av leiligheter, datert 20.04.1983.

Sammenlignet med byggetegningene fra sammenslåingen av leilighetene (datert 16.01.1981) er følgende endringer observert:
- Dagens kjøkken og soverom 2 var opprinnelig ett stort, separat kjøkken. I 2023 ble rommet delt opp av nåværende eier til et mindre kjøkken og et soverom.
- I deler av den tidligere entréen er det etablert garderobe og kott. Opprinnelig var det her adkomst til stue og soverom.
- Deler av dagens stue var tidligere et soverom, og dagens soverom 1 var tidligere stue. Dette ble endret av nåværende eier i forbindelse med oppussing i 2023 for å etablere to soverom.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning, og overtar videre ansvar, kostnader og risiko knyttet til dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om deleforbud og bestemmelse om adkomstrett, vedlikeholdsplikt til utbedring etter kommunale krav (30 år), erklæring/avtale, rett til bruk av gårdsrom m.m.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i rolige og urbane Rodeløkka i bydelen Grünerløkka. Rodeløkka er et sjarmerende og attraktivt boligområde som ligger mellom Grünerløkka og Carl Berner. Området har de siste årene vært under stor utvikling med flere nybygg i tillegg til den bevarte særpregede delen av Rodeløkka med sjarmerende gater og nostalgisk trehusbebyggelse.

Det er et rikt utvalg av restauranter og kafeer i nærområdet, blant annet den populære restauranten Hot Shop med Michelinstjerne. SPAR matbutikk ligger rett på hjørnet og søndagsåpen butikk innenfor kort gåavstand (Joker). Kun en spasertur til Carl Berner torg hvor du har Coop Mega, Mestergrønn, Apotek og Carls som omtales som Oslo's storstue med restaurant, bar, vinbar, storskjerm og uteservering. W.B. Samson og populære Bob the Bagel ligger også i gåavstand ved Carl Berner.

Nærmeste treningssentre er Fresh Fitness (Dælenenggata), SATS (Carl Berner og Ringnes Park), og det er kun noen minutters gange til tennisbane (Fagerheimen tennisklubb) og Dælenenga idrettsplass med fotballbane. For øvrig er Grünerløkka en svært levende del av byen med et yrende byliv.

Grünerløkka byr ellers på en rekke restauranter, kulturliv og utesteder, parker og nisjebutikker, Ringen Kino og Ringnes Park med blant annet Meny. Sørvest for Grünerløkka, rett over Akerselva, ligger særdeles populære Vulkan med Mathallen og en rekke nye spise- og utelivssteder.

Idylliske Botanisk hage, Birkelunden og Olaf Ryes plass, samt flotte grøntområder som Sofienbergparken og Akerselva med turstier fra Bjørvika til Maridalen, er blant utvalget innen tur og rekreasjon. Torshov er bare noen minutters gange i andre retning med store grøntarealer, spennende kulturliv og en mer rolig atmosfære.

Området tilbyr gode forbindelser til resten av Oslo gjennom offentlig kommunikasjon. Carl Berners Plass er et viktig knutepunkt i kollektivtrafikken, og det er direktelinjer med trikk, T-bane eller busser til destinasjoner som BI Nydalen, Blindern, Høyskolen, Ullevål Sykehus, Oslo S, Majorstuen, m.m.
Du vil med andre ord enkelt kunne ta deg rundt i hele sentrum. Fra Carl Berner kjører T-banelinje nr. 5. I tillegg har blant annet 20, 21, 28, 31 og 57-bussen, i tillegg til flybussen, holdeplass her. 31-bussen går døgnet rundt! Trikkens linje 17 går også forbi Carl Berner. Se forøvrig www.ruter.no for mer info.

Leiligheten er perfekt for deg som vil bo sentralt med alt av fasiliteter "rett utenfor døren" og samtidig ha grønne rekreasjonsmuligheter i nærmiljøet. Kort oppsummert et sentralt, attraktivt og hyggelig boligområde!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 448 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med blant annet steinheller, sittegruppe, sykkelparkering, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til industri med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-172GO med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 04.06.1942. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående plansaker:
- Oppføring av omsorgsboliger i Dælenenggata. Saksnr 201901778.

