Raveien 543

Raveien 543, 3239 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 21, bruksnummer 34, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 80 kvm

BRA-i:
1. etasje 49 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 31 kvm: Garasje og bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 58 kvm: Terrasse.

Hemsen har et gulvareal (GUA) på 19 kvm, men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal (19 kvm ALH). Garasje og bod har ikke permanent gangbart gulv, men funksjonen er vurdert å være ivaretatt, og arealet er derfor inkludert i arealoppmålingen. Takstmann opplyser også at soverom nummer to 2 er mindre enn 7 kvm som er anbefalt areal på oppholdsrom i dag.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.10.2026 utført av Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en frittliggende enebolig oppført i ca. 1890 over ett plan samt hems. Bygningen er oppført på ringmur i naturstein med bærende bjelkelag i tre. Yttervegger er i laftet tømmer, og fasadene har liggende og stående trekledning. Selger opplyser at kledningen er skiftet og at yttervegger er etterisolert i 2022/2023. Etasjeskiller og takkonstruksjon er i trekonstruksjoner. Skråtak tekket med betongtakstein, og takrenner og nedløp er i plast/metall. Vinduer har tre-lags isolerglass med rammer og karmer i PVC, og ytterdør er i sandwichkonstruksjon med isolerglassfelt (begge opplyst skiftet i 2022/2023). Innvendig er det hemsstige/trapp i tre samt profilerte innerdører. Det er etablert et terrasseområde på ca. 58 kvm. Skorstein i teglstein er rehabilitert med nytt innvendig pipeløp.

Garasjen er oppført på punktfundamenter i betong og naturstein. Yttervegger og tak er i trekonstruksjoner med stående trekledning på fasader. Saltak tekket med betongtakstein. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap med automatsikringer, måler og kursoversikt er plassert i stue. Det ble utført kontroll av lokalt el-tilsyn 01.03.2023, og det foreligger samsvarserklæring datert 13.06.2023 på at registrerte avvik er utbedret.

