Lahelldammen 14A

Lahelldammen 14A, 3427 GULLAUG
Kommunenummer 3312, gårdsnummer 116, bruksnummer 32, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3312, gårdsnummer 116, bruksnummer 35, ideell andel 1/12

Totalt bruksareal BRA: 220 kvm.

BRA-i:
Kjelleretasje:
68 kvm: Gang, tv-stue og tre boder.

1. etasje:
73 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad og vaskerom.

2. etasje:
68 kvm: Gang, bad og fire soverom.

BRA-e:
Garasje - 1. etasje:
11 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje:
31 kvm: Terrasse.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 73 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 68 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 kvm.

Garasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 13 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 11 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm.

Arealet i utvendig bod måles til 7 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger ifbm. rom for varig opphold: Tv-stue i kjelleretasje. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.04.2026 utført av Anticimex AS v/Joakim Havem. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1972, med tilbygg fra 1978. Boligen er over tre etasjer med kjeller. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong/porebetong med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner, utvendig kledd med liggende trekledning og teglstein. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Yttertaket har en saltakskonstruksjon i tre, og er tekket med takplater av metall fra 2008 over et undertak av shingel fra byggeår. Takrenner, nedløp og pipebeslag er i metall. Boligen har vinduer med trerammer fra 1980, 1990 og 2008, samt takvinduer i plast fra 2003. Entrédøren har glassfelter, og det er balkong-/terrassedører med trerammer fra 1995 og 2008.

Garasje i rekke er oppført i uisolert trekonstruksjon med stående trekledning. Bygningen har saltak i trekonstruksjon, tekket med takpapp.

Det elektriske anlegget er fra byggeår med enkelte senere oppgraderinger, og sikringsskapet er plassert i kjeller. Det ble gjennomført et el-tilsyn 02.12.2024 som påviste avvik, men det er fremlagt dokumentasjon på at disse er utbedret. Det anbefales likevel en utvidet kontroll av anlegget av en kvalifisert elektrofaglig person.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Kjeller
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader, samt registreres det noe fuktskjolder rundt innebygd safe. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 24,6 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn. Forholdet skyldes fuktvandringer i konstruksjonen og indikerer mulige svakheter i dreneringen.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader. Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Det registreres sprekker i støpt gulv mot grunn, samt noe fuktighet i gulv. Forholdet skyldes fuktvandringer i konstruksjonen og indikerer mulige svakheter i og/eller manglende fuktsperre mot grunnen. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av stedvis misfarging, trolig som følge av fuktbelastning av ukjent årsak. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 24,6 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 24,6 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Det er observert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir risiko for tilvekst av mikroorganismer. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Funksjonstiden til dreneringen vurderes å være passert. Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker
- Oljetank: Boligen har en oljetank, men det foreligger ingen dokumentasjon eller kontrollrapporter. Tankens alder, funksjon, materiale og tilstand derfor er ukjent. Tanken er ikke sanert eller tilpasset bruk av bio-olje. Alle nedgravde oljetanker som omfattes av oljefyrforbudet, nå er ulovlige å bruke.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

1. Etasje Vaskerom
- Overflater gulv: Gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget.
- Fallforhold rundt sluk: Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallet på vaskerom er tilnærmet flatt på gulvflater utenfor sluksonen.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det er usikkert om rørgjennomføringene i våtsonen er tilstrekkelig tettet mot vann og vanndamp. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

1. Etasje Bad
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Lekkasjesikkerhet: Høydeforskjellene med tanke på lekkasjesikkerhet er mindre enn det som ideelt anbefales (preaksepterte ytelser). Basert på en samlet vurdering og gjennomført egenanalyse vurderes forholdet likevel å gi våtrommet tilfredsstillende lekkasjesikkerhet, til tross for at fallforhold og eventuell oppkant ved dørterskel er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

2. Etasje Bad
- Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet. Det er heller ikke etablert sluk i dusjsonen. Kun avløp ned i gulv utenfor dusjsonen.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

1. Etasje Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av noe slitasje og enkelte ujevnheter i skjøter.

Tekniske anlegg
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerskap i kjeller har ikke etablert fullgod løsning med avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader.
- Avløpsrør: Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.
- Varmepumper: På bakgrunn av varmepumpens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service.
- Varmesentral: Det er registrert noe parafin lukt i kjeller. Utvendig tank er ikke tilkoblet boligen i følge selger. tilstandsvurdering krever spesialkompetanse, er eksakt tilstand på tank og hvilke tiltak som eventuelt er nødvendige ikke kjent.

