Jernbaneveien 1

Jernbaneveien 1, 1369 STABEKK
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 14, bruksnummer 136, seksjonsnummer 11
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 14, bruksnummer 1048, ideell andel 1/24

Totalt bruksareal BRA: 52 kvm

BRA-i:
Leilighet:
2. etasje 49 kvm: Entré, bad, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Leilighet:
Kjeller: 3 kvm: Bod.

Åpent areal:
Leilighet:
2. etasje 10 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.09.2025 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygning generelt:
- Boligbygg fra 1988 over 3 etasjer, samt kjelleretasje.
- Bygningen har støpt gulv mot grunn.
- Grunnmur og bærende vegger av betong/murkonstruksjoner.
- Etasjeskillere av betongkonstruksjoner.
- Yttervegger utvendig forblendet med teglstein og stående trekledning.
- Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med membran/takpapp (taket er ikke besiktiget).
- Leiligheten har dører og vinduer fra byggeår. Glatt entrédør med brannklasse B-30 og lydklasse 35dB, samt kikkehull.
- Balkongdør og vinduer med karmer av tre og 2-lags glass. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.
- Vannrør av kobber. Avløpsrør av plast. Hovedstoppekraner er plassert på kjøkken. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.
- Sikringsskap med automatsikringer, hovedsikring og strømmåler er plassert i gang utenfor leiligheten. Leiligheten har delvis skjult og delvis åpent elektrisk anlegg.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på bygningsdeler som har fått TG2:
- Bad.
- Vann- og avløpsrør.
- Innerdører og ytterdør.
- Vinduer.
- Noe skjevheter i leiligheten.
- El-anlegg.
- Rekkverkshøyden på balkong.

TGIU:
- Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.
-Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene nevnt ovenfor. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Lys og innbydende leilighet beliggende i 2. etasje, midt i hjertet av Stabekk. Boligen har en gjennomtenkt planløsning med entré som gir tilgang til alle rom. Den åpne stue- og kjøkkenløsningen oppleves romslig og sosial, med utgang til en sydvestvendt balkong på ca. 10 kvm hvor solen kan nytes til langt ut på ettermiddagen. Leiligheten er oppgradert med smarthusløsning (Homey) som styrer lys (unntatt bad), oppvarming, oppvaskmaskin og ytterdørlås – en moderne og praktisk løsning som gir ekstra komfort i hverdagen. Videre finner du et lyst soverom med god plass og et flislagt bad med arealeffektiv utforming.

Til leiligheten følger en praktisk kjellerbod på ca. 2,9 kvm samt garasjeplass i oppvarmet anlegg.

E N T R È
Lys og innbydende entré som setter tonen for resten av leiligheten. Her finner du god oppbevaringsplass i garderobeskap, og en praktisk planløsning som gir adkomst til alle rom.

S T U E O G K J Ø K K E N
Leiligheten har en åpen og sosial stue- og kjøkkenløsning som gir en lys og luftig atmosfære. Kjøkkenet ble oppgradert i 2021 og har moderne innredning med glatte fronter, benkeplate i laminat og nedsenket oppvaskkum. Det er praktisk benkebelysning og stikkontakter over benkeflaten, samt integrerte hvitevarer som kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin, stekeovn og nedfelt platetopp. Vegghengt ventilator med kullfilter, lekkasjestopper med fuktsensor og komfyrvakt gir ekstra trygghet i hverdagen. Stuen fremstår romslig og innbydende, med gode møbleringsmuligheter. Her er det plass til både spisebord, sofagruppe og øvrig ønsket møblement. Fra stuen er det direkte utgang til en solrik balkong på ca. 10 kvm – en fin forlengelse av oppholdsrommet i sommerhalvåret.

S O V E R O M
Soverommet er lyst og trivelig med rikelig naturlig lys som skaper en lun atmosfære. Rommets gode størrelse gir plass til dobbeltseng, nattbord og øvrig møblering etter behov. Her finner du også et praktisk garderobeskap som gir rikelig med oppbevaringsmuligheter og bidrar til en ryddig hverdag.