Det gjøres spesielt oppmerksom på: Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Det er ingen inspeksjonsmulighet av kryperom under boligen, og tilstanden er ikke kjent. Det er begrenset lufting/ventilering av krypkjelleren. Det er registrert kritisk høyt fuktnivå og fuktmerker i konstruksjonen. Fuktmåling med pigg i treverk viser vektprosent over 20, noe som anses som kritisk med hensyn til videre skadeutvikling. Krypkjeller er en særlig fuktutsatt konstruksjon med risiko for skjulte skader, og utførte undersøkelser gir kun informasjon om undersøkte områder. Utilstrekkelig ventilering og forhøyet fukt kan over tid gi grobunn for råte, muggvekst og nedbrytning av trekonstruksjoner dersom forholdene ikke utbedres. Det anbefales nærmere undersøkelse av fagkyndig med tanke på forbedret ventilering og tiltak for å redusere fuktbelastningen. Det anbefales å etablere inspeksjonsmulighet av kryperom, slik at tilstanden kan fastsettes. Tiltak må påregnes.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Det er registrert symptomer på setningsskader i ringmur av naturstein fra byggeåret 1890. Setninger i grunnmur og fundament kan over tid medføre skjevheter og påvirke overliggende konstruksjoner dersom utviklingen fortsetter.
- Fuktsikringen og dreneringen har nådd en alder som gir usikker gjenværende funksjon, og det er registrert forhøyet fuktnivå i vegg/gulv samt avvik ved fuktsøk på overflater (gjelder ringmur/kjeller).
- Balkong, terrasse, platting: Det er registrert noe skjevheter i konstruksjonen, for liten avstand mellom trekonstruksjonen og terreng, samt enkelte råteskader.
- Takkonstruksjonen er i all hovedsak en lukket konstruksjon med påløpt alder, og innvendig inspeksjon av bærende konstruksjon har ikke vært mulig. Takkonstruksjoner er fuktutsatte, og erfaringsmessig er det risiko for skjult fukt- og kondensproblematikk som ikke lar seg avdekke uten åpning av konstruksjonen. Tilstandsgrad 2 er satt for å belyse den økte risikoen som følger av manglende inspeksjonsmulighet.
- Det er registrert mosegrodd tekking som følge av manglende renhold/vedlikehold, slitt overflate, og tekkingen har nådd en alder som gir usikker fremtidig funksjon.
- Omluftsvifte (resirkulering)/kullfiltervifte uten avtrekk til det fri er montert på kjøkken. Det anbefales å etablere avtrekk til yttervegg/over tak.
- Det er merkbare skjevheter med uavklart tilstand på bjelkelag og nivåforskjell mellom rom på over 25 mm.
- Det er utført arbeider på avløpsrør av plast, men det foreligger ingen dokumentasjon på tiltak eller årstall. Ukjent alder tilsier ukjent/usikker fremtidig funksjon. Det anbefales ytterligere undersøkelser av fagperson for å kartlegge eventuelle mangler og behov for utbedringer.
- Fordelerskapet (vannledninger) mangler drenering til sluk eller avløp, slik at eventuelt lekkasjevann fra skapet ikke ledes til sluk.
- Luft/luft-varmepumpe har ukjent alder, og det er ikke dokumentert service eller at det er utført service de siste to årene.
- Det er registrert fuktkrevende insekter i boligen, og eier har opplyst at det er eller har vært registrert skadedyr/gnagere. På bakgrunn av dette settes tilstandsgrad 2. Dersom forholdet ikke følges opp, kan det oppstå skader på konstruksjoner og materialer samt ulemper ved videre tilhold av skadedyr. Det anbefales nærmere undersøkelse og eventuell bekjempelse av fagkyndig.
- Ved utskifting til vinduer uten ventilasjonsspalter er det ikke etablert avtrekksventiler i yttervegg på soverom.
- På bad er det registrert ufagmessig utførelse av overflatene. Våtrommet bærer preg av ufagmessig utførelse med den risiko dette innebærer. Belegg er ikke fagmessig avsluttet mot dørterskel, det er skader på belegget, ufagmessig utførelse av rørgjennomføringer og manglende fugemasse i plateskjøter. Våtromsplater er en del av våtrommets tettesjikt. Våtrommets lekkasjesikkerhet kan ikke verifiseres. Anslagsterskel gir redusert luftsirkulasjon og ventilering av rommet (manglende/utilstrekkelig tilluft).
- Garasjen bærer preg av alder, har for liten avstand til terreng, og det er observert skjevheter, aldringsslitasje, råteskader på kledning og bygningsmessige konstruksjoner, samt svank/nedbøying i takkonstruksjonen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Kontroll av terrengforholdene lot seg ikke gjennomføre fullt ut på grunn av terrasser.
- Skorstein over tak ble vurdert fra bakkenivå, da det ikke var tilrettelagt for forsvarlig adkomst til taket på befaringsdagen.
- Fallforhold i sluksonen på bad er ikke undersøkt, da dusjkabinett vanskelig lar seg flytte grunnet innredning. Hulltaking er ikke utført, da våtrommet har vegger av laftet tømmer.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Hemsen har en takhøyde som er lavere enn anbefalte eller forskriftsmessige krav for oppholdsrom. Til informasjon: Takhøyder er målt på tilfeldige steder i boligen. På kjøkken er takhøyden målt til 2,10 meter, og på soverom 1 er takhøyden målt til 2,26 meter. Soverom 2 er mindre enn 7 m², som er anbefalt. Største takhøyde under skråtak på hems er målt til 1,18 meter. Laveste takhøyde under skråtak på hems er målt til 0,27 meter.
- Hemsstige/trapp har en utførelse som ikke tilfredsstiller dagens krav til sikkerhet. Dette gjelder for store åpninger mellom trinnene og manglende håndløper. Trappen er bratt. Avvikene medfører økt risiko for fallulykker.
- Snøfangerutstyr er ikke etablert. Snøfangerutstyr er anbefalt mot naturlige gang- og oppholdsarealer.
- Det er ikke etablert fastmontert eller egnet adkomst til tak/pipe for feiing og tilsyn. Krav til sikker adkomst for feier er dermed ikke ivaretatt. Det anbefales å etablere godkjent adkomst til tak, eksempelvis i form av fastmontert stige og eventuelt taksikring, utført i henhold til gjeldende krav og anbefalinger.
- Det foreligger ikke dokumentasjon på utført radonmåling, og radonnivået i boligen er derfor ukjent.
- Skorsteinen er rehabilitert med nytt innvendig pipeløp. Rehabilitering av skorstein er et søknadspliktig tiltak. Det er ikke fremlagt ferdigattest for tiltaket, og det kan derfor ikke verifiseres at tiltaket er omsøkt/godkjent.

Selger opplyser følgende i sin egenerklæring:
- Det er byttet servant og blandebatteri på badet. Arbeidet er utført som egeninnsats.
- Varmepumpen virket av og på i vinter. Den fungerer nå, men har overskredet forventet levetid. Service ble utført i 2026, etter vinteren.

