Heerløkka 2

Heerløkka 2, 1445 DRØBAK
Kommunenummer 3214, gårdsnummer 63, bruksnummer 328

Totalt bruksareal BRA: 226 kvm

BRA-i:
-1. etasje 87 kvm: Entré, gang, bad, toalettrom, badstue, boder, vaskerom og stue
1. etasje 99 kvm: Entré, 3 soverom, bad, kjøkken og stue

BRA-e:
1. etasje 40 kvm: Garasje

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.05.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler er tildelt tilstandsgrad 2:
- Takkonstruksjon/Loft: Fuktskjolder observert, nærmere undersøkelser anbefales
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger – For lavt rekkverk og svikt i terrassebord
- Avløpsrør: Gammelt anlegg, risiko for fremtidige skader
- Varmtvannstank: Over 20 år gammel og mangler riktig el-tilkobling
- Elektrisk anlegg: Gammelt og uten dokumentasjon, anbefalt utvidet kontroll
- Fuktsikring og drenering: Tegn på svekket funksjon og alder
- Grunnmur og fundamenter: Misfarging og risikokonstruksjon bak kledning
- Septiktank: Ukjent tilstand og overskredet levetid
- Taktekking: Mosetekke og høy alder, nærmer seg slutten av levetid
- Veggkonstruksjon: Værslitt og uten lufting nederst, alder
- Vinduer: Mange eldre vinduer, påregnelig utskifting på sikt
- Overflater: Generelt gamle overflater, modernisering anbefales
- Pipe og ildsted: Mangler ildfast plate under sotluke
- Rom under terreng: Indikasjoner på fuktinntrengning i gulv og mur
- Vannledninger: Over halvparten av levetid passert, risiko for feil
- Toalettrom: Mangler mekanisk avtrekk, kun naturlig ventilasjon
- Badstue: Indikasjoner på feil konstruksjon mot grunnmur

Videre er følgende bygningsdeler tildelt tilstandsgrad 3:
- Dører: Påvist fukt- og råteskader, utskiftning nødvendig
- Bad 1. etasje – Gammelt våtrom, manglende inspeksjon, må totalrenoveres
- Bad kjeller – Manglende tetthet og gammel konstruksjon, må totalrenoveres
- Vaskerom kjeller – Ikke bygget med tettesjikt, oppfyller ikke dagens krav

Følgende deler er ikke undersøkt (TGIU)
- Radon ikke undersøkt, måles i kalde måneder
- Oljetank, tidligere oljefyring, ukjent om tank fortsatt finnes
- Tilliggende konstruksjoner våtrom, bad 1. etasje: Ikke tilgjengelig for inspeksjon
- Tilliggende konstruksjoner våtrom, bad kjeller: Ikke tilgjengelig for inspeksjon
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: vaskerom kjeller: Ikke tilgjengelig for inspeksjon

Opplistingen er uttømmende og interessenter anbefales å sette seg grundig inn i tilstandsrapportens detaljer.

1. ETASJE

STUE
Lys og luftig stue med store vindusflater som gir godt med dagslys og fin utsikt mot hagen. God plass til både sofagruppe og spiseplass, med en naturlig inndeling av rommet. Herfra er det også utgang til en verandaplatting. Rommet blir et naturlig og sosialt samlingspunkt i boligen.

KJØKKEN
Separat kjøkken med behov for oppgraderinger, men har store muligheter til å skape eget drømmekjøkken. Rommet har plass til spisebord og gir grunnlag for en praktisk og funksjonell kjøkkenløsning.

BAD
Badet er av eldre standard, og er per i dag innredet med toalett,m servant, badekar og dusj.

SOVEROM
Hovedsoverommet er av god størrelse med utgang til en balkong. Her er det plass til ønsket soveromsmøblement, og det er innebygd garderobeskap for oppbevaring.
Hovedsoverommet med vindu mot rolige omgivelser og plass til dobbeltseng. Tilgang på garderobeløsninger.

SOVEROM II & III
De to andre soverommene egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Begge rommene har naturlig lys og god størrelse.

ENTRÉ/GANG
Romslig entré med god plass til yttertøy og oppbevaring. Gangen binder sammen etasjens rom på en praktisk måte.

U. ETASJE

SOVEROM
Soverom i underetasjen med vindu som gir dagslys, og plass til å innrede med dobbeltseng og nattbord. Rommet egner seg godt som ungdomsrom, kontor eller gjesterom.

