Holmengutua 2

Holmengutua 2, 1930 AURSKOG
Kommunenummer 3226, gårdsnummer 167, bruksnummer 51, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 273 kvm

BRA-i:
1. etasje 137 kvm: Hall, kjøkken, stue, gang, toalettrom, 2 soverom, bad, vaskerom, 2 garderober og bod.
2. etasje 63 kvm: Bad, kott, loftstue, 2 soverom og kryperom.

BRA-e:
1. etasje 73 kvm: Garasje, vedskjul, hage bod, teknisk rom og stabbur.

Åpent areal:
1. etasje 43 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.05.2025 utført av FS Takst Seemann.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er fra 2000 og er iht. tilstandsrapporten oppført med bindingsverkskonstruksjon fra byggeår, fasade/kledning med stående bordkledning og takkonstruksjonen med A-takstoler i tre. Videre er taktekkingen av betongtakstein i typen Zanda. Hus taket ble renset og impregnert mot mosegroing i 2023. Hus, garasje, vedskjul og hundehus er kledt med Buen panel og beiset med Tyrilin. I tillegg har alle hus malte vindskier vinduskarmer og sprosser på vinduene. Skiftet panel på hele syd veggen i 2023. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på at følgende bygningskomponenter har fått TG2 - avvik som kan kreve tiltak:
- Innvendig > Radon.
- Tekniske installasjoner > Varmtvannstank.
- Våtrom > 1. etasje > Bad > Overflater vegger og himling og sluk, membran og tettesjikt.
- Våtrom > Vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt.
- Våtrom > 2. etasje > Bad > Overflater vegger og himling, overflater gulv, sluk, membran og tettesjikt.

Videre har følgende bygningskomponenter fått TG2 - avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
- Utvendig > Veggkonstruksjon, vinduer og dører.
- Innvendig > Overflater, innvendige trapper og innvendige dører.
- Kjøkken > Overflater og innredning.
- Toalettrom > Overflater og konstruksjon.
- Våtrom > Vaskerom > Overflater vegger og himling og overflater gulv.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger opplyser i egenerklæringsskjema er at har forekommet mus i boligen.

Velkommen til Holmengutua 2, et perfekt familiehus med dobbelgarasje. Boligen strekker seg over to plan og har en velutnyttet planløsning med alt du trenger på en flate. Boligen er fra 2000 og 1. etg. er tilpasset funksjonshemmede uten terskler og med skyvedører. Det er utvendig persienner for vinduer mot syd/øst i tillegg til elektro motoriserte markiser over begge terrasser. Selger opplyser at det er klargjort for sentralstøvsuger, men det er ikke montert inn aggregat. Det er lagt opp frostsikker vannkran på begge sider av huset.

Adkomst via overbygget svalgang.

1. E T G:
Gulv i hall, kjøkken og stue er kledt med laminat på heltre undergulv, bad og vaskerom har belegg på støpt gulv samt øvrige rom har teppebelegg på sponplategulv. Det er en egen bod med dør fra svalgang for varmtvannsbeholder og øvrig vannsystem tilkobling.
Velkommen inn!

E N T R È
Du blir møtt av en hyggelig og imøtekommende entré med trapp opp til boligens andre etasje, samt. eget garderoberom. Rommet har godt med plass til å henge fra seg ytterklær og sette fra seg sko.

S T U E / S P I S E S T U E
Boligen har en hyggelig stue- og spisestueløsning med åpen himling med god utforming, og en naturlig plassering av de ulike sonene. Her har du god plass til å samle gjestene rundt spisebordet for hyggelige middager, i tillegg til en sone for avslapping i sofagruppen. Stuen er innredet med en kakkelovn fra Cronspisen som bidrar til ekstra varme og hygge på de litt kjøligere dagene, i tillegg til varmepumpe som bidrar til en jevnt varme året rundt. Gode vindusflater bidrar til en lys og hyggelig atmosfære. Fra stuen er det utgang til terrasse og videre til svalgang. Terrassen er delvis overbygget, som skaper en naturlig forlengelse av oppholdsrommet. Uteplassen byr på rikelig med plass til flere soner for utemøbler og avslapping. Den store terrassen er et perfekt sted for sommerens måltider, avslapning og sosiale sammenkomster.

K J Ø K K E N
Kjøkkenet har innredning fra IKEA med profilerte fronter i heltre bjørk som strekker seg fra gulv til tak. Benkeplaten er i slitesterk laminat, og det er godt med både skap- og benkeplass. Kjøkkenet er utstyrt med et eget kjølehjørne fra Norcool, samt komfyr, mikrobølgeovn, platetopp og ventilasjonsvifte med utlufting. Stekeovnen er fra oktober 2018, og oppvaskmaskinen ble installert i juli 2020. Kjøkkenet fremstår som velholdt og funksjonelt, med en tidløs og lun stil som passer godt inn i boligens helhet.