Videre opplyser selger at det har vært rotter og mus i boligen, hovedsakelig i vinterhalvåret. Det er registrert aktivitet blant annet i etasjeskille, under gulv og enkelte steder i vegger. Det har vært mest aktivitet i tilknytning til kjøkkenet. Det er også registrert tegn etter vånd i hagen. Det finnes enkelte eldre gnageskader på kjøkkenfronter/-innredning, samt lukt som antas å stamme fra eldre reirmateriale. Skadedyr har vært forsøkt bekjempet og fulgt opp. Selger har i den forbindelse innhentet en rapport fra Anticimex med belysning av forholdene og anbefalinger om tiltak. Denne ligger vedlagt salgsoppgaven. Selger opplyser at det ikke har vært tegn til nevnte skadedyr i år, men det kan per nå ikke bekreftes at problemet er bekjempet. Det må også påregnes funn av reirmateriale og fjerning av dette. Kjøper overtar all risiko og alle kostnader knyttet til utbedring av dette.
Ellers normalt slitasje grunnet alder. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om punktene over. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Moderniseringer og påkostninger:

2024:
- Pusset opp ett av soverommene. Selger opplyser at rommet ble revet helt ned. Snekker støpte nytt gulv og rettet av og isolerte veggene. Eier la selv på panel, tak og
gulv.

2023:
- Utbedring av avvik etter kontroll fra lokalt el-tilsyn
2022/2023:
- Skifte av kledning og etterisolering av yttervegger.
- Utskifting av vinduer og ytterdør.

2017:
- Bad ble pusset opp med nytt gulvbelegg og våtromsplater.

Ukjent årstall:
- Rehabilitering av skorstein med nytt innvendig pipeløp.
- Oppgradering av kjøkkeninnredning og overflater.
- Arbeider på avløpsrør med etablering av plastrør.

Velkommen til Raveien 543 - en frittliggende og koselig enebolig over ett plan med lune og moderne fargevalg. Planløsningen er funksjonell med entré, stue, separat kjøkken, bad og to soverom. Stuen har rikelig med takhøyde og egen, praktisk hems. Boligen er koselig innredet og har for det meste malte overflater på vegger og gulv, med solid, klassisk tregulv samt flis/belegg. I 2022/2023 ble boligens yttervegger etterisolert, og det ble montert ny kledning. Vinduer og ytterdør ble også byttet samme år. Kanskje dette er det perfekte førstegangskjøpet, eller en god mulighet for utleie?

Kjøkkenet finnes i eget rom og har moderne kjøkkeninnredning fra IKEA med profilerte fronter og laminert benkeplate. Kitchenboard-plater er montert på veggen mellom benkeplate og overskap. En del av innredningen er av eldre dato og har profilerte, malte fronter. Kjøkkenet har også plass til et lite spisebord. Det er montert oppvaskkum i porselensmateriale med ettgrepsarmatur. Videre er kjøkkenet utstyrt med platetopp, stekeovn og avsatt plass til kjøleskap. Det er også klargjort for oppvaskmaskin. Det er kun platetopp og stekeovn som følger med. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Badet har gulvbelegg og vegger kledd med våtromsplater, samt malt trepanel i himling. Det er montert baderomsinnredning med slette fronter, laminert benkeplate og toppmontert servant med ettgrepsarmatur. Videre er det montert høyskap, speil med belysning og stikkontakt. Rommet er utstyrt med dusjkabinett med glassvegger, gulvstående toalett, mekanisk avtrekksvifte og opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 120 liter (OSO Super S fra 2013) er installert i rommet.

Parkering og lagring i frittstående garasje og bod med samlet utvendig bruksareal på ca. 31 kvm.

