Theodor Kollers vei 21B

Theodor Kollers vei 21B, 1637 GAMLE FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 303, bruksnummer 1315, ideell andel 1/1
Andelsnummer 82, Haugsten borettslag, organisasjonsnummer 950127848

Totalt bruksareal BRA: 108 kvm

BRA-i:
2. etasje 91 kvm: Entré, bad, toalettrom, 3 soverom, kjøkken, vaskerom, bod, og stue

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Bod

BRA-b:
Kjeller: 13 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer en bod i byggets kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.09.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk bygget i 1971. Bygningen antas fundamentert med betong til stedige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk, utvendig
forblendet med teglstein, samt kledd med fasadeplater og bordkledning. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfaltbelegg/folie (ikke besiktiget).

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
Vinduer- Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt. Det er vanskelig å angi når strakstiltak vil bli nødvendig, men vinduene har nådd minste forventede brukstid. Normal tid før utskifting av vinduer er 20–60 år, avhengig av kvalitet, vedlikehold og eksponeringsforhold

Balkongdører- Balkongdør er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt. Det er vanskelig å angi når strakstiltak vil bli nødvendig, men vinduene har nådd minste forventede brukstid. Normal tid før utskifting av balkongdører er 20–60 år, avhengig av kvalitet, vedlikehold og eksponeringsforhold.

Overflater gulv entrè og stue- Det registreres en del knirk i laminatgulvet.

Innvendige dører- Samtlige av innvendige dører har en del slitasje ut over det man kan forvente. Det registreres at dørene til badet og toalettrom tar i karmen.

Bad- Det er ikke direkte vannpåkjenning på veggene, noe som er bra. Ved endret bruk kan det medføre en dårligere tilstandsgrad. Det er ingen direkte vannpåkjenning på gulvet, noe som er bra. Ved endret bruk kan dette medføre en dårligere tilstandsgrad enn dagens. Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgraden settes av hensyn til alder. Det mangler vanntett sjikt eller dette er ukjent. Det er plastsluk. Høydeforskjellen fra toppen av sluket til toppen av membran ved dørterskelen er ukjent. Det ble målt 20 mm fall fra topp flis ved dør til utsiden av dusjkabinett. Det er påvist riss/avskallinger på servant eller lignende utstyr. Det er elektrisk styrt vifte. Det er ikke alltid det er godkjent hos borettslaget å installere mekanisk avtrekk til baderommene det vil i de tilfeller ikke være mulig å oppnå en bedre tilstandsgrad

Vaskerom- Overflatene på vegg og himling ser visuelt bra ut, tilstandsgraden settes av hensyn til alder. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet). Det er ingen informasjon om og ingen synlige tegn til vanntett sjikt ved sluk. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet). Det er kun oppdriftsventilasjon (naturlig ventilasjon) Det er ikke alltid det er godkjent hos borettslaget/sameiet å installere mekanisk avtrekk til baderommene det vil i de tilfeller ikke være mulig å oppnå en bedre tilstandsgrad.

Kjøkken- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Toalettrom- Det er påvist manglende lekkasjedeteksjon fra innebygd sisterne. Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav.

Innvendige vannledninger- Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Innvendig avløpsledninger- Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Vannbåren varme (radiator og gulvvarme)- Anlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Bad- tilliggende konstruksjoner våtrom- Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.
Vaskerom- tilliggende konstruksjoner våtrom- Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

 
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen punkter i fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er eller har vært feil eller skader på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
Det er en sprekk i ute på kanten av servanten. Vært det siden jeg tok over i 2020

Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller vedlikehold på utvendige eller innvendige vann- eller avløpsrør, inkludert private anlegg som brønn, septiktank eller lignende? Ja
Det var rørfornying av alle rør august 2024 i regi av borettslaget

Leiligheten har god standard etter flere oppgraderinger i senere år og er i tillegg velholdt. De fleste rom ble pusset opp i forbindelse med en omfattende modernisering rundt 2014. Siden er det gjort ytterligere oppgraderinger som maling av flere rom og nytt gulv av laminat i blant annet stuen.

Kjøkkenet ble i 2014 med ny innredning som i dag er velholdt i forhold til brukstiden. Sorte fronter, dekksider, sokler og ikke minst fôringer gir innredningen en stilsikker og ikke minst helhetlig fremtoning. Hvitevarer i form av kjøleskap og oppvaskmaskin medfølger.

Innenfor kjøkkenet finnes et separat vaskerom med tilknyttet bod. Vaskerommet er fra ukjent årstall og enkelt innredet til sitt formål, men funksjonelt. Gulv og vegger er flislagt. Vaskemaskin medfølger.