S O V E R O M
I denne etasjen ligger to av boligens totalt fire soverom.
Hovedsoverommet har direkte adkomst til etasjens baderom og er av god størrelse med plass til dobbeltseng, kommode og garderobeskap. Det andre soverommet passer utmerket som kontor, gjesterom eller barnerom.

B A D E R O M / T O A L E T T R O M
Baderommet i første etasje ligger i suiteløsning til hovedsoverommet. Veggene har våtromstapet/belegg, taket har himlingsplater og gulvet har vinylbelegg og elektriske varmekabler. Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett, Balder boblebad med luft/vann massasje og dusjhjørne.
Toalettrommet er plassert praktisk i hallen og har tappet på vegg, teppe, servantskap, speil og toalett - perfekt for gjester eller når du er på vei ut døren.

V A S K E R O M
Praktisk vaskerom med egen inngangsdør fra svalgang med våtromstapet/belegg på vegger, himlingsplater i taket og gulv med vinylbelegg og varmekabler. Rommet er tilknyttet klesrom, har vaskekum samt opplegg for vaskemaskin/tørketrommel.

2. E T G:
Langs hele 2. etg. er det kryploft med installert balansert ventilasjonsanlegg for hele huset.

L O F T S T U E
Det er i boligens andre etasje en hyggelig loftstue, noe som kommer godt med om man ønsker litt egentid eller et fint samlingspunkt for barnets venner. Det er montert minikjøkken i loftstuen.

S O V E R O M
I boligens øverste etasje er det to soverom. Rommene er av god størrelse og fleksibilitet til å fungere som gjesterom, hjemmekontor eller barnerom.

B A D E R O M
Baderom med våtromstapet/belegg på vegger, taket med himlingsplater og gulvet med vinylbelegg. Rommet har ingen varmekilde. Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett og dusjhjørne.

Ø V R I G:

G A R A S J E
Dobbel garasje med egen inngangsdør fra svalgang og som er innredet med teak veggseksjoner og arbeidsbenk. Det er montert elektrisk aggregat for oppvarming/ omluft. Begge porter har fjernstyrt elektrisk åpning. Det er loftsrom med takluke/ stige i garasjen. 3-fas strøm uttak i garasje.

V E D S K J U L
Tilbygg til garasje ved Jakhelln og Bogerud i juli 2015 med gjennomgang fra garasje og inngang utenfra.

H A G E B O D
Hagebod av laftebord på 7m2 montert på støpt plate, stålplater til taktekke og takrenner.

L U F T E G Å R D
Eiendommen er også tilrettelagt for livet med hund. Luftegård for hunder på 17m2 med hundehus på 5m2. Hundehuset har tak med shingel, takrenner og innlagt strøm for lys og oppvarming.

S T A B B U R
Stabbur på 13 m2 utført i rundstokk laft, med torvtak samt innlagt strøm for lys og oppvarming.

Dette er en bolig i et område som du vil trives i!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med varmepumpe luft/luft av fabrikat Mitsubishi Kaiteki fra januar 2019 (service januar 2025), kakkelovn fra Cronspisen montert i stue samt elektriske varmekabler på baderom og vaskerom i 1.etg.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på bolig med garasje, datert 29.01.2001. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det er to merknader på ferdigattesten: finplanering og garasje er ikke kledd innvendig. Selger opplyser at punktene er utført.

Ferdigattesten omfatter ikke stabbur og hagebod, men etter kommunikasjonen med kommunen er dette ikke søknadspliktig. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.  

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen.
Dagboknr 848140, tinglyst 20.10.2008, type heftelse: Erklæring/avtale. Rettighetshaver: Elvia AS. Overenskomst om rettigheter og plikter ved oppføring, drift og vedlikehold av frittliggende nettstasjon
Dokumentnr 3072988, tinglyst 24.09.2020, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse. Rettighetshaver: Knr:3226 Gnr:167 Bnr:17 (nabo sør for eiendommen): Tillatt å bygge garasje nærmere tomtegrensen enn 4 m.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Iht. opplysninger fra Nedre Romerike brann- og redningsvesen ble forrige feiing utført 19.04.2024 uten avvik.

Det er plassert en nettstasjon på eiendommen etter overenskomst av 21. august 2008 mellom Hafslund Nett AS og grunneier.

Holmengutua 2 ligger i et landlig boligområde på Lierfoss i Aurskog-Høland kommune. Området ligger ca. 2 km fra Lierfoss og ca. 7 km fra Aursmoen og Bjørkelangen i Aurskog-Høland kommune. Stedet er preget av naturskjønne områder, dyrket mark, spredt bebyggelse og kulturminner. Haneborg barneskole er kun 1 km fra Holmengutua og nærhet til flere barnehager.

Området har store skogsområder og flott natur som byr på rike muligheter for friluftsopplevelser. Urskog Fort, et historisk sperrefort fra 1903 og et ideelt turmål for både voksne og barn. Fortet er i dag brukt som en arena for kultur og læring, med mulighet for guidet omvisning.