Andre rom
- Overflate himling: Himlingsflater har stedvis har slitasje og enkelte skader/sprekker.
- Overflate vegg: Enkelte veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Det er registrert knirk i deler av gulvet.

Loft
- Inspeksjonsmulighet: Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet ingen tilkomstmulighet. Kaldtloftet har stedvis lav takhøyde og mangler gangbart gulv.
- Synlige overflater: Misfarging observeres stedvis på , noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent).

Ildsteder og skorsteiner
- Skorsteiner inne i boligen: Til informasjon er vurderingen av pipen er begrenset til en visuell kontroll av synlige flater, og omfatter ikke funksjonstesting, aldersvurderinger eller inspeksjon av pipens innside (innvendig pipeløp). Det observeres enkelte riss på skorsteinen.

Etasjeskiller (skjevhetsmåling)
- Kjelleretasje: I kjellerstuen er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket noen merkbare skjevheter.
- 1. Etasje: I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise skjevheter.

Yttervegger
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med synlige malingsbobler og avflassing. Algevekster er observert på deler av ytterkledningen.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen på deler av bygget.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen på deler av bygget.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer. På bakgrunn av at deler av ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Selv om yttertaket er skiftet på et senere tidspunkt, er undertaket med tilhørende komponenter fra boligens opprinnelige byggeår. Undertaket har derfor en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende). Takets tilhørende bygningsdeler som vannbord, vindskier og takutstikk (gesims) viser tegn til slitasje og elde. Tettedetaljer i overgang mellom tak- og veggkonstruksjon viser tegn til en utførelse hvor tettefunksjonen vurderes som usikker.

Terrasse
- Helhetsvurdering: Det observeres tegn til svikt/ujevnheter i terrassefliser.

Grunnmur
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren. Avskalling av maling/murpuss samt saltutslag observeres stedvis på grunnmuren.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Begynnende tegn til skjevheter/deformasjoner observeres på forstøtningsmur.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk - Garasje
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde, og det er registrert råteskader. Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget, og det observeres tegn til fuktopptrekk/fuktskader som følge av dette. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Bygningsdelen viser tegn til skjevheter, noe som kan tyde på underdimensjoneringer eller underliggende feil som ikke lar seg observere. Store deler av overflater inne i bygget var ikke tilgjengelige for inspeksjon på grunn av inventar som var oppbevart i rommet på befaringsdagen. Innvendige flater viser tegn til elde og enkelte skader/ujevnheter fliser.

Helse, miljø og sikkerhet
Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det er utført overflateoppussing med flis på flis på bad i 2. etasje i 2021 og på bad i 1. etasje i 2022. Badet i 1. etasje ble totalrehabilitert i 2008, og badet i 2. etasje i 2010. I 2008 ble det lagt nye takplater, og i 2014 ble nordre yttervegg byttet og etterisolert med 5 cm. Dreneringspapp ble skjøtet på deler av tilbygget i 2006 av ufaglært. I 2018 ble sikringsskapet flyttet fra kjøkken til kjeller, og i 2022 ble det installert elbillader. Det var en lekkasje i tilførselsledningen i 2025. Oljetanken på eiendommen er tømt. Det ble satt inn ny stålpipe i 2008. Videre opplyses det at det ble satt opp ny støttemur i 2017, bygget ny utebod i 2021 og installert nytt kjøkken i 2018.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder integrert platetopp, integrert stekeovn, integrert mikrobølgeovn, integrert oppvaskmaskin og frittstående kjøleskap.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Vedovn og luft-til-luft varmepumpe i stue. Innmurt peisinnsats i innredet tv-stue. Gulvvarme på begge bad, stue og kjøkken. Videre har boligen elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det har blitt foretatt en kontroll av pipe og ildsted i 2020, utført av Drammensregionens brannvesen IKS og alt er funnet i orden.
Siste feiing ble utført 12.06.2025, med merknad om: Stålforing. Lite sot.