Badet ble renovert i 2014 og har varmekabler i gulvet. Rør-fornying ble utført i regi av borettslaget i 2024. Badet benyttes med dusjkabinett, noe som begrenser vannpåkjenning på gulvet og veggene som alle er flislagt. Klosett finnes i et separat toalettrom som trolig ble fornyet samtidig med badet.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser i toalettrom, vaskerom og på bad, ellers laminat.
Innervegger: Fliser på bad, i vaskerom og dels i toalettrom, ellers tapet og glatte flater.
Himlinger: Betong i alle rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte sorte fronter. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Innfelt oppvaskmaskin. Ventilator med kullfilter.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning og sideskap med glatt hvit front. Dusjkabinett.

Toalettrom: Servantskap med glatt brun front og overmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kjøleskap, oppvaskmaskin og vaskemaskin medfølger

Vannbåren varme fra fellesanlegg tilknyttet radiatorer. Elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1972
Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet.

Det er mottatt godkjente bygningstegninger som viser alle etasjer og fasader datert 9.6.1970.

Det er mottatt fra kommunen godkjente tegninger som viser fasadeendring (skift av tegl) datert 21.02.1987. Fasadeendringer er i utgangspunktet søknadspliktig, men endringer som ikke fører til forandringer i bygningens karakter og tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse, er unntatt søknadsplikt. Det er kommunen som avgjør om fasadeendringen fører til at bygningens karakter endres. Det vites ikke om utført tiltak er søknadspliktig, men megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til eller korrespondanse med kommunen vedrørende det utførte tiltaket.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.
 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr 4805040, tinglyst 31.05.2016, type heftelse: Erklæring/Avtale - denne omhandler avtaler med Fredrikstad Fjernevarme AS om anlegg og vedlikehold av ledning mm.
Dagboknr. 716050, tinglyst 09.08.2016, type heftelse: Erklæring/Avtale - denne omhandler utløsning av festetomt med diverse avtaler med Fredrikstad kommune om rett til å anlegge og vedlikeholde ledninger mm.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Haugsten er et veletablert boligområde i sentrumsnære omgivelser på Østsiden. Området er gjennom de seneste årene blitt ett av kommunens mest ettertraktede, mye på grunn av stor utvikling med både nye boliger og et stadig bredere tilbud av forretninger og tjenester.

Nærhet til sentrumsområdet innebærer enkel tilgang til alle byens fasiliteter, deriblant shoppingtilbud, spisesteder og kulturliv. Holdeplass for busslinje med svært hyppige avganger mot sentrum og togstasjonen finnes få hundre meters gange unna. Alternativt kan du benytte deg av kommunens utmerkede fergetilbud; fra Gamlebyen fergeleie er det forbindelse både direkte til Cicignon på motsatt side samt til Kråkerøy, sentrumskjernen samt helt til Gressvik og Ålekilen. Og kanskje best av alt - fergene er det gratis å benytte seg av.

Hverdagslige innkjøp er enkle å gjennomføre ved de mange dagligvareforretningene omkring, inkludert en nærbutikk som holder søndagsåpent. Nærsentre finnes både ved Brohodet og på Østsiden Storsenter nærmere Sellebakk.

Østsiden har en rekke fine turområder med tilsvarende mange muligheter for turer og utflukter. Nærmest er blant annet Glommastien som følger elven i tidvis eksotiske omgivelser helt frem til Sarpsborg. I Østsidens egen lysløype finner du kupert terreng og preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid. Tar du turen ut i det vakre Torsneslandet finner du en mengde turstier samt idylliske bukter og viker.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
- Nabbetorp barnehage (1-5 år) 1,4 km
- Gudevold barnehage (1-5 år) 1,9 km
- Petri barnehage (3-5 år) 2,5 km

Skoler:
- Sagabakken skole (1-7 kl.) 1,2 km
- Gudeberg barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 2,4 km
- Borge ungdomsskole (8-10 kl.) 3,5 km
- Akademiet vgs. Fredrikstad 3,3 km
- Hans Nielsen Hauge vgs

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

 Eiertomt på 36 067 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealer er pent opparbeidet med plen, sittegrupper, og beplantninger. Asfalterte internveier

Parkering på felles parkeringsplass for borettslaget. Borettslaget disponerer parkeringsplasser i garasjer for utleie. Kontakt styret for ytterligere informasjon om tildeling etter venteliste. Borettslaget har inngått avtale med firmaet Ladeklar for ladeanlegg av el biler, hhv 110 garasjer og 5 plasser ved fyrhus.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan Vestre Haugstentunet og Løkke/Haugsten datert hhv 8.11.2012 og 25.2.1970 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 med formål bebyggelse og anlegg.