Viksjøen og Mangensjøen ligger i området og byr på gode fiskemuligheter. Elvedragene og sjøene innbyr også til kanopadling i idylliske omgivelser. Mangenfjellet turlag sørger for et vidstrakt løypenett som vinterstid egner seg for skigåing og som om sommeren gir mulighet for fine sykkelturer.
Ulviksjøen og Røytjern har populære badeplasser, hvor sistnevnte tilbyr både badestrand, badebrygge og fiskebrygge. På Aurskog finner du golfanlegg med flere baner, driving range og treningsområder.

I nærområdet er det vakre naturomgivelser, med flere merkede turstier og skiløyper. Blant de populære turmålene finner man Speiderhytta, Mangenskogen, Tævsjøen og Killingmo gård, hvor det arrangeres kunstutstillinger, olabilløp, ponnyridning og servering i stabburskafé.

Aurskog har godt og variert utvalg av servicetilbud på Aurskog Senter. Aurskog Senter har alt du trenger av gaver, interiør, frisør, moteklær, apotek, sparebank, eiendomsmegler, elektriske artikler, sport og fritid, kafe, hudpleie, fotsoneterapi, jernvare, dagligvarer og museum. For litt større shoppingmuligheter ligger Bjørkelangen kun 10 minutter unna med bil. På Bjørkelangen finnes det to senter, ALTI Nord og Syd samt Bjørkelangen Næringspark som har et stort utvalgt av forretninger innenfor bilbasert handel og stadig kommer det nye butikkjeder til bygda. Trenger du ytterligere servicetilbud, er Strømmen og Lillestrøm kun en kort kjøretur eller busstur unna, med kjøpesentre og et bredt utvalg av urbane fasiliteter.

Aurskog har et flott golfanlegg med flere baner, driving range og treningsområder. Det finnes også skytebaner i nærheten, samt jakt- og fiskeforeninger. På Eksismoa motorpark, cirka 2 km fra Bjørkelangen sentrum, er NMK Aurskog-Høland et aktivt motorsportmiljø.

Foretrekker du et annet service tilbud, er kun ca. 1 time å kjøre til Sverige, hvor du kan gjøre en hyggelig handel enten i Charlottenberg eller Töcksfors. Du kommer deg raskt til Lillestrøm med bil eller buss. Det tar deg ca. 50 minutter å kjøre til Gardermoen, og 35 minutter til Lillestrøm. I Lillestrøm er kollektivtilbudet godt, hvor du kan ta deg videre til Oslo Sentralstasjon og Gardermoen med en togtid på kun 10 minutter. Det er togstasjoner på Blaker og Fetsund, som er lette å benytte seg av dersom du ikke ønsker å ta buss/bil til Lillestrøm.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Ole Brumm barnehage
Trampen Barnehage
Aursmoen barnehage - I august 2025 flytter Aursmoen barnehage inn sammen med Flatbyjordet barnehage i nye lokaler ved siden av Aursmoen skole.
Kjelle gårdsbarnehage

Skoler:
Haneborg skole 1-7 klasse (barneskolen for de som er bosatt i Holmengutua)
Aursmoen skole 1-10 klasse (ungdomsskolen for de som er bosatt i Holmengutua)
Kjelle videregående skole
Bjørkelangen videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Velkommen til en fantastisk eiendom med en nydelig opparbeidet tomt på 2.014m2 – fredelig og solrikt eiendom. Her får du en stor, velstelt hage omkranset av hekk, grøntområder, trær og variert beplantning som skaper en innbydende og privat atmosfære. På tomta er muligheten for dyrking av egne rotfrukter og bær absolutt til stede, det er mye ikke utnyttet areal hvor det i dag er plen.

Foran boligen og garasjen møter du en elegant steinlagt gårdsplass som strekker seg over et området på ca. 250m2.

Parkering i dobbel garasje og på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for eiendommene som benytter seg av veien. Det er bygget en felles avfallsbod på eiendommens syd-vestre hjørne hvor alle tilstøtende eiendommer i Holmengutua har bruksrett og vedlikeholdsansvar for.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan datert 10.06.1999 med tilhørende reguleringsbestemmelser for del av Holmenbyen datert 10.06.1999.
Tomta ligger innenfor hensyssone for flom i kommuneplanen.

Den ene naboeiendommen har tomt på 2.007m2, og tomten er å anta at kan bli delt og bebygget da den er regulert til frittliggende småhusbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 22.215,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatt for 2024 var kr. 4.368,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7.500,- pr. år. / 15.000 kwh. pr. år. 
I selgers husstand har det bodd 2 mennesker.
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 8.300,-
Vedlikehold og brøyting for privatvei varierer noe fra år til år, men ca. kr. 1.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tråløst TV og internett og har en avgift på kr. 1.187,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger dersom kjøper ønsker avtale med Telenor.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 040 600,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 162 400,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

5 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

132 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
153 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 453 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kåre Holmen

Etter nærmere avtale.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: fastpris kr. 65.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 3.900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 60-0010/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR60.2510

Sist oppdatert: 13. juni 2025 kl. 12:55