B A D E R O M
Pent baderom fra byggeår med flislagt gulv og varme, hvor de sanitære løsningene ble oppgradert i 2024. Rommet er innredet med vegghengt servantskap med profilerte fronter og nedsenket servant, samt vegghengt speil med integrert belysning. Dusjkabinett med skyvedører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Videre finner du vegghengt toalett med innebygget sisternekasse, opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel, samt avtrekksventil plassert på vegg for naturlig avtrekk.

I N N V E N D I G E O V E R F L A T E R
Gulvflater er belagt med parkett. Vegger og himlinger har malte flater. Leiligheten har slette innerdører.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger salget:
- Integrert kjøleskap, oppvaskmaskin, komfyr og platetopp, garderobeskap i gang og på soverom.

Medfølger ikke salget:
- Vinskap.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 13.12.1988. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 41240, tinglyst 30.11.1988, type heftelse: Pantsettelseserklæring til sameiet på kr 20 000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 6 servitutter på sameiets eiendom som omhandler bestemmelser om deleforbud, båt/bryggeplass, kloakkledning og trafostasjon/kiosk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten har en svært attraktiv og sentral beliggenhet på Stabekk. Rett utenfor døren finner du dagligvarebutikk, treningssenter, hyggelige spisesteder, bussholdeplass og togstasjon. I nærområdet ligger også skoler, barnehager og et bredt utvalg av servicetilbud.

Stabekk byr på to dagligvareforretninger, spesialbutikker, kafé/bakeri, apotek, blomsterbutikk, interiørforretning, treningssenter og flere spisesteder. Det er kort vei til både Bekkestua, Sandvika sentrum, CC Vest og Fornebu, hvor man finner vinmonopol, store kjøpesentre og søndagsåpne butikker.

For den aktive finnes treningssenter, kunstfrossen bandybane og tennisklubb i området, mens Nadderud med svømmehall, fotball- og friidrettsanlegg ligger kun en kort sykkeltur unna. Stabekk grenser også til flotte rekreasjonsområder, med gangavstand til idylliske Strand og Sarbuvollen med sjø- og bryggeliv. På Fornebulandet og Oksenøya venter kyststi og grønne turområder, mens Bærumsmarka kun er en kort kjøretur unna med milevis av turstier, lysløyper og skiløyper. Golfbaner og flere turmuligheter finnes også i nærheten.

Området er godt tilrettelagt for offentlig kommunikasjon, med bussforbindelser rett utenfor som tar deg til Bekkestua, Sandvika og Skøyen. Stabekk stasjon, kun fire minutters gange fra boligen, har hyppige avganger mot Oslo sentrum samt flytog til Gardermoen. Beliggenheten ligger innenfor sone 1. Med bil tar det ca. 4 minutter til Lysaker, 7 minutter til Sandvika, 13 minutter til Oslo S og rundt 45 minutter til Oslo lufthavn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 330 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og opparbeidet med blant annet internstier, sykkelstativer, plenarealer og diverse beplantning.

Det medfølger en parkeringsplass (nr. 7) i felles oppvarmet garasjekjeller som følger seksjonen ved salg.

Det er gjesteplasser på tomten.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Sentrumsformål (2211 kvm) og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer (187 kvm) i henhold til reguleringsplan STABEKK SENTRUM datert 16.07.2019 og til midlertidig bygge- og anleggsområde (120 kvm) og fortau (119 kvm) i henhold til reguleringsplan STABEKK SENTRUM GATER OG BYROM, datert 27.05.2025.

I kommuneplanens arealdel 2022 - 2042 er eiendommen avsatt til nåværende veg, miljøkvalitet, estetikk, natur, landskap og grønnstruktur og bevaring kulturmiljø.
Eiendommen ligger under hensynssone H570 som omhandler at Ivaretagelse av kulturmiljøenes særpreg tillegges særlig vekt i disse områdene.