Eiendommen har en nedgravd oljetank, selger opplyser om at tanken er kun tømt og ikke i bruk. Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes, spyles og plomberes/fylles med sand/grus. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg av 4 stk. kjedehus datert 01.11.1973. I tilknytning til tillatelsen ble det utstedt tilhørende godkjente byggetegninger datert 23.08.1971 og 04.10.1971.

Det foreligger ferdigattest for tilbygg til boligbygg (tilbygging av rom i alle etasjer og omgjøring av innvendig trapp til svingtrapp) datert 07.05.1979 med godkjente byggetegninger datert 10.02.1977 og 25.04.1978.

I tillegg er det gitt en godkjenning av melding om mindre byggearbeid på boligeiendom, herunder fasadeendring ved innsetting av 2 takvinduer datert 03.05.1991 med godkjente byggetegninger datert 15.04.1991. Det er ikke krav om ferdigattest ved ferdigstillelse av tiltak gitt ved melding.

Tv-stue i kjelleretasjen er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Bruksendringen er i strid med ferdigattesten fra 1973 som presiserer at innredning av oppholdsrom i kjeller ikke er tillatt, da kjelleren er å anse som boligens nødvendige bodplass etc. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Innvendig trapp mellom etasjene har blitt flyttet fra opprinnelig godkjent løsning (svingtrapp i midten av tilbyggsdel og opprinnelig del). Dette er i utgangspunktet et søknadspliktig tiltak, da det involverer inngrep i bærende konstruksjoner (bjelkelag/etasjeskille). Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Det er oppført en frittstående utebod i hagen (2021). Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad/melding til kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Det er ikke undersøkt ved dette salget hvorvidt tiltaket er søknadspliktig. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Boligen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av sameiets tinglyste panterett:

De andre seksjonseierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet, jf. eierseksjonslovens § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Tinglyst seksjoneringsbegjæring
Dagboknummer: 401965
Tinglysningsdato: 28.03.1974
Omhandler seksjonering av eiendommen.
Seksjonsnummer 1, boligformål, sameiebrøk 1/4.

Eiendommen har tinglyst andel i et realsameie
Dagboknummer: 913193
Andel i: Gnr. 116 og bnr. 35
Ideell andel: 1/12
Tomten til realsameiet består av felles grøntarealer, veier og garasjeanlegg.
Andelen vil følge eiendommen.

Det er ingen tinglyste servitutter på sameiets eiendom. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Eiendommen er beliggende i et hyggelig boligfelt med mange barnefamilier i nærmiljøet. Boligen har en god beliggenhet i en privat blindvei, uten gjennomgangstrafikk. Det er umiddelbar nærhet til felles lekeplass på boligfeltet med Lahelldammen like ved. Kort vei til Gullaug barneskole (skolebussforbindelse) og det er flere barnehager i nærområdet (umiddelbar nærhet til Plutten familiebarnehage). Dagligvarebutikk på Gullaug og Spikkestad. Kort vei til Engersand havn med bl.a. bryggeanlegg, sandstrender med bademuligheter, fiskemuligheter og Ankeret restaurant.

Det er kort vei opp til Kjekstadmarka med fine turmuligheter, både sommer og vinter. Kort gangavstand til Lahellholmen og Engersand friluftsområde med gode bademuligheter, ballslette, sandvolleyball, griller for fri bruk m.m. Reistad IL og Stoppen SK er aktive idrettslag innenfor blant annet håndball og fotball, se mer info på www.stoppensk.no og www.reistad-il.com. Kort vei til ridesenter på Linnesvollen. Kjekstad golfbane (www.kjekstad-gk.no ) og Holtsmark golfbane (www.holtsmarkgolf.no ). Røykenbadet som åpnet i 2017 med svømmehall og badeland.

Kort gangavstand til bussholdeplasser med forbindelser mot Røyken, Spikkestad og Drammen, se www.brakar.no/www.ruter.no for rutetider. Kort kjørevei til Lier og Spikkestad togstasjon med pendlerparkering samt god togforbindelse til Oslo, det tar ca. 25 minutter med tog til Oslo fra Lier stasjon, se www.vy.no for avganger. Det er kort vei inn til Drammen sentrum både med buss, båt og bil. Enkel kjøreadkomst ut til E-18 og videre til Asker/Oslo. Ca. 15 minutters kjøring til Drammen sentrum. Ca. 25 minutter inn til Asker. Ca. 45 minutters kjøring til Oslo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Variert utvalg av kommunale og private barnehager i Lier. Plutten familiebarnehage på boligfeltet, Sprellopp barnehage (ny i 2011), Linnesstranda barnehage, Utsikten barnehage (Øvre Reistad).

