Vesthagan 40

Vesthagan 40, 1925 BLAKER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 300, bruksnummer 52, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 142 kvm

BRA-i:
2. etasje 37 kvm: Trappegang, tre soverom og innvendig bod.
1. etasje 49 kvm: Entré, trappegang, kjøkken, spisestue og stue.
Kjelleretasje 33 kvm: Trappegang, kjellerstue, bad og innvendig bod. Badet er ikke en del av BRA. grunnet lav takhøyde.

BRA-e:
1. etasje 23 kvm: Frittstående garasje.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 45 kvm: Terrasse.

2. etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 47 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 37 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-i). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10 kvm.
Kjelleretasje har et totalt gulvareal (GUA) på 41 kvm, men grunnet lav takhøyde på baderom er kun 33 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-i). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.02.2026 utført av Anticimex AS v/Rodrigo Peña.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1952. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og boligen er oppført med kjeller. Yttervegger er av trekonstruksjoner med utvendig stående trekledning, og etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Taket er et saltak i trekonstruksjon med synlige taksperrer. Yttertaket er belagt med takstein fra 2018, med undertak av duk fra samme år. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre fra årene 1979, 1983, 1984, 1987, 1993 og 2015. Entrédøren har glassfelter, og terrassedøren er fra 1987 med karm og ramme av tre. De innvendige dørene er en blanding av dører med glassfelt, glatte dører og profilerte dører.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Helhetsvurdering: Det er registrert riss/sprekk i veggflis i dusjsonen. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Det er registrert bom (hulrom med påfølgende riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Det observeres avskalling på enkelte gulvfliser. Forholdet vurderes å kunne skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Innredningen har stedvis bruksmerker og mindre tegn til slitasje. Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer vurderes å ikke kunne utelukke skjulte fuktskader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken - 1.etasje
- Helhetsvurdering: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen er bygget inne, og kan derfor ikke undersøkes (plassert bad). Type bereder og hvilken tilstand denne har, ikke er kjent. Brederen er ifølge selger skiftet ut i 2014.

Andre rom - 1.etasje
- Helhetsvurdering: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Innerdør bærer preg av skader/slitasje.

Rom under terreng - Kjelleretasje
- Helhetsvurdering: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Veggflater har betydelig slitasje og enkelte skader. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Det er benyttet eksisterende hulltaking under trapp og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ luftfuktighet ble målt til 52,2 prosent, ved 9,6 celsius med duggpunkt på 0,4 celsius. Dette måleresultatet tilsier at det ikke ble registrert forhøyet fuktnivå. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt.

Loft - innredet - 2.etasje
- Helhetsvurdering: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Etasjens skråtak/knevegger er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Inspeksjonsmulighet: Kaldtloftet ble kun inspisert fra takluken/døråpningen grunnet redusert tilkomstmulighet.
- Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren ble kontrollert på tilfeldige plasser på loftet, i områder hvor isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp for å synliggjøre konstruksjonen under. Det ble oppdaget utettheter i dampsperre ved . De deler av konstruksjonen som er undersøkt viser likevel ikke synlige tegn til skader eller lignende symptomer på befaringsdagen.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Det observeres enkelte riss på skorsteinen i stue og spisestue.

Innvendige trapper
- Tilstand (Trapp mellom 1.etasje og 2.etasje): Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.
- Tilstand (Trapp mellom 1.etasje og kjelleretasje): Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Kjelleretasje: Basert på en skjønnsvurdering er det valgt å kun utføre skjevhetsmåling i kjelkerstuen, men i to forskjellige retninger. Begrunnelsen er at kjellerstuen er det eneste rommet som anses som velegnet for måling, basert på størrelse og utforming. I kjellerstuen er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17mm på 2,0 meter. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Dørene viser symptomer på slitasje utvendig og innvendig i dørbladeet. Det er ikke registrert tegn på større skader.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold).
- Snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert, noe som strider imot gjeldende krav for bygningsdelen.