Arealplaner under arbeid:
Plan id 1212 Parsellveien 26- Detaljregulering - Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for ny boligbebyggelsen med tilhørende anlegg på eiendommen gnr/bnr 303/142, . Eksisterende enebolig på tomten vil bli revet. Det vil sikres areal for lekeplass og renovasjonsanlegg innenfor planområdet. Krav til uteoppholdsareal, lek og parkering vil løses i tråd med kommuneplanens bestemmelser. Det vil bli utarbeidet egen renovasjonsteknisk plan og mobilitetsplan som en del av planarbeidet. Se planinitiativ for en mer omfattende beskrivelse av prosjektet på kommunens hjemmesider.

Borettslaget er part i en pågående veirettssak knyttet til eiendommen i Theodor Kollers vei 18. Saken gjelder uenighet om rettigheter til parkering og innkjørsel/gjennomkjøring på vårt område.
Styret har gjennom året arbeidet aktivt med saken, og det er lagt ned betydelig innsats i form av dialog med motpart, juridiske avklaringer og forsøk på å komme frem til en minnelig løsning.
Til tross for dette har partene ikke kommet til enighet, og saken er nå berammet for hovedforhandling i mai 2026. Styret har i prosessen også måttet forholde seg til krav som vurderes å gå utover det borettslaget anser som rimelig, og har arbeidet for å ivareta borettslagets interesser på en forsvarlig måte. Saken følges videre opp i 2026.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  7.100,-  pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på felleslån, kommunale avgifter, TV-anlegg/bredbånd, forsikringer, forretningsfører, drift og vedlikehold, energi/fyring, m.m
Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2 491 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Fiber Obos nett som leverandør av tv/internett og avgift er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 941 911,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 19 018,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 199 149,- pr. 28.09.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 37 270 444,- pr. 28.09.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,19%
Lånets løpetid: 30.08.2036

2 700 000,00 Prisantydning
199 149,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 899 149,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 908 645,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 918 595,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Michael Svendsen

Leiligheten er tilknyttet Haugsten borettslag. Borettslaget består av 210 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er i tillatt under forutsetning av at det ikke er til sjenanse for andre beboere. Melding til styret.
Borettslaget har et eget velferdsrom til benyttelse av andelseiere.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2024-2026- Rørfornyelse
2021 - Byttet grunnvannspumper
2020 - Drenering - Støpt gulv i 7A og 9A Lagt nye rør m/varmekabel fra grunn-vannskummene i 7 A og ut i kummene på utsiden av blokka
2020 - Ladestasjoner - Etablert lademulighet i alle garasjer + 5 ladeplasser v/fyrhuset i nr. Gjort i samarbeid med firmaet Ladeklar som står for all infrastruktur i anlegget. Ingen kostnader belastes HBL.
2020 - Brannsikkerhet
2020 -Pipehatter

Sakset fra årsmøte 2026:
Styret har jobbet med følgende saker i løpet av siste år:
VVS – prosjekt
Rørfornyings prosjektet i Haugsten borettslag er nå ferdigstilt. Prosjektet har vært omfattende, og har inkludert rehabilitering og fornyelse av eksisterende røranlegg for å sikre en mer driftssikker og fremtidsrettet løsning for borettslaget.
I tillegg oppstod det noe ekstra tilleggsarbeid knyttet til håndtering av asbest i enkelte kjellere. Videre ble det, utover det opprinnelig bestilte arbeidet, gjennomført rørfornying av to taknedløp som var
vurdert som modne for utskiftning på grunn av oppståtte vannlekkasjer og tilhørende forsikringssaker. Styret opplever at kommunikasjonen med entreprenør og øvrige samarbeidspartnere har vært
tilfredsstillende, og at beboerne i stor grad har vist forståelse og fleksibilitet gjennom byggeperioden. Den endelige kostnaden for prosjektet ender på i underkant av 29 millioner kroner. Dette er innenfor rammen det ble søkt om låneopptak for, og prosjektet anses dermed som gjennomført i tråd med de økonomiske forutsetningene.
Styret er tilfreds med at borettslaget nå har fått oppgradert et kritisk teknisk anlegg, noe som vil bidra til økt trygghet, redusert risiko for fremtidige skader og et mer forutsigbart vedlikeholdsbehov i årene som kommer.