Kort oppsummert:
- Koselig enebolig innredet med lune og moderne fargevalg.
- Stue med god takhøyde og hems.
- Garasje.
- Solrik tomt og hage.
- Stor terrasse platting.
- Etterisolert utvendig og ny kledning i 2022/2023.
- Nye vinduer og ytterdør i 2022/2023.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Følgende medfølger ikke i handelen: Pergola på platting og garderobeskap, samt brune hyller på hovedsoverom. Selger opplyser at ny garasjeport og ekstra benkeplate i garasjen ikke blir fjernet/ryddet før overtakelsen og overtas av nye eier.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Luft-til-luft-varmepumpe fra Fujitsu er plassert i stue. Det er i tillegg vedovn i stuen. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. Det foreligger en anmerkning fra brannforebyggende enhet (feiervesenet) vedrørende vedovn i stue: Røykrøret har glidd fra hverandre i skjøt inne i brannmuren og delene må settes sammen igjen slik at det blir tett. Kjøper overtar alt ansvar og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden byggeår i 1890. Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen (både boligen og garasjen). Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Videre opplyser også Sandefjord kommune at byggesaksarkivet er imidlertid ufullstendig, så manglende dokumentasjon betyr ikke mistanke om ulovlig oppføring. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr 2369, tinglyst 23.04.1991, jordskiftesak: Rettsbok for Vestfold jordskifteretts sak nr. 49/1983 og Tunsberg jordskifteoverretts sak nr. 3/1990 vedrørende jordskifte og ekspropriasjon i forbindelse med anlegg av ny E18 på parsellen Fokserød–Tassebekk. Rettsboken fastsetter grenser, eiendomsavståelser, felles veger og veirettigheter samt bestemmelser om ledninger og gjerdehold for berørte eiendommer i området. Ved påtegning tinglyst 11.05.2012 med dagbok nr. 371659 utgår bestemmelse fastsatt for veg nr. 14, kap. VII i henhold til ny avtale (jordskiftesak 0700-2011-0008).

Dagboknr 4601, tinglyst 07.07.1992 - bestemmelse om vannledning: Overenskomst hvor Sandefjord kommune gis rett til å legge og vedlikeholde en spillvannsledning (Ø160 mm), overvannsledning (Ø160 mm) og vannledning (Ø63 mm) langs eiendommens grense mot Raveien over en lengde på ca. 20 meter. Ledningene er kommunens eiendom, og kommunen har rett til adkomst for tilsyn og vedlikehold. Det gjelder forbud mot å oppføre byggverk nærmere ledningene enn 4 meter uten særskilt tillatelse fra kommunen, samt forbud mot oppfylling eller utgraving over traseen uten kommunens samtykke.

Dagboknr 78009, tinglyst 28.01.2015 - bestemmelse om veg: Bestemmelse om adkomst som gir eier av naboeiendommen gnr. 21 bnr. 114 (naboeiendommen) rett til adkomst over denne eiendommen (gnr. 21 bnr. 34) og frem til offentlig vei, som vist med rød farge på kartbilag til erklæringen (se vedlegg).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til kjøreadkomst over naboeiendommen gnr. 21 bnr. 114 som vist med blå farge på situasjonskart til erklæringen (se vedlagt kart og erklæring). Rettigheten er tinglyst på gnr. 21, bnr. 114, dagboknr 78009, tinglyst 28.01.2015.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Velkommen til Raveien 543. Boligen ligger nord for Sandefjord, i et etablert og sentralt boligområde like i nærheten av Fevang. Her bor du i landlige omgivelser, samtidig som hverdagens gjøremål er lett tilgjengelige. Nærområdet byr på fine rammer for både store og små, med umiddelbar nærhet til skogen og flotte turmuligheter gjennom hele året. Det er også kort vei til lysløyper og skiløyper, samt gode muligheter for friluftsaktiviteter og flotte turopplevelser sommer som vinter. Fra boligen er det kort vei til Fevang skole, Fevang barnehage og idrettsparken. I området finnes også en lavvo, som er et populært samlingssted for lek, grilling og hyggelig samvær. En velutstyrt lekeplass ligger heller ikke langt unna, med blant annet husker, sklie, klatrestativ, karusell og ballbinge – bare for å nevne noe. En kort biltur unna ligger også Storås ski- og aktivitetsarena, som byr på fantastiske skiløyper vinterstid og asfaltert rulleskiløype sommerstid. Her finner du også mange flotte turmuligheter i naturskjønne omgivelser.

Fra eiendommen er det kort vei til Fokserød, hvor du finner det meste du trenger til ukens innkjøp. Her finner du blant annet Obs! Stormarked, apotek og byggevareforretninger. I tillegg er det kort vei til E18, som gir enkel og rask adkomst til både Sandefjord sentrum og andre nærliggende områder. Torp Sandefjord lufthavn ligger kun en kort kjøretur unna.