Terrasse / platting - Terrasse
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje.
- Konstruksjon og fundamenter: Det observeres tegn til svikt i terrassens fundamenter, med setninger i konstruksjonen som resultat. Årsaken vurderes å kunne være feil med utførelsen.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk - Frittstående garasje
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Fasadematerialer har slitt overflatebehandling. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Stikktaking (stikkprøver) er utført på enkelte typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige, uten at tegn til råteskader er avdekket.
- Vinduer, dører og porter: Vinduer og ytterdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttertak
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføringer er ikke besiktiget grunnet sikkerhetsmessige forhold. Se punkt Inspeksjonsmulighet.
- Skorsteiner (over tak): Takgjennomføringer er ikke besiktiget grunnet sikkerhetsmessige forhold. Se punkt Inspeksjonsmulighet.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper - Trapp mellom 1.etasje og 2.etasje - Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
Innvendige trapper - Trapp mellom 1.etasje og kjelleretasje - Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
Terrasse / platting - Terrasse - Rekkverkshøyde og lysåpninger: Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
Utvendig trapp - Trapp ned fra terrasse - Rekkverkshøyde og lysåpninger: Det registreres følgende: Trappen mangler rekkverk på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
Utvendig trapp - Trapp ved entré - Rekkverkshøyde og lysåpninger: Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling

Enebolig
Takhøyder er på tilfeldige steder i boligens 2.etasje oppmålt til 1,07-2,27 meter.
Takhøyder er på tilfeldige steder i boligens 1.etasje oppmålt til 2,37 meter.
Takhøyder er på tilfeldige steder i boligens kjelleretasje oppmålt til 1,89 meter på bad, 1,95 meter i trappegang og 1,98 meter i kjellerstue. (2,03 meter i innvendig bod)
2.etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 47m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 37m² av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-I). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10m².
Kjelleretasje har et totalt gulvareal (GUA) på 41m², men grunnet lav takhøyde på baderom er kun 33m² av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-I). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8m². På bakgrunn av at tilliggende rom til baderom har takhøyder som er mer enn 1,90 meter, er innervegger mot baderom vurdert som måleverdig bruksareal og medtatt i boligens bruksareal.
Terrasse i 1.etasje oppmålt til 45m² (TBA).

Frittstående garasje
Boligen har en frittstående garasje på 23m² (BRA-E).

Ikke målbare arealer
I 2. etasje er det 10 m² med lav himlingshøyde (ALH) grunnet skråtak, som ikke er måleverdig som bruksareal. I kjelleretasjen er det 8 m² med lav himlingshøyde (ALH) grunnet lav takhøyde på baderommet (1,89 m), som ikke er måleverdig som bruksareal.

Iht. selgers egenerklæring opplyses det om følgende:
4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja.
4.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
4.1.2 Årstall: 2018.
4.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært.
4.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Tak over terrasse,tak over inngangsparti og tak over hoved hus.
4.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Blikkenslagermester Frank Edner.
4.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

27. Er det utført radonmåling? Ja.
Når ble målingen utført og hva ble måleverdiene? 13/4-2010 årsmiddelsverdi Bq/m3 70 i 1 etg og 40 i 2 etg.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2020:
- Varmepumpe montert i spisestue.

2018:
- Yttertak tekket med takstein og nytt undertak av duk. Tak over terrasse, inngangsparti og hovedhus, utført av Blikkenslagermester Frank Edner.

2015:
- Vinduet på kjøkken skiftet ut. Nytt laminat i gang samt ny ytterdør.

2014:
- Varmtvannsbereder skiftet ut.

2003:
- Drenering utført.

1999:
- Baderom oppgradert.

Eneboligen er oppført i 1952 med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Yttervegger er av trekonstruksjoner med stående trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner, og taket er et saltak i trekonstruksjon tekket med takstein. Dreneringen er fra 2003. Yttertaket ble utvendig belagt med ny takstein i 2018, og undertaket er fra samme år. I 2018 ble det også bygget tak over terrasse og inngangsparti av Blikkenslagermester Frank Edner. Dette er ikke byggemeldt/søkt om. Vinduer med karmer og rammer av tre er skiftet ut i flere omganger, med årstall fra 1979, 1983, 1984, 1987, 1993 og 2015. Baderommet i kjelleretasjen ble renovert i 1999, og varmtvannsberederen ble skiftet i 2014. En varmepumpe er installert i spisestuen i 2020.