Byggeplaner i nærområdet:
Det foreligger en reguleringsplan for Stabekk sentrum gater og byrom - detaljregulering, med planid: 2021006, saksnummer: 20/3904. Planen skal legge til rette for en helhetlig utvikling av Stabekk sentrum gjennom å sikre attraktive møteplasser i gater og byrom. Gater og torg skal opparbeides med en høy arkitektonisk kvalitet som tar hensyn til Stabekks stedsidentitet og kulturmiljø, og skal gis en utforming som innbyr til opphold og aktivitet på forskjellige tider av døgnet og året, for alle deler av befolkningen.

Det er igangsatt arbeid med prosjektet Fryd Stabekk i Gamle Drammensvei 37–39, rett ved eiendommen med planid: 2021027. Prosjektet omfatter både boliger og næringslokaler, blant annet en dagligvarebutikk, park/torg og felles uteområder. Byggestart er planlagt i 2025, med forventet ferdigstillelse i 2027. Prosjektet vil på sikt bidra til et mer moderne og attraktivt bymiljø i Stabekk sentrum.

Det er varslet oppstart av privat detaljregulering (planID: 2025005) på naboeiendommene Jernbaneveien 15 og 25. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for boligbebyggelse, offentlig tilgjengelig park med overvannshåndtering, samt mulig bevaring av verneverdig bebyggelse.

For overnevnte arbeider må det påregnes byggeaktivitet i området, herunder støy, rivning og renovering av eksisterende bygninger mm.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3107,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, drift- og vedlikehold, trappevask, brøyting, vaktmester, varmtvann mm.

Fellesutgiftene kreves inn kvartalsvis på til sammen kr 9 322,-.

Fellesutgiftene fordeles slik:
- Etterfakturering: 1 165,-
- Felleskostnader: 8 157,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9000,- pr. år. / 7000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Global connect som leverandør av internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 998 451,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 993 805,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 7 203,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 11.09.2025

4 650 000,00 Prisantydning

Omkostninger

116 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
127 290,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 777 290,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marte Stålsett

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameiet Jernbaneveien 1, med sameiebrøk 55/1329.
Sameiet består av 24 seksjoner
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt dersom det ikke er til ulempe for de øvrige beboere. Dyr skal ikke luftes på sameiets eiendom.

Pågående saker i styret:
• Utskiftning av motorisert garasjeport utarbeides. Vi estimerer en kostnad på ca 50.000kr. Motivasjonen er at porten oppleves som tilstandsmessig svak, og en potensiell svikt kan skape store problemer for beboere. Samt at enkelte beboere mangler trådløs portåpner hvilket har vist seg vanskelig å bestille da de er nokså utdatert.
• Utskiftning av utelys på parkeringsplassen og utenfor hovedinngangen til bygget. Motivasjonen er generelt dårlig tilstand. Ett av to lykter til parkeringsplassen er i ustand, og kan ikke repareres uten å skifte hele. Vi er derfor innstilt på å bytte begge disse. Lysene ved hovedinngangen skal repareres.
• Utbyggingskomiteen har fortsatt kontakt med utbyggere Fredensborg, men ingen nyheter som beboere eller eiere behøver å ta stilling til i denne omgang.

Styreleder opplyser per 18.09.2025 at det ikke er planlagt større påkostninger i sameiet, og heller ingen økning av fellesutgiftene. Det kan på et senere tidspunkt bli aktuelt å installere elbilladere, men finansiering og gjennomføring er foreløpig ikke avklart eller vedtatt.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer som firmaer og/eller kommune, med unntak som fremkommer av Eierseksjonslovens paragraf 22, 4 ledd ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger/overtakelse kr 3500,- pr stk (1 visninger inkludert)  kr 0,00

Utlegg
Eierskiftegebyr  kr 4 600,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 400,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
AX tilstandsrapport leilighet  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige (grunnlag 4.650.000)  kr 21 297,00

Oppdragsnummer 10-0252/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bekkestua
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25252

Sist oppdatert: 18. september 2025 kl. 17:56