Her får du en fin kombinasjon av landlige omgivelser, gode fritidsmuligheter og nærhet til servicetilbud og sentrale knutepunkter. Velkommen til en hyggelig visning!

ra Sandefjord følger du Raveien mot Fokserød (Obs) og der etter, nordover mot Fevang. Eiendommen ligger på høyre hånd. Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Fevang barneskole og Breidablikk ungdomsskole. Flere barnehager i nærområdet. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 498,8 kvm. Tomten er pent opparbeidet med plen og diverse beplantning. Hagen ligger vendt mot øst, godt skjermet fra veien og trafikken. Mot nord og vest er det opparbeidet en stor terrasseplatting med god plass til utemøbler. Her sitter du solrikt og fint mot nord/vest. Perfekt plass for sene og varme sommerkvelder. Parkering i egen gruslagt gårdsplass samt garasje.

Parkering i frittliggende garasje, samt oppstillingsplass for en bil på gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er delvis regulert til boliger (delareal 118 m², feltnavn B), midlertidig trafikkområde (delareal 119 m², feltnavn MT) og frisiktsone (delareal 30 m², feltnavn SIKT) i henhold til reguleringsplan Gang sykkelvei langs Raveien Tassebekke- Lingelemveien (plan-ID: 20070005), vedtatt 29.10.2009, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Resterende del av eiendommen er ikke omfattet av reguleringsplan og styres av kommuneplanens arealdel. Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel, med ikrafttredelse 21.09.2023. I kommuneplanen er 483 m² avsatt til boligbebyggelse (nåværende) og 16 m² avsatt til LNRF-areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag (nåværende).

Ved motstrid gjelder kommuneplanens arealdel foran eldre reguleringsplaner, med unntak der eldre plan har samsvarende arealformål der detaljer i reguleringsplanen gjelder foran kommuneplanen (pkt. 1.2). I henhold til reguleringsbestemmelsene § 8 skal det i frisiktssonene ikke være sikthindringer høyere enn 0,5 meter over tilstøtende veiers nivå.

Eiendommen berøres av hensynssone H210: Rød sone iht. T-1442 (støysone), som omfatter 208 m² av arealet. Eiendommen berøres av hensynssone H220: Gul sone iht. T-1442 (støysone), som omfatter 291 m² av arealet. I henhold til kommuneplanens bestemmelser pkt. 5.1.1 kan det oppføres ny eller gis tillatelse til utvidelse av eksisterende støyfølsom bebyggelse dersom det dokumenteres at avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Det kreves støyfaglig utredning etter T-1442 ved søknad om ny bebyggelse eller utvidelse. Eiendommen berøres i sin helhet (499 m²) av hensynssone H310: Ras- og skredfare. I henhold til kommuneplanens bestemmelser pkt. 5.1.2 b skal faren for områdeskred for alle planer og tiltak under marin grense vurderes etter pbl. § 28-1 og TEK17 § 7-3 med veiledning, herunder NVEs veileder 1/2019. Ved utarbeiding av reguleringsplan og byggesak innenfor hensynssonen må det dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet mot områdeskred. Eiendommen berøres av hensynssone H530: Hensyn friluftsliv, som dekker 15 m² av tomten. I henhold til kommuneplanens bestemmelser skal hensynet til friluftsliv ivaretas ved lokalisering og utforming av tiltak i disse områdene, så fremt dette ikke er i konflikt med landbruks- og næringsinteresser. Eiendommen berøres av hensynssone H560: Bevaring naturmiljø, som dekker 42 m² av tomten. I henhold til kommuneplanens bestemmelser bør det hensynet til områdets verdi for naturmangfold tillegges særlig stor vekt, og konsekvenser for biologisk mangfold må være tilstrekkelig vurdert ved lokalisering og utforming av tiltak.

Eiendommen berøres i sin helhet (499 m²) av hensynssone H570 7: Bevaring kulturmiljø (Fevang). I henhold til kommuneplanens bestemmelser pkt. 1.13 og 5.2.4 skal hensynet til kulturmiljøet vektlegges ved behandling av byggesøknader før det avgjøres om tiltak kan gjennomføres, samt ved lokalisering og utforming. Områdets kulturhistorie og særegenheter samt stedegen historisk byggeskikk skal vektlegges.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13 603,48 for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- pr. år. / ca. 8 000 - 10 000 kWh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9.800,-.
Boligen er tilknyttet Sandefjord bredbånd som leverandør av internett og har avgift på kr 899 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Sector alarmselskap som koster kr 650,- pr. mnd.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2026 var kr 614 558,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 458 232,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

2 590 000,00 Prisantydning

Omkostninger

64 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
65 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
85 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 655 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 675 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Katarina Veseth

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,45 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 36 000,00

Vederlag:
Fotopakke kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord kr 3 504,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport enebolig  kr 15 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 14 275,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0274/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26274

Sist oppdatert: 09. oktober 2026 kl. 13:05