Overflater og innregning:
Gulv:
Gulvflatene er belagt med laminat, parkett, tepper og betong.
Innervegger:
Veggflatene har tapetserte flater, plater, malt panel og murkonstruksjoner.
Himlinger:
Himlingene har malte flater, takplater og panelbord.

KJØKKEN:
Kjøkkenet i 1. etasje har innredning med profilerte fronter og laminert benkeplate med nedfelt kjøkkenvask og armatur. Det er benkeskapsbelysning og stikkontakter over benken. En vegghengt ventilator er installert. Kjøleskap og komfyr medfølger ikke.

BAD:
Baderommet i kjelleretasjen har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og panelbord i himling. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning, speil med overlys, gulvstående baderomsmøbel, dusjhjørne med dører og gulvstående toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg og opplegg for vaskemaskin er tilgjengelig. Varmtvannsberederen er plassert på badet.

Oppvarming skjer med elektriske panelovner og varmepumpe. Varmepumpen er montert i spisestuen. Det er gulvvarme på badet. I tillegg finnes peisovn med glassdør i stue og kjellerstue.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eneboligen i kommunens arkiv. Det foreligger en byggeanmeldelse for nybygg av enebolig datert 03.05.1964.

Boligen er oppført ca. 1950-1952, før plan- og bygningsloven ble landsdekkende i 1965. Det er ikke uvanlig at eldre eiendommer mangler slik dokumentasjon.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er utstedt ferdigattest for nybygg av garasje datert 26.01.1987. Det foreligger også en tilsynsrapport for fyringsanlegg datert 12.02.2026 med anmerkning om at takstige ikke er festet til takets bærekonstruksjon. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 05.09.1950. Det er registrert avvik mellom disse tegningene og dagens bruk. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Boder i kjeller, som på godkjente tegninger er definert som tilleggsdel, benyttes i dag som kjellerstue. Dette er en bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel (rom for varig opphold), som er søknadspliktig. Endringen er ikke dokumentert godkjent. I tillegg er det i 2. etasje innredet tre soverom, mens de godkjente tegningene viser to soverom og to kott. En endring fra kott (tilleggsdel) til soverom (hoveddel) er normalt søknadspliktig.

Det er etablert en terrasse på ca. 45 m² med utgang fra stuen. Terrassen fremgår ikke av de godkjente byggetegningene fra 1950. Oppføring av terrasse kan være søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1953/877-2/9 14.04.1953 BESTEMMELSE OM VEG
Bestemmelse om gjerde
Skjøtet fra 1953 forplikter eieren av denne eiendommen til å avgi nødvendig grunn til veg uten erstatning, samt å holde eiendommen forsvarlig inngjerdet. Dokumentet inneholder også vilkår om at eiendommen må være fullt oppdyrket innen tre år, og at rådigheten over eiendommen er underlagt bestemmelsene i jordloven.

1976/463-2/9 26.01.1976 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 300 BNR: 130
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Dokumentet etablerer en veirett for eier av gnr. 300, bnr. 130 over denne eiendommen (gnr. 300, bnr. 52).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Den del av boligen som er innredet som utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes for varig opphold. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd oransje E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Velkommen til Hogsetfeltet – et veletablert og familievennlig boligområde med en fredelig atmosfære. Her bor du med umiddelbar nærhet til åpne jorder og landlige omgivelser, noe som gir en følelse av ro og god plass. Nabolaget består hovedsakelig av eneboliger og er kjent for et trygt og godt bomiljø, ideelt for barnefamilier og de som ønsker en roligere hverdag utenfor byens kjas og mas.

Hverdagslogistikken er enkel med kort vei til det meste man trenger. Blaker skole for 1. til 7. trinn ligger kun et par minutters kjøretur unna, og det er flere barnehager i nærområdet, inkludert Blaker barnehage. De daglige innkjøpene gjøres enkelt på Joker Blaker, som er i gangavstand. For et bredere utvalg av butikker og tjenester, er både Sørumsand og Aurskog Senter tilgjengelig på omtrent ti minutter med bil.

