Vestengaten 48B

Vestengaten 48B, 1659 TORP
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 625, bruksnummer 39, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 125 kvm

BRA-i:
1. etasje 56 kvm: Gang/trapperom, kjøkken, toalettrom og to stuer
2. etasje 54 kvm: Gang, bad, to soverom, bod og garderobe.

BRA-e:
Uthus:
1. etasje 15 kvm:

Åpent areal:
1. etasje 37 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.02.2026 utført av Takstmann Tom Gjerlaugsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se pkt. ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Renner og nedløp i plastbelagt stål. Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har stående bordkledning. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Besiktiget kun fra loft luke. Vinduer fra 80-/90-tallet. Byttet enkelte fra 2005. Bygningen har malt hovedytterdør med kodelås, Eldre malt balkongdør i tre. Det er platting og terrasse i impregnerte materialer. Trapp i impregnerte materialer.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:

- Nedløp og beslag:
Renner og nedløp i plastbelagt stål.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det mangler nedløp fra gradrenne på taket.
Konsekvens/tiltak:
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
• Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Har du tak med glatt overflate, som takplater eller glatt takstein, må du ha snøfangere uansett. Har taket ru overflate, som takpapp, shingel eller ru takstein, må du ha snøfanger hvis takvinkelen er 27 grader eller mer.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

- Etasjeskille/gulv mot grunn:
Etasjeskiller er av trebjelkelag fra byggetiden.
Vurdering av avvik:
• Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

1 etasje er rettet opp. Boligen har hatt en setning. Det er avdekket flyve hull i himling i potetkjeller som er fra byggeåret. Det er ikke utkast på gulv eller synlig aktivitet av stripete borrebille på besiktigelse.
Konsekvens/tiltak:
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp.
Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. Det anbefales for øvrig å etablere bedre ventilasjon/tørrere klima i bygningen, slikt vil medføre dårligere levevilkår for billene, dvs en ”naturlig” sanering vil finne sted.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

- Rom under terreng:
Potet kjeller fra byggetiden. Gulvet er av betong. Veggene granitt mur Det er synlig bjelkelag i himling. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Punktet må sees i sammenheng med ‘Drenering’
Vurdering av avvik:
• Det er påvist synlige fukt/råteskader i treverk i underetg./kjeller, hulltaking er derfor ikke nødvendig
• Det er påvist andre avvik:
Det er fuktig i rommet og det er råteskader på dør. Det er begrenset med ventilasjon.
Konsekvens/tiltak:
• Det må foretas tiltak for å utbedre årsak til fukt-/råteskadene samt utbedre råteskadene
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000

- Pipe og ildsted:
Boligen har mursteinspipe fra byggetiden. Det er montert vedovn i stue.
Vurdering av avvik:
• Pipevanger er ikke synlige.
• Det er påvist sotskjolder.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Deler av pipe er kledd igjen. Alle sider av røkeløpet skal være tilgjengelig for inspeksjon med hensyn til eventuelle sprekker og skader.
Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke.
Konsekvens/tiltak:
• Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp. Pga. pipens alder må det forventes med tiden at røykrør må rehabiliteres/monteres stålrør.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

- Krypkjeller:
Bygningen har krypkjeller/blindkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller.
• Krypkjeller har ingen adkomstmulighet og derfor ikke nærmere vurdert innvendig.
• Det er for dårlig terrengfall vekk fra konstruksjonen.
• Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller.
Konsekvens/tiltak:
• Andre tiltak:
Ut ifra visuelle observasjoner fra de besiktigede områdene, gir det grunnlag for å forsøke å foreta grundigere undersøkelser av krypkjeller. Det kan ikke utelukkes skader i disse områdene. Da krypkjeller/blindkjeller er en risikokonstruksjon. pga. alder og byggemåte.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

- Branntekniske forhold:
Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål som fremkommer under. Tilstandsgraden er basert på retningslinjer til disse spørsmålene i bransjestandarden NS3600. Dette kan ikke sammenlignes med en fullstendig kontroll av branntekniske forhold av offentlig
myndighet, eller en vurdering av boligens branntekniske forhold eller prosjektering fra en rådgiver med spesialkompetanse. En bygningssakkyndig har verken kompetanse til å gi slik veiledning eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen. Det kan være feil og mangler om branntekniske forhold som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller rådgivning.
1. Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Nei.
2. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Ja. Det settes tilstandsgraden i hht. NS 3600 automatisk til TG: 3. Når det ikke er brannslukker, eller den er eldre enn 10 år.
3. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Nei.
4. Er det skader på røykvarslere? Nei.
Kostnadsestimat: Under 10 000

- Elektrisk anlegg
Det er elektrisk anlegg med automatsikringer. 1 stk. sikringsskap. Elektrisk oppvarming. Spotter i himling. Det er ledning som ikke festet og en kontakt som ikke har deksel i kjeller. Kan forvente at det kan komme påkostninger på bla. det som eldre. Det elektriske anlegget er ikke vurdert av takstmann, da det krever spesiell kompetanse og autorisasjon, på det elektriske anlegget.

Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja alle el. anlegg, som ikke har dokumentasjon på at det har vært el. kontroll, de siste 5 år.
Det foreligger ingen dokumentasjon på det som er utført på det elektriske anlegget. Et anlegg vurderes til 40 års levetid. Det er utført arbeid i boligen som ikke har samsvarserklæring, kostnadsestimat kr 12.000.- er kun satt ut fra kontroll. Av el. anlegget.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

- Forstøtningsmurer:
Forstøtningsmurer opp mot naboen.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren.
Konsekvens/tiltak:
• Påviste skader må utbedres.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000

- Oljetank:
Det er oljetank av ukjent type.
Vurdering av avvik:
• Det foreligger krav om sanering av oljetank.
Konsekvens/tiltak:
• Oljetank må påregnes sanert.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Det er gitt tilstandsgrad (TG2- avvik som kan krever tiltak) på følgende:

- Taktekking:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert.

- Veggkonstruksjon:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det mangler beslag og det er sprekker i nedre del av kledning. Det er skjevheter i konstruksjonen. Kledning er har utførelse som egeninnsats. Kravet til lufting i dag, er 25 mm. bak kledning .

- Takkonstruksjon/loft:
- Det er liten lufting i nedre kant av konstruksjonen. Undertaket er misfarget. Registrert ujevnheter. Deler av takkonstruksjonen er gjenbygget. Kun besiktiget fra luke område. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Blir da TG. IU

- Vinduer:
- Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket. Tidspunktet for utskifting av vinduer nærmer seg.

- Dører:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Eldre dører har oppnådd forventet brukstid Det mangler beslag.

- Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
- Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Konstruksjonene har skjevheter. Det er påvist fukt/råteskader i konstruksjonen. Det er registrert skjevheter i bærende pilarer under terrassen. Det er registrert fukt-/råteskader på rekkverk. Det er enkel utførelse og enkle understøttelser.

- Utvendige trapper:
- Trappen har enkel utførelse og slitasje ut fra alder. Trapp til terrassen er ufagmessig fundamentert. Det er ukjent om fliser på platting er satt på støpt dekke. Kontroller ytterligere.

- Overflater:
- Registrert bom og sprekk i fliser Innvendig gulv, vegger og himlinger har alt vesentlig normal slitasje med hensyn til alder.

- Radon:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

- Innvendige trapper:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.

- Innvendige dører:
- Det er noen skader og normal slitasje med hensyn til alder. Gjenstår div belisting.

- Overflater vegger og himling:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet Vegger overflater har vanlig bruksslitasje ut fra alder.

- Overflater gulv:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.

- Sluk, membran og tettesjikt:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Sluk er plassert under dusjkabinett. Ingen tilgang til kontroll ovenfra og ned. Det er ingen synlig slukmanskjett.

- Overflater og innredning:
- Kjøkkeninnredningen har slitasje grad ut ifra alder.

- Overflater og konstruksjon:
- Fliser har sprekker/fuger og bom. Mangler til luft til rommet. Det er begrenset med fall til sluk.

- Vannledninger:
- Det er delvis utført uten bruk av rørlegger. Det er ingen dokumentasjon på utførelsen.

- Avløpsrør:
- Det er ingen dokumentasjon på det som er utført.

- Ventilasjon:
- Naturlig ventilasjon er i dag ikke tilstrekkelig alene for å oppfylle kravene til luftutskifting i boliger.

- Varmtvannstank:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

- Drenering:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.

- Grunnmur og fundamenter:
- Det er tydelig tegn til at boligen har vært utsatt for setninger tidligere. Sprekker og skjevheter i granittmur.

- Terrengforhold:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

- Utvendige vann- og avløpsledninger:
- Normal levetid er 40 år på utvendig vann og avløp.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Velkommen inn i en hyggelig og innbydende enebolig beliggende på Vesten på Torp.

Entréen har garderobeskap med oppbevaringsmuligheter, samt plass til oppheng av ytterklær på vegg. Gulvet er belagt med fliser, noe som er praktisk med tanke på rengjøring ved søl og smuss utenfra. Fra entréen er det adkomst til toalettrom og kjøkken, samt trapp til boligens 2. etasje.

Kjøkkenet har lys og pen kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminat benkeplate, samt fliser på vegg over benk. Det er etablert en barløsning ved teglsteinsvegg hvor mindre måltider og drikke kan nytes. Fra kjøkkenet er det direkte adkomst til spisestue med plass til større spisebord og flere gjester. I spisestuen er det vedovn som gir god og lun varme på kalde dager.

Videre er det stue med plass til sofagruppe og mediemøbler. Fra stuen er det utgang til stor terrasse med fin utsikt over nærområdet.

Boligens 2. etasje består av gang, bad, omkledningsrom, bod og to soverom. Det største soverommet har god størrelse og gir flere møbleringsmuligheter.

Garderoberommet har plass til oppheng av klær, skooppbevaring samt hylleløsning med plass til diverse tilbehør.

