Prost Krogs vei 15B

Prost Krogs vei 15B, 1710 SARPSBORG
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2063, bruksnummer 1, festenummer 315, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 166 kvm

BRA-i:
U. etasje - 79 kvm: To ganger, to soverom og tre boder.
1. etasje - 87 kvm: Gang, stue, spisestue/kjøkken, to soverom, bad og bod.

Åpent areal:
U. etasje - 31 kvm: Terrasse
1. etasje - 9 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.06.2026 utført av Kenneth Solli Gressløs. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1962. Taktekkingen er av pappshingel. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende og stående bordkledning. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Malte trevinduer med 2-lags glass. Malte hovedytterdører. Malt balkongdør i tre med 2-lags glass. Terrasser oppført i trekonstruksjoner.Trapp i betongkonstruksjon.. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Innvendig > Pipe og ildsted > Pipevanger er ikke synlige. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

TG2:
Utvendig > Taktekking > Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

Utvendig > Nedløp og beslag > Det er påvist avvik i beslagløsninger. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

Utvendig > Veggkonstruksjon > Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft > Undertaket er misfarget.

Utvendig > Vinduer > Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Vindusomramming står i kontakt med underbeslaget.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn > Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Innvendige trapper > Trappen har slitaje.

1. etasje bad > Overflater vegger og himling > Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Sokkelflis er montert på utsiden av baderomsplater. Område ved dusj regnes som våtsone, selvom det dusjes i dusjkabinett.

1. etasje bad > Overflater Gulv > Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er ikke tilgang for å kontrollere om det er ført membran opp bak terskellist.

1. etasje bad > Sluk, membran og tettesjikt > Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.

Avløpsrør > Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Deler av avløpsrørene i boligen er av eldre dato, og om lag halvparten av forventet levetid er oppbrukt. Det må påregnes behov for utskifting eller utbedring på sikt.

Ventilasjon > Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Fuktsikring og drenering > Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

Grunnmur og fundamenter > Det ble ikke registrert synlige sprekker, riss eller andre avvik på tilgjengelige deler av grunnmuren. Vurderingen er begrenset, da konstruksjonen under terreng og skjulte deler av grunnmur/fundamentering ikke er undersøkt. På bakgrunn av murens alder, må det forventes at det kan være skjulte feil bak innkledd vegg.

Terrengforhold > Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

Utvendige vann- og avløpsledninger > Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

Oljetank > Det foreligger ingen dokumentasjon om oljetank.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
+++++++

Gjennom de seneste årene er det utført omfattende oppussing i boligen. De fleste innvendige overflater er skiftet ut; på gulv utenom våtrom er det lagt ny laminat, vegger og himlinger er fornyet til glatte flater og malt.

Boligens elektriske anlegg er også vesentlig fornyet, blant annet med innfelte spotter og gulvvarme i flere rom.

Samtidig med oppussing er også romløsningen noe endret i begge etasjer, blant annet til fordel for to nye soverom i underetasjen. Ett av de sistnevnte er over 20 kvm. stort og kan alternativt fylle rollen som kjellerstue.

I første etasje er kjøkkenet åpnet mot stuen og en moderne sosial sone som utnytter arealet bedre enn tidligere. Ny kjøkkeninnredning ble montert i 2024 er i dag velholdt.

Badet ble i 2024 pusset opp med blant annet nye møbler som er velholdt og dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på gulvet og veggene. Gulvet har varmekabler og flislagt overflate, veggene er utført med våtromsplater. Rommet har til dels preg av ufagmessig utførelse.

Opprinnelig toalettrom i underetasjen er i senere år ombygget og innredet med utslagsvask.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser på bad, ellers hovedsakelig laminat.
Innervegger: Våtromsplater på bad, ellers hovedsakelig glatte flater.
Himlinger: Panel i hall, ellers hovedsakelig glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Veggmontert sort ventilator.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer via elektriske panelovner og elektriske varmekabler.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1962.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger ferdigattest for bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, datert 12.05.2026.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 302205, tinglyst 24.06.1961, type heftelse: Festekontrakt.

Bortfester har legalpant for utestående festeavgift.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Prost Krogs vei har et tilbaketrukket og utpreget barnevennlig miljø, uten naturlig gjennomgangstrafikk. Rett over gaten ligger en stor løkke med masse boltreplass; både lekeapparater og gressbane med mulighet for ballspill. For en familie med barn i skolealder er det i tillegg praktisk med kort vei til barneskole. Flere barnehager eksisterer også i nærområdet.

Hverdagslige innkjøp er enkle å gjennomføre ved de mange dagligvareforretningene i området. Et større utvalg butikker og tjenestetilbud venter i sentrumskjernen som er bare få minutter unna enten du tar buss, sykler eller velger egen bil.