Området byr på gode muligheter for aktivitet og fritid. Hogsetgrenda ballplass er i gangavstand og er en naturlig samlingsplass for barna i nabolaget. For den treningsglade finnes det flere treningssentre i Sørumsand, som Spenst og Trento. Med bussforbindelser fra Hellne og tog fra Blaker stasjon er det også gode kollektivmuligheter, og reisen til Oslo Gardermoen tar i underkant av 40 minutter med bil, noe som gjør området praktisk for pendlere.

Det vil bli skiltet med Krogsveen sine visningsskilter ved fellesvisninger.

Eiertomt på 1238,5 kvm. Tomten er opparbeidet med innkjørsel, plenarealer og diverse beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Lillestrøm kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen disponerer en frittstående garasje på 23 m² samt biloppstillingsplass i innkjørselen. Det er mulighet for montering av ladeboks i garasjen.

Eiendommen har adkomst via privat vei. Eiendommen er ikke tilknyttet kommunal vannforsyning, Blaker Vannverk. Eiendommen er tilknyttet kommunalt avløpsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det er installert vannmåler.

Eiendommen er uregulert.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2023-2035 for Lillestrøm kommune. I planen ligger eiendommen i 'ytre sone' og er underlagt bestemmelser for differensierte støykrav og krav til parkeringsdekning.

I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 1-14.1.4 gjelder følgende støykrav for 'sone 3 øvrige deler av kommunen':
- Det tillates ikke støyfølsomt bruksformål i rød støysone.
- Dersom planområdet ligger i gul støysone, skal det være stille side på minst en av fasadene utenfor alle rom til støyfølsomt bruksformål.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleireskred. Eiendommen ligger også under marin grense i et område med svært stor mulighet for forekomst av marin leire. Tiltak kan derfor kreve ytterligere geotekniske undersøkelser.

Eiendommen ligger i et område med moderat til lav aktsomhet for radon. Radon er en radioaktiv gass som kan sive inn i bygninger fra grunnen. Statens strålevern anbefaler radonmåling i alle boliger.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter inkluderer avløp, renovasjon og feiing.

Fakturert beløp i 2025:
- Avløp: kr 7 190,46,-
- Feiing: kr 555,96,-
- Renovasjon: kr 4 920,00,-
- Eiendomsskatt: kr 0,-

Totalt: kr 12 666,42,-

Årsprognose for 2026 er kr 13 149,54,-.

Det må påregnes faktura fra Blaker vannverk. Det betales et fastgebyr pr. år kr. 1840,-. I tillegg der hvor det er vannmåler betales det et variabelt gebyr pr. m3. Eiendommen har vannmåler. Siste avlesning 18.11.2025 viste forbruk på 486 m³. Ifølge SSB er estimert gjennomsnittlig husholdningsforbruk pr. person 65 m³.

Andre løpende kostnader oppgitt av selger:
- Forsikring: kr 9 621,- pr. år (Trygg Forsikring)
- TV/Internett: kr 1 356,- pr. måned (Telenor 5G)

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Opplysninger om formuesverdi iflg. Skatteetaten sin boligkalkulator.

Eiendomsskatt for 2025 er satt til kr. 0,- iflg. Lillestrøm kommune. Det må påregnes at det blir eiendomsskatt i fremtiden.

3 290 000,00 Prisantydning

Omkostninger

82 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
103 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 393 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjell Rudolf Edner og Lill Marit Edner

Eiendommen er ikke konsesjonsbelagt.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Det er avtalt fastprisbasert vederlag kr. 49 500,- inkl.mva. for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt følgende vederlag: Tilretteleggings- og oppgjørshonorar kr 28 800,-, markedsførinspakke kr 24 000,-, kontroll av hjemmel/heftelser kr 3 900,- samt visninger pr. stk. kr 3 000,- med repr. fra Krogsveen tilstede. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt ca. kr 27 000,-. Utleggene omfatter info fra kommunen, sikring, foto, tilstandsrapport. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket alle påløpte utlegg, samt et vederlag begrenset oppad til kr 30 000,-. Alle beløp er inkl. mva.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0041/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.2641

Sist oppdatert: 16. april 2026 kl. 22:22