Andre vedlikeholdspunkter som har blitt satt i gang og gjennomført iløpet av 2025
1. Noen utbedringer på garasjer, har utbedret tak på et garasjebygg og det skal skiftes kledning der det er behov for det på garasjebygg.
2. Anleggsgarter befaring for syke og dårlig plasserte trær.
3. Noe oppmerking av parkeringsplasser,
4. Skjært ut åpning til jordkjellere, og støping av kjellergulv
5. Gamle type stoppekraner i leiligheter byttet i forbindelse med VVS prosjekt
6. Batteriskift i alle branndetektorer og brannsentraler.
7. Parsellhager for hageinteresserte andelseiere ble etablert våren 2025

Styret har utarbeidet en oppdatert liste for vedlikehold som burde utføres,
1. Fuktskade kjellere: Støping av 4 kjellergulv og drenering plen til kum.
2. Etter krav fra forsikringselskap går vi mot å måtte bytte ut alle radiatorer/radiatorrør, Innledende undersøkelser rundt dette prosjektet ble påbegynt i 2025, og mer informasjon vil komme iløpet av våren 2026.
3. Brannsikring;
a) Utskifting av 48 kjellerdører til B60 (Utføres i etterkant av vvs prosjekt)
4. Fortsett arbeidet med å skifte silikon-fuger vinduer.
5. Varmevekslere i kjellerne er modne for utskifting, i forbindelse med det nye energi-direktivet må vi se på ulike løsninger for å møte disse.
6. Oppmerking parkeringsplasser
7. Utbedring av plener; Jord i gropene m/såing på vårparten
8. Flytting av utekraner til B-inngang. Montere utekontakt B-innganger.
9. Skader på undermurer; Pusskader.

Styret har inngått en avtale med Elaway for videre drift av ladeanlegget vårt. Det ble også vedtatt og gjennomført et oppkjøp av ladeinfrastrukturen og fellesladere, denne er nå
borettslagets eiendom. Norgespris på strøm
Borettslaget har i 2025 inngått en avtale med Obos Nett for levering av Fibernett til alle leiligheter. Oppstarten gikk ikke helt som forespeilet av Obos nett og det skapte en god del ekstra bry for andelseiere og ekstra oppfølging for styret. Nå når vi er igjennom og nettet er oppe å går har det fungert godt. Tv leverandører har levert noe mer varierende kvalitet for de beboerne som har inngått tv avtaler, og her jobber styret kontinuerlig med leverandørene for å sikre at beboerne skal ha tilgang til så bra avtaler som mulig.

Borettslaget er part i en pågående veirettssak knyttet til eiendommen i Theodor Kollers vei 18. Saken gjelder uenighet om rettigheter til parkering og innkjørsel/gjennomkjøring på vårt område.
Styret har gjennom året arbeidet aktivt med saken, og det er lagt ned betydelig innsats i form av dialog med motpart, juridiske avklaringer og forsøk på å komme frem til en minnelig løsning.
Til tross for dette har partene ikke kommet til enighet, og saken er nå berammet for hovedforhandling i mai 2026. Styret har i prosessen også måttet forholde seg til krav som vurderes å gå utover det borettslaget anser som rimelig, og har arbeidet for å ivareta borettslagets interesser på en forsvarlig måte. Saken følges videre opp i 2026.

Forestående vedlikehold for kommende periode (1-3-5-10 år) som kan medføre økning av fellesutgifter/gjeld
2025-2027: løpende garasjerehabilitering (kontinuerlig).
2026: Utredning i forhold til Fjernvarme/bergvarme og Energieffektivisering for å se hvilke muligheter som finnes for å få ned energikostnadene våre og overholde klimakrav som vil dukke opp.
2025-2026: Drenering av blokker for å unngå vanninntrengning i kjellere
2025-2035: energibesparende tiltak, og EU direktiver.
2025-2026: Utskiftning og oppgradering av Låsesystem

Styreleder informerer:
Det er ikke vedtatt noen påkostninger for øyeblikket.
Men borettslaget står ovenfor et kommende prosjekt med utskiftning av radiatorer etter pålegg fra forsikringselskap og en mulig endring av varmekilde. Dette skal opp i ekstraordinær GF på et senere tidspunkt når styret er ferdig med innhenting av priser og informasjon, forventet GF innen slutten av året

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 26 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse alle inkludert.   kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad ink tegn andel  kr 2 536,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 7 532,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Markedspakke - Standard   kr 9 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0224/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26224

Sist oppdatert: 05. oktober 2026 kl. 11:00