Kort vei er det også til Sarpsborgmarka med fine friluftsområder og lysløype. Verdt å fremheve er ikke minst nærheten til Tunevannet som har bademuligheter sommerstid, blant annet ved Landeparken - en kort sykkeltur unna. Samme sted kan det også bli skøyteis om kuldegradene tillater det vinterstid.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Barnehage:
Sarpsborg Doremi barnehage (1-5 år) 64 barn 0.4 km
Lande Gård barnehage (1-5 år) 66 barn 0.7 km
Valaskjold barnehage (1-5 år) 68 barn 0.8 km

Skole:
Childrens Intern. School Sarpsborg (1-10 kl.)268 elever, 15 klasser 0.4 km
Lande barneskole (1-7 kl.) 438 elever, 22 klasser 0.7 km
Olavsborg Kristne skole (1-10 kl.) 80 elever, 6 klasser 0.8 km
Kruseløkka ungdomsskole (8-10 kl.) 562 elever, 36 klasser 1.3 km
Grålum ungdomsskole (8-10 kl.) 382 elever, 21 klasser 2.6 km
St. Olav videregående skole 860 elever, 42 klasser 1.8 km
Kalnes videregående skole 380 elever, 30 klasser 6.9 km

Tomten er skrånende og består hovedsakelig av gressplen, gruset gårdsplass og noe beplantning.

Festeavgiften er kr 16 158,00 pr. år.

Grunneier, Opplysningsvesenets fond, har ikke forkjøpsrett.
Melding vil bli sendt til grunneier straks etter salget. Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift: 01.05.2026.
Neste regulering av festeavgift: 01.05.2036.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkering på gruslagt del foran bolig, samt noe fellesparkering på gruslagt fellesområde.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 10.10.2024 avsatt til: bebyggelse og anlegg.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen vil bli seksjonert opp. Det er opp til nye eiere å vedta om man skal betale fellesutgifter, eller om seksjonene selv betaler sine egne kostnader tilknyttet seksjonen ( bygningsforsikring, kabel-tv osv.).

Hvor store evt. felleskostnader blir, avhenger av hvor mange ytelser sameiet rekvirerer.

Da eiendomsmassen skal seksjoneres opp, vil det komme kommunale avgifter på denne seksjonen.

Ihht kommunens hjemmesider pr 2026 utgjør dette følgende:
Årsgebyr for vann og avløp er summen av abonnementsgebyr og forbruksgebyr.

Abonnementsgebyr - inkl.mva:
Vann = kr 1.770 pr. gebyrpliktig enhet. Avløp = kr 3.060 pr. gebyrpliktig enhet.

Forbruksgebyr - inkl. mva:
Vann = kr 24,32 pr. m3. Avløp = kr 46,65 pr. m3.

Renovasjon.
Fastgebyr renovasjon (husholdning) 2.680 kr
Restavfallsbeholder 130-140 liter 1.390 kr

Tilsyn /fyringsgebyr 2026 utgjøre kr 590 eks. mva.

Da boligen er under seksjonering, så er formuesverdien ikke fastsatt på nåværende tidspunkt. 

Formuesverdi fastsettes med utgangspunkt i en formel for kvadratmeterpris som fastsettes av SSB. Den estimerte kvadratmeterprisen er fastsatt ut fra flere kriterier (beliggenhet, alder, areal og boligtype) som danner markedsverdien i området. Boligens faktiske markedspris vil derfor ikke være Skatteetatens grunnlag for den første fastsettelsen av formuesverdi. 

Det første året boligeiendommen skal formues verdsettes, må skatteyter påse å gi tilstrekkelig med opplysninger om boligen til skattemyndighetene slik at korrekt estimert markedsverdi og formuesverdi kan beregnes. Formuesverdien vil senere automatisk justeres i takt med prisutviklingen på boliger og beregnet formuesverdi vil fremgå av forhåndsutfylt skattemelding. 

Formuesverdien for boligeiendommer for inntektsåret 2025 skal ikke overstige 25 % av dokumentert markedsverdi for primærbolig (der man bor fast). Formuesverdien for sekundærboliger (øvrig bruk av eiendommen, f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) skal for inntektsåret 2025 ikke overstige 100% av dokumentert markedsverdi. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten. 

Det er eiendomsskatt i Sarpsborg kommune.
På kommunens hjemmeside er det beskrevet hvorledes de beregner eiendomsskatt på boliger.
Slik kommer de frem til taksten:

Taksten bygges først opp ved å multiplisere totalt bruksareal med pris per kvadratmeter og plusse på tomt. Summen man får kalles en sjablongtakst.
Totalt bruksareal x Pris pr kvadratmeter + Tomt = Sjablongtakst

Sjablongtaksten blir justert for hvilken sone eiendommen ligger i og det blir gjort en skjønnsmessig vurdering av eiendommen som blant annet funksjonalitet, alder, tilstand, størrelse på arealer, innlagt strøm/vann/avløp, adkomst, støy, utsikt/solforhold og beliggenhet.

Omsetningstall for sammenlignbare eiendommer brukes også for å sette en mest mulig riktig takst.

Etter beregningen og skjønnsmessige vurderinger kommer vi frem til en takst som skal gjenspeile en antatt markedsverdi ved fritt salg.

Se kommunens hjemmesider for mer informasjon.

3 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

94 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
95 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
115 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 885 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 905 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vestengveien Eiendomsutvikling AS

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 67-0270/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25270

Sist oppdatert: 03. juli 2026 kl. 10:27