Pågående byggesaker:
- Marstrandgata 9 - 11 - Stockholmgata 20 - Oppføring av boligbygg og riving av eksisterende bygninger - Saksnr. 202205720. Det oppføres boligbygg ved bakgården til borettslaget og det må påregnes en periode byggestøy i forbindelse med dette. Det ble gitt igangsettingstillatelse 19.08.2025. Dette er prosjektet som er nevnt tidligere i salgsoppgaven på nabotomten.
- Marstrandgata 10 A-B - Oppføring av bolig og næringsbygg. Det ble gitt igangsettelsestillatelse 4 07.11.2025 og tillatelse til endring 14.11.2025. Saksnummer 202504638.
- Stockholmgata 25 - Gøteborggata 42 - 44 - Bruksendring av næringsbygg til studentboliger og oppføring av innfill-bygg med seks studentboliger - Campus Grünerløkka. Det ble gitt midlertidig brukstillatelse 28.01.2026 og tillatelse til endring 13.03.2026. Saksnummer 202510235.
- Dælenenggata 33 - Oppføring av fire balkonger. Det ble gitt tillatelse til tiltak 19.03.2025. Saksnummer 202510742.

Det må påregnes byggestøy, anleggstrafikk og endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Felleskostnadene er kr 4 360,-  pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, tv/internett (grunnpakke), nedbetaling av andel fellesgjeld (renter og avdrag), kommunale avgifter, trappevask, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, diverse honorarer m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5.200,- pr. år. / 3.303 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av kabel-tv og internett og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 386 508,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 546 030,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 13 120,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 64 508,- pr. 17.03.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 1 184 909,- pr. 17.03.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,95% Flytende rente.
Lånets løpetid: 01.09.2041.
Avdragsfrihet: Nei.

5 500 000,00 Prisantydning
64 508,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 564 508,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

6 725,00  Gebyr for intern forkjøpsrett - avklares av styret
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
17 765,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 582 273,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hanna Ørnevik Shirali og Jonathan Systad Johannessen

Leiligheten er tilknyttet Stockholmgata 22 Borettslag.
Borettslaget består av 16 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad må påregnes.
Det praktiseres intern forkjøpsrett i borettslaget.
Dyrehold er tillatt etter godkjenning av styret.
Borettslaget har nettside på www.vibbo.no/borettslaget-stockholmsgt-22/om

Borettslaget har en ordensmannsordning der ansvaret for å påse at fellesområdene ser fine ut går på rundgang mellom andelseierne.
Foretatt påkostninger de senere år: 
- Utbedret pipeløp i borettslaget 2015.
- Styret har iht. siste årsmelding arbeidet med fuktproblemer med fasaden på ytre høyre hjørne av bygget og kontakt med utbygger av Marstrandgata 9 i forbindelse med oppføring av boligbygg i kvartalet/opp mot bakgården.

Iht styret er det p.t. ikke planlagt fremtidig vedlikehold som vil medføre økt låneopptak for borettslaget, men det er en eldre bygård og ny eier må påregne økning i fellesgjeld og/eller felleskostnadene som følge av fremtidig vedlikehold.

På nabotomten i Marstrandgata 9 har det de siste årene pågått et omfattende boligprosjekt fra grunnen av. I forbindelse med denne utbyggingen har det oppstått setningsskader i bygården. Skadene består blant annet av større sprekker i vegger og tak i noen av leilighetene, samt i byggets utvendige fasade og trappeoppgang.

Saken er for tiden under behandling hos forsikringsselskapet, hvor både styret og advokater er involvert. I henhold til opplysninger fra styreleder kan den pågående saken medføre økonomiske konsekvenser for borettslaget, selv om det foreligger en forventning om at forsikringsselskapet vil dekke kostnader knyttet til utbedring av skadene. Felleskostnadene ble for ett år siden justert opp som følge av økte advokatkostnader i forbindelse med saken.

I forbindelse med salget har nåværende eier sparklet og malt over tidligere observerte sprekker i leiligheten, ettersom det er en stund siden disse sist ble registrert. Boligprosjektet på nabotomten er planlagt ferdigstilt i løpet av 2026, men ny eier må påregne mulig forsinkelse samt byggestøy i forbindelse med ferdigstillelsen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Det er kun andelseiere i borettslaget som har forkjøpsrett. I henhold samtale med styret avklares forkjøpsretten innen 10 virkedager fra salgstidspunkt. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen er løpende, såfremt premie med forfall 1. februar er betalt. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at den interne forkjøpsretten for andelseiere i borettslaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Alle nødvendige visninger og privatvisninger  kr 3 000,-
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - OBOS  kr 4 375,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegning  kr 950,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto stor pakke m/ Bilder av nærområdet kr. 7.900,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig kr. 8.990,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0016/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2616

Sist oppdatert: 27. mars 2026 kl. 14:52