Gullaug barneskole og Høvik ungdomsskole.

Det ligger flere videregående skoler i Drammen, Lier og Røyken, samt Universitet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen.

Eiertomt på ca. 1051 kvm som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med gruslagte veier, steinheller, gressflater og diverse beplantning.

Boligen har eksklusiv disposisjonsrett over en tomteparsell som naturlig tilfaller seksjonen, dette gjelder opparbeidet hageareal, terrasse og gruset parkeringsområde. Satt opp ny støttemur i 2017.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 201 cm eller mer, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Til eiendommen medfølger en disponibel endeparkeringsplass på 11 kvm i en felles garasjerekke.

Det er også parkering på gruset parkeringsområde, rett ved boligen. Montert Easee lader for el-bil i 2022 på husveggen.

Nåværende eier har eierskap i eiendommen gnr. 116 og bnr. 35 med ideell andel på 1/12, dette er bl.a. felles garasjeanlegg. Andelen vil bli overført til ny eier.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på realsameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte seksjonseier. Dette medfører at realsameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Realsameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for realsameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål (kjedehus) i henhold til reguleringsplan Lahelldammen, datert 10.11.1970, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Lier Arealdelen 2019-2028, vedtatt 18.06.2019. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse.

Kvikkleire risikoklassifiseres av NVE i klassene 0 til 5, basert på skredfare (sannsynlighet) og konsekvens (skadeomfang). I følge kommunens temakart består grunnen av kvikkleire med risikoklasse 5. Innenfor områder med kvikkleire eller mulighet for kvikkleire, må det utvises ekstra aktsomhet og det kreves ofte geotekniske undersøkelser før byggeaktivitet på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Sameier har ingen felleskostnader.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 13.605,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2025. Avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Renovasjonskostnader: kr 4.161,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Samarbeid renovasjon, 2026.
Det opplyses om at Lier har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter.

I tillegg påløper det en kostnad på kr 608,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2026). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 30.200 kWh pr. år (inkl. lading av el-bil).
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via Tryg på kr 9.156,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber Altibox som leverandør av fiber og har kostet ca. kr 1.408,- pr. mnd avhengig av hastighet på nettet.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 170 505,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 682 018,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

5 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger

136 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
137 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
157 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 587 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 607 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Erik Melsæter og Kate Auandee

Eiendommen er seksjonert og boligen er tilknyttet et sameie.
Sameiet består av 4 seksjoner (3 boliger - 14A, B og C. 14D ble revet av kommunen i 2001.) med sameiebrøk 1/4.
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett.
Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk.
Megler har ikke funnet vedtekter for sameiet, av den grunn finnes det ikke dokumentasjon over sameiets fordelingsnøkkel av eventuelle kostnader.

Til hver seksjon hører eksklusiv disposisjonsrett over vedkommende bolig med utvendig bod og tilliggende grøntareal iht. fordelingsliste/kart, konferer med megler for tilsendelse av kart/fordeling.

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensninger som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon.

Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i sameiet i henhold til lov om eierseksjoner. Dette gjelder ikke for kjøp og erverv av fritidsboliger, erverv ved ekspropriasjon, arv eller forskudd på arv til livsarving eller en kreditors erverv for å redde en fordring som er sikret med pant i en seksjon.

Da realsameiets eiendom er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Lahelldammen vel. Medlemskap er frivillig, og den årlige kontingenten er kr 150,-.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen
Minimumsprovisjon er kr 49 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger 4500,- pr stk. To gratis.   kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av off. oppl. Lier kommune inkl. tegninger og RFD  kr 3 694,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligfotografering, inkl drone (evt. tillegg kveld = 3400,-)  kr 6 100,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - 4,58‰  kr 24 961,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 20 630,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 20-0117/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.26117

Sist oppdatert: 02. mai 2026 kl. 21:48