STUE
Ekstra stue eller kjellerstue med flere bruksområder – ideell som TV-stue, lekerom eller hobbyrom. Her er det også god plass til å innrede med både sofa, tilhørende salongbord og TV-seksjon.

VASKEKJELLER
Praktisk vaskerom med tilkoblingsmuligheter for vaskemaskin og tørketrommel.

BAD
Boligens andre baderom i underetasjen som har behov for oppgradering, men her er det mulighet for å etablere et moderne og funksjonelt bad nr. to.

BADSTUE
Badstue i tilknytning til badet – et hyggelig tilskudd for den som ønsker velvære og avslapning hjemme.

BOD
God lagringsplass i innvendig bod i kjelleretasjen som er ideell for sesongutstyr og annet man ikke trenger til daglig.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp via elektrisitet og vedfyring.

Dersom det ikke er fastmonterte panelovner på visning medfølger heller ikke dette.

Det foreligger ferdigattest datert 04.06.1972. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst en bestemmelse om gjerde datert 30.10.19970 fra kommunen som omhandler rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger.

Bestemmelsen vil følge eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
 

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Boligen har allerede gjennomgått en flyttevask og vil ikke bli vasket ytterligere før overtakelse.

Velkommen til Heerløkka 2 - en enebolig i idylliske Drøbak. Boligen ligger i et rolig og veletablert boligområde med lite gjennomgangstrafikk, perfekt for barnefamilier, par og godt voksne som ønsker en balansert kombinasjon av sentral beliggenhet og fredelig atmosfære.

Innen få minutters gange finner du alt fra dagligvarebutikk, apotek og legesenter, til barnehager og barneskole. Det er også kort vei til ungdomsskole og videregående, og flere fritidstilbud som idrettsanlegg, fotballbane og svømmehall. Heerløkka er kjent for sitt trygge og trivelige nærmiljø med gode lekeplasser og et sterkt lokalt fellesskap.

Kun en liten spasertur unna ligger Drøbak sentrum, med sitt unike småbysjarm. Her kan du nyte hyggelige butikker, restauranter, gallerier og kulturopplevelser. Det er også her du finner Tregaardens Julehus og det populære Drøbak Akvarium - kjente attraksjoner i området.

For den aktive byr nærområdet på en rekke turmuligheter - både langs sjøen og i marka. Badeplassene på Skiphellestranda og Badeparken er populære om sommeren, og Oslofjorden gir fine forhold for både båtliv og padling. Vinterstid er det preparerte skiløyper i nærområdet og kort vei til lysløype.

Kollektivtilbudet er meget godt, med ekspressbusser til Oslo som stopper like i nærheten, samt enkel adkomst til E6 for pendlere med bil. Oslo S nås på under én time.

Heerløkka 2 kombinerer det beste av to verdener: nærhet til natur og sjø, samtidig som du har alle hverdagens fasiliteter og servicetilbud like i nærheten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Heer Skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 411 kvm

Parkering i privat dobbel garasje.

Videre gjelder parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 063-1000 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Følgende planer i nærheten av eiendommen:

PlanID: KPLAN2023
Plannavn: Kommuneplanens arealdel 2023-2035
Plantype: Kommuneplanens arealdel
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttrådt: 19.06.2023

Planid: 063-0300
Plannavn: HEERLØKKA
Plantype: Eldre reguleringsplan
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 11.07.1968

Kommunen opplyser om at det er ingen reguleringsplaner under arbeid innenfor 100 meter fra eiendommen.

Delvis av eiendommen er berørt av faresone for ras- og skredfare.

Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter anbefales å sette seg inn i reguleringsplaner i området.

Utsnitt av planområdet med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15 465,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.

Selger har ikke informert om årlig strømforbruk, men gjennomsnittlig strømforbruk for enebolig er p.t på 25 776 kWh per år.

Boligen er tilknyttet parabolantenne og dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. Kjøper må selv tegne forsikring, internett og Kabel-TV abonnement.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 999 531,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 998 125,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten er på ca. kr. 2 000,- pr år.

6 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

170 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
190 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 990 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristian Marius Semmen og Kari Synneve Semmen

Overtakelse skjer etter nærmere avtale.

reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 37-0098/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.2598

Sist oppdatert: 18. mai 2025 kl. 11:05