Baderommet i 2. etasje er fra ca. 2012 og er utført i delikate, tidsriktige farger. Badet er utstyrt med gulvfestet toalett, dusjkabinett, servant med innredning og opplegg for vaskemaskin.

Diverse/teknisk:
Boligen har elektrisk anlegg med automatsikringer. I boden er boligens varmtvannstank plassert; denne rommer ca. 200 liter og er montert i 2011. Innvendige vannledninger er av kobber og plast, oppgradert på baderom, klosettrom og kjøkken. Det er avløpsrør av synlig plast. Boligen har naturlig ventilasjon samt luft-til-luft varmepumpe montert i 2022.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes med elektriske panelovner, varmepumpe og vedfyring.
Følgende avvik er registrert på pipe og ildsted:
- Pipevanger er ikke synlige.
- Det er påvist sotskjolder.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Deler av pipe er kledd igjen. Alle sider av røkeløpet skal være tilgjengelig for inspeksjon med hensyn til eventuelle sprekker og skader.
Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke.

Dersom rom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det er oljetank på eiendommen av ukjent type. Det foreligger krav om sanering av oljetank.
Det er ikke lenger tillatt å bruke fossil olje eller parafin til oppvarming av verken boliger eller bygg. Kommunen kan gi pålegg om at det oljefyrte oppvarmingssystemet må fjernes, herunder også oljetanken. Tanker som tas ut av bruk, skal tømmes, graves opp og destrueres etter nærmere regler.

Kjøper av eiendommen er ansvarlig for kostnad og risiko ved fjerning av eksisterende oljetank og må innrette seg etter gjeldende regler samt forbudet.
Ta kontakt med kommunen dersom du ønsker ytterligere opplysninger. Se www.oljefri.no for miljøvennlige alternativer til oljefyren.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1910.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

 Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 1026403, tinglyst 22.12.2008, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
- Undertegnede hjemmelshaver til gnr. 625, bnr. 39 i Fredrikstad kommune gir herved nåværende og fremtidige eiere av gnr. 625, bnr. 1, fnr. 97 rett til adkomst over min eiendom, samt rett til å opparbeide innkjørsel/parkeringsplass på min eiendom. Eier av gnr. 625, bnr. 1, fnr. 97 er pålagt å sikre at ikke tomten til gnr. 625, bnr. 39 sklir ut i forbindelse med opparbeidelsen av innkjørsel/parkeringsplass.
Rettighetene er inntegnet på vedlagte kart. Avtalen skal tinglyses.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Området går under betegnelsen Vesten på Torp i Fredrikstad og består hovedsakelig av spredt, eldre bebyggelse med eneboliger samt landbrukseiendommer. Området har ingen gjennomgangstrafikk, kun trafikk tilknyttet beboere og deres besøkende, og fremstår derfor som svært rolig og lite trafikkert.

Det er bussholdeplass ved hovedveien med gode bussforbindelser til både Fredrikstad og Sarpsborg (Glommaringen). Nærmeste dagligvarebutikk er Kiwi Årum, beliggende ca. 3 minutters kjøring fra eiendommen.

Videre er det kort vei til barneskole, dagligvare og enkel adkomst til E6, noe som gir en praktisk og familievennlig beliggenhet med gode pendlemuligheter.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Gråtass barnehage Fagen (1-5 år) 3.8 km
Gråtass barnehage (1-5 år) 4.2 km
Trollklubben Torp (1-5 år) 3.8 km

Skoler:
Årum skole (1-7 kl.) 2.7 km
Torp skole (1-7 kl.) 3.6 km
Borge skole (1-10 kl.) 5.9 km
Borge ungdomsskole (8-10 kl.) 5.6 km
St. Olav videregående skole 7.8 km
Borg videregående skole 9.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 585 kvm.

Tomten er dels skrånende og er opparbeidet med gressplen og gruslagt parkeringsplass. Markterrasse er bygget på tomtegrensen.

Parkering på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Fredrikstad 2023 - 2035 datert 15.06.2023 avsatt til: 310 - Ras- og skredfare, 550 - Hensyn landskap,
570 - Hensyn kulturmiljø og 1001 - Bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg i området om utkobling av taknedløp.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 526,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt, renovasjon og tilsyn.

Boligen har vært leid ut, så strømforbruk er uvisst.
Boligen er tilknyttet Fiber som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 650,- pr. mnd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for eiendommen var kr 937 462,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 3 749 848,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 3 658,- pr år.

Eiendomsskatten faktureres sammen med de kommunale avgiftene.

2 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

72 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
93 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 983 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Daut Berisha

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 14 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 200,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Innhenting av offentlig opplysninger Hvaler kommune inkl tegn.  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning - 5.71 promille  kr 16 501
Foto PBF - Premium (dag/kveld/drone)  kr 9 750,00
Rapport fra takstmann - enebolig   kr 17 500,00

Oppdragsnummer 67-0019/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2619

Sist oppdatert: 04. mars 2